Koupě nemovitosti v Itálii jako cizinec (průvodce 2026)

Itálie je na papíře jedním z nejotevřenějších realitních trhů EU a v praxi jedním z procesně nejnáročnějších. Pravidla pro to, kdo může kupovat, jsou velkorysá: občané EU mají plnou paritu a většina občanů třetích zemí splňuje italský princip condizione di reciprocità (vzájemnost). Tření je jinde: nákup vede notář, daňový systém ostře rozlišuje hlavní a sekundární bydlení a starší italské nemovitosti jsou pověstně plné abusi edilizi (nepovolených úprav), které mohou obchod rozbít v poslední chvíli.

Než se zamilujete do toskánského statku, dvě věci si vyjasněte. Za prvé, ještě než cokoli podepíšete, potřebujete Codice Fiscale. Za druhé, „domy za jedno euro", které vídáte v sicilských a apulských vesnicích, jsou vázány na rekonstrukční závazky a kauci za výkon. Nejsou to zkratky do Itálie.

Tento průvodce projde Codice Fiscale, daň z registrace (Imposta di Registro), IVA u novostaveb, roční IMU, povinný rogito u notáře, financování pro nerezidenty a místa, kde expati skutečně kupují na Seeki.

Mohou cizinci v Itálii kupovat nemovitosti?

Téměř vždy ano. Italský právní rámec rozděluje zahraniční kupující do tří skupin:

1. Občané EU a EHP: plná parita s italskými rezidenty. Žádné schvalování, stejné daňové zacházení (včetně 2% registrace u hlavního bydlení, pokud se přestěhují a přihlásí k pobytu).
2. Občané třetích zemí s italským pobytem: pro účely vlastnictví a daně jsou považováni za italské rezidenty.
3. Občané třetích zemí bez pobytu (turisté, krátkodobí rezidenti, zámořští investoři): podléhají condizione di reciprocità. Mohou kupovat, pokud jejich domovský stát umožňuje Italům koupit nemovitost u nich. Seznam zveřejňuje ministerstvo zahraničí. Občané USA, UK, Kanady, Austrálie, Švýcarska, Japonska, Brazílie a většiny zemí Latinské Ameriky splňují. Pár výjimek existuje a notář to před rogitem ověří.

Itálie zahraniční kupce neomezuje podle typu, hodnoty nebo lokality nemovitosti. Zemědělská půda, historická centra, pobřežní vily, komerční nemovitosti: stejný rámec. Zemědělská půda nese samostatná předkupní práva (prelazione) sousedních zemědělců, která mohou obchod zpomalit.

Codice Fiscale: první krok

Codice Fiscale je italský daňový kód o 16 znacích vydávaný Agenzia delle Entrate. Bez něj neotevřete italský bankovní účet, nepodepíšete předběžnou smlouvu, nezaplatíte daně a neuzavřete smlouvu. Zdarma, vázáno na identitu, ne na pobyt, nerezidenti ho běžně získávají.

Tři cesty:

1. Osobně na úřadě Agenzia delle Entrate v Itálii: zdarma, ve stejný den s pasem.
2. Na italském konzulátu v zahraničí: také zdarma, 1 až 4 týdny podle konzulátu.
3. Přes italského advokáta nebo commercialistu na plnou moc: 100 až 250 € jako součást širšího mandátu.

Vyřiďte si ho dříve, než začnete licitovat. Bez něj uvíznou další kroky (bankovní účet, žádost o hypotéku, převod zálohy).

Programy domů za jedno euro

Programy case a 1 euro vedené malými comuni v depopulovaných jižních vesnicích jsou skutečné, mnohem náročnější ale než tvrdí virální titulky. Každé comune si stanovuje rozsah rekonstrukce, kauci za výkon a termín, k tomu notář, daně a převodní náklady. V čisté podobě tedy nejde o transakci za 1 euro. Podmínky si potvrďte přímo s ufficio tecnico dané obce dříve, než se přihlásíte. Pokud vás myšlenka láká, podívejte se na program Borghi a navazující regionální pobídky v Sicílii nebo Apulii.

