Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec (průvodce 2026)

Španělsko je už deset let největším jednotlivým trhem zahraničních kupců v EU. Pravidla nákupu jsou pozoruhodně otevřená: žádné omezení podle občanství, žádné předběžné schvalování, žádný minimální vklad. Občané EU i třetích zemí transagují v podstatě za stejných podmínek.

Co potřebujete nejdřív, je NIE (Número de Identificación de Extranjero), daňové ID, které otevírá každý krok od smlouvy o záloze po daň z převodu. Pak španělský bankovní účet, nezávislý abogado a jasnou představu o transakčních nákladech. Náklady spojené s koupí přidávají 10 až 15 % k inzerované ceně.

Politická změna, kterou je třeba znát: španělská Golden Visa, pobyt za nákupy nemovitostí nad 500 000 €, byla formálně ukončena 3. dubna 2025. Nákup je stále přímočarý, jen už ho neprovází povolení k pobytu.

Tento průvodce pokrývá NIE a bankovnictví, kompletní daňovou strukturu, hypotéky pro nerezidenty, tok od arras k escritura, regionální nástrahy a místa, kde se zahraniční kupci na Seeki soustřeďují.

Mohou cizinci ve Španělsku kupovat nemovitosti?

Ano, žádné předběžné schvalování, žádné kvóty. Nerezidenti kupují za stejných podmínek jako Španělé. Vlastnictví domu samo o sobě nedává žádné právo pobývat: občané třetích zemí stále potřebují vízum pro pobyt přes 90 ze 180 dní. Hrstka pohraničních a vojensky citlivých zón vyžaduje povolení pro občany třetích zemí, ale u rezidenčních transakcí je to téměř nikdy relevantní.

Daňové ID (NIE): proč přichází jako první

NIE je daňové a identifikační číslo. Bez něj neotevřete rezidentní bankovní účet, nepodepíšete escritura pública (titulní listinu), nezaplatíte ITP ani nezaregistrujete vlastnictví. Pobytové právo nedává.

Tři cesty: osobně na španělské policejní stanici (Extranjería), na španělském konzulátu v zahraničí nebo přes advokáta s poder notarial, což je cesta, kterou volí většina nerezidentů (150 až 300 € plus apostila). Začněte ho vyřizovat dříve, než začnete vážně licitovat.

Status Golden Visa v roce 2026

Golden Visa byla ukončena 3. dubna 2025 podle organického zákona 1/2025. Nákup nemovitosti za jakoukoli cenu už nespouští povolení k pobytu. Přeživší investiční cesty (veřejný dluh, kvalifikovaná investice do podnikání, projekty obecného zájmu) nelze splnit nákupem bydlení. Pokud na pobytu záleží, podívejte se na Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa nebo pracovní/rodinnou cestu.

Náklady a daně

Počítejte s 10 až 15 % kupní ceny v jednorázových nákladech a k tomu s roční IBI a u větších portfolií s daní z majetku. Sazby se stanovují na národní, autonomní a obecní úrovni, číslo se proto liší podle regionu a podle toho, zda jde o novou nebo druhostrannou nemovitost.

Daň z převodu: ITP (druhostranný trh) vs. IVA + AJD (novostavba)

Druhostranné nemovitosti platí Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) stanovenou autonomní oblastí, typicky 6 až 13 %. Orientační sazby 2026: Madrid 6 %, Kanárské ostrovy 6,5 %, Andalusie 7 % paušálně, Comunitat Valenciana 10 % paušálně, Katalánsko 10 až 13 % stupňovitě (progresivní pásma od 27. června 2025: 10 % do 600 tis. €, 11 % do 900 tis. €, 12 % do 1,5 mil. €, 13 % nad; 20 % u velkých pronajímatelů), Baleárské ostrovy 8 až 13 % stupňovitě.

Novostavby (první převod od developera) platí IVA ve výši 10 % (4 % u oficiálně chráněného bydlení) plus AJD kolková daň 0,5 až 2,5 % na listině. Vždy potvrďte aktuální sazbu pro konkrétní autonomní oblast v okamžiku podpisu. Sazby se mění v ročních regionálních rozpočtových zákonech.

Notář, registr, administrativní podavatel (gestoría), právní služby

Notář 0,1 až 0,5 %, katastr 0,1 až 0,25 %, gestoría (administrativní podavatel) 300 až 600 €. Nezávislý abogado účtuje 1 až 1,5 % + IVA (21 %), podlahu 1 500 až 2 000 €. Nepoužívejte advokáta prodávajícího ani interního právníka realitky. Provize realitky (3 až 6 % + IVA) hradí obvykle prodávající a je zahrnuta v inzerované ceně.

