Koupě nemovitosti v Rakousku jako cizinec (průvodce 2026)

Rakousko je jedním z nejatraktivnějších rezidenčních trhů Evropy: stabilní ceny, silný právní stát, alpská kulisa světové úrovně. A zároveň patří k nejsložitějším trhům pro vstup zahraničního kupujícího, a to díky ryze rakouskému právnímu nástroji: Grundverkehrsgesetz.

Rakousko nemá jednotnou federální úpravu pro zahraniční kupce. Každá z devíti spolkových zemí (Bundesländer) má vlastní režim spravovaný regionální Grundverkehrskommission. Pravidla sahají od fakticky otevřených (Vídeň, většina Dolního Rakouska) až po přísné systémy povolování zaměřené na omezení druhého bydlení (Tyrolsko, Salcbursko, Vorarlbersko). Občané třetích zemí téměř vždy potřebují povolení, občané EU jsou v okamžiku prodeje postaveni naroveň Rakušanům, ale i je v alpských zemích dohoní Zweitwohnsitzbeschränkung (omezení druhého bydliště).

Tento průvodce projde pravidla Grundverkehr v praxi, kompletní strukturu nákladů (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, notář, makléř), přístup k hypotékám u rakouských bank, proces od Kaufanbot po zápis do Grundbuchu a spolkové země, kde zahraniční kupující skutečně uzavírají obchody.

Mohou cizinci v Rakousku kupovat nemovitosti?

Ano, ale s reálnými podmínkami, které závisejí na vašem občanství a spolkové zemi, ve které nemovitost leží. Rakousko je evropská země, kde otázka „kde kupujete" váží stejně jako „co kupujete".

Občané EU/EHP/Švýcarska vs. třetí země v kostce

Každá z devíti spolkových zemí má vlastní Grundverkehrsgesetz a pravidla se často revidují. Občané EU, EHP a Švýcarska bývají při akvizici posuzováni mírněji než žadatelé ze třetích zemí, kteří u rezidenčních nemovitostí téměř vždy potřebují Grundverkehrsgenehmigung. Komerční nemovitosti jsou všude jednodušší, zemědělská a lesní půda má vlastní (přísnější) paralelní režim. Pravidla se liší podle regionu, proto si před podpisem Kaufvertragu nechte aktuální režim a případnou povinnost Negativbestätigung ověřit u specializovaného Rechtsanwalt v cílové spolkové zemi.

K držbě titulu po udělení případného povolení nepotřebujete pobyt ani vízum.

Proces povolení (Grundverkehrsgenehmigung)

Pokud je povolení potřeba, postup vypadá obvykle takto:

1. Podepište Kaufvertrag s odkládací podmínkou udělení povolení. Advokát doplní podmínku, díky které můžete od smlouvy odstoupit a získat zálohu zpět, pokud komise povolení nevydá.
2. Podejte žádost na příslušné okresní hejtmanství (Bezirkshauptmannschaft) nebo zemskou komisi. Obvykle se přikládá pas, doklad o původu prostředků, prohlášení o zamýšleném využití a někdy doložení vazby na region.
3. Posouzení komisí. Povolení může mít podmínky (jen hlavní bydliště, zákaz krátkodobého pronájmu).
4. Zápis do Grundbuchu může proběhnout teprve po udělení povolení.

Doba zpracování a poplatky se liší podle okresu a spolkové země; ověřte u místního Rechtsanwalt nebo Notar. Zamítnutí jsou u dobře připravené žádosti se skutečně rezidenčním účelem vzácná, v obcích s tvrdými kvótami na druhé bydlení k nim ale dochází.

Náklady a daně

Počítejte zhruba s 9 až 12 % kupní ceny v jednorázových nákladech, k tomu roční Grundsteuer a při prodeji Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Konkrétní čísla potvrďte u notáře a daňového poradce, rozpočtové zákony a zemská pravidla detail mění.

