Koupě nemovitosti v Česku jako cizinec (průvodce 2026)

Česko patří k nejvstřícnějším realitním trhům střední Evropy, byť o tom mnoho zahraničních kupujících neví. Od roku 2009 mají čeští občané, občané EU i občané třetích zemí při nákupu bytové nemovitosti jako fyzická osoba zcela rovné postavení. Od roku 2020 v Česku neexistuje žádná daň z nabytí nemovitých věcí, což je v rámci Evropy vzácnost a oproti Německu, Rakousku, Španělsku nebo Portugalsku znamená skutečnou úsporu. Nepotřebujete povolení k pobytu, českou společnost ani žádné předchozí schválení úřadů, abyste vlastnili byt v Praze nebo chalupu v Krkonoších.

Co naopak musíte zvládnout, je česká vrstva procesu: rozdíl mezi rezervační a kupní smlouvou, mechanismus vkladu do katastru nemovitostí a klíčový rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním podílem. V inzerátu vypadají oba téměř stejně, v praxi se chovají zcela odlišně.

Tento průvodce shrnuje pravidla, náklady, financování, jednotlivé kroky procesu a regiony, kde expati a zahraniční kupující skutečně končí, na portálu Seeki.

Mohou cizinci v Česku kupovat nemovitosti?

Ano. U bytových nemovitostí pořizovaných fyzickou osobou neexistuje žádné omezení podle státní příslušnosti a žádné předběžné schvalování. Americký občan kupující rekreační byt v Karlových Varech, německá rodina stěhující se do Brna nebo britský investor pouštějící se do rekonstrukce v Praze podepisují stejnou smlouvu a platí stejné poplatky jako český kupující.

Rovné postavení EU i třetích zemí

Reforma z roku 2009 odstranila poslední omezení pro občany EU a pozdější legislativa otevřela stejné podmínky i pro občany třetích zemí. Bytové nemovitosti, komerční nemovitosti i pozemky určené k zástavbě jsou plně přístupné.

Kde se občané EU a třetích zemí liší, je v navazujících oblastech (LTV u hypoték, pobytová oprávnění, daňové rezidentství), nikoli v samotném vlastnickém právu.

Pobyt a daňové číslo

K vlastnictví nemovitosti v Česku nepotřebujete povolení k pobytu a nákup sám o sobě žádný pobyt nezakládá. Česko je členem EU a Schengenu, občané EU zde mohou žít neomezeně, občané třetích zemí potřebují samostatnou vízovou cestu. Koupě bytu na žádnou z nich neopravňuje ani ji neurychluje.

Na rozdíl od portugalského NIF nebo španělského NIE Česko nevyžaduje pro samotný nákup zvláštní daňové číslo cizince. Vystačíte si s pasem, případně rodným listem, a u smluv podepisovaných v ČR s úředním překladem. České DIČ je relevantní teprve ve chvíli, kdy začnete pronajímat, prodáváte v rámci časového testu nebo jinak generujete zdanitelný příjem ze zdrojů v ČR.

Náklady a daně

Počítejte s 3 až 5 % kupní ceny v jednorázových nákladech, podstatně méně než ve většině západní Evropy, protože nepřistupuje žádná daň z nabytí.

Daň z nabytí: zrušena od roku 2020

Do září 2020 platili kupující 4% daň z nabytí nemovitých věcí. Zákonem č. 386/2020 Sb. byla v rámci covidového balíčku zrušena, a to se zpětnou účinností k 1. prosinci 2019, a od té doby se nevrátila. U naprosté většiny transakcí (byty z druhé ruky, rodinné domy, pozemky od soukromých vlastníků) se žádná daň z nabytí neplatí. Jde o skutečnou a nedoceněnou výhodu oproti Německu (3,5 až 6,5 %) nebo Portugalsku (až 8 %).