7% paušál pro důchodce stěhující se na jih

Italský regime fiscale agevolato per pensionati esteri (čl. 24-ter TUIR) nabízí paušální 7% daň z příjmu ze všech příjmů ze zahraničí (důchody, nájemné, zisky z prodeje) pro důchodce, kteří přesunou daňové rezidentství do způsobilé jižní obce. Hlavní pravidla:

• Důchodový příjem ze zahraničí, ze zahraničního veřejného nebo soukromého zdroje.
• Daňové rezidentství v comune v Abruzzu, Molise, Kampánii, Apulii, Basilicatě, Kalábrii, Sardinii nebo Sicílii s populací pod 30 000 (zvýšeno z 20 000 zákonem 34/2026 s účinností od 7. dubna 2026). Způsobilé jsou i obce zemětřesných zón v Laziu, Marche a Umbrii. Palermo, Bari, Catania a Lecce zůstávají nad limitem.
• V 5 daňových letech před přestěhováním nesmíte být italským daňovým rezidentem.
• Paušál platí 10 po sobě jdoucích daňových let (rok volby plus následujících devět).

Mezi americkými, britskými a severoevropskými důchodci populární a v dotčených obcích vyvolal reálný růst cen. Způsobilost si potvrďte u commercialisty dříve, než kolem režimu plánujete celé stěhování. Seznam se zveřejňuje a periodicky aktualizuje.

Náklady a daně

Počítejte s 10 až 15 % kupní ceny v jednorázových nákladech u sekundárního bydlení nebo nákupu nerezidenta, případně 5 až 8 % u hlavního bydlení, kde máte nárok na sníženou sazbu. Tři hlavní kanály: daň z registrace (nebo IVA u novostaveb), notářské poplatky a katastrální/hypoteční daně.

Daň z registrace (Imposta di Registro)

Dominantní jednorázová položka u koupě od soukromého prodejce:

• Hlavní bydlení (prima casa): 2 % z valore catastale (katastrální hodnoty, obvykle hluboko pod tržní), minimum 1 000 €. Musíte se do 18 měsíců přihlásit k pobytu v comune nemovitosti a nemovitost nesmí spadat do luxusní kategorie (A1, A8, A9).
• Sekundární bydlení (seconda casa): 9 % katastrální hodnoty, minimum 1 000 €. To platí většina nerezidentních zahraničních kupců rekreačního bydlení.
• Pevné katastrální a hypoteční daně: 50 € každá (100 € celkem) u prodeje mezi soukromými osobami.

Klíčový mechanismus: daň z registrace se počítá z katastrální hodnoty mechanismem prezzo-valore, ne z kupní ceny. Katastrální hodnoty bývají o 30 až 50 % pod tržní cenou, což citelně snižuje daňový základ. Kupující musí o aplikaci prezzo-valore při rogitu formálně požádat.

IVA u novostaveb

Pokud kupujete přímo od stavebníka nebo developera plátce DPH do 5 let od kolaudace, nákup podléhá IVA místo daně z registrace:

• 4 % IVA u prima casa (mimo luxus).
• 10 % IVA u seconda casa (mimo luxus).
• 22 % IVA u luxusních kategorií (A1 reprezentativní sídlo, A8 vila, A9 hrad/historické).

K tomu pevné registrace, katastrální a hypoteční daně po 200 € každá (600 € celkem) u novostaveb. IVA se počítá z uvedené kupní ceny, ne z katastrální hodnoty, proto u novostaveb daň často stojí víc než u srovnatelné druhostranné nemovitosti.

Notářské poplatky

Notář (notaio) je povinná veřejná osoba, která sepíše, ověří a podá smlouvu. Kupující notáře vybírá a platí. Počítejte s 1 až 2,5 % podle složitosti obchodu, seniority notáře a regionu, s minimem zhruba 1 500 až 2 500 € u malých transakcí. Částečně vyjednatelné, ne vynechatelné. Notáře nelze přeskočit ani nahradit.