Grunderwerbsteuer (daň z převodu)

Federální daň z převodu nemovitosti, kterou hradí kupující. Při běžných nákupech mezi nespřízněnými stranami činí 3,5 % kupní ceny. Bezúplatné rodinné převody využívají progresivní sazbu z Grundstückswert, ale pro zahraničního kupujícího na otevřeném trhu platí 3,5 %.

Grundbucheintragungsgebühr (poplatek za zápis do katastru)

1,1 % kupní ceny za zápis vlastnictví do Grundbuchu. Zápis zástavního práva k hypotéce stojí dalších 1,2 % zajištěné částky.

Notář nebo advokát (Vertragserrichter)

Rakouské transakce vyžadují Notar nebo Rechtsanwalt jako Vertragserrichter. Sepíše smlouvu, vede úschovu a podává návrh na zápis. Honorář: 1 až 3 % kupní ceny plus 20 % DPH na klouzavé škále. U bytu za 500 000 € počítejte s 7 000 až 12 000 € vše dohromady.

Makler (provize realitní kanceláře)

Reforma Bestellerprinzip (objednatel platí) zasáhla od 1. července 2023 pouze rezidenční nájem. U prodejů zůstává provize tradičně rozdělená. Kupujícím hrazená provize je u rezidenčních nemovitostí podle nařízení Immobilienmaklerverordnung omezena na 3 % ceny plus 20 % DPH; prodávající platí stejný strop. Některé nabídky jsou provisionsfrei, typicky nové developerské projekty prodávané přímo developerem, případně soukromé prodeje.

Grundsteuer (roční daň z nemovitosti)

Skromná, u rezidenční nemovitosti obvykle pár set eur ročně, počítaná z Einheitswert (daňové základní hodnoty, hluboko pod tržní). Není to materiální položka.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) při prodeji

Při prodeji se zisk daní 30% sazbou ImmoESt podle § 30 EStG (prodejní cena minus pořizovací cena a uznatelné výdaje). Běžně se uplatňují dvě výjimky:

• Hauptwohnsitzbefreiung: hlavní bydliště po dobu alespoň 2 souvislých let od koupě nebo 5 z posledních 10 let, díky čemuž je zisk osvobozen.
• Herstellerbefreiung: osvobození pro vlastníka-stavitele.

Nerezidenti platí stejných 30 %. Rakousko nedává slevu podle občanství.

Aktuální ceny za m² v Rakousku si zkontrolujte při srovnání nabídkových cen.

Financování jako nerezident

Rakouské banky úvěrují zahraniční kupující, ovšem s přísnějšími stropy LTV a vyšším objemem dokumentace než u domácích zaměstnanců.

LTV (poměr úvěru k hodnotě)

• Nerezident, třetí země: typicky 50 až 60 %. Některé banky takové žádosti rovnou odmítají.
• Nerezident, občan EU s doloženým příjmem: dosažitelných 60 až 70 %.
• Rakouský rezident se stálým zaměstnáním: standardně 80 %, ojediněle 90 % u prvního bydlení. Makroobezřetnostní pravidla FMA (KIM-V) omezují maximální dobu úvěru na 35 let a u většiny úvěrů na hlavní bydlení vyžadují přibližně 20 % vlastního kapitálu.

Banka si dělá vlastní Schätzgutachten a financuje proti nižší z hodnot odhadu a kupní ceny.

Požadované dokumenty

Pas (a povolení Grundverkehr u žadatelů ze třetích zemí), Meldezettel nebo zahraniční doklad o adrese, poslední 3 výplatní pásky a 2 roky daňových přiznání, 6 měsíců výpisů z účtu, přehled aktiv a závazků, úvěrový registr ze země původu a Kaufvertrag nebo Kaufanbot. Posouzení trvá 4 až 8 týdnů od kompletní dokumentace. Poplatek za odhad: 400 až 800 €.

