Comprar vivienda en Europa como extranjero: 12 países

Un ingeniero serbio que le echa el ojo a un piso en Praga, un británico que se retira al Algarve, una pareja de Múnich que duda entre Ámsterdam y Varsovia: todo comprador transfronterizo arranca con la misma inquietud. ¿Puede un extranjero llegar a ser dueño de una vivienda aquí, y añade un pasaporte de fuera de la UE un permiso o una factura fiscal que un local nunca ve? La respuesta depende del país y de su nacionalidad, y es más abierta de lo que la mayoría espera.

Revisado por última vez: 2026-07-20. Seeki no es asesor legal ni fiscal; esto es orientación, no asesoramiento. Las normas de propiedad extranjera, los permisos y los recargos cambian y dependen de su nacionalidad, su residencia y el tipo de inmueble. Confirme su caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse. Fuentes al pie de este artículo.

La matriz de 12 países: quién puede comprar y qué hace falta

La tabla contrasta la norma de cada país para un ciudadano de la UE o del EEE con la norma para un comprador de fuera de la UE (tercer país), más cualquier permiso y cualquier coste o identificación específicos para extranjeros. Va de los mercados más abiertos a los cuatro que ponen trabas a los compradores extranjeros.

País	Comprador UE / EEE	Comprador de fuera de la UE	Permiso o autorización	Coste o ID específico para extranjeros
Chequia	Mismos derechos que los nacionales	Compra directamente	Ninguno	Ninguno (impuesto de transmisiones abolido en 2020)
Eslovaquia	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno (suelo agrícola restringido)	Ninguno
Alemania	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	Ninguno
Francia	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	Ninguno
Bélgica	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	12% a 12.5% sobre cualquier vivienda que no sea la habitual
Países Bajos	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno (normas locales de autoocupación)	8% para inversor frente a 2% para vivienda habitual
España	Mismos derechos	Compra directamente	Autorización militar solo en zonas de defensa	NIE obligatorio
Portugal	Mismos derechos	Compra directamente	Ninguno	NIF más representante fiscal, 7.5% de IMT desde sept 2026
Polonia	Mismos derechos	Piso sí, casa o suelo necesitan permiso	Permiso del MSWiA (fuera del EEE)	Tasa del permiso
Hungría	Mismos derechos	Compra con permiso	Permiso de la oficina gubernamental (fuera del EEE)	Tasa del permiso
Austria	Derechos en general iguales	Suele necesitar autorización	Autorización provincial de transmisión de suelo (fuera de la UE)	Proceso de autorización
Italia	Prueba de reciprocidad o permiso de residencia	Comprobación de reciprocidad	Codice fiscale

En la mayor parte de Europa, si un extranjero puede ser dueño de una vivienda es un sí resuelto, y las verdaderas variables son la factura fiscal y el papeleo, no el permiso. La fricción se concentra en los cuatro mercados con trabas y, aparte, en el suelo: el suelo agrícola y forestal está restringido para los compradores de fuera de la UE en la mayoría de los países, Eslovaquia y Hungría incluidas. Tres mercados hacen pagar más a un no residente, el 7.5% de IMT de Portugal, el 8% para inversor de los Países Bajos frente al 2% de un propietario ocupante y el 12% a 12.5% de Bélgica, que desglosamos en el coste real de comprar vivienda en Europa.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Chequia?

Sí, sin permiso. El ingeniero serbio que le echa el ojo a ese piso de Praga compra directamente a su propio nombre: Chequia levantó sus últimas restricciones a los compradores extranjeros el 1 de mayo de 2011, cuando expiró el periodo transitorio posterior a la adhesión (informe legal de CMS, 2011). El impuesto de transmisiones inmobiliarias del 4% se abolió en 2020. Para la decisión entre comprar como persona física o mediante sociedad y la mecánica del Registro de la Propiedad, vea no residentes que compran vivienda en Chequia.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Eslovaquia?

Sí, y es uno de los mercados más sencillos de Europa. Cualquier nacionalidad posee una vivienda eslovaca directamente, sin permiso y sin requisito de residencia. La única excepción es el suelo agrícola, vetado a los ciudadanos de fuera de la UE bajo la Ley 140/2014 salvo que exista reciprocidad.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Alemania?

Sí, sin restricción de ningún tipo. La ley alemana no contiene norma alguna que limite la propiedad inmobiliaria por nacionalidad o residencia, así que cualquier nacionalidad compra en idénticas condiciones. Todo comprador paga el mismo impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer), del 3.5% en Baviera al 6.5% en Brandeburgo y Renania del Norte-Westfalia según el estado federado (tipos a enero de 2026).

