Koupě nemovitosti v Německu jako cizinec (průvodce 2026)

Německo je jedním z nejotevřenějších realitních trhů v Evropě pro zahraniční kupující. Žádné povolení, žádná omezení podle občanství, žádné podmínky pobytu. Občané EU i třetích zemí jsou podle občanského zákoníku posuzováni stejně. Co Německo odlišuje, není kdo může kupovat, ale jak kupuje: každá transakce prochází přes Notar, který sepíše smlouvu, na slavnostním Beurkundung ji nahlas přečte, a teprve poté se prodej stává závazným. Pečlivé, transparentní, podle středomořských měřítek pomalé.

Druhým rysem jsou náklady. Německá daň z převodu Grunderwerbsteuer se stanovuje na úrovni spolkové země a pohybuje se od 3,5 % do 6,5 %. Pouze Bavorsko zůstává na 3,5 %, všechny ostatní spolkové země jsou mezi 5,0 a 6,5 %. K tomu notář, katastr a (po roce 2020) zhruba rozdělená provize realitky, a dostáváte se na 8 až 12 % kupní ceny v jednorázových nákladech.

Tento průvodce probírá právní rámec, Grunderwerbsteuer podle spolkové země, proces Beurkundung, přístup k hypotékám pro nerezidenty, nástrahy jedinečné pro Německo a místa, kde cizinci skutečně kupují na Seeki.

Mohou cizinci v Německu kupovat nemovitosti?

Ano, bez předběžného schvalování, bez povolení a bez omezení podle občanství. Brazilský kupující v Mnichově, indický kupující ve Frankfurtu i britský kupující v Berlíně procházejí stejným právním rámcem a stejnými náklady.

Rovné postavení EU i třetích zemí

Občané EU i třetích zemí platí stejnou Grunderwerbsteuer, notářské a katastrální poplatky, drží titul v Grundbuchu neomezeně a mohou kupovat na své jméno nebo přes právnickou osobu. Kde se zacházení rozchází: zemědělská a lesní půda je regulována podle Grundstücksverkehrsgesetz a pobytová práva se řídí samostatným imigračním právem. Vlastnictví německého bytu vám právo žít v Německu nedává, občané třetích zemí, kteří chtějí zůstat déle než 90 dní v 180, potřebují samostatnou vízovou cestu.

Bez Notar = bez prodeje

Jediným nezpochybnitelným požadavkem je Notar. Podle § 311b BGB musí být každá smlouva o prodeji nemovitosti notářsky ověřena, soukromě podepsaná smlouva je právně neúčinná. Notář je neutrální veřejnou osobou jmenovanou spolkovou zemí, odpovědnou za vady a placenou podle zákonného sazebníku. Sepíše Kaufvertrag, ověří identitu, prověří Grundbuch, koordinuje s daňovými úřady a podává návrh do katastru. Advokát (Rechtsanwalt) je dobrovolný, ale rozhodně doporučený: posuzuje návrh za vás, vyjednává změny a v případě potřeby tlumočí.

Náklady a daně

Počítejte s 8 až 12 % kupní ceny v jednorázových nákladech a k tomu s průběžnou Grundsteuer a případnou daní ze zisku při prodeji.

Grunderwerbsteuer (daň z převodu nemovitosti)

Jednorázová daň z převodu, kterou hradí kupující z kupní ceny. Sazbu stanovuje každá spolková země v rozmezí 3,5 % až 6,5 %:

• Bavorsko (Bayern): 3,5 %, jediná spolková země na federálním minimu.
• Bádensko-Württembersko (Baden-Württemberg), Dolní Sasko, Porýní-Falc, Sasko-Anhaltsko, Durynsko: 5,0 %.
• Brémy, Hamburk (Hamburg), Sasko (Sachsen): 5,5 %.
• Berlín, Hesensko (Hessen), Meklenbursko-Přední Pomořansko: 6,0 %.
• Braniborsko, Severní Porýní-Vestfálsko (NRW), Sársko, Šlesvicko-Holštýnsko: 6,5 %.

Modelový příklad: byt za 600 000 € znamená 21 000 € Grunderwerbsteuer v Mnichově (Bavorsko, 3,5 %) oproti 39 000 € v Düsseldorfu (NRW, 6,5 %), rozdíl 18 000 € na jediné položce.