Provize realitky

Typicky 3 % + 22 % IVA z každé strany. Na rozdíl od Portugalska nebo Británie kupující v Itálii platí svého makléře. Celkový tržní podíl je tedy zhruba 6 % + IVA, rozděleno mezi strany.

Roční IMU

Roční obecní daň z nemovitosti. Sazby stanovuje každé comune v rámci celostátního pásma a slevy pro hlavní bydlení se liší podle kategorie nemovitosti. Před plánováním rozpočtu si přesnou sazbu vyhledejte na příslušném ufficio tributi. IMU se hradí ve dvou splátkách (červen a prosinec) přes formulář F24. Vyřízení na dálku zvládne commercialista nebo místní servisní agentura.

TASI a TARI

TASI (daň za služby) je od roku 2020 součástí IMU a samostatně už neexistuje. TARI (poplatek za odpady) zůstává: obecní, podle objemu nebo metru čtverečního, fakturováno ročně. U 100 m² městského bytu typicky 200 až 450 €/rok.

Daň ze zisku

U fyzických osob je zisk osvobozen po 5 letech vlastnictví, bez ohledu na občanství nebo rezidenturu. Při prodeji do 5 let se zisk daní progresivními sazbami IRPEF (až 43 % plus regionální přirážky) nebo se kupující při uzavření smlouvy rozhodne pro paušální 26% náhradní daň sraženou a odvedenou notářem. Zisk z prima casa prodaného do 5 let je osvobozen, pokud do 12 měsíců reinvestujete výnos do dalšího hlavního bydlení.

Nemovitost držená korporátně se daní korporátně, žádné 5leté pravidlo.

Aktuální ceny za m² v Itálii zkontrolujte, kolik v daném regionu skutečně inkasují prodávající.

Financování jako nerezident

Italské banky úvěrují nerezidenty, ovšem za výrazně přísnějších podmínek než Italům. Sazby a stropy LTV se pohybují s politikou ECB. Před podpisem proberte s makléřem.

LTV (poměr úvěru k hodnotě)

• Nerezidentní zahraniční kupující: typicky 50 až 60 %. Potřebujete 40 až 50 % ceny v hotovosti a k tomu náklady.
• Zahraniční kupující s italským pobytem: často 70 až 80 %, lepší sazby.
• Italský rezident s italským příjmem: 80 až 90 %, nejlepší sazby.

Banky si nemovitost ocení nezávisle a financují proti nižší z hodnot kupní ceny a odhadu. Odhad starších nebo netypických nemovitostí bývá konzervativní, což může nenápadně zvýšit hotovostní vklad.

Italské banky aktivní u nerezidentů

Hypotéky nerezidentům poskytuje několik retailových bank, byť se chuť mění. Před podpisem předběžné smlouvy oslovte dvě tři pro konkurenční nabídku. Nezávislý makléř (mediatore creditizio) je běžný a obvykle dlužníka přímo nestojí.

Sazby a struktura

Orientační rozpětí 2026 (mění se po týdnech, potvrďte s bankou):

• Variabilní (Euribor 3M + spread 1,0 až 2,0 %): efektivně 3,5 až 4,5 %.
• Fixní (10 až 25 let, podle IRS): 3,5 až 4,8 %.
• Smíšené: fixní prvních 5 až 10 let, poté variabilní.

Posouzení trvá 4 až 8 týdnů od kompletní dokumentace. Poplatek za odhad 400 až 800 €, hrazený předem. Poplatky za předčasné splacení rezidenčních hypoték omezuje zákon na ochranu spotřebitele.

Proces nákupu krok za krokem

Počítejte se 2 až 4 měsíci od první nabídky po předání klíčů, déle u komplikovaných titulů nebo při zapojení hypotéky.

1. Codice Fiscale a italský bankovní účet

Začněte zde. Daňový kód získáte za dny (v Itálii) až několik týdnů (přes konzulát). Po jeho vyřízení si otevřete účet u Intesa Sanpaolo, UniCredit nebo digitální banky. Účet potřebujete na zálohu, IMU, převody energií a doplatek ceny. Nerezidentům bývá nabízen conto non-residenti s mírně odlišnou strukturou poplatků.