Roční daň z nemovitosti (IBI) a daň z příjmu nerezidenta

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je obecní daň z nemovitosti, fakturovaná každoročně z valor catastral (obvykle hluboko pod tržní). Sazby se pohybují zhruba 0,4 až 1,1 %. Madrid a Barcelona kolem 0,5 až 0,7 %, pobřežní Andalusie a Baleáry výše. Typický dům za 300 000 € padá na 500 až 1 200 €/rok plus obecní poplatek basura (odpad).

Past: i když nemovitost nikdy nepronajímáte, Španělsko nerezidentním vlastníkům stále uplatňuje fiktivní daň z příjmu (IRNR), předpokládaných 1,1 až 2 % z valor catastral zdaněných sazbou 19 % (EU/EHP) nebo 24 % (třetí země) přes Modelo 210. Skutečný nájem se daní stejnými sazbami, rezidenti EU/EHP mohou odečítat výdaje, občané třetích zemí nikoli.

Daň z majetku a Solidaridarní daň

Španělsko uplatňuje daň z majetku ze celosvětových aktiv u rezidentů a španělských aktiv u nerezidentů. Obecná výjimka 700 000 € na poplatníka (1,4 mil. € u páru), progresivní škála 0,2 až 3,5 %. Madrid a Andalusie sazbu bonifikují na nulu. Federální Solidaridarní daň z velkých jmění (zavedená 2022, učiněna trvalou po potvrzení ústavním soudem) se uplatní nad 3 mil. € čistých aktiv sazbou 1,7 až 3,5 % a efektivně obnovuje daň z majetku v bonifikovaných regionech. U nerezidenta s jediným bytem za 800 000 € v Madridu jsou obě vrstvy obvykle nula, nad 3 mil. € si najměte účetního.

Daň ze zisku při prodeji

Nerezidenti platí paušálně 19 % z čistého zisku (prodejní cena minus pořizovací cena, akviziční daně, notář, registr, doložená zlepšení) bez ohledu na to, zda žijí v EU/EHP, nebo mimo. Vyšší 24 % sazba pro nerezidenty se uplatní u obecného příjmu (např. nájemného), ne u daně ze zisku z nemovitosti. Při dokončení musí kupující zadržet 3 % kupní ceny (retención) přes Modelo 211 jako zálohu na daň prodávajícího, prodávající pak podává Modelo 210 k vyrovnání skutečné povinnosti a uplatnění případné vratky. Rezidenti platí progresivní 19 až 28 % škálu se rolováním hlavního bydlení do dalšího hlavního bydlení v EU/EHP do dvou let.

Aktuální ceny za m² ve Španělsku si zkontrolujte, zda je inzerovaná cena reálná.

Financování jako nerezident

Španělské banky úvěrují zahraniční kupce aktivně, podmínky jsou ale přísnější než pro rezidenty.

Stropy LTV: nerezident ze třetí země 60 až 70 %, nerezident z EU 65 až 75 %, španělský daňový rezident 80 % (až 90 % u hlavního bydlení). Banka si zadá vlastní tasación (odhad) a financuje proti nižší z hodnot kupní ceny a odhadu, což je v horkých pobřežních trzích klíčové.

Požadované dokumenty: pas, NIE, španělský bankovní účet, poslední 3 výplatní pásky plus potvrzení od zaměstnavatele (nebo 2 roky účetní závěrky u OSVČ), 2 roky daňových přiznání ze země původu, 6 měsíců výpisů z účtu, úvěrová zpráva, doklad o adrese. Posouzení: 3 až 6 týdnů.

Hypotéky nerezidentům rutinně poskytuje několik retailových bank. Před podpisem rezervace nebo arras oslovte dvě tři pro konkurenční nabídku. Nezávislí hypoteční makléři (intermediarios de crédito) jsou obvykle pro dlužníka zdarma, placeni věřitelem.

Sazby: variabilní sleduje 12měsíční Euribor + spread 0,75 až 1,5 % (efektivně 3,0 až 4,0 % v roce 2026), fixní 10 až 30 let 3,0 až 4,5 %. Poplatky za předčasné splacení omezuje zákon na 0,15 až 0,25 % u variabilní a 1,5 až 2 % u fixní.

Proces nákupu krok za krokem

Počítejte s 8 až 12 týdny od nabídky po předání klíčů, déle při novostavbě z papíru nebo problémech s titulem.

1. NIE + španělský bankovní účet. S advokátem na plnou moc NIE zabere 1 až 4 týdny. Nerezidentní účet (cuenta de no residente) vyžaduje NIE plus certificado de no residencia obnovovaný každé dva roky.

2. Vyhledávání a nabídka. Použijte vyhledávání v mapě Seeki, uložená vyhledávání hlásí nové shody. Nabídka je nezávazná až do podpisu smlouvy o záloze.