Finanzamt daň vyměří po podpisu smlouvy. Katastr nezapíše vaše vlastnictví, dokud Finanzamt nevydá Unbedenklichkeitsbescheinigung potvrzující úhradu daně. Záměrná kontrola proti vyhýbání se dani.

Poplatky notáři a katastru

Notářské poplatky stanovuje celostátně zákon GNotKG a škálují se s hodnotou transakce. Počítejte s 1,0 až 1,5 % kupní ceny pro Notar (sepsání smlouvy, Beurkundung, Auflassungsvormerkung) a 0,4 až 0,5 % pro Grundbuchamt (zápis vlastnictví). Dohromady typicky 1,5 až 2,0 %. Zápis hypotéky přidává asi 0,3 % při financování. Stanovuje zákon, nelze vyjednávat.

Makléř (provize realitky)

Od reformy z prosince 2020 se provize u rezidenční nemovitosti dělí mezi kupujícího a prodávajícího, typicky 3,57 % (3 % + 19 % DPH) každý, dohromady kolem 7,14 %. Kupující nesmí platit více než prodávající. Novostavby od developerů obvykle žádnou provizi makléři neúčtují, developer prodává přímo.

Roční Grundsteuer

Opakovaná obecní daň účtovaná každoročně. Německo reformovalo způsob výpočtu k 1. lednu 2025 po rozhodnutí Spolkového ústavního soudu z roku 2018, které zrušilo starý model na bázi z roku 1964. Pravidla se liší podle spolkové země (federální Bundesmodell vs. zemské alternativy), zkontrolujte Grundsteuerbescheid nemovitosti, kterou kupujete.

Daň ze zisku: desetileté pravidlo

U fyzických osob se zisk daní jen tehdy, prodají-li během 10 let od koupě (§ 23 EStG). Po více než 10 letech držby je zisk osvobozen, což je jedinečně velkorysá vlastnost německého daňového práva. Při prodeji do 10 let se zisk přičte k běžnému příjmu a daní marginální sazbou (až ~45 % plus Solidaritätszuschlag). Dvě výjimky: vlastní obývání v roce prodeje a dvou předcházejících kalendářních letech zisk osvobozuje bez ohledu na dobu držby, nemovitost v německé GmbH se daní korporátně kdykoli, žádné 10leté pravidlo.

Aktuální ceny za m² po Německu využijte k odhadu, zda je nabídková cena reálná.

Financování jako nerezident

Německé banky úvěrují zahraniční kupující, podmínky ale silně závisejí na tom, kde žijete a kde sedí váš příjem.

LTV (poměr úvěru k hodnotě)

LTV nerezidentů je opatrnější než u dlužníků s německým příjmem a Schufa, rozdíl se prohlubuje u žadatelů ze třetích zemí. Aktuální stropy a nabídky si vyžádejte u makléře. Německé banky odhadují konzervativně: Beleihungswert bývá hluboko pod kupní cenou, takže efektivní požadavek na hotovost je vyšší než vyplývá z hlavičkového LTV.

Požadované dokumenty

Pas, Schufa (nebo zahraniční úvěrový registr), poslední 3 výplatní pásky nebo 2 roky daňových přiznání u OSVČ, poslední 3 Steuerbescheide, 6 měsíců výpisů z účtu, přehled aktiv a pasiv, Selbstauskunft, doklad o vlastních prostředcích a dokumenty k nemovitosti (Grundbuchauszug, Energieausweis a u WEG Teilungserklärung + poslední 3 roční vyúčtování). Posouzení: 4 až 8 týdnů. Poplatek za odhad: 300 až 1 000 €.

Německé banky úvěrující nerezidenty

Hypotéky nerezidentům poskytuje několik retailových bank a chuť se mezi nimi liší. Nezávislý Baufinanzierungsvermittler je běžný a pro dlužníka bezplatný, makléři dokážou vaši žádost umístit do stovek bank a porovnat ji v reálném čase.

Fixace je norma

Německé hypotéky jsou drtivou většinou fixní. Standardní jsou fixace 10, 15, 20, 25 nebo 30 let. Orientační 2026: 10letá 3,2 až 4,0 %, 15letá 3,4 až 4,2 %, 20letá 3,6 až 4,4 %. Zákonné právo na předčasné splacení bez sankce platí po 10 letech podle § 489 BGB. Do 10 let spustí předčasné splacení Vorfälligkeitsentschädigung.