Rakouské banky aktivní u nerezidentů

Hypotéky nerezidentům poskytuje několik retailových bank, byť se chuť mění. Hypoteční makléři (Finanzierungsberater) jsou typicky placeni věřitelem a paralelně vyžádat nabídku ve třech až čtyřech bankách bývá standardem.

Fixace vs. variabilní úročení

Po šoku ze sazeb 2022–2023 dominují u nových úvěrů fixace. Orientační hodnoty 2026: variabilní (Euribor 3M + 0,8 až 1,5 %) kolem 3,0 až 4,0 %, fixace 10 až 25 let 3,2 až 4,5 %. Předčasné splacení fixovaných úvěrů je zákonem VKrG omezeno na 1 % splacené částky (0,5 %, pokud zbývá méně než rok).

Proces nákupu krok za krokem

Počítejte se 8 až 14 týdny od přijaté nabídky po zápis v Grundbuchu u běžné městské transakce a 14 až 24 týdny, pokud je třeba povolení Grundverkehr.

1. Kaufanbot (závazná nabídka)

Standardním prvním krokem je písemné Kaufanbot. Po podpisu obou stran zakládá právní povinnost transakci dokončit. Nikdy ho nepodepisujte bez právní kontroly a u žadatelů ze třetích zemí ani bez odkládací podmínky závisející na povolení.

2. Kaufvertrag u Vertragserrichtera

Advokát nebo notář sepíše Kaufvertrag. Klíčové klauzule: odkládací podmínka povolení s pevným nejzazším datem a vrácením zálohy, Treuhand úschova, Haftungsrücklass (zádržné 2 až 5 % pro skryté vady), termíny převzetí, přechodu rizik a převodu energií. Obě strany podepisují před notářem (Beglaubigung, ověření podpisů), což je nezbytné pro podání do Grundbuchu.

3. Povolení Grundverkehr (pokud je třeba)

U žadatelů ze třetích zemí (nebo občanů EU dotčených pravidly Zweitwohnsitz) se žádost podává teď. Počítejte se 4 až 12 týdny.

4. Vyřízení s Finanzamtem a Grunderwerbsteuer

Vertragserrichter podá smlouvu na finanční úřad (Finanzamt), který vybere 3,5% daň z převodu a vydá Unbedenklichkeitsbescheinigung potřebnou pro zápis do Grundbuchu.

5. Grundbucheintragung

Advokát podá Kaufvertrag u okresního soudu (Bezirksgericht). Soud zápis zpracuje (2 až 6 týdnů) a stáváte se zapsaným vlastníkem. 1,1% poplatek za Grundbuch se hradí při podání.

6. Uvolnění úschovy a předání

Jakmile se objevíte v Grundbuchu, Vertragserrichter uvolní kupní cenu prodávajícímu. Přebíráte držbu, převádíte energie a aktualizujete Meldezettel, pokud se nemovitost stává vaším hlavním bydlištěm.

Realistický harmonogram

Krok	Doba
Hledání a Kaufanbot	variabilní
Podpis Kaufvertragu	2 až 4 týdny po Kaufanbot
Schvalování hypotéky (pokud je)	4 až 8 týdnů
Povolení Grundverkehr (pokud je třeba)	4 až 12 týdnů
Finanzamt a Grundbuch	4 až 8 týdnů
Celkem (bez povolení)	8 až 14 týdnů
Celkem (s povolením)	14 až 24 týdnů

Kde cizinci obvykle kupují

Vídeň

Vídeň je zdaleka nejčastější destinací zahraničních rezidenčních kupců. Režim Grundverkehr je tu nejvolnější v Rakousku, regulovaný nájemní trh podporuje pronájem za investicí a město pravidelně vede globální žebříčky kvality života. Ceny v centrálních obvodech (1010 až 1090) jsou vysoké, ale od roku 2022 se stabilizovaly. Okrajové obvody nabízejí novostavby pod 5 000 €/m².

