Kde se vyplatí byt na pronájem: výnosy v Evropě

Hrubý výnos z pronájmu se napříč Evropou výrazně liší podle trhu. V roce 2026 patří nejsilnější příjmové výnosy Polsku a Španělsku, kde Łódź, València a Vratislav vynášejí z mediánu nabídkových hodnot zhruba 6% ročně. Nejslabší jsou v největších německých městech: Berlín, Hamburk i Mnichov platí pod 3%. Obecně platí, že čím dražší je ve městě koupě, tím nižší výnos nájemné přináší.

Údaje naposledy ověřeny: 1. července 2026. Metodika na konci tohoto článku.

Hrubý výnos z pronájmu, město po městě

Tabulka řadí dvacet největších bytových trhů v zemích, které Seeki pokrývá, podle hrubého výnosu z pronájmu: medián nabídkového nájemného za metr čtvereční přepočtený na rok a vydělený mediánem nabídkové prodejní ceny za metr čtvereční, pro byty. Poslední sloupec uvádí průměrné skóre lokality Seeki pro každé město, hodnotu 0 až 100 vyjadřující, jak dobře je typická adresa obsloužena.

Město	Medián prodeje (€/m²)	Medián nájmu (€/m²·měs.)	Hrubý výnos	Skóre lokality Seeki
Łódź, Polsko	2,210	12.8	6.9%	80
València, Španělsko	3,240	18.6	6.9%	89
Vratislav, Polsko	3,150	15.6	5.9%	72
Poznaň, Polsko	2,940	14.1	5.8%	80
Marseille, Francie	4,340	20.8	5.8%	87
Varšava, Polsko	4,100	19.6	5.7%	82
Gdaňsk, Polsko	3,460	16.5	5.7%	70
Madrid, Španělsko	5,420	24.4	5.4%	91
Barcelona, Španělsko	4,880	21.2	5.2%	93
Bordeaux, Francie	4,800	20.8	5.2%	88
Amsterdam, Nizozemsko	8,320	32.9	4.8%	89
Paříž, Francie	10,890	40.9	4.5%	83
Lyon, Francie	5,690	20.2	4.3%	74
Lisabon, Portugalsko	6,770	23.6	4.2%	96
Vídeň, Rakousko	6,540	22.1	4.1%	88
Bratislava, Slovensko	4,210	14.1	4.0%	85
Praha, Česko	6,930	19.1	3.3%	87
Mnichov, Německo	8,980	20.5	2.7%	87
Hamburk, Německo	6,720	14.7	2.6%	71
Berlín, Německo	5,730	12.0	2.5%	83

Hlavní zjištění je téměř dokonalým převrácením ceny. Nejlevnější trhy pro koupi vynášejí nejvíce a ty nejdražší nejméně. Polsko a Španělsko obsazují osm z devíti nejvyšších příček. Tři největší německá města, tedy nejdražší a nejžádanější bydlení v tomto seznamu, tvoří poslední trojici. Berlín, město, které nájemníkovi pronajme nejvíce plochy za euro, je v seznamu vůbec nejhorším místem pro pronajímatele.

Hrubý výnos není čistý výnos

Hrubý výnos je poctivým výchozím bodem, ale není tím, co dorazí na váš účet. Jde o roční nabídkové nájemné vydělené nabídkovou cenou, ještě před jakýmkoli odečtením. Čistý výnos odečítá náklady na pořízení (daň z převodu, notář, provize realitní kanceláře), daň z příjmu z nájmu, neobsazenost mezi nájemníky, správu a údržbu i případné financování.

Tyto náklady se v rámci Evropy značně liší, takže hrubý žebříček se do čistého nedostane beze změn. Polsko vybírá u bytů z druhé ruky nízkou daň z pořízení, zatímco španělská daň z převodu a francouzské náklady vedené notářem jsou podstatně vyšší a německá daň z převodu se liší podle spolkové země. Trh s vysokými náklady ukrojí z hrubého výnosu více než trh s nízkými, což zužuje rozdíl třeba mezi polským a španělským městem, jakmile do hry vstoupí reálné náklady. Berte tabulku jako první síto a před závazkem si namodelujte konkrétní náklady daného trhu. Naši průvodci jednotlivými zeměmi rozebírají mechaniku koupě a daňový režim trh po trhu.

Polsko a Španělsko vedou, každý z jiného důvodu

Horní část tabulky je polská a španělská, ale obě země se tam dostávají jinou cestou. Polsko vede díky levnému vstupu: Łódź, Vratislav, Poznaň, Varšava a Gdaňsk se kupují zhruba za €2,200 až €4,100 za metr čtvereční, což jsou nejnižší ceny v seznamu, zatímco nájemné rostlo se silnou poptávkou ve městech a mladou, mobilní populací nájemníků. Levná koupě a spolehlivý pronájem jsou klasickou kombinací vysokého výnosu.

