Koupě nemovitosti ve Francii jako cizinec (průvodce 2026)

Francie patří k nejotevřenějším rezidenčním trhům Evropy. Žádný test občanství, žádné předběžné schvalování, žádné povolení. Americký důchodce v Paříži, německý kupující v Provence-Alpes-Côte d'Azur i britský rekonstrukční nadšenec v Nové Akvitánii procházejí stejnou právní cestou. Brexit nic z toho nezměnil, dotkl se jen toho, jak dlouho mohou Britové v nemovitosti pobývat.

Pro zahraničního kupujícího je překvapením centrální role notaire. Jde o veřejnou osobu, ne advokáta vaší strany ani prodávajícího, se zákonnou povinností nestrannosti, úschovy peněz, ověření vlastnictví, výběru daní a zápisu. Bez něj není kupní smlouva (acte authentique de vente) platná.

Tento průvodce pokrývá samotný proces, skutečnou strukturu nákladů (poplatky notáři, taxe foncière, IFI, daň ze zisku), přístup k hypotékám pro nerezidenty, pravidla DPE, která limitují příjem z pronájmu, a regiony, kde zahraniční kupující skutečně končí na Seeki.

Mohou cizinci ve Francii kupovat nemovitosti?

Ano, bez omezení. Občané EU i třetích zemí platí stejné převodní daně, stejné notářské poplatky a podléhají stejným pravidlům daně ze zisku při prodeji. Zahraniční kupující drží francouzský titul neomezeně bez nutnosti víza. Rozdíly jsou na okraji: občané EU mohou ve Francii žít neomezeně, občané třetích zemí jsou v rámci Schengenu omezeni na 90/180 a pro delší pobyt potřebují dlouhodobé vízum. Vlastnictví nemovitosti samo o sobě k pobytu neopravňuje. Rezidenti EU obvykle dosáhnou na vyšší LTV. Otázka, zda strávíte ve Francii 183+ dní, určuje, zda zde budete zdaněni z celosvětových příjmů a zda se na vás uplatní IFI z celosvětových nemovitostí.

Na rozdíl od Portugalska (NIF) nebo Španělska (NIE) Francie nevyžaduje daňové číslo před podpisem. Vaše numéro fiscal dostanete poté, co notář zapíše smlouvu. Před uzavřením si ale připravte francouzský bankovní účet: SEPA převody z francouzského IBANu jsou rychlejší než mezinárodní SWIFT a několik notářů nepřijme platbu doplatku z fintechových účtů. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole a CIC nerezidenty přijímají proti pasu, dokladu o adrese a původu prostředků.

Notář: co skutečně dělá

Notaire je středobodem každé francouzské transakce: veřejná osoba jmenovaná ministrem spravedlnosti s monopolem na ověřené smlouvy. Povinnosti vůči kupujícímu i prodávajícímu jsou stejné, nemůže se přiklonit k jedné straně. Provádí prověření titulu, ověřuje právo prodávajícího prodat, vybírá převodní daně pro státní pokladnu, drží zálohy v úschově a zapisuje smlouvu. Honorář je stejný, ať si vyberete tradičního notaire ancien v historické pařížské kanceláři, nebo nově jmenovaného notaire nouveau v regionálním městě. Sazebník stanovuje ministerstvo spravedlnosti. Kupující si vybírá vlastního notáře. Pokud si svého notáře přivede i prodávající, rozdělí se odměna mezi obě kanceláře bez navýšení. Notář nenahrazuje anglicky mluvícího avocat, pokud je transakce složitá (z papíru, venkovská, přeshraniční daňová struktura).

Náklady a daně

Počítejte se 7 až 9 % ceny v jednorázových nákladech u starší nemovitosti a 2 až 4 % u novostavby (DPH je tam místo nich v ceně). K tomu roční taxe foncière a u sekundárních bytů taxe d'habitation.

„Poplatky notáři": co v nich skutečně je

Termín frais de notaire je zavádějící. Většinu účtu tvoří daň pro stát, ne příjem notáře. U existující (ancien) nemovitosti: droits de mutation zhruba 5,80 % až 6,32 % (departmentální složka nyní až 5,00 % podle finančního zákona 2024, od 1. dubna 2025 zvýšilo sazbu 83 departmentů, k tomu 1,20 % obecní část a státní přirážka), klouzavé émoluments du notaire (asi 0,8 % v prvním pásmu klesající na 0,2 % nad 60 000 €), výlohy a 0,1 % contribution de sécurité immobilière. Celkem: 7 až 8 %, blíže k 8 % v departmentech na stropu 5,00 %. Finanční zákon 2026 zavedl slevu na DMTO až 50 % pro kvalifikované první nákupy. U novostaveb (do 5 let, prodávaných developerem) jsou převodní daně nahrazeny 20% DPH zahrnutou v ceně a notářské honoráře klesají na 2 až 3 %, odtud frais de notaire réduits.