DPH u novostaveb

Novostavby kupované přímo od developera podléhají DPH, která je již zahrnuta v inzerované ceně:

• 12% snížená DPH u bytů pro sociální bydlení: byty do 120 m² a rodinné domy do 350 m² (sazba sjednocena ze starého duálního systému 15 % / 10 % k 1. lednu 2024).
• 21% DPH nad těmito limity.

DPH nedoplácíte navrch. Je zahrnuta v ceníkové ceně. Promítá se ale do porovnání cen novostaveb s druhou rukou. Mezi dvěma fyzickými osobami se na druhostranný prodej DPH zpravidla nevztahuje.

Notář, advokát, katastr

Notářské poplatky jsou v Česku nízké. Notář se podílí především na úředním ověření podpisů (úředně ověřený podpis), což je standard pro podání do katastru. Počítejte s 500 až 3 000 Kč (zhruba 20 až 120 €) za úkon. Notářská úschova, kdy kupní cena leží u notáře do převodu vlastnictví, stojí 0,5 až 1,0 % uložené částky a je shora omezena tarifem.

Český advokát, který sepíše smlouvy, ověří nabývací titul a podá návrh na vklad, vyjde u standardní transakce na 20 000 až 60 000 Kč (800 až 2 400 €), u dražších obchodů na zhruba 0,5 až 1,0 %. Řada advokátů nabízí celé jednání za paušál.

Katastr nemovitostí účtuje paušální poplatek 2 000 Kč (přibližně 80 €) za vklad převodu. Hradí kupující.

Provize realitní kanceláře

Obvykle ji platí prodávající a je započítaná v nabídkové ceně, typicky 3 až 5 % + 21 % DPH. Některé kanceláře pracují oboustranně. Kupní makléři jsou v Praze stále běžnější; pokud si některého najmete, počítejte s 1 až 3 % + DPH.

Roční daň z nemovitostí

Na evropské poměry velmi nízká, u běžného bytu obvykle pár stovek až několik tisíc korun ročně, hluboko pod 0,1 % tržní hodnoty. Základní sazby vzrostly v rámci konsolidačního balíčku z roku 2024 zhruba o 80 % a od roku 2025 jsou každoročně navyšovány inflačním koeficientem, ale v EU porovnání zůstávají skromné. Výměr přichází na jaře z místně příslušného finančního úřadu.

Daň z příjmů při prodeji

U fyzických osob je zisk osvobozen, pokud byla nemovitost držena déle než 10 let (u nemovitostí pořízených od 1. ledna 2021). U dřívějších nákupů stále platí pětileté pravidlo. Kratší dvouletý časový test se uplatní, pokud nemovitost sloužila jako bydliště prodávajícího po požadovanou dobu bezprostředně před prodejem. Tam, kde test nesplníte, lze zisk přesto osvobodit, pokud výnos z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby ve stanovené lhůtě.

Pokud se osvobození neuplatní, zdaní se zisk jako příjem fyzické osoby progresivně 15 % / 23 %, přičemž 23% pásmo se uplatní u ročního příjmu nad zhruba 36násobek průměrné mzdy. Nerezidenti platí z příjmu z české nemovitosti, i když žijí v zahraničí.

Aktuální ceny za m² v Česku zkontrolujte před podáním nabídky.

Financování jako nerezident

České banky úvěrují zahraniční kupující rutinně. Podmínky jsou konzervativnější než pro rezidenty a LTV klesá s přechodem od EU k třetím zemím.

LTV (poměr úvěru k hodnotě)

LTV nerezidenta je opatrnější než u rezidenta a rozdíl se prohlubuje při přechodu z občanství EU na třetí zemi. Některé banky žadatele ze třetích zemí odmítají rovnou. Aktuální stropy ověřte u hypotečního poradce při podání žádosti.

ČNB vydává makroobezřetnostní doporučení k LTV s přísnějšími limity pro žadatele nad 36 let a uvolněnými limity pro mladší kupující prvního bytu. Banky si nemovitost odhadují vlastním znalcem a úvěrují proti nižší z hodnot kupní ceny a odhadu.