Španělsko se tam dostává díky nájmům. València, Madrid a Barcelona nejsou na koupi nijak zvlášť levné, ale jejich nájmy jsou vůči těmto cenám vysoké, tažené hlubokou domácí poptávkou a rozsáhlým trhem krátkodobých a střednědobých pronájmů. To vynáší València na vrchol tabulky po boku Łódź a Madrid i Barcelona zůstávají nad 5%. Jak ukazuje další část, Španělsko toho dosahuje při nejlepší kvalitě adres v seznamu, což je pro pronajímatele důležitější bod.

Proč velká německá města vynášejí nejméně

Na dně se nacházejí Praha, Mnichov, Hamburk a Berlín, mezi 2.5% a 3.3%. Patří k nejhlubším a nejlépe kapitalizovaným trhům v Evropě a jejich ceny odrážejí roky zhodnocování a hlubokou, dobře financovanou poptávku kupujících. Nájemné za metr čtvereční je v absolutních číslech vysoké, ale nerostlo tak rychle jako ceny, takže příjmový výnos se stlačuje. Když kupující platí za očekávaný růst hodnoty, běžné nájemné koupí menší díl ceny.

Berlín je nejvýraznějším případem. Pronajme více plochy za euro než kterékoli jiné zdejší město, což nájemník vnímá jako výhodu, ale totéž nízké nájemné za metr proti ceně střední třídy přišpendlí jeho výnos na konec seznamu. Část nízkého mediánu nájemného Berlína je strukturální: rozsáhlý objem regulovaných a dlouhodobých nájmů pronajímaných pod tržní cenou spolu s německým zvykem uvádět základní studené nájemné bez poplatků, obojí tlačí inzerovaný medián dolů.

Paříž a Amsterdam: drahé v obou směrech

Paříž a Amsterdam jsou dva trhy, které porušují pravidlo ceny versus výnosu. Nesou zdaleka nejvyšší prodejní ceny v seznamu, kolem €10,900 a €8,300 za metr čtvereční, přesto oba drží výnos ve středu tabulky kolem 4.5% až 4.8%. Důvodem je, že jejich nájmy jsou stejně extrémní jako jejich ceny. Paříž žádá přes €40 za metr čtvereční měsíčně a Amsterdam téměř €33, hluboko nad vším ostatním zde. Právě extrémní nájemné, nikoli levný vstup, drží jejich výnosy na slušné úrovni, a jde o velmi odlišný investiční případ než u polského pásma hodnoty: vysoký vázaný kapitál, tenká rezerva dostupnosti pro nájemníky a silná regulace v obou městech.

Skóre lokality mění žebříček

Výnos vám řekne, co nájemné vydělá. Neříká nic o kvalitě místa, do kterého kupujete, a právě tam si skóre lokality zaslouží svůj sloupec. Hodnotí prostředí, nikoli byt: dopravní dostupnost, okolní vybavenost, zeleň a to, jak tichá ulice zpravidla bývá. Přečtěte si oba sloupce společně a žebříček se přeskupí kolem kvality očištěné o riziko.

Španělsko vyčnívá. València vynáší 6.9% při skóre lokality 89, Madrid 5.4% při 91 a Barcelona 5.2% při 93, což jsou tři nejvyšší skóre mezi městy s vysokým výnosem. Získat výnos blízký 6% a špičkovou adresu zároveň je vzácné a žádná jiná země v seznamu to nedokáže. Polsko naproti tomu své nejvyšší výnosy kupuje na slabších adresách: Vratislav (5.9%) a Gdaňsk (5.7%) vykazují nejnižší skóre lokality v tabulce, 72 a 70, takže část toho hlavního výnosu je kompenzací za méně centrální polohu. Poznaň (80) a Varšava (82) jsou polská města, která spojují silný výnos se solidní adresou.

Na druhém konci drahé trhy tento kompromis obracejí. Praha, Mnichov a Vídeň dosahují za lokalitu 87 až 88, ale ve výnosu se drží u dna, a Lisabon vykazuje vůbec nejvyšší skóre lokality v seznamu, 96, při průměrných 4.2%. V těchto městech kupujete adresu, nikoli příjem. Pro investora do bytu na pronájem je ideálním bodem levý horní roh tohoto kompromisu, tedy vysoký výnos a vysoké skóre zároveň, a v polovině roku 2026 tento roh patří Španělsku. Pokud chcete úplný rozbor toho, co skóre měří, sepsali jsme to v článku co skóre Seeki vlastně měří.

Časté dotazy

Které evropské město má nejvyšší výnos z pronájmu?

Mezi zkoumanými městy sdílejí nejvyšší hrubý výnos z pronájmu Łódź a València, a to kolem 6.9%, následované městy Vratislav a Poznaň blízko 5.8% až 5.9%. Vrchol tabulky ovládají Polsko a Španělsko. Nejslabší výnosy mají největší německá města, kde Berlín, Hamburk i Mnichov platí z mediánu nabídkových hodnot pod 3%.