2. Vyhledávání a proposta di acquisto

Použijte vyhledávání v mapě Seeki. Proposta di acquisto je podepsaná nabídka za stanovenou cenu s drobnou zálohou (typicky 1 000 až 10 000 € nebo 1 až 2 % drženo makléřem jako doklad dobré víry). Pokud prodávající podepíše, stává se nabídka pro obě strany závaznou, podléhající navazující předběžné smlouvě. Pokud prodávající ve stanovené době nepodepíše, záloha se vrací.

3. Compromesso (předběžná smlouva) a záloha

Compromesso je závazná předběžná smlouva, podepisuje se obvykle 2 až 6 týdnů po přijaté propostě. Kupující převádí caparra confirmatoria ve výši 10 až 30 % kupní ceny.

Výchozí pravidla občanského zákoníku:

• Kupující odstoupí → prodávající si ponechá zálohu.
• Prodávající odstoupí → dluží kupujícímu dvojnásobek.
• Obě strany mohou místo propadnutí zálohy uplatnit esecuzione in forma specifica (splnění) soudem. Drahé, ale dostupné.

Compromesso zaregistrujte u Agenzia delle Entrate do 30 dní. Registrace dává kupujícímu přednost před případnými následnými nároky vůči prodávajícímu, klíčové ochranné opatření.

4. Due diligence

Mezi compromessem a rogitem advokát nebo notář ověří:

• Vlastnický řetězec a soulad s katastrem přes Conservatoria dei Registri Immobiliari a Catasto.
• Hypotéky, věcná břemena a zatížení: nemovitost musí přejít volná.
• Stavební povolení a abusi edilizi: každá změna od stavby musí mít platné povolení. Nepovolené úpravy (přidaná místnost, zazděný balkon, přestavěný sklep) jsou v Itálii velmi časté a vedou k sanatoria (amnestii), demolici nebo úpravě ceny.
• Osvědčení o obyvatelnosti (agibilità).
• Energetický průkaz (APE): povinný při prodeji.
• Certifikace bytového domu u apartmánů: prohlášení správce o nulových dluzích a zápisy z 5 posledních shromáždění včetně plánovaných velkých prací.
• Seismická kategorie: nemovitosti v zónách 1 až 3 mohou nést povinnosti k modernizaci, u historických nemovitostí může na úpravy přispět daňový kredit Sismabonus.

5. Rogito u notáře

Rogito je konečná veřejná smlouva. Přítomnost notáře povinná. Žádný prodej nemovitosti se v Itálii bez něj neuzavírá. Notář smlouvu přečte nahlas, ověří identitu, vybere daně a poplatky a smlouvu podá na finanční úřad a do katastru.

Při rogitu kupující předkládá:

• Ověřené bankovní šeky (assegni circolari) nebo potvrzené bankovní převody pro doplatek, notářské honoráře a daně.
• Codice Fiscale, pas a doklad o rodinném stavu.
• Plnou moc (procura), pokud kupující není přítomen: konkrétní notářská plná moc, ne obecná.

6. Podání a energie

Notář podá smlouvu na Agenzia delle Entrate a Conservatoria do 20 až 30 dní. Energie (elektřinu, plyn, vodu, odpadovou TARI) převedete na své jméno na základě smlouvy.

Realistický harmonogram

Krok	Doba
Codice Fiscale + bankovní účet	1 až 4 týdny
Vyhledávání + proposta di acquisto	variabilní
Podpis compromessa	2 až 6 týdnů po přijaté propostě
Due diligence + hypotéka (je-li)	4 až 10 týdnů
Rogito	1 den
Celkem od nabídky po klíče	8 až 16 týdnů

Kde cizinci obvykle kupují

Toskánsko

Toscana zůstává duchovním domovem zahraniční Itálie. Florencie dominuje městskému segmentu. Byty v historickém centru drží prémii a v dobrém stavu se na trh dostávají vzácně. Hodnotovou hru najdete v provinciích: Lucca (hradby plus pobřeží Versilia), Siena (středověké město a krajina Crete Senesi) a zemědělské pásy kolem Chianti a Val d'Orcia. Archetypem nákupu je kamenný casale s 1 až 5 hektary pozemku.