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Francia?

Sí, Francia es uno de los mercados más abiertos de la lista, sin prueba de nacionalidad, sin aprobación previa y sin permiso; un no residente compra en cualquier tramo de precio. Toda operación pasa por un notaire, un funcionario nombrado por el Estado que actúa para ambas partes, hace la comprobación de la titularidad y recauda los impuestos de transmisiones.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Bélgica?

Sí, sin restricción de propiedad y sin permiso para extranjeros. El escollo es el coste, no el acceso: el impuesto de registro es del 12% en Flandes y del 12.5% en Bruselas y Valonia sobre cualquier vivienda que no sea la principal, y Flandes reserva su tipo reducido del 2% para la residencia habitual. Eso deja a un no residente en el mercado más caro de tramitar de aquí.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en los Países Bajos?

Sí, cualquier nacionalidad compra directamente. La restricción que atrapa a los inversores es local, no nacional: Ámsterdam, Róterdam, Utrecht y otras aplican una norma de autoocupación (opkoopbescherming) que veta la compra para alquilar en viviendas baratas y de precio medio durante cuatro años, y se aplica a todos. Una vivienda en la que no vaya a residir soporta un 8% de impuesto de transmisiones frente al 2% de un propietario ocupante (Plan Fiscal neerlandés 2026).

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en España?

Sí, y el principal obstáculo es una identificación, no un permiso. Todo comprador extranjero necesita un NIE, el número de identidad de extranjero de España, antes de firmar. Los compradores de fuera de la UE necesitan autorización militar solo en zonas designadas de defensa o estratégicas, sobre todo áreas rústicas y algunas costeras. España cerró su vía de golden visa el 3 de abril de 2025, y un impuesto del 100% a los compradores de fuera de la UE, propuesto en enero de 2025, seguía sin aprobarse en marzo de 2026 (US News, marzo de 2026). Nuestra guía sobre cómo obtener el NIE para una compra en España cubre el papeleo.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Portugal?

Sí, sin permiso de propiedad, aunque ahora dos cosas cuestan más a los no residentes. El británico que se retira al Algarve debe obtener un NIF (el número fiscal de Portugal) y nombrar un representante fiscal. Y desde el 1 de septiembre de 2026, un comprador que no sea residente fiscal en Portugal paga un IMT plano del 7.5% sobre una vivienda urbana según el Decreto-Lei 97/2026, reembolsable solo si pasa a ser residente en un plazo de dos años. La vía inmobiliaria hacia la golden visa ya se había retirado en 2023.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Polonia?

Depende de qué compre. Un piso independiente en un edificio de varias viviendas está exento, y un comprador de fuera del EEE puede adquirirlo sin permiso si se sitúa fuera de la zona fronteriza. Una casa, una parcela o suelo requieren un permiso del MSWiA, el ministerio del interior de Polonia, bajo la Ley de 1920 sobre la adquisición de inmuebles por extranjeros. Los ciudadanos de la UE y del EEE están totalmente exentos para las viviendas. La Comprar propiedad en Polonia siendo extranjero (Guía 2026) detalla el proceso del permiso.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Hungría?

Sí, pero los compradores de fuera del EEE necesitan un permiso. Un nacional de un tercer país debe obtener un permiso de adquisición de la oficina de gobierno local antes de comprar, un trámite que suele tardar de 30 a 90 días y exige prueba de identidad, de finalidad y de fondos. Los ciudadanos de la UE y del EEE reciben trato de locales y no necesitan permiso. El suelo agrícola y forestal está muy restringido para todos los extranjeros.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Austria?

Para los compradores de fuera de la UE, por lo general no sin autorización. Austria es el mercado más estricto de aquí, y un esquiador que sueña con un chalé en el Tirol se topa de lleno con ello: un comprador de un tercer país necesita normalmente la autorización de la autoridad provincial de transmisión de suelo (la Grundverkehrsbehörde), y el Tirol, Salzburgo y Vorarlberg aplican los regímenes más estrictos, con el Tirol vetando de plano las segundas residencias de extranjeros. A los ciudadanos de la UE y del EEE se los equipara en general con los austriacos. Lea la Comprar propiedad en Austria siendo extranjero (Guía 2026) antes de decidirse por una provincia.

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Italia?