České banky úvěrující cizince

Hypotéky nerezidentům poskytuje několik retailových bank. Politiky se mezi nimi výrazně liší, oslovte dvě tři pro konkurenční nabídku. Nezávislý hypoteční poradce je v Česku zaběhlou cestou a obvykle jej hradí věřitel.

Doklady a sazby

Připravte si pas, doklad o bydlišti, 3 až 6 měsíců výplatních pásek a potvrzení od zaměstnavatele (nebo 2 roky daňových přiznání u OSVČ), 6 měsíců výpisů z účtu, přehled závazků a aktiv, úvěrový registr ze země původu a české bankovní účet. Pokud banka požaduje, doložte úředně ověřené překlady.

Schvalování trvá 3 až 6 týdnů od kompletace dokumentů. Odhad nemovitosti vyjde na 4 500 až 8 000 Kč a platí se předem.

V českém prostředí dominují produkty s fixací, typicky 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. Čistě variabilní úročení je vzácné. Orientační sazby 2026: 3letá fixace 4,5 až 5,5 %, 5letá 4,8 až 5,8 %, 10letá 5,2 až 6,0 %. Na konci fixace lze splatit bez sankce, což je užitečná páka pro vyjednávání nových podmínek.

Průběh transakce krok za krokem

Počítejte se 4 až 8 týdny od přijaté nabídky po klíče u standardního obchodu z druhé ruky, déle u novostaveb a komplikovaných titulů. Pražské převody bývají rychlejší než regionální, byť ve špičkových obdobích katastr přidá týden nebo dva.

1. Otevření českého bankovního účtu

Většina bank otevře nerezidentovi účet s pasem a dokladem o bydlišti. Některé vyžadují osobní návštěvu, jiné (Air Bank, Fio Banka) umožňují dálkový nebo hybridní onboarding. Účet potřebujete pro úhradu rezervace, doplatku ceny a, pokud financujete, samotné hypotéky.

2. Vyhledávání a nabídka

Pro užší výběr použijte vyhledávání v mapě na Seeki. Začněte na úrovni kraje (Hlavní město Praha, Jihomoravský kraj, Středočeský kraj, Plzeňský kraj, Karlovarský kraj) a postupně zoomujte. Filtrované slugy jako byty na prodej v Praze nebo domy na prodej v Brně zúží výběr podle typu inzerátu jedním kliknutím.

Nabídka je neformální, dokud některá strana nepodepíše písemnou rezervační smlouvu.

3. Rezervační smlouva a rezervační záloha

Česká praxe: krátká rezervační smlouva stáhne nemovitost z trhu na 2 až 4 týdny, zatímco se připravuje kupní smlouva. Rezervační záloha je obvykle 50 000 až 300 000 Kč nebo 5 % ceny.

Detaily smlouvy rozhodují o tom, kdo riskuje:

• Kupující odstoupí bez smluvního důvodu → záloha obvykle propadá realitce (ne prodávajícímu).
• Prodávající odstoupí → korektní rezervační smlouvy ukládají vrácení a někdy i smluvní pokutu.
• Obchod se uzavře → záloha se započte na kupní cenu.

Šablony realitek nahrávají realitce. Návrh si nechte projít vlastním advokátem, ne tím od kanceláře, dříve než cokoli podepíšete.

4. Kupní smlouva a due diligence

Mezi rezervační smlouvou a podáním vkladu váš advokát sepíše nebo zkontroluje kupní smlouvu a provede due diligence:

• Výpis z katastru nemovitostí: vlastník, zástavní práva, hypotéky, věcná břemena, předkupní práva. Klíčový titulní dokument.
• Řetězec vlastnictví, zejména u starších nemovitostí, kde nebyla plně zaevidována dědická posloupnost.
• Stavební povolení a kolaudační souhlas.
• Katastrální mapa vs. realita: u rodinných domů a pozemků porovnání zakreslených a skutečných hranic.
• Stav SVJ u bytů: zápisy z výborů a shromáždění, stav fondu oprav, plánované velké opravy, dlužné poplatky.
• Osobní vs. družstevní vlastnictví: nejdůležitější jediná kontrola (viz nástrahy).
• Průkaz energetické náročnosti (PENB): povinný při prodeji i pronájmu.
• Neuhrazené dluhy za energie: prodávající musí potvrdit, že nepřecházejí na kupujícího.