Lombardie a Milán

Lombardia je centrována kolem Milána, italského byznysového hlavního města a zdaleka nejhlubšího městského nájemního trhu. Byty v Milánu jsou preferovanou pronájmovou hrou mezinárodních investorů, výnosy stlačil desetiletý růst cen, poptávka je ale stabilní. Jezera (Como a Iseo na lombardské straně, Garda mezi Lombardií a Benátskem) táhnou trh druhého bydlení. U přímé linie u jezera počítejte s prémií 20 až 30 % oproti nemovitostem 500 metrů ve vnitrozemí.

Lazio a Řím

Lazio a Řím jsou kotvou středoitalského zahraničního trhu. Byty v historickém jádře (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) jsou klasickou koupí, okolní Castelli Romani a Viterbo nabízejí venkovskou a maloměstskou alternativu za zlomek ceny.

Apulie

Puglia je objevem posledního desetiletí. Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) obchoduje s trulli a obílenými masserie za ceny, které u srovnatelných podlahových ploch stále podsekávají Toskánsko o 40 až 60 %. Poloostrov Salento jižně od Lecce je alternativou pro pláž. Oba zasáhla krátkodobá nájemní poptávka a momentum zahraničních kupců po roce 2020.

Sicílie

Sicilia nabízí pro zahraniční kupce nejvyšší absolutní hodnotu v Itálii: byty v historickém jádře Palerma, Nota, Ragusy nebo Syrakus za 500 až 1 500 €/m², polovina Apulie a třetina Toskánska. Háček: náklady na rekonstrukci jsou reálné, místní pracovní trhy řidší a abusi edilizi v zemědělské Sicílii epidemické. Skvělé pro kupce s časem a spolehlivým místním architektem. Obtížné pro kohokoli, kdo se snaží uzavírat na dálku.

Kampánie a Amalfi

Campania a Neapol hostí dva odlišné trhy. Neapol je rostoucí městská alternativa: nižší ceny než Řím, husté historické jádro, přímé vlakové spoje. Pobřeží Amalfi (Positano, Amalfi, Ravello) a poloostrov Sorrento drží nejvyšší italské ceny u moře za metr, taženy omezenou nabídkou a globálně rozpoznatelnou značkou.

Lago di Garda

Jezero Garda (rozkládá se mezi Lombardií, Benátskem a Tridentskem-Horní Adiží) je největším zahraničním jezerním trhem, obzvlášť silný u německých, holandských a rakouských kupců díky dojezdové dostupnosti přes Alpy. Jižní břeh (Sirmione, Desenzano, Peschiera) je rozvinutější a dražší, východní benátský břeh nabízí lepší poměr cena/kvalita.

Ostatní

Umbrie je tišším a levnějším Toskánskem. Emilia-Romagna s Boloňou nabízí městskou kvalitu života se slevou proti Římu nebo Milánu. Piemont (vinařská Langhe, Turín) spojuje gastronomii, víno a alpskou dostupnost. Samotné Benátky jsou niche trh: krásné, ale strukturálně obtížné (acqua alta, omezení památkové péče, podlahově omezená nabídka).

Časté nástrahy

Abusi edilizi (nepovolené stavební úpravy). Největší jednotlivé riziko italské nemovitosti. Každá úprava obvodové konstrukce, půdorysu nebo objemu od původního povolení musí mít odpovídající concessione edilizia nebo permesso di costruire. Italští vlastníci historicky přidávali balkony, zazdívali lodžie, přestavovali sklepy a stavěli přístavby bez povolení, někdy před desítkami let. Notář a geometr musí ověřit, že záznam v katastru odpovídá tomu, co fyzicky stojí. Možnosti nápravy: sanatoria (amnestie tam, kde je možná, s pokutami), demolice, nebo odstoupení. Nikdy nedokončujte u nemovitosti se známými abusi, dokud prodávající neukončí sanatoria.