Salcbursko a Tyrolsko

Salcbursko kombinuje kulturní metropoli (Salcburk) s alpskými středisky (Obertauern, Saalbach-Hinterglemm, Zell am See). Spolková země má přísný režim Grundverkehr s tvrdými kvótami na Zweitwohnsitz v turistických obcích, zahraniční kupci se proto soustřeďují především do samotného města.

Tyrolsko spojuje Innsbruck se světově známými lyžařskými středisky (Kitzbühel, St. Anton, Ischgl, Sölden) a má nejtvrdší vymáhání v Rakousku. Koupit lyžařskou nemovitost jako občan třetí země je často prakticky nemožné bez rakouské pobytové vazby nebo přechodu na gewerbliche Vermietung (komerční pronájem). Občané EU jsou na tom lépe, ale narážejí na obecní kvóty. Kitzbühel vede obecní registr druhého bydlení už řadu let.

Štýrsko a Korutany

Štýrsko v čele s Grazem je levnější alternativou Vídně s mírným režimem. Korutany lákají kupce na břehy Wörthersee a Ossiacher See; Villach je dostupnější variantou. Korutanský povolovací režim je tvrdý u rekreačních objektů, ale zvládnutelný u hlavního bydlení.

Horní Rakousko, Dolní Rakousko, Burgenland

Horní Rakousko pokrývá Linec, Wels, Steyr i Bad Ischl v Salzkammergutu. Jde o průmyslovou a univerzitní zemi s podstatně nižší cenou za metr než Vídeň nebo Salcburk. Dolní Rakousko Vídeň obklopuje a obce v dojezdu do 45 minut jsou klasickou volbou rodin. Burgenland na hranici s Maďarskem je nejlevnější spolkovou zemí s nejvolnějším režimem, oblíbený u Vídeňanů na víkendy.

Časté nástrahy

Podcenění harmonogramu Grundverkehru. Podepsání Kaufvertragu v Tyrolsku nebo Salcbursku bez reálné odkládací podmínky vystaví kupujícího ze třetí země měsícům nejistoty a v krajním případě smluvní povinnosti, kterou nedokáže zapsat. Vždy zařaďte odkládací podmínku s pevným nejzazším datem.

Pasti Zweitwohnsitzu. Tyrolsko, Salcbursko a Vorarlbersko spravují obecní registry druhého bydlení s číselnými kvótami. Občanu EU bez nutnosti povolení Grundverkehr může obec přesto zakázat využití bytu jako rekreačního, pokud má vyčerpanou kvótu. Makléř na to často neupozorní, advokát musí stav v obci ověřit ještě před podpisem.

Náklady na rekonstrukci Gründerzeit. Vídeňské domy z období Gründerzeit jsou plné olověných rozvodů, azbestových potěrů, zastaralé elektroinstalace a kastlových oken, která jsou buď chráněna jako kulturní památka, nebo drahá na výměnu. Rezerva 1 500 až 3 000 €/m² k pořizovací ceně je realistická, u památkově chráněných objektů ještě více.

Špatné čtení provisionsfrei. „Bez provize" znamená jen, že prodávající neplatí makléři. Developerské novostavby si ekvivalent provize promítají do nabídkové ceny.

Přeshraniční kurzové rozpětí. Posílání 100 000 € a více SWIFTem může stát 300 až 1 500 € ve skrytém spreadu. Multimenoví makléři (Wise, Revolut, OFX) ušetří 0,3 až 1,0 %, což u zálohy už není zanedbatelné.

Jak hledat na Seeki efektivně

Seeki agreguje rakouské nabídky z hlavních portálů do jediné mapy. Pár praktik, které se vyplatí:

• Začněte široce, pak filtrujte: startujte na úrovni státu nebo regionu, ne konkrétního města. Sousední obec bývá výhodnější.
• Použijte filtrované slugy: byty na prodej ve Vídni, domy na prodej v Salcbursku.
• Porovnávejte €/m²: ceny za m² po Rakousku před podáním nabídky.
• Ukládejte si vyhledávání. V centrálních obvodech Vídně dobré byty mizí v řádu dní.
• Zoomujte na úroveň ulic: blízkost k vídeňské U-Bahn a k lanovce v Tyrolsku tvoří reálné mikroskokové rozdíly v ceně.