Obě strany podepisují s ověřenými podpisy (u notáře, advokáta nebo na CzechPointu) a smlouva se s návrhem na vklad podává na katastr.

5. Vklad do katastru a platba

Český systém odděluje podpis smlouvy a převod vlastnictví prostřednictvím vkladu do katastru nemovitostí:

1. Strany podepíší smlouvu s ověřenými podpisy.
2. Smlouva a návrh putují na katastrální úřad, čímž začíná 20denní blokační lhůta, během níž je v evidenci zaznamenáno řízení o vkladu.
3. Doplatek leží v notářské, advokátní nebo bankovní úschově po dobu blokační lhůty.
4. Katastr vklad přezkoumá a v případě bezvadnosti povolí. Účinky vkladu nastávají zpětně k datu podání.
5. Po potvrzení uvolní schovatel kupní cenu prodávajícímu. Vy obdržíte čerstvý výpis s vaším jménem.

V Praze trvá celý cyklus typicky 4 až 6 týdnů, regionální katastry bývají rychlejší nebo pomalejší.

6. Předání a převody energií

Při předání převezmete klíče, odečty měřidel a dokumentaci k budově. Převedete vodu, elektřinu, plyn, internet a smlouvy se správou domu. Přihlásíte se u SVJ, pokud existuje.

Realistický harmonogram

Krok	Doba
České bankovní konto	1 až 2 týdny
Hledání a nabídka	variabilní
Rezervační smlouva	1 až 3 dny po nabídce
Due diligence a kupní smlouva	2 až 4 týdny
Vklad do katastru a 20denní blokační lhůta	3 až 6 týdnů
Předání	1 den
Celkem od nabídky po klíče	4 až 8 týdnů

Kde cizinci obvykle kupují

Praha

Hlavní město Praha dominuje zahraničnímu poptávkovému trhu. Mezinárodně oblíbené čtvrti: Praha 1 (Staré Město, Malá Strana, Josefov: prémie, vystavená turismu, řídké nabídky), Praha 2 (Vinohrady, Vyšehrad: klasická činžovní zástavba 19. století, silné expat zastoupení), Praha 3 (Žižkov: hipsterská, lepší poměr cena/kvalita), Praha 5 (Smíchov, Anděl: nábřeží, vhodné pro rodiny), Praha 6 (Dejvice, Bubeneč: ambasády, mezinárodní školy, zeleň) a Praha 7 (Letná, Holešovice: kreativní, gentrifikující se). Inzeráty na úrovni Prahy jako města agregují všechny obvody.

Brno

Brno v Jihomoravském kraji je druhým městem republiky a nejrychleji rostoucí expat alternativou Prahy. Ceny jsou na metr o 30 až 40 % nižší, univerzitní sektor táhne nájemní poptávku a historické centrum je pěšky dostupné. Projděte si byty na prodej v Brně.

Karlovy Vary a lázeňský trojúhelník

Karlovy Vary v Karlovarském kraji mají dlouhou tradici zahraničního vlastnictví: ruští, němečtí a arabští kupující kolem lázeňských hotelů a architektury konce 19. století. Nabídka sahá od velkorysých bytů v centru až po panelové byty v okrajových částech. Menší lázně (Mariánské Lázně, Františkovy Lázně) nabízejí klidnější verzi téhož.

Plzeň, Liberec, jižní Čechy a pražský prstenec

Plzeň v Plzeňském kraji kombinuje silnou průmyslovou základnu (Škoda, automotive) s historickým jádrem a nižšími cenami než Praha nebo Brno. Přeshraniční němečtí kupující jsou zde pravidelným zjevem.