Je Berlín dobrá volba pro byt na pronájem?

Jen podle hrubého výnosu je Berlín v tomto seznamu nejslabší, kolem 2.5%. Jeho inzerované nájmy jsou zde nejnižší za metr čtvereční, drží je dole rozsáhlý objem regulovaných nájmů a uvádění studeného nájemného, zatímco ceny se pohybují ve střední třídě. Berlín je silné, likvidní město se slabým příjmovým výnosem, takže argument pro něj stojí spíše na růstu hodnoty než na nájemném.

Proč Španělsko spojuje vysoký výnos s dobrými lokalitami?

Španělská města spojují umírněné pořizovací ceny se silnými nájmy a hustými, dobře propojenými městskými centry, takže dosahují vysokého skóre lokality Seeki a přitom stále vynášejí přes 5%. València, Madrid a Barcelona vykazují skóre lokality 89 až 93 vedle výnosů 5.2% až 6.9%, což je nejsilnější kombinace očištěná o riziko v seznamu.

Jde o hrubé, nebo čisté výnosy?

Jde o hrubé výnosy: roční nabídkové nájemné vydělené nabídkovou cenou, ještě před náklady na pořízení, daní z příjmu, neobsazeností, správou, údržbou a financováním. Čistý výnos je nižší a liší se podle země, protože daně z převodu a náklady na pronájem se v rámci Evropy značně liší. Použijte hrubou hodnotu k předběžnému výběru trhů a poté si namodelujte čistý výnos pro konkrétní město a nemovitost.

Proč drahá města vynášejí nejméně?

V Praze, Mnichově, Berlíně a Hamburku odrážejí ceny roky zhodnocování kapitálu a hlubokou poptávku kupujících. Nájemné za metr čtvereční je v absolutních číslech vysoké, ale nerostlo tak rychle jako ceny, takže běžné nájemné koupí menší podíl na pořizovací ceně. Když trh započítá očekávaný růst, jeho příjmový výnos se stlačuje.

Jde o nabídkové, nebo dosažené hodnoty?

Oba sloupce jsou mediány nabídkových hodnot z aktivních inzerátů Seeki: inzerované prodejní ceny a inzerované nájmy. Dosažené prodejní ceny bývají mírně pod nabídkou a podepsané nájmy mírně pod inzercí, berte proto výnos jako aktuální snímek trhu, nikoli jako realizovaný výnos. Týkají se pouze bytů.

Už jste pronajímatel?

Pokud už vlastníte nemovitost k pronájmu nebo plánujete investiční byt prodat, můžete jej na Seeki inzerovat sami. Aplikace sestaví inzerát z vašich fotografií, ocení jej podle stejných živých tržních dat, o která se opírá tento článek, a předloží jej kupujícím i nájemníkům v jejich vlastním jazyce.

Metodika

Hrubý výnos z pronájmu je medián nabídkového nájemného za metr čtvereční u bytů, vynásobený dvanácti a vydělený mediánem nabídkové prodejní ceny za metr čtvereční u bytů, v každém městě. Dvacet měst patří k největším bytovým trhům podle objemu inzerátů v zemích, které Seeki pokrývá, a bylo vybráno pro celoevropský záběr, nikoli pro jediný region. Oba mediány pocházejí z aktuálně inzerovaných nabídek na Seeki a jsou převedeny na eura, aby se města porovnávala na srovnatelném základě. Mediány používáme proto, že odolávají odlehlým hodnotám lépe než průměry. Nájmy jsou základní nájemné bez poplatků a energií, tak jak tyto trhy inzerují. Tam, kde město drží rozsáhlý objem regulovaných nebo podtržních nájmů (zejména Berlín), medián nabídkového nájemného tento fond odráží a může podhodnocovat to, čeho by pronajímatel u nově pronajatého bytu dosáhl, takže investovatelný výnos Berlína u nového pronájmu je o něco vyšší než uvedená hodnota. Skóre lokality Seeki je průměrem skóre lokality jednotlivých inzerátů u bytů daného města. Data se aktualizují čtvrtletně.

Pro kupující, kteří zvažují některý z těchto trhů, naši průvodci jednotlivými zeměmi rozebírají mechaniku koupě, daně a pravidla pro nerezidenty. Začněte průvodcem Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec (průvodce 2026) nebo Koupě nemovitosti v Německu jako cizinec (průvodce 2026). Chcete-li porovnat ceny za metr přímo, podívejte se na stránku ceny za m² pro Španělsko nebo stránku ceny za m² pro Polsko. Pro dva rozpočtově obrácené pohledy na středoevropská města z této tabulky si přečtěte co pořídíte za 200 000 € ve střední Evropě a co si za 1 000 € měsíčně pronajmete ve střední Evropě.