Hypotéka pro cizince v EU? Průvodce po zemích

Naposledy ověřeno: 2026-04-02

Ano, většina zemí EU půjčuje cizincům, včetně držitelů pasů ze zemí mimo EU. Podmínky jsou ale znatelně přísnější než pro rezidenty. Počítejte s nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), větším množstvím papírů a reálnou možností, že v dané zemi má program pro nerezidenty jen dvě nebo tři banky. Tento průvodce projde evropské trhy Seeki a ukáže, kde se každý z nich nachází.

Jde o orientaci, nikoli o finanční poradenství. Úrokové sazby, regulační limity i ochota bank se neustále mění. Než se zavážete ke konkrétní nemovitosti, proberte svou situaci s nezávislým hypotečním makléřem, který v dané zemi pracuje s nerezidenty. Údaje níže jsou záměrně kvalitativní.

Stručné srovnání

Vzorec je konzistentní. V každé zemi mají velké domácí banky produkt pro nerezidenty, banky druhé úrovně a regionální banky obvykle ne. Nerezidenti dávají větší vlastní vklad. Země eurozóny půjčují v eurech. Mimoeurové trhy půjčují standardně v lokální měně, a tento měnový nesoulad je největším finančním rizikem pro zahraničního kupce.

Rakousko

Rakousko bere hypotéky pro nerezidenty jako specializovaný, ale zavedený produkt. Velké univerzální banky (Erste, Raiffeisen, BAWAG, UniCredit Bank Austria a podobné) se na žádosti od zahraničních kupců podívají, zvláště u občanů EU/EHP se stabilním příjmem. Menší regionální spořitelny jsou méně konzistentní. LTV se pohybuje výrazně níž než u rakouských rezidentů, takže počítejte se značnou hotovostní zálohou nad rámec přibližně 10 % daní a notářských nákladů. Veškerá dokumentace je v němčině a kupci druhého bydlení čelí v některých spolkových zemích (zejména v Tyrolsku a Salcbursku) přísnější kontrole. Doklady o příjmu obvykle vyžadují ověřený překlad.

Česko

České banky cizincům půjčují, ale seznam věřitelů, kteří mají skutečný proces pro nerezidenty, je krátký: Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank a několik dalších. Občané EU mají snazší cestu než kupci mimo EU, kterým banky často doporučí koupi přes českou s.r.o., jež si pak vezme úvěr. Většina hypoték je v korunách. Pokud máte příjem v eurech nebo librách, nesete měnové riziko mezi výplatou a splátkou hypotéky, a to se za 20 let může výrazně projevit. Specializované kanály nabízejí hypotéky v EUR, ale s nižším LTV a vyššími sazbami.

Německo

Německo má jeden z nejhlubších trhů hypoték pro nerezidenty v EU. Velké univerzální banky (Deutsche Bank, Commerzbank, ING-DiBa, DKB) plus několik Sparkassen a Volksbanken s mezinárodními odděleními cizincům půjčí. Občané EU s příjmem v EUR vidí nejpřátelštější podmínky. Kupci z UK i USA si mohou půjčit, typicky při nižším LTV než rezidenti a o něco vyšších sazbách. Německý trh je papírově náročný: výplatní pásky, daňová přiznání, někdy Schufa-ekvivalent zařízený přes banku a notářský zápis u listiny. Pevné sazby na 10 až 20 let jsou tu místní normou.

Nizozemsko

Nizozemsko je jednou z těžších zemí EU pro získání hypotéky jako nerezident. ABN AMRO, ING a Rabobank mají mezinárodní nebo expat oddělení, ale obecně dávají přednost dlužníkům, kteří v Nizozemsku žijí a platí daně. Pokud máte BSN (občanské identifikační číslo) a nizozemskou pracovní smlouvu, dveře se otevírají. Pokud kupujete čistě jako zahraniční investor bez nizozemské daňové rezidence, okruh věřitelů se smrští na hrstku specializovaných hypotečních poradců, kteří vás dokáží napárovat s ochotnou bankou. LTV pro nerezidenty leží výrazně pod maximem pro rezidenty, které samo dosahuje až 100 % pro vlastní bydlení. Plánujte velkou hotovostní složku.

Polsko

Největší polské univerzální banky (PKO BP, Pekao, Santander Bank Polska, mBank, ING Bank Śląski) se na zahraniční žadatele podívají výběrově. Hypotéka bude obvykle ve zlotých. To má význam: Polsko má komplikovanou historii s úvěry v cizí měně (švýcarsko-frankové úvěry z 2000. let dopadly pro mnoho dlužníků zle), a současná pravidla tlačí banky k tomu, aby pokud možno půjčovaly v měně příjmu dlužníka. Pokud máte příjem v eurech a kupujete ve zlotých, měnovou neshodu nesete vy. LTV pro nerezidenty je výrazně přísnější než pro rezidenty a před samotnou žádostí budete pravděpodobně potřebovat číslo PESEL a polský bankovní účet.