Liberec v Libereckém kraji leží na úpatí Jizerských hor blízko Polska i Německa. Tradiční cíl pro lyžaře a kupující rekreačních chalup spolu s krkonošskými středisky na východ.

Jihočeský kraj kolem Českého Krumlova a Českých Budějovic je klasická česká idyla pro rakouské, německé a holandské vlastníky druhého domu. Ceny tu představují zlomek městských úrovní.

Středočeský kraj Prahu obkružuje a sbírá rodiny, které byly vytlačeny z metropole. Města na koridorech S-linek (Beroun, Kladno, Říčany, Benešov) kombinují dojezdovou vzdálenost s podstatně nižší cenou za metr.

Časté nástrahy

Osobní vlastnictví vs. družstevní podíl. Nejdůležitější jediná kontrola u jakéhokoli českého bytu. Byt v osobním vlastnictví je věcné právo zapsané v katastru: vlastníte ho, můžete na něj uvalit zástavu a volně ho prodat. Družstevní byt je podíl v bytovém družstvu, které vlastní dům. Vlastníte tedy podíl, ne byt, a převod se řídí stanovami družstva. Družstevní byty jsou levnější, hůře financovatelné (většina bank na ně nepůjčí) a pravidla převodu se liší. Některá družstva umožňují převod do osobního vlastnictví za poplatek, jiná ne. Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu, dokud nemáte písemně potvrzeno, který typ kupujete. Samotný titulek inzerátu spolehlivý není.

Panelová výstavba. Zhruba třetinu městského bytového fondu tvoří paneláky z období socialismu, velkoplošné betonové bloky. Kvalita kolísá enormně. Některé prošly komplexní revitalizací (zateplení, okna, fasáda, rozvody, výtahy) a tvoří plnohodnotné bydlení. Jiné nesou stárnoucí infrastrukturu, akustické problémy a odložené opravy. Zkontrolujte stav fondu oprav a historii rekonstrukcí. Ptejte se na zateplení fasády, stoupačky a stav výtahů. U domů před velkou revitalizací počítejte s vyššími příspěvky do fondu.

Vytápění: společné vs. individuální. Mnoho starších českých domů má společný kotel nebo dálkové vytápění s paušálním rozúčtováním, které může u nižší spotřeby působit nespravedlivě. Moderní novostavby a část revitalizovaných paneláků mají individuální plynové nebo tepelně-čerpadlové systémy. Vyžádejte si vyúčtování energií za posledních 12 měsíců.

Nedokončené katastrální zápisy. Občas, zejména u venkovských nemovitostí prošlých rodinnou posloupností bez formálního dědického řízení, ukazuje katastr zesnulého vlastníka nebo věcné břemeno, které prodávající nedokáže odstranit. Náprava trvá měsíce. Advokát na ně musí upozornit v rámci due diligence, a pokud je nelze vyřešit před podáním vkladu, raději odstupte.

Náklady přeshraničních převodů. Posílání 100 000 € a více klasickým SWIFTem typicky stojí 200 až 1 000 € ve skrytém kurzovém rozpětí. Multimenoví makléři (Wise, Revolut Business, CurrencyFair) ušetří 0,3 až 1,0 %.

Podcenění nákladů na rekonstrukci. Česká pracovní síla je levnější než západoevropská, materiály ale stojí evropské ceny, historická centra svírají regulační omezení a starší paneláky skrývají překvapení (azbest ve stoupačkách, nevyhovující elektroinstalace, nefunkční hydroizolace balkonů). Cokoli vám stavební firma nacení, počítejte s rezervou 25 až 40 %.

Jak hledat na Seeki efektivně

• Začněte na úrovni státu nebo kraje (Česko, Praha, Jižní Morava, Střední Čechy) a teprve potom zužujte filtry. Sousední okres bývá výhodnější.
• Využijte filtrované slugy: byty na prodej v Praze, domy na prodej v Brně, byty k pronájmu v Praze.
• Kontrolujte referenční ceny za m²: ceny za m² v Česku.
• Ukládejte si vyhledávání. Pražské nabídky pod 300 000 € se uvolňují rychle.