Certifikace bytového domu. Apartmány v condomini vyžadují písemnou certifikaci od správce o dluzích, plánovaných velkých pracích a všech soudních sporech. Chybějící nebo vyhýbavá certifikace je červená vlajka. Velká nadcházející lavori straordinari (fasáda, střecha, výtah) mohou kupujícímu po prodeji přiletět na desítky tisíc eur.

Seismické modernizace. Itálie patří k nejseismicky aktivnějším zemím Evropy. Nemovitosti v zóně 1 (nejvyšší riziko) nebo zóně 2 mohou nést povinnosti modernizace při rekonstrukci, zejména u nosných konstrukcí. Daňový kredit Sismabonus pokrývá 70 až 85 % nákladů a často je postupitelný dodavateli, vyplatí se ho zařadit do rozpočtu hned od počátku.

Disciplína u jižních rekonstrukčních cenových nabídek. Náklady na rekonstrukci v jižní Itálii (Sicílie, Kalábrie, vnitrozemská Apulie) vypadají na papíře svůdně a často přestřelí o 50 až 100 % nad nabídku. Časté důvody: podcenění konstrukčních prací u starých kamenných budov, prodlevy v dodávkách materiálu, řemeslné práce s dlouhými termíny a rozšíření rozsahu kvůli překvapením v povoleních. Pravidlo pro nerezidentní kupce rekonstruující na dálku: vezměte úvodní cenovou nabídku, přidejte 40 až 60 % rezervu a celý projekt uzavřete na fixní cenu se splátkami vázanými na milníky dodávky.

Nesrovnalosti v katastru. Často katastrální zápis nesedí s fyzickou nemovitostí: nesprávný počet místností, plochy posunuté o 10 až 20 %, špatná třída. Náprava (voltura, variazione catastale) je rutinní, trvá ale týdny. Vyřešte to před rogitem, ne po něm, protože to ovlivňuje výpočet daně z registrace.

Přeshraniční kurzové náklady. Posílání 300 000 € zálohy klasickým SWIFTem stojí 1 000 až 3 000 € i víc ve spreadu. Multimenoví makléři (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) šetří 0,3 až 1 %, na úrovni zálohy znatelné.

Jak hledat na Seeki efektivně

Seeki agreguje italské nabídky napříč regiony do jediné mapy. Praktiky, které se vyplatí:

• Začněte široce na Itálii nebo na úrovni regionu (Toskánsko, Lombardie, Apulie, Sicílie) a zužujte filtry. Lepší hodnotu často najdete v sousedním comune.
• Použijte lokalizované filtrované slugy pro běžné záměry: byty na prodej v Itálii, domy na prodej v Itálii.
• Kontrolujte cenu za m² proti trhu: ceny za m² v Itálii ukážou, co se skutečně prodává, ne co prodávající žádají.
• Ukládejte si vyhledávání, abyste dostali upozornění na nové inzeráty. Dobré byty v Miláně, Římě nebo Florencii mizí rychle.
• Zoomujte mapu na konkrétní ulice pro vizuální posouzení čtvrtí.

FAQ

Kdy potřebuji Codice Fiscale a mohu jej získat na dálku?

Před proposta di acquisto a určitě před compromessem nebo rogitem. Na italském konzulátu v zahraničí (1 až 4 týdny podle konzulátu), přes italského advokáta s plnou mocí (1 až 2 týdny) nebo osobně na Agenzia delle Entrate v Itálii (ve stejný den). Při přímém vyřízení zdarma. Bez něj uvíznou další kroky (bankovní účet, převod zálohy, žádost o hypotéku), pořiďte ho včas.

Mohou nerezidenti dostat v Itálii hypotéku?

Ano, ve většině velkých bank (Intesa Sanpaolo, UniCredit i BNL mají vyhrazené nerezidentní kanály), ale s nižším LTV než pro italské rezidenty. Typické nerezidentní LTV je 50 až 60 %, tedy 40 až 50 % ceny v hotovosti plus náklady. Sazby jsou podobné rezidentním (variabilní kolem 3,5 až 4,5 %, fixní 3,5 až 4,8 %), spready ale širší a posouzení 4 až 8 týdnů.