FAQ

Liší se opravdu pravidla pro občany EU a třetích zemí?

Ano. Občané EU, EHP a Švýcarska jsou ve většině spolkových zemí při akvizici postaveni naroveň rakouským občanům a povolení Grundverkehr nepotřebují. Žadatelé ze třetích zemí ho téměř vždy potřebují a v alpských zemích dochází i k zamítnutím. Obě skupiny narážejí na stejný režim Zweitwohnsitz v Tyrolsku, Salcbursku a Vorarlbersku, takže pas EU není volnou vstupenkou k rekreačnímu bydlení.

Jak dlouho trvá vyřízení povolení Grundverkehr?

4 až 12 týdnů podle spolkové země a okresního hejtmanství. Tyrolsko a Salcbursko bývají pomalejší, Dolní Rakousko a Burgenland rychlejší. Do nejzazšího data v Kaufvertragu zahrňte rezervu.

Mohu si jako občan třetí země koupit lyžařský apartmán v Tyrolsku?

Obvykle ne přímou cestou. Tyrolský kombinovaný režim Grundverkehr a Zweitwohnsitz je nastaven proti akvizici rekreačního bydlení nerezidenty bez místní vazby. Možnosti: komerční pronájem (gewerbliche Vermietung, celoroční dostupnost), hlavní bydlení po získání rakouského pobytu nebo obec s volnou kvótou. Specializovaný tyrolský advokát je nezbytný.

Kolik dělají celkové náklady spojené s koupí?

Počítejte se 9 až 12 % kupní ceny: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % poplatek Grundbuch, 1 až 3 % notář/advokát + 20 % DPH, až 3 % makléř + 20 % DPH, k tomu 0,5 až 1 % na hypoteční náklady při financování. U bytu za 500 000 € s úvěrem a provizí placenou kupujícím to dělá 50 000 až 60 000 € celkem.

Potřebuji notáře, nebo všechno zvládne advokát?

Obojí funguje. Kvalifikovaný Rechtsanwalt může jako Vertragserrichter sepsat smlouvu a podat ji do Grundbuchu úplně stejně jako Notar. Co nelze obejít je nutnost mít Vertragserrichtera, který sepíše Kaufvertrag a vede úschovu (Treuhand).

Mohu získat rakouskou hypotéku ještě před pobytem?

Ano, při 50 až 70 % LTV podle občanství, s vyššími nároky na dokumentaci než u domácích dlužníků. Nerezidenti ze třetích zemí narážejí na nejpřísnější podmínky. Efektivně oslovit tři až čtyři banky najednou umí makléř.

Jaké daně přicházejí při prodeji?

30 % ImmoESt ze zisku, stejně pro rezidenty i nerezidenty. Výjimky: Hauptwohnsitzbefreiung (2 souvislé roky po koupi nebo 5 z posledních 10) a Herstellerbefreiung (vlastník-stavitel). Vlastnictví přes GmbH mění zacházení. Před výběrem struktury si propočtěte čísla.

Je registr Zweitwohnsitz skutečně vymáhán?

Ano, zejména v Tyrolsku (Kitzbühel, Seefeld, Zillertal), Salcbursku (Pinzgau, Pongau) a Vorarlbersku (Lech, Zürs). Obce porovnávají Meldezettel s centrálním registrem Zentrales Melderegister a vystavují pokuty i výzvy k nucenému prodeji neohlášených druhých bydlišť.

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Pravidla Grundverkehr stanovuje každá spolková země a mění se častěji, než byste čekali. Vždy si aktuální režim pro konkrétní obec ověřte u licencovaného rakouského Rechtsanwalt nebo Notar před transakcí. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.