Španělsko

Španělsko má nejrozvinutější trh hypoték pro nerezidenty v jižní Evropě. Hlavní španělské banky (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter a několik dalších) provozují dedikované programy pro nerezidenty s anglicky mluvícím personálem v hlavních pobřežních městech. LTV je nižší než pro španělské rezidenty. Banky vyžadují NIE (identifikační číslo cizince), doklady o příjmu přeložené do španělštiny a téměř vždy životní pojistku sjednanou u stejné banky. Sazby jsou v evropském srovnání konkurenční. Znalecký posudek (tasación) a poplatky gestoría navyšují zavírací náklady. Celý proces obvykle trvá 6 až 10 týdnů.

Francie

Francouzské banky nerezidentům půjčují přes dedikovaná mezinárodní oddělení: BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, BPCE/Banque Populaire a několik privátních bank pro náročnější klientelu. Francouzský systém uplatňuje tvrdý strop poměru splátky k příjmu (taux d'endettement) zhruba na třetině hrubého příjmu, a u nerezidentů se vymáhá obzvlášť přísně. LTV je nižší než pro rezidenty. Dlouhé pevné sazby (15, 20, 25 let) jsou normou. Životní pojištění je povinné a často je to právě ono, kde banky na nerezidentských úvěrech vydělávají. Papírování zabere týdny a uzavření vede francouzský notář.

Itálie

Itálie má užší trh hypoték pro nerezidenty než Francie nebo Španělsko. Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER a několik dalších provozují programy, mnoho regionálních bank ne. LTV pro nerezidenty leží výrazně pod maximem pro rezidenty a schvalování je pomalejší. Osm až dvanáct týdnů je reálné. Budete potřebovat codice fiscale, italsky přeložené doklady o příjmu a trpělivost. Notář (notaio) zpracuje listinu a veřejnou registraci. Sazby jsou konkurenční a dominují produkty s pevnou sazbou. Občané EU mají snazší cestu než kupci mimo EU, kteří se někdy posuzují podle principu vzájemnosti v zemi původu.

Portugalsko

Portugalsko aktivně láká zahraniční kupce a hlavní portugalské banky (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Caixa Geral) mají na tuto poptávku zřízená nerezidentská oddělení. Občané EU i kupci z UK, USA či Brazílie vidí zavedené procesy. LTV je nižší než pro portugalské rezidenty, ale štědřejší než u některých sousedů. Budete potřebovat NIF (portugalské daňové číslo), často portugalského fiskálního zástupce, pokud žijete mimo EU, a přeložené doklady o příjmu. Sazby jsou konkurenční. Uzavření vede notář a Conservatória do Registo Predial (katastr).

Slovensko

Slovensko je menší trh s odpovídajícím tenčím nabídkovým portfoliem pro nerezidenty. Velké slovenské banky (Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB, ČSOB Slovakia) vezmou zahraniční žadatele v úvahu, zvláště občany EU s příjmem v EUR. Kupci mimo EU narazí na větší tření. LTV je výrazně nižší pro nerezidenty a většina bank očekává osobní podpis na Slovensku, někdy i opakovaně. Hypotéka je v eurech, což odstraňuje problém měnové neshody, kterému čelí čeští nebo polští kupci. Lhůty schvalování jsou v rámci EU krátké, jakmile je dokumentace kompletní.

Co mají všechny žádosti nerezidentů společné

Napříč všemi trhy se objevuje stejná dokumentární páteř: pas nebo občanský průkaz, výplatní pásky, dvě až tři daňová přiznání, pracovní smlouva nebo účetnictví u OSVČ, bankovní výpisy za šest až dvanáct měsíců a čisté vysvětlení původu prostředků na zálohu. Většina zemí vyžaduje překlady, někdy soudně ověřené. Většina vyžaduje místní daňové číslo (NIE ve Španělsku, NIF v Portugalsku, codice fiscale v Itálii, PESEL v Polsku) ještě před podáním žádosti a několik zemí vyžaduje předem otevřený místní bankovní účet.

Životní pojištění je skutečně povinné v několika zemích (Španělsko, Francie, Portugalsko) a fakticky očekávané v dalších. Banky na něm dělají velkou část své marže u nerezidentů, vyplatí se proto získat nezávislou nabídku.