Co je 7% paušál pro důchodce a kdo na něj má nárok?

Paušální 7% daň ze všech zahraničních příjmů po 10 daňových let, pokud přesunete rezidenturu do comune s méně než 30 000 obyvateli (limit zvýšen z 20 000 zákonem 34/2026 s účinností od 7. dubna 2026) v Abruzzu, Molise, Kampánii, Apulii, Basilicatě, Kalábrii, Sardinii nebo Sicílii, plus obce zemětřesných zón v Laziu, Marche a Umbrii. V předchozích 5 letech jste nesměli být italským daňovým rezidentem a musíte pobírat zahraniční důchod. Větší jižní města (Bari, Palermo, Catania, Lecce) zůstávají nad limitem. Způsobilost potvrďte u italského commercialisty dříve, než kolem režimu plánujete celé stěhování.

Kolik celkem dělají náklady spojené s koupí?

U sekundárního bydlení od soukromého prodejce: 10 až 15 % ceny, dominuje 9% daň z registrace z katastrální hodnoty (efektivně 5 až 7 % tržní ceny díky katastrálnímu diskontu), notář (1 až 2,5 %), provize (3 % + IVA od kupujícího) a právní služby. U hlavního bydlení s nárokem na prima casa: 5 až 8 %. Novostavby od developera se daní z titulkové ceny IVA místo registrace z katastrální hodnoty. Srovnatelné nebo mírně vyšší u sekundárního bydlení, nižší u hlavního bydlení při 4% IVA.

Musím použít notáře?

Ano. Italský zákon vyžaduje notáře (notaio) k sepsání, ověření a registraci konečné smlouvy. Notář je povinná veřejná osoba, ne advokát. Ověřuje titul, zjišťuje zatížení, vybírá daně a podává smlouvu. Kupující notáře vybírá a platí. Souběžně si můžete najmout avvocato pro specifické poradenství k transakci (doporučeno u nikoli triviálních obchodů), notář je ale nevyhnutelný.

Mohu koupit přes firmu (SPV)?

Ano. Zahraniční fyzické osoby i společnosti mohou držet italskou nemovitost přímo a italská S.r.l. je běžná u komerčních nemovitostí, nájemních portfolií nebo plánování dědictví. Korporátně držená nemovitost platí IMU v plné výši bez ohledu na využití a osvobození zisku po 5 letech se na ni neuplatní. Italské daňové právo zatěžuje nemovitosti držené přes nespolupracující jurisdikce. Před nastavením přes offshore strukturu se poraďte s commercialistou.

Jaké daně se uplatní při prodeji?

U fyzických osob je zisk po 5 letech vlastnictví osvobozen bez ohledu na občanství a rezidenturu. Při prodeji do 5 let se zisk daní progresivní sazbou IRPEF (až 43 % plus regionální přirážky) nebo kupující při uzavření volí paušální 26% náhradní daň vybranou notářem. Prodej prima casa do 5 let je osvobozen, pokud do 12 měsíců reinvestujete do dalšího hlavního bydlení. Korporátní prodejci platí korporátní sazbu bez 5letého pravidla.

Mohu italskou nemovitost pronajímat krátkodobě (typu Airbnb)?

Ano, ale s rostoucí regulací, zejména v turisticky přesycených městech. Národní schémata CIR (Codice Identificativo Regionale) a CIN (Codice Identificativo Nazionale) vyžadují registraci každé nemovitosti, zobrazení kódu na všech inzerátech a hlášení hostů místní policii (alloggiati web). Florencie, Benátky, Řím a části Amalfského pobřeží mají navíc zónové stropy, registrační moratoria nebo limity nocí ročně. Pokud je krátkodobý příjem klíčem teze, potvrďte aktuální pravidla pro vaše comune před nabídkou. Regulace od roku 2023 každý rok zpřísňuje a vyvíjí se.

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Italské právo, daňové sazby a způsobilost programů se mění, před transakcí ověřte u licencovaného italského notaio, avvocato a commercialisty. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.