3. Contrato de arras. Standardní soukromá smlouva o záloze (článek 1454 občanského zákoníku): kupující platí 10 % jako arras. Pokud kupující odstoupí, prodávající si zálohu ponechá, pokud odstoupí prodávající, dluží dvojnásobek. Nechte zpracovat nebo zkontrolovat advokátem a plaťte ze španělského účtu pro čistou stopu proti praní špinavých peněz.

4. Due diligence. Advokát zkontroluje nota simple (vlastník, zatížení, hypotéky, věcná břemena), certificado catastral, licencia de primera ocupación, urbanistický status (klíčové u venkovských nemovitostí), dluhy bytového domu u bytů, energetický certifikát a aktuálnost IBI a energií.

5. Escritura pública u notáře. Obě strany přítomny (nebo plnou mocí). Doplatek se hradí ověřeným bankovním šekem (cheque bancario), notáři jsou opatrní s převody ve stejný den. ITP (nebo IVA + AJD u novostavby) musí být uhrazeny do 30 dnů, většina kupců platí týž den přes gestoría.

6. Registrace titulu + energie. Gestoría podává ITP/AJD a listinu (2 až 4 týdny). Převedete energie a přihlásíte se k IBI na ayuntamiento.

Krok	Doba
NIE + bankovní účet	2 až 5 týdnů
Podpis arras	1 až 3 týdny po nabídce
Due diligence + hypotéka (je-li)	4 až 8 týdnů
Escritura u notáře	1 den
Aktualizace katastru	2 až 4 týdny po dokončení
Celkem od nabídky po klíče	8 až 12 týdnů

Kde cizinci obvykle kupují

Costa del Sol, provincie Málaga. Největší jednotlivý trh zahraničních kupců ve Španělsku. Costa del Sol Occidental západně od Málagy (Marbella, Estepona a golfové enklávy za nimi) láká britské, skandinávské, německé a americké kupce. 7 % ITP v Andalusii, daň z majetku bonifikována na nulu. Projděte si byty na prodej v Andalusii.

Madrid. Comunidad de Madrid je druhým největším trhem zahraničních kupců, převážně investoři a stěhující se. Madrid dominuje (Salamanca, Chamberí, Retiro na špici). Nejnižší velký regionální ITP (6 %), daň z majetku bonifikována na nulu, nad 3 mil. € se uplatní Solidaridarní daň. Domy na prodej v Madridu.

Katalánsko a Barcelona. Barcelona v okrese Barcelonès v Katalánsku je hustý trh zahraničních kupců (Francouzi, Němci, Italové, Američané) zaměřený na Eixample, Gràcia, Sant Gervasi a pobřeží. Nejvyšší velký regionální ITP (progresivní 10 až 13 % od reformy června 2025), licence krátkodobých pronájmů (HUT) zmraženy ve městě.

Comunitat Valenciana. Comunitat Valenciana sahá od Valencie na jih přes Alicante a Costa Blanca. Alicante, Dénia, Calp a Benidorm jsou silné nizozemské, britské a německé trhy za měkčí ceny, paušál 10 % ITP.

Baleáry. Illes Balears (Mallorca, Menorka, Ibiza, Formentera) jsou prémiovým ostrovním trhem. Mallorca patří německým a britským kupcům, Ibiza naklání k luxusnímu druhému bydlení. Palma je městským hubem. ITP stupňovitě až 13 %, licence krátkodobých pronájmů přísně omezeny.

Kanárské ostrovy. Canarias kombinují celoroční subtropické klima s nízkým ITP (6,5 %) a vlastním DPH režimem (IGIC 7 % u novostaveb). Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje a Arona soustřeďují většinu zahraničního inventáře se silnou poptávkou skandinávských, britských a německých remote workerů od pandemie.

Časté nástrahy

Nelegální stavby ve venkovských oblastech. Nejdražší chyba ve španělské realitě: nákup venkovské finca, která je zcela nebo zčásti bez povolení. Vila, bazén nebo přístavba postavená bez platného licencia de obras nemusí být v katastru. Regularizace (AFO v Andalusii) je pomalá a neúspěch je možný. Před podpisem arras trvejte na kompletní urbanistické zprávě z ayuntamiento.

Dluhy a stanovy bytového domu. Kupující bytu může zdědit až tři roky neplacených poplatků. Čistý certificado de la comunidad je nevyhnutelný a přečtěte si poslední tři roky zápisů kvůli sporům nebo plánovaným derramas (velkým pracím). Stanovy bytového domu mohou navíc omezovat krátkodobý pronájem, domácí zvířata nebo komerční využití.

Valor de referencia. Od roku 2022 daňový úřad využívá valor de referencia z katastru jako minimální daňový základ pro ITP, nezávisle na tom, co jste zaplatili. Pokud je referenční hodnota vyšší, ITP se počítá z ní. Před licitací si ji vyhledejte na portálu katastru.