Proces nákupu krok za krokem

Počítejte se 6 až 12 týdny od přijaté nabídky po notářský termín a dalšími 4 až 12 týdny od podpisu po zápis v Grundbuchu.

1. Hledání a nabídka

Použijte mapové vyhledávání Seeki. Německé inzeráty obsahují Exposé s půdorysem, hodnocením Energieausweis a údaji o Hausgeld. Všechny tři zkontrolujte ještě před prohlídkou (Besichtigung). Nabídky jsou neformální a nezávazné až do Beurkundung.

2. Předsmluvní due diligence

Advokát (nebo vy) prochází: Grundbuchauszug (vlastník, hypotéky, Dienstbarkeiten, věcná břemena), Teilungserklärung (pravidla WEG u bytů), poslední 3 roky zápisů z Eigentümerversammlung (spory, plánované velké práce, soudní pře), Wirtschaftsplan a stav rezervy (Instandhaltungsrücklage), Energieausweis, Baulastenverzeichnis a status Denkmalschutz.

3. Návrh Kaufvertragu od notáře

Po dohodě obou stran notář sepíše Kaufvertrag. Návrh se kupujícímu zasílá minimálně 14 dní před Beurkundung, což je zákonná spotřebitelská ochrana. Pročtěte si každou klauzuli. Pokud německy plynně nečtete, zajistěte si soudní překlad před termínem.

4. Beurkundung: setkání u notáře

Obě strany se sejdou. Notář čte celou smlouvu nahlas, německy, slovo od slova, s pauzami na dotazy. Kupující, prodávající a notář podepíší. Smlouva je nyní právně závazná. Pokud německy nemluvíte dostatečně, musíte přivést soudního tlumočníka (vereidigter Dolmetscher); bez něj notář neprovede úkon. Odměna tlumočníka: 500 až 1 500 €.

5. Auflassungsvormerkung, platba, předání

Hned po Beurkundung notář zapíše Auflassungsvormerkung do Grundbuchu, čímž prodávajícímu blokuje další prodej nebo zatížení nemovitosti. Notář vystaví Fälligkeitsmitteilung, jakmile jsou splněny všechny platební podmínky (zproštění starých hypoték, podání Grunderwerbsteuer). Vy uhradíte plnou cenu. Držba (Besitzübergang) přechází podle smlouvy, obvykle okamžikem připsání platby. Dostáváte klíče.

6. Zápis vlastnictví v Grundbuchu

Notář vyzve katastr k převodu vlastnictví. To trvá 4 až 12 týdnů podle vytížení Grundbuchamtu. Právně jste vlastníkem od Beurkundung (zápis je deklaratorní), pro refinancování nebo prodej ale chcete mít své jméno už zapsané.

Kde cizinci obvykle kupují

Berlín je objemově největší trh zahraničních kupců: mezinárodní, anglofonní a stále levnější za metr než Londýn nebo Paříž. Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg a Charlottenburg dominují mezinárodnímu segmentu, vnější prstence (Lichtenberg, Neukölln, Wedding) jsou hodnotové. Mietpreisbremse platí v celém městě, pokud máte v plánu pronajímat.

Mnichov v Bavorsku je nejdražší německé město za metr a nejvíce dotčené omezenou nabídkou, magnet pro mezinárodní manažery a dlouhodobé investory. Stříbrná podšívka: bavorská 3,5% Grunderwerbsteuer šetří několik procentních bodů oproti NRW nebo Berlínu.

Frankfurt je evropská finanční metropole: hustá, chodecká, se silnou nájemní poptávkou z rotující expat populace. Westend a Nordend se obchodují s prémií, Bockenheim, Sachsenhausen a Bornheim nabízejí lepší poměr cena/kvalita.

Hamburk, nejbohatší německé město na hlavu, má prémii podél Alsteru a Elbchaussee. HafenCity je prestižní novostavbová čtvrť. Rodinní kupci se dívají na Eimsbüttel, Altonu a Eppendorf.

Düsseldorf a Kolín nad Rýnem v Severním Porýní-Vestfálsku jsou rýnská dvojčata: Düsseldorf více korporátní, Kolín kulturnější. Oba levnější než Mnichov nebo Frankfurt za metr, ale s plnou 6,5% NRW Grunderwerbsteuer.