Taxe foncière a taxe d'habitation

Taxe foncière je roční daň z nemovitosti, kterou hradí vlastník k 1. lednu. Sazby stanovuje obec proti valeur locative cadastrale (hluboko pod tržním nájemným). Pařížský byt může platit 800 až 1 200 €/rok, regionální byt 1 200 až 2 000 €, venkovský dům často 800 až 2 500 €. Sazby v mnoha obcích v poslední době prudce vzrostly. Taxe d'habitation u hlavního bydlení byla od roku 2023 zcela zrušena, stále se však týká sekundárních bydlení a neobývaných bytů, a obce v zones tendues mohou přidat přirážku 5 až 60 %. Paříž, větší část Côte d'Azur, hlavní alpská střediska a mnoho pobřežních měst využívají maximum. U sekundárního bydlení počítejte zhruba se stejnou částkou jako u taxe foncière.

DPH, daň ze zisku a IFI

DPH 20 % se uplatní u novostaveb prodávaných developerem, snížená 5,5 % v zónách městské revitalizace (ANRU).

Rezidenční zisky jsou daněny ve dvou vrstvách: 19% daň z příjmu plus 17,2 % sociální odvody (sníženo na 7,5 % prélèvement de solidarité u prodejců rezidentních v EHP/UK, kteří podléhají jinému systému sociálního zabezpečení EU/EHP/Švýcarska). Klouzavá úleva: roky 1 až 5 žádná, roky 6 až 21 redukce daně 6 %/rok plus dalších 4 % v roce 22 → plné osvobození od 19% IR po 22 letech. Sociální odvody: 1,65 %/rok v letech 6 až 21, 1,60 % v roce 22, 9 %/rok v letech 23 až 30 → plné osvobození po 30 letech. Nad 50 000 € zisku se uplatní 2 až 6% přirážka. Prodej hlavního bydlení je plně osvobozen bez ohledu na dobu držby.

IFI, daň z majetku z nemovitostí. Spouští se nad 1,3 mil. € čistého francouzského nemovitého majetku (francouzský pro nerezidenty, celosvětový pro francouzské daňové rezidenty). Sazby jsou progresivní od 0,5 % do 1,5 % v pásmu nad 800 000 €; efektivní práh je 1,3 mil. €, od kterého se 0,5% pásmo uplatní zpětně od 800 000 €. Hypotéky snižují daňový základ. Hlavní bydlení dostává 30% slevu.

Aktuální ceny za m² po Francii vám pomohou porovnat nabídkové ceny s místními transakčními daty.

Financování jako nerezident

Francouzské banky rutinně úvěrují zahraniční kupující a několik má vyhrazené nerezidentní oddělení. LTV nerezidentů je konzervativnější než u francouzských rezidentů, aktuální stropy a nabídky z více bank si vyžádejte u courtier en prêt immobilier. Banky půjčují proti nižší z hodnot kupní ceny a odhadu.

Hypotéky jsou převážně fixní, oceněné podle 10leté OAT plus marže banky. Povinné je assurance emprunteur (pojištění proti úmrtí a invaliditě), které přidává malé roční procento z dlužné jistiny. Zákon loi Lemoine z roku 2022 umožňuje kdykoli změnit pojišťovnu. Posouzení trvá 4 až 8 týdnů od kompletní žádosti po vydání offre de prêt, ze zákona pak musí následovat 11denní lhůta k rozmyšlení, než lze podepsat.

Proces nákupu krok za krokem

Počítejte se 2 až 4 měsíci od přijaté nabídky po klíče, déle u developerských projektů z papíru nebo komplikovaných venkovských titulů.

1. Hledání a nabídka

Použijte vyhledávání v mapě Seeki. Když podáte písemnou nabídku (offre d'achat) a prodávající ji přijme, žádná strana ještě není vázána. Závaznost přichází s compromis. Provize realitky je 4 až 7 % + DPH, téměř vždy ji hradí prodávající (zahrnuta v nabídkové ceně jako FAI, frais d'agence inclus).

2. Compromis de vente (předběžná smlouva)

Do jednoho až tří týdnů strany podepíší compromis de vente. Klíčové podmínky: konečná cena, datum dokončení, záloha 5 až 10 % v notářské úschově a conditions suspensives (schválení hypotéky do 45 až 60 dnů, žádné obecní ani SAFER předkupní právo, čisté urbanistické osvědčení). 10denní zákonná lhůta na rozmyšlenou (pouze kupující): ode dne následujícího po doručení podepsané kopie se všemi diagnostikami má kupující 10 kalendářních dní na jednostranné odstoupení s plnou vratkou zálohy. Prodávající podobné právo nemá. Po lhůtě platí, že pokud kupující odstoupí bez platné podmínky, ztrácí zálohu, pokud odstoupí prodávající, kupující se může domáhat plnění smlouvy.