Přeshraniční měnové převody. Posílání 100 000 € a více klasickým SWIFTem může stát 300 až 1 500 € ve skrytém spreadu. Multimenoví makléři (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) typicky ušetří 0,3 až 1,0 %. Načasujte převod tak, aby prošel před escritura.

Licence krátkodobých pronájmů. Pokud je rekreační příjem klíčem teze, potvrďte licenční režim (VUT, HUT v Katalánsku, ETV na Baleárách, VV na Kanárech) pro autonomní oblast a obec. Barcelona, většina Mallorky a části Valencie a pobřežní Andalusie mají stropy nebo moratoria, existující licence se při prodeji nemusí převést.

Jak hledat na Seeki efektivně

Seeki agreguje inzeráty z hlavních španělských portálů do jediné mapy. Začněte na úrovni státu nebo regionu (Španělsko, Andalusie, Katalánsko, Comunitat Valenciana) a zužujte filtry. Sousední obec často nabízí lepší poměr cena/kvalita. Použijte filtrované slugy jako byty na prodej v Andalusii a před licitací si zkontrolujte ceny za m² ve Španělsku.

FAQ

Musím ve Španělsku žít, abych mohl kupovat?

Ne. Nerezidenti mohou volně kupovat jakýkoli typ nemovitosti: bez víza nebo pobytu. Plná moc umožňuje advokátovi podepsat za vás.

Mohu získat hypotéku ještě před pobytem?

Ano, s nižšími stropy LTV: 60 až 70 % pro nerezidenty ze třetích zemí, 65 až 75 % pro občany EU. Španělské banky úvěrují na základě příjmu ze země původu. Plánujte 3 až 6 týdnů posouzení paralelně s due diligence po podpisu arras.

Je Golden Visa stále dostupná přes nemovitosti?

Ne. Golden Visa byla ukončena 3. dubna 2025. Nákup nemovitosti už neuděluje žádné povolení k pobytu. Podívejte se na Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa nebo rodinné/pracovní cesty.

Kolik celkem dělají náklady spojené s koupí?

Počítejte s 10 až 15 % nad kupní cenou. Dominantní náklad: daň z převodu (ITP 6 až 13 % u druhostranného, IVA 10 % + AJD 0,5 až 2,5 % u novostavby). Přidejte notáře a registr (~0,3 %), právní služby (1 až 1,5 % + IVA), gestoría (~400 €) a hypoteční vstupní náklady, pokud financujete. Katalánsko stupňovité (10 až 13 %) a Baleáry stupňovité (8 až 13 %) mohou celkové náklady vyhnat ke špičce rozpětí, druhostranný trh v Madridu nebo na Kanárech sedí u dna.

Potřebuji španělského advokáta?

Rozhodně doporučeno, i u hotovostních nákupů. Nezávislý abogado projde arras, provede nota simple, ověří urbanistický status a dluhy bytového domu, podá ITP a účastní se escritura. Počítejte s 1 až 1,5 % + IVA, podlahou 1 500 až 2 000 €. Nespoléhejte na advokáta prodávajícího.

Mohu koupit přes firmu (SPV)?

Ano. Španělská Sociedad Limitada (SL) nebo zahraniční společnost mohou držet španělskou nemovitost. Přidává firemní účetnictví, mění daňový profil (korporátní daň ze zisku, dividendy při distribuci) a uzavírá některé rezidenční úlevy. Vyhněte se blacklistovaným jurisdikcím, Španělsko uplatňuje sankční přirážky u nemovitostí držených přes daňové ráje.

Jaké daně se uplatní při prodeji?

Nerezidenti platí paušál 19 % daně ze zisku ze španělské nemovitosti bez ohledu na to, kde jsou rezidenty (24 % nerezidentní sazba se uplatní u obecného příjmu jako nájemné, ne u daně ze zisku z nemovitosti). Kupující zadrží 3 % při dokončení přes Modelo 211 jako zálohu, prodávající podává Modelo 210 k vyrovnání a uplatnění případné vratky. Obec dále účtuje plusvalía municipal ze zvýšení hodnoty pozemku (objektivní metoda nebo metoda skutečného zisku, podle toho, co je nižší). Rezidenti platí 19 až 28 % progresivně s rolováním hlavního bydlení do dalšího hlavního bydlení v EU/EHP do 2 let.

Mohu pronajímat krátkodobě (turistický pronájem)?

Závisí na regionu a obci. Před koupí potvrďte licenční režim (VUT, HUT v Katalánsku, ETV na Baleárách, VV na Kanárech) a zkontrolujte, zda je nemovitost způsobilá, zda je licence převoditelná při prodeji a zda se vydávají nové licence. Počítejte i s národní registrací Ventanilla Única Digital povinnou od roku 2025 u všech krátkodobých pronájmů na platformách jako Airbnb.

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Zákony a sazby se mění, před transakcí ověřte u licencovaného abogado a asesor fiscal. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.