Lipsko v Sasku je už deset let nejrychleji rostoucím velkým městem Německa, ceny stále pod Berlínem (Sasko zvedlo Grunderwerbsteuer z 3,5 % na 5,5 % od 1. ledna 2023, přesto pod většinou západní části země). Stuttgart, inženýrské hlavní město, je klidnější a zámožnější trh.

Turistické regiony: Bavorské Alpy (Tegernsee, Berchtesgaden) jsou klasický luxusní trh druhého bydlení, pobřeží Baltu (Usedom, Rujána) a severomořské ostrovy (Sylt, Föhr) lákají skandinávské a holandské kupce, údolí Rýna a Mosely nabízejí vinařské usedlosti a historické vesnice za zlomek alpských cen.

Časté nástrahy

Skrytá zatížení v Grundbuchu. Vždy si vyžádejte čerstvý Grundbuchauszug. Hledejte Dienstbarkeiten (věcná břemena), Nießbrauch (doživotní užívací práva) a stávající hypotéky. Zatížení bez ekonomické logiky je třeba odstranit ještě před podpisem.

Zápisy WEG odhalí skutečný stav bytového domu. Lesklé Exposé nic neřekne o tom, jestli Eigentümerversammlung tři roky zápasí o protékající střechu. Pročtěte si poslední 3 roky Protokolle. Sledujte: nezaplacené Sonderumlagen (mimořádné příspěvky), spory mezi vlastníky, velké práce odložené pro nedostatek prostředků a vyčerpanou Instandhaltungsrücklage.

Rezervy Hausgeld jsou klamavě důležité. Levný Hausgeld u staršího domu obvykle znamená podfinancovaný fond, který platíte později skrze Sonderumlagen. Zkontrolujte aktuální Hausgeld a skutečný zůstatek rezerv ve Wirtschaftsplan.

Denkmalschutz funguje na dvě strany. Status kulturní památky může znamenat štědré daňové odpisy rekonstrukčních nákladů (§ 7i EStG, až 12 let zrychlených odpisů), každé okno, každá barva, každá změna materiálu však potřebuje souhlas Denkmalschutzbehörde. Rekonstrukční náklady jsou typicky o 30 až 80 % vyšší než u nechráněné nemovitosti.

Mietpreisbremse u pronájmu na investici. Většina napjatých trhů (Berlín, Mnichov, Hamburk, Frankfurt, Kolín a desítky dalších) uplatňuje Mietpreisbremse. Nové nájmy jsou omezeny na 10 % nad místní Mietspiegel. Výjimky: novostavby poprvé obydlené po říjnu 2014 a nemovitosti po umfassende Modernisierung. Výnosy modelujte na nájemném omezeném Mietspiegelem, ne na aspirativních inzerátech.

Jak hledat na Seeki efektivně

Seeki agreguje inzeráty z hlavních německých portálů do jediné mapy. Pár praktik, které pomáhají:

• Začněte na úrovni státu nebo regionu (Německo, Bavorsko, NRW, Berlín) a zužujte filtry.
• Použijte filtrované slugy: byty na prodej v Berlíně, domy na prodej v Bavorsku.
• Kontrolujte ceny za m²: ceny za m² po Německu.
• Ukládejte si vyhledávání. Notifikace přijde, jakmile padne odpovídající nabídka.
• Sledujte řádek Grunderwerbsteuer. Byt za 500 000 €, který v NRW vypadá o 5 % levnější než v Bavorsku, je po započtení rozdílu daně levnější jen o 2 %.

FAQ

Mohou cizinci ze třetích zemí kupovat německou nemovitost?

Ano, za identických podmínek jako občané EU a Němci. Žádné povolení, žádné omezení podle občanství, žádný požadavek na pobyt. Američané, Britové, Kanaďané, Australané, Brazilci, Indové i Číňané drží německý titul neomezeně. Jediným rozdílem je dostupnost hypotéky (nerezidenti ze třetích zemí mají nižší LTV) a u zemědělské či lesní půdy režim schvalování Grundstücksverkehrsgesetz.

Je notář povinný, nebo to zvládne advokát?