3. Due diligence (2 až 3 měsíce)

Mezi compromis a podpisem notář provádí prověření titulu, urbanistické osvědčení, výpis z katastru, dokumenty bytového společenství (règlement, poslední 3 zápisy AGM, carnet d'entretien, stav fonds de travaux) a shromažďuje povinné diagnostiky prodávajícího: DPE (energie), amiante (před červencem 1997), plomb (před rokem 1949), termites (vymezené zóny), elektřina/plyn starší 15 let, zpráva o přírodních a technologických rizicích (ERP) a plocha podle Carrezova zákona u bytových jednotek. Kupující mezitím dokončuje hypotéku.

4. Acte authentique u notáře

Obě strany se sejdou u notáře. Notář přečte smlouvu nahlas, kupující převede doplatek a daně a poplatky na úschovu, klíče přecházejí z ruky do ruky a strany podepisují. Ověřená kopie (attestation de propriété) slouží k napojení energií, plně zapsaná smlouva přijde poštou po několika týdnech.

Krok	Doba
Podpis compromis	1 až 3 týdny po nabídce
Lhůta na rozmyšlenou + hypotéka + due diligence	8 až 12 týdnů
Acte authentique	1 den
Celkem od nabídky po klíče	2 až 4 měsíce

Kde cizinci obvykle kupují

Paříž a Île-de-France

Paříž uvnitř Île-de-France zůstává největším trhem pro zahraniční kupce: uchování kapitálu, globální konektivita, kulturní váha. Marais, Saint-Germain a 7. či 8. obvod tvoří špičku, 9., 10., 11. a 14. obvod jsou hodnotové. Projděte si byty na prodej v Paříži.

Côte d'Azur a Provence

Pobřeží Alpes-Maritimes v Provence-Alpes-Côte d'Azur je zahraničním trhem už více než století. Nice je nejlikvidnější a cenově dostupnou volbou, Cannes, Antibes a enklávy Cap Ferrat se prodávají s prémií. Marseille je kontrariánská sázka, podhodnocená oproti srovnatelným středomořským trhům. Vnitrozemská Provence (Luberon, Aix, Alpilles) láká kupce druhého bydlení do kamenných mas.

Bordeaux, Toulouse a jihozápad

Bordeaux se v 10. letech proměnilo díky 2hodinovému TGV do Paříže a zůstává poměrem cena/kvalita silné jak pro městské byty, tak pro okolní vinařské usedlosti. Vnitrozemská Dordogne v Nové Akvitánii je klasická britská venkovská Francie. Toulouse v Occitanii je francouzské letecké hlavní město, mladší a levnější než Bordeaux. Languedoc v Occitanii je rozpočtová středomořská alternativa. Domy na prodej v Bordeaux jsou užitečným filtrem pro jihozápad.

Lyon, Alpy a Atlantik

Lyon, centrum Auvergne-Rhône-Alpes, je druhým největším francouzským městským trhem, zhruba za polovinu pařížské ceny za metr. Alpy jsou samostatný podtrh: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. Nabídka chat je řídká, právně přísně sledovaná a tvrdě zatížená taxe d'habitation. Jižní pobřeží Bretaně (Morbihan) a Atlantik (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) doplňují mapu druhého bydlení.

Nástrahy, na které dát pozor

DPE a zákaz pronájmu. Diagnostic de Performance Énergétique hodnotí dům na škále A až G. Podle loi Climat et Résilience z roku 2021: bydlení s G je od 1. ledna 2025 zakázáno pronajímat novými nájmy (dřívější omezení z roku 2023 dopadlo jen na nejhorší G nad 450 kWh/m²/rok), F od 1. ledna 2028 a E od 1. ledna 2034 v evropské Francii (pro zámořská území jsou pozdější termíny). Pokud kupujete na pronájem, F/G je investiční problém (zateplení, okna, výměna topení), ne výnosové aktivum. Tyto nemovitosti se stále častěji obchodují s diskontem reflektujícím povinnou rekonstrukci.

Diagnostiky a stavební průzkumy. Povinný balíček pokrývá jen zóny a věkové kategorie definované zákonem. Starší kamenné venkovské domy mimo povinné termitové zóny mohou infestaci přesto mít. Nezávislý stavební průzkum stojí 500 až 1 500 € a u větší koupě se vyplatí.