Časté otázky

Může občan UK po brexitu získat hypotéku v EU?

Ano. Kupci z UK ztratili po brexitu status občana EU, ale ne přístup k hypotékám v EU. Většina hlavních bank ve Španělsku, Portugalsku, Francii, Německu, Itálii a dalších zemích žadatelům z UK dále půjčuje pod svými nerezidentskými programy. Podmínky jsou přísnější než pro rezidenty EU (nižší LTV, více papírů, někdy povinný soudně ověřený překlad), ale dveře jsou otevřené. Příjem v librách obvykle dokládáte přes daňová přiznání HMRC a aktuální výplatní pásky.

Půjčují evropské banky v místní měně, nebo v eurech?

Banky v eurozóně půjčují v eurech. Banky mimo eurozónu v EU, zvláště v Česku a Polsku, obvykle půjčují v místní měně (CZK, PLN). Specializované kanály nabízejí na těchto trzích úvěry v EUR, ale s nižším LTV a vyššími sazbami. Kompromis je reálný: úvěr v místní měně odstraní měnové riziko banky a přenese ho na vás, pokud máte příjem v jiné měně.

Která země EU je nejlepší pro hypotéku jako nerezident?

Záleží na tom, kde chcete bydlet a v jaké měně máte příjem. Pro občany EU s příjmem v EUR mají nejrozvinutější programy a nejpříjemnější papírování Španělsko a Portugalsko. Pro kupce z UK nebo USA mají největší institucionální zkušenost s libra/dolarovými příjmy Španělsko a Francie. Německo má hluboké, konzervativní půjčování. Nizozemsko je z trhů Seeki nejomezenější. Univerzálně „nejlepší" odpověď neexistuje, makléř může souběžně namodelovat dvě nebo tři kandidátské země.

Jaké doklady žádost nerezidenta o hypotéku obvykle vyžaduje?

Pas nebo občanský průkaz, výplatní pásky (obvykle tři až šest měsíců), poslední dvě až tři daňová přiznání, pracovní smlouvu nebo účetnictví OSVČ, bankovní výpisy za šest až dvanáct měsíců, vysvětlení původu prostředků pro zálohu a doklad o stávajících dluzích. Většina zemí potřebuje také místní daňové identifikační číslo a často místní bankovní účet. Běžně je vyžadován překlad do místního jazyka.

Jak dlouho trvá žádost nerezidenta o hypotéku?

Počítejte se šesti až dvanácti týdny od podání žádosti po čerpání ve většině trhů Seeki. Španělsko a Portugalsko jsou na rychlejším konci, pokud je dokumentace čistá. Itálie a Nizozemsko bývají pomalejší. Největší zdržení jsou téměř vždy překlady, otázky původu prostředků a (v některých zemích) bankovní ocenění nemovitosti. Včasné vyřízení místního daňového čísla a bankovního účtu ušetří týdny.

Bude hypotéka pro nerezidenta dražší než pro rezidenta?

Většinou ano, ve dvou rovinách. Úroková sazba bývá u stejné banky o něco vyšší než rezidentský ekvivalent a strop LTV je nižší, což znamená vyšší zálohu. Pojištění a poplatky za sjednání mohou být u nerezidentských žádostí také vyšší. Rozdíl bývá zřídka kritický (zlomek procentního bodu na sazbě, deset až dvacet procentních bodů na LTV), ale s hotovostní kalkulací pohne.

Liší se sama nemovitost, když ji kupujete s hypotékou jako nerezident?

Ne. Nemovitost, listina, zápis v katastru a právní vlastnická práva jsou totožné, ať financujete nákup hotovostí, nebo nerezidentskou hypotékou. Hypotéka je břemenem na vašem titulu; vše ostatní probíhá stejně jako u rezidentního kupce.

Kde začít

Pokud jste na začátku cesty, dvě praktické kroky zkrátí všechno ostatní: nechte se předkvalifikovat u jednoho lokálního makléře v cílové zemi, abyste znali svůj reálný rozpočet v dané měně, a přečtěte si průvodce pro konkrétní zemi pro právní a daňovou stránku samotné koupě.

• Průvodci nemovitostmi pro zahraniční kupce
• Aktuální ceny napříč našimi evropskými trhy

Sazby a pravidla se mění. Konkrétní čísla a seznamy bank výše odpovídají začátku roku 2026; strukturální obraz — velké banky půjčují nerezidentům, menší často ne, zálohy jsou vyšší, měna v zemích mimo eurozónu rozhoduje — je stabilnější než detaily. Před závazkem si aktuální stav vždy ověřte u licencovaného makléře.