Portugalsko po zrušení Zlatého víza za nemovitost: 2026

Naposledy revidováno: 2026-04-29

Portugalská cesta Zlatého víza skrz koupi nemovitosti byla zrušena v říjnu 2023 zákonem Lei 56/2023 (reforma bydlení „Mais Habitação"). Koupě portugalské nemovitosti už nevede k rezidenci. Program Zlatého víza sám o sobě existuje dál, ale jen přes kapitálový převod, investiční fondy, vytváření pracovních míst nebo podporu vědy či kultury, ne přes nemovitost. Pokud chcete portugalský dům, ten cíl je nedotčen. Pokud chcete rezidenci skrz koupi, musíte se dívat na vízum D7, D8 nebo zbývající kategorie Zlatého víza.

Toto je orientace pro britské, americké a brazilské kupující, tři skupiny, které před rokem 2023 tvořily většinu poptávky po Zlatém vízu za nemovitost. Není to právní ani imigrační poradenství. Pravidla se v této oblasti často mění a úřad, který o vaší žádosti rozhoduje, je AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), nástupce bývalého SEF od října 2023. Má skluz a vlastní procedurální zvláštnosti. Než cokoliv podepíšete nebo převedete peníze, mluvte s portugalským imigračním advokátem.

Co se změnilo: před a po říjnu 2023

Lei 56/2023 nabyl účinnosti 7. října 2023. Den předtím jste mohli získat Zlaté vízum koupí portugalské nemovitosti na jednom z několika eurových prahů. Den poté už ne.

Kvalitativní posun je jednodušší, než tabulka naznačuje: Portugalsko stále chce zahraniční kapitál, zahraniční experty a zahraniční důchodce. Už ale nechce být cestou k rezidenci pro někoho, jehož jediným přínosem je koupě bytu v Lisabonu.

Cesty, které pořád existují

Zlaté vízum (oficiálně ARI, Autorização de Residência para Investimento) jako program zrušeno nebylo. Zrušena byla možnost přes nemovitost. Zbývající varianty:

• Kapitálový převod. Převedete definovanou částku do portugalské banky nebo na způsobilý nástroj. Minimum bylo navýšeno současně se zrušením nemovitostní cesty. Aktuální číslo si nechte potvrdit svým advokátem, jak proto, že se mění, tak proto, že okruh způsobilých nástrojů se zúžil.
• Upsání investičního fondu. Upíšete podíl ve způsobilém portugalském investičním fondu. Reforma z roku 2023 výslovně vyloučila fondy, jejichž podkladová aktiva tvoří nemovitosti, přímo nebo nepřímo. Prospekt fondu si nechte přečíst nezávisle na distributorovi.
• Vytváření pracovních míst. Vytvoříte definovaný počet pracovních míst v Portugalsku nebo dokapitalizujete existující portugalskou firmu, která tak učiní. Mimo Lisabon a Porto jsou minima nižší.
• Podpora vědeckého výzkumu. Kapitálový příspěvek veřejné nebo akreditované portugalské výzkumné instituci.
• Podpora kulturního a uměleckého dědictví. Kapitálový příspěvek na kulturní produkci, obnovu nebo údržbu národního dědictví.

Všechny cesty vedou ke stejnému cíli: povolení k pobytu, které po kvalifikační době a při splnění požadavku fyzické přítomnosti, jazyka a čistého rejstříku vede k trvalému pobytu a případně občanství. Požadavek na přítomnost je proslulý svou mírností (historicky kolem sedmi dní v roce v průměru), což byl jeden z důvodů globální poptávky.

Co se změnilo: rezidenci už nelze „přilepit" ke koupi bytu. Fondová nebo kapitálová cesta je nyní funkčně nejbližší náhradou. Má ale úplně jiný rizikový a daňový profil.

A co vízum D7?

Pro britské důchodce a Američany s pasivním příjmem je vízum D7 cestou, která v rozhovorech nejčastěji nahrazuje Zlaté vízum. Je to pobytové vízum pro lidi se stabilním, opakujícím se pasivním příjmem, jako jsou důchody, nájemné, dividendy, licenční poplatky.