FAQ

Musím v Česku žít, abych mohl kupovat?

Ne. Nerezidenti z EU i třetích zemí mohou nemovitosti pořizovat jako fyzické osoby s plnou rovností českým občanům. Nepotřebujete povolení k pobytu, vízum ani osobní návštěvu, plná moc umožňuje vašemu advokátovi podepsat za vás. Český bankovní účet potřebovat budete a u některých bank bude třeba krátká osobní návštěva.

Potřebuji český bankovní účet ještě před podpisem?

V praxi ano. Doplatek kupní ceny prochází notářskou, advokátní nebo bankovní úschovou a účet pro případnou vratku, nájemné nebo inkasa za energie musí být téměř vždy český. Otevřete si ho s předstihem, ještě před rezervační smlouvou. Fio Banka, Air Bank, Česká spořitelna a Raiffeisenbank patří k nerezidentům přátelštějším.

Potřebuji k hypotéce povolení k pobytu?

Ne, ale LTV klesne. Nerezidenti z EU obvykle dosáhnou na 70 až 80 %, žadatelé ze třetích zemí často na 50 až 70 % s přísnějšími požadavky na příjem. Rezidenti s českým příjmem dosáhnou 80 až 90 %. Banky úvěrují na základě příjmu v zemi původu, českou pracovní historii nepotřebujete.

Kolik celkově dělají náklady spojené s koupí?

Počítejte se 3 až 5 % kupní ceny: právní služby (0,5 až 1,0 %), provize realitce, pokud ji platí kupující (0 až 3 % + DPH), notářské poplatky a úschova (0,1 až 1,0 %), katastrální poplatek (paušál 2 000 Kč), vstupní poplatky hypotéky při financování a úředně ověřené překlady. Žádná daň z nabytí.

Potřebuji českého advokáta?

Rozhodně doporučeno i u hotovostních nákupů. Český advokát sepíše nebo zkontroluje rezervační i kupní smlouvu, provede prověření v katastru, ověří typ vlastnictví (osobní vs. družstevní, tuto kontrolu nevynechávejte), zařídí podání návrhu na vklad a zkoordinuje úschovu. Počítejte s 20 000 až 60 000 Kč nebo 0,5 až 1,0 % u větších obchodů. Nespoléhejte na advokáta prodávajícího nebo interního právníka realitní kanceláře.

Mohu koupit přes firmu (SPV)?

Ano. Česká s.r.o. je běžnou strukturou pro komerční nemovitosti, nájemní portfolia a plánování pozůstalosti. Cenou je firemní účetnictví, roční přiznání a u zahraničních společností zvýšená kontrola u zemědělských a lesních pozemků. Pro jediný byt držený osobně je přímé vlastnictví téměř vždy jednodušší a levnější.

Jaké daně se uplatní při prodeji?

U fyzických osob s nemovitostí pořízenou od roku 2021 je zisk po 10 letech držby plně osvobozen (u starších nákupů po 5 letech). Kratší dvouletý časový test platí u bytu, ve kterém jste bydleli bezprostředně před prodejem. Bez osvobození se zisk daní jako příjem fyzické osoby progresivně sazbou 15 % / 23 %. Nerezidenti jsou ze zdrojových příjmů v Česku zdaněni bez ohledu na to, kde žijí.

Mohu pronajímat krátkodobě (Airbnb)?

Krátkodobý pronájem je legální, ale regulovaný na úrovni města či městské části, a stanovy SVJ mohou krátkodobý pronájem konkrétní budovy omezovat nebo zakázat. Před plánováním výnosů zkontrolujte místní pravidla a stanovy SVJ pro vaši konkrétní nemovitost. Krátkodobý příjem podléhá dani z příjmů a nad určitý limit i DPH.

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Zákony a poplatky se mění, před každou transakcí ověřte u licencovaného českého advokáta a daňového poradce. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.