Venkovská věcná břemena a předkupní právo SAFER. Venkovské nemovitosti často nesou věcná břemena přístupu (sousedé, odvodnění, závlaha). Obejděte hranice, nezapsaná břemena v praxi existují. SAFER má předkupní právo na zemědělskou půdu a některé venkovské domy s dvěma měsíci na předkup za nabízenou cenu.

Finanční zdraví copropriété. U bytů jsou poslední tři zápisy AGM a carnet d'entretien nejdůležitějšími dokumenty due diligence. Hledejte spory, dlužné spoluvlastníky, schválené, ale nezúčtované velké práce (ravalement, střecha, výtah) a stav rezervy fonds de travaux.

Pravidla krátkodobých pronájmů v Paříži. Krátkodobý pronájem hlavního bydliště v Paříži je omezen na 120 nocí ročně s povinnou registrací. Krátkodobý pronájem sekundárního bydlení vyžaduje changement d'usage kompenzovaný přeměnou ekvivalentní komerční plochy zpět na bydlení, což je pro většinu fakticky nemožné. Většina pravidel copropriété meublé touristique navíc zakazuje. Před podáním nabídky si přečtěte règlement.

FAQ

Potřebuji k nákupu francouzské daňové číslo?

Ne. Na rozdíl od Portugalska nebo Španělska Francie před smlouvou daňové číslo nepožaduje. Vaše numéro fiscal se vystaví poté, co notář zapíše prodej, nebo po prvním francouzském daňovém přiznání.

Mohu si jako nerezident vzít hypotéku?

Ano. Nejaktivnější jsou BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline pro UK/Irsko), HSBC a Société Générale. LTV nerezidentů: 50 až 70 % (třetí země) nebo 70 až 80 % (EU), sazby 3,4 až 4,5 % u 20 až 25leté fixace plus povinné pojištění dlužníka.

Změnil Brexit něco pro britské kupce?

Při samotné koupi ne (stejné daně, stejné notářské poplatky, stejné úvěrování bank). Změnou je imigrace: britští občané spadají pod 90/180 v Schengenu a pro delší pobyt potřebují dlouhodobé vízum. Prodejci s britským rezidentstvím těží ze snížených 7,5 % prélèvement de solidarité u zisku z prodeje místo plných 17,2 %.

Kolik celkem dělají náklady spojené s koupí?

Existující (ancien) nemovitost: 7 až 9 % ceny, převážně převodní daň pro stát. Nová (neuf): 2 až 4 %. DPH je zahrnuta v ceně. Hypoteční náklady přidávají bankovní poplatek (500 až 1 500 €), odhad (300 až 600 €), pojištění (0,2 až 0,6 %/rok) a 0,715% poplatek za zápis úvěru.

Potřebuji vedle notáře také advokáta?

Ze zákona ne. Notář vede smlouvu, je ale neutrální. U komplikované koupě (z papíru, dědicky zatížený titul, venkovská s SAFER, přeshraniční daňové struktury) se anglicky mluvící avocat za 2 000 až 5 000 € vyplatí.

Mohu koupit přes firmu (SCI nebo SPV)?

Ano, často přes Société Civile Immobilière (SCI) u rodinných nákupů a plánování dědictví. Daně: SCI nemá nárok na osvobození pro hlavní bydlení od daně ze zisku, vede roční účetnictví a spouští volby v korporátní dani, které se obtížně vrací. Před založením se poraďte s francouzským daňovým poradcem.

Jakou daň ze zisku zaplatím při prodeji?

19 % daň z příjmu plus 7,5 % (EHP/UK) nebo 17,2 % (zbytek světa) sociálních odvodů. Klouzavá úleva od 6. roku: plné osvobození od 19 % po 22 letech, plné osvobození od sociálních odvodů po 30 letech. Nad 50 000 € zisku se uplatní 2 až 6% přirážka. Prodej hlavního bydliště je osvobozen bez ohledu na dobu držby.

Mohu pařížský byt pronajímat krátkodobě přes Airbnb?

Pouze s tvrdými omezeními. Krátkodobý pronájem hlavního bydlení je omezen na 120 nocí ročně s povinnou registrací. Krátkodobý pronájem sekundárního bydlení vyžaduje changement d'usage, pro většinu prakticky nemožný. Většina pravidel copropriété navíc meublé touristique zakazuje. Obvykle je jedinou schůdnou možností dlouhodobý zařízený pronájem (režim LMNP).

Upozornění

Obecná informace, nikoli právní nebo daňové poradenství. Zákony, sazby a pásma se mění, před transakcí si vše ověřte u francouzského notáře, avocat nebo expert-comptable. Poslední revize: 2026-05-18 redakcí Seeki Editorial.