D7 není investiční vízum. Žádný práh nákupu neexistuje. Prokazujete, že váš pasivní příjem pokryje životní náklady v Portugalsku (laťka sleduje portugalskou minimální mzdu a každoročně roste). Žádáte na portugalském konzulátu před přestěhováním a pak finalizujete rezidenci u AIMA po příjezdu. Pokud strávíte v Portugalsku víc než 183 dní v roce, stáváte se daňovým rezidentem se vším, co k tomu patří.

Dvě praktické poznámky:

• D7 vede ke stejnému dlouhodobému cíli jako Zlaté vízum (trvalý pobyt po pěti letech, případně občanství), ale vyžaduje, abyste v Portugalsku skutečně žili. Pro důchodce plánujícího přesun je to vlastnost, ne chyba.
• Získat ho je obecně levnější než Zlaté vízum, ale administrativně náročnější na straně dokladů o příjmu. Britské důchodové výpisy, americké 1099 / Schedule E, brazilské INSS nebo nájemní výpisy je třeba přeložit, apostilovat a předložit v portugalsky srozumitelné formě.

Vízum D8 pro digitální nomády je obdobnou cestou pro lidi s aktivním příjmem na dálku. Práh příjmu má vyšší než D7 a vyžaduje, aby příjem pocházel od klientů nebo zaměstnavatelů mimo Portugalsko.

Co vám koupě nemovitosti v Portugalsku stále přinese

Jasná odpověď: portugalský dům, za stejných podmínek jako dřív. Mechanika koupě se nezměnila. Sem patří daňové číslo NIF, převodní daň IMT, roční daň IMI, slibovací smlouva CPCV a notářská listina. Nerezidenti mohou kupovat bez omezení. Trh se po uzavření Zlatého víza nepropadl. V pobřežním Algarve a centrálním Lisabonu se podíl zahraničních kupujících jen otočil z motivace rezidencí na motivaci životním stylem.

Co vám koupě nepřinese:

• Rezidenci. Nemovitost je nemovitost, ne imigrační dokument.
• Slot v NHR ve většině případů. Režim Non-Habitual Resident byl pro většinu nových žadatelů uzavřen od 2024. Existuje užší nástupce pro konkrétní vědecké a inovační profese, vaši situaci je třeba posoudit individuálně.
• Žádné zrychlení žádosti o D7 nebo jiné vízum. AIMA hodnotí vízum samostatně. Vlastnictví portugalského domu je podpůrný důkaz záměru, ne cesta sama o sobě.

Pokud je cílem domov, ať už k důchodu, jako druhé bydlení nebo investice k pronájmu, celá mechanika a úskalí jsou v našem průvodci nákupem v Portugalsku. Průvodce pokrývá NIF, sazby IMT, proces CPCV, financování pro nerezidenty a oblasti, kde se nejčastěji koncentrují britští, irští, francouzští, němečtí, nizozemští, američtí a brazilští kupující.

Pro představu o cenách prolistujte aktuální nabídku v Portugalsku jako celku, okresu Lisabon, okresu Porto nebo v Algarve / okres Faro. Stránka medián €/m² podle regionu se aktualizuje denně z živých inzerátů.

Časté chyby

• Čtení starých článků. Překvapivé množství obsahu z let 2022 a začátku 2023 stále boduje na Googlu na dotazy o portugalském Zlatém vízu za nemovitost. Cokoliv, co cituje konkrétní eurový práh za rezidenci přes koupi nemovitosti, je zastaralé. Zkontrolujte datum publikace.
• Záměna Zlatého víza a D7. Jsou to různé programy s různými požadavky, poplatky a pravidly fyzické přítomnosti. D7 vyžaduje, abyste v Portugalsku žili, zbývající kategorie Zlatého víza ne.
• Předpoklad, že NHR je stále dostupný. Daňový režim Non-Habitual Resident, který dával 20% rovnou daň na kvalifikované portugalské příjmy a výhodné zacházení se zahraničními příjmy, byl pro většinu nových žadatelů uzavřen. Nástupnický režim je užší a cílí na konkrétní inovační a výzkumné role. Bez potvrzení, že se kvalifikujete podle nových pravidel, nepočítejte s NHR.
• Podcenění lhůt AIMA. Úřad zdědil velký skluz po SEF a stále ho zpracovává. Žádosti o Zlaté vízum i o D7 mohou trvat déle, než uvádějí orientační časy.
• Nejdřív koupit, pak řešit vízum. Po zrušení nemovitostní cesty dává tato sekvence menší smysl než dřív. Pokud je cílem vízum, postavte investici kolem způsobilé cesty Zlatého víza nebo D7. Koupě nemovitosti ať je samostatné, paralelní rozhodnutí.