Notar je povinný. Žádný prodej nemovitosti není bez notářské smlouvy platný (§ 311b BGB). Advokát (Rechtsanwalt) je dobrovolný: posuzuje Kaufvertrag, vyjednává změny a tlumočí. Notář je neutrální veřejnou osobou, advokát zástupcem vašich zájmů. Notář je zákonem stanoven (~1,0 až 1,5 %), advokát typicky paušál 1 500 až 5 000 € u nekomplikované koupě.

Jak se liší Grunderwerbsteuer podle spolkové země?

3,5 % až 6,5 %. Nejnižší: Bavorsko 3,5 % (jediná země na federálním minimu, Sasko se přesunulo na 5,5 % k 1. lednu 2023, Durynsko kleslo na 5,0 % k 1. lednu 2024). Nejvyšší (6,5 %): NRW, Šlesvicko-Holštýnsko, Sársko, Braniborsko. Ostatní spolkové země sedí v pásmu 5,0 až 6,0 %. Při ceně 500 000 € je rozdíl mezi 3,5 % a 6,5 % 15 000 €, materiální faktor, pokud máte volnost v lokalitě.

Kolik celkem dělají náklady spojené s koupí?

Počítejte s 8 až 12 % kupní ceny navíc k inzerované sumě. Hlavní komponenty: Grunderwerbsteuer (3,5 až 6,5 %), notář (~1,0 až 1,5 %), Grundbuchamt (~0,4 až 0,5 %) a podíl kupujícího na provizi makléři (~3,57 % včetně DPH u většiny transakcí podle pravidla o rozdělení z roku 2020), nula u koupě přímo od developera nebo soukromého prodejce.

Mohu získat hypotéku ještě před pobytem?

Ano. Německé banky rutinně úvěrují nerezidentní zahraniční kupce na 60 až 70 % LTV. Nerezidenti z EU mají mírně lepší podmínky než ze třetích zemí. Posouzení probíhá na základě příjmu v zemi původu, daňových přiznání a úvěrového registru. Historie zaměstnání v Německu není nutná, Schufa skóre pomáhá. Nezávislý Baufinanzierungsvermittler (Interhyp, Dr. Klein) je pro dlužníka bezplatný a obvykle vyjedná lepší sazby než jedna banka.

Mohu koupit přes firmu (GmbH nebo SPV)?

Ano. GmbH se často používá u větších portfolií nebo komerčních aktiv. Přidává firemní účetnictví a živnostenskou daň Gewerbesteuer a odebírá desetileté osvobození od daně ze zisku, které mají fyzické osoby. Zisk u nemovitosti držené firmou se daní korporátní sazbou (~30 % celkem) bez ohledu na dobu držby. Pod zhruba 1,5 mil. € hodnoty nemovitosti bývá osobní vlastnictví jednodušší a daňově efektivnější.

Jak se daň ze zisku uplatní při prodeji?

Německá daň ze zisku u fyzických osob (Spekulationssteuer) se uplatní jen při prodeji do 10 let od koupě. V této lhůtě se zisk daní marginální sazbou (až ~45 % plus solidární přirážka). Po 10 letech je zisk osvobozen. Výjimka pro vlastní obývání platí bez ohledu na dobu držby, pokud jste v nemovitosti bydleli v roce prodeje a ve dvou předchozích kalendářních letech. Nemovitost v korporátní struktuře se vždy daní ze zisku bez 10letého pravidla.

Záleží na Mietpreisbremse, pokud kupuji na pronájem?

Ano, ve většině velkých měst. Mietpreisbremse omezuje nové nájmy na 10 % nad místní Mietspiegel ve vyhlášených oblastech, aktuálně se uplatňuje v Berlíně, Mnichově, Hamburku, Frankfurtu, Kolíně, Düsseldorfu, Stuttgartu, Lipsku a desítkách menších napjatých měst. Režim byl prodloužen do 31. prosince 2029. Výjimky: novostavby poprvé obydlené po říjnu 2014 a nemovitosti po umfassende Modernisierung. Výnosy modelujte na číslech omezených Mietspiegelem, ne na aspirativních nabídkách.

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Zákony, sazby a poplatky se mění, před transakcí si vše ověřte u licencovaného německého Rechtsanwalt a Steuerberater. Grunderwerbsteuer stanovuje spolková země a čas od času ji reviduje. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.