FAQ

Můžu pořád získat portugalskou rezidenci koupí nemovitosti?

Ne. Portugalská cesta Zlatého víza přes nemovitost byla zrušena zákonem Lei 56/2023 s účinností od 7. října 2023. Nové žádosti nelze podávat na základě koupě nemovitosti. Samotné Zlaté vízum existuje dál přes kapitálový převod, kvalifikované investiční fondy, vytváření pracovních míst a podporu vědy nebo kultury. Koupě nemovitostí už není uznávanou investiční kategorií pro rezidenci.

Co nahradilo nemovitostní cestu Zlatého víza?

Žádná přímá náhrada. Zbývající kategorie Zlatého víza (kapitálový převod, fondy bez nemovitosti, vytváření pracovních míst, podpora vědy a kultury) jsou nejbližšími substituty pro investory, kteří chtějí rezidenci bez stěhování. Pro důchodce a vzdálené pracovníky plánující skutečně žít v Portugalsku jsou praktickou alternativou víza D7 (pasivní příjem) a D8 (digitální nomád). Vedou ke stejnému dlouhodobému cíli, ale vyžadují fyzickou přítomnost.

Je Portugalsko pořád dobré místo na koupi nemovitosti?

To je jiná otázka. Zahraniční poptávka se otočila z kupujících motivovaných rezidencí na kupující motivované životním stylem a pronájmem. Mechanika koupě (NIF, IMT, CPCV, notář) je nezměněná. Lisabon, Porto, Algarve, Stříbrné pobřeží a Madeira zůstávají aktivními trhy s odlišnými cenovými hladinami. Dům v Portugalsku je rozumné investiční nebo lifestylové rozhodnutí samo o sobě. Jen ho mentálně oddělte od otázky rezidence.

A co vízum D7 pro důchodce?

D7 je pobytové vízum pro lidi se stabilním, opakujícím se pasivním příjmem, jako jsou důchody, nájemné, dividendy. Žádný práh nákupu neexistuje. Prokazujete, že váš příjem pokryje portugalské životní náklady, a žádáte přes portugalský konzulát. Pokud strávíte v Portugalsku víc než 183 dní v roce, stáváte se daňovým rezidentem. Pro britské důchodce po Brexitu, americké důchodce a brazilské penzisty je v roce 2026 nejvyužívanější cestou.

Je NHR pořád dostupný?

Pro většinu nových žadatelů ne. Daňový režim Non-Habitual Resident byl pro nové žadatele uzavřen od 2024 v rámci téhož balíčku reformy bydlení. Užší nástupce cílí na konkrétní vědecké, technologické a inovační profese. Zda se váš konkrétní profil kvalifikuje, je třeba ověřit individuálně u portugalského daňového poradce. Předpoklady postavené na zastaralých blogových článcích už lidi stály peníze.

Kdo je teď úřad, SEF nebo AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) převzala v říjnu 2023 funkce migrace a azylu od SEF. Všechny nové žádosti, prodloužení a dotazy jdou přes AIMA. SEF jako historický název ještě figuruje na starších dokumentech. Odkazy na SEF u nových řízení míří na špatný úřad.

Ještě jednou: orientace, ne rada

Portugalská imigrační pravidla se po reformě 2023 stále usazují. Text Lei 56/2023, procesní pokyny AIMA a regulace kolem D7 i nástupnického NHR se za osmnáct měsíců posunuly nejednou. Náklad hodinového hovoru s portugalským imigračním advokátem je zaokrouhlovací chyba proti nákladu špatně zvolené cesty. Ten hovor udělejte před podpisem jakékoliv rezervační smlouvy, upsání fondu nebo podání víza.