Para los ciudadanos de la UE, libremente. Para los de fuera de la UE, solo si se cumple la condición de reciprocidad (condizione di reciprocità): Italia permite la compra cuando un italiano podría comprar en el país del extranjero, una prueba que el notario contrasta con las tablas MAECI del Ministerio de Exteriores. Un permiso de residencia italiano válido elimina la prueba por completo. Todo comprador necesita un codice fiscale, el código fiscal de Italia. Vea la Comprar propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026) para el detalle de la reciprocidad.

Cuándo es mejor una sociedad local o esperar a la residencia

Dos situaciones dan la vuelta al consejo por defecto de comprar directamente como persona física. La primera es una cartera o un negocio de alquiler: una sociedad local (una s.r.o. checa, una S.L. española) puede separar la responsabilidad, ordenar la sucesión transfronteriza y simplificar la tenencia de varios inmuebles. La segunda es un mercado con trabas: como la mayoría de las restricciones recaen sobre la condición de fuera de la UE, obtener antes la residencia puede levantarlas. Un permiso de residencia italiano se salta la comprobación de reciprocidad, y la condición de ciudadano de la UE o del EEE elimina por completo los permisos de Polonia, Hungría y Austria.

Esto no es para todos. Para una sola vivienda en la que vaya a residir usted mismo, en uno de los ocho mercados abiertos, una sociedad es excesiva y añade coste de constitución, cuentas anuales e impuesto de sociedades sin beneficio alguno. Esperar a la residencia solo tiene sentido si de todos modos se iba a mudar. Si está sopesando más de un país, el comparador de traslado de Seeki pone dos mercados uno al lado del otro, con los precios en una sola moneda, antes de que se decida por ninguno.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los ciudadanos de fuera de la UE comprar vivienda en Europa?

Sí, en casi toda Europa. De los 12 mercados de aquí, 8 no imponen ninguna restricción de propiedad a un comprador de fuera de la UE y no necesitan permiso: Chequia, Eslovaquia, Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos, España y Portugal. Cuatro ponen trabas al menos a algunas compras: Polonia y Hungría exigen un permiso, Austria una aprobación provincial e Italia una prueba de reciprocidad. Por lo general seguirá necesitando un número fiscal local.

¿Qué países europeos exigen un permiso para comprar vivienda?

Cuatro. Polonia exige un permiso del MSWiA a los compradores de fuera del EEE de una casa o de suelo, aunque un piso independiente fuera de la zona fronteriza está exento. Hungría exige un permiso de la oficina de gobierno a todos los compradores de fuera del EEE. Austria exige una autorización provincial de transmisión de suelo a los compradores de fuera de la UE, más estricta en el Tirol, Salzburgo y Vorarlberg. Italia aplica una comprobación de reciprocidad en lugar de un permiso. El suelo agrícola está restringido aparte en la mayoría de los países.

¿Pagan los extranjeros un impuesto extra al comprar vivienda en Europa?

A veces. Portugal cobra a los no residentes fiscales un IMT plano del 7.5% sobre las viviendas urbanas desde el 1 de septiembre de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), un recargo que depende de la residencia fiscal y no de la nacionalidad, así que hasta un no residente de la UE queda atrapado. Los Países Bajos cobran un 8% sobre una vivienda de inversión frente al 2% de un propietario ocupante. El impuesto del 12% a 12.5% de Bélgica se aplica a cualquier vivienda que no sea la habitual. En el resto, el impuesto es el mismo para todos.

¿Pueden los extranjeros conseguir una hipoteca local en Europa?

Normalmente sí, pero en condiciones más ajustadas que un residente. Los bancos de toda la UE prestan a no residentes, y a menudo a compradores de fuera de la UE, pero la relación préstamo-valor es menor: donde un local podría pedir del 80% al 90% del precio, a un no residente se lo suele limitar más cerca del 60% al 70%, así que prevea una entrada en efectivo mayor. Comparamos quién presta y en qué condiciones en la guía sobre hipotecas para no residentes en la UE.

¿Necesito vivir en un país para comprar vivienda allí?

No. Ninguno de estos mercados exige residencia para poseer una vivienda, y puede comprar como no residente que nunca ha vivido allí. Lo que sí puede exigirse es un permiso (Polonia, Hungría, Austria para compradores de fuera de la UE), un número fiscal (el NIE de España, el NIF de Portugal, el codice fiscale de Italia) y una prueba del origen de sus fondos bajo las normas antiblanqueo de la UE. La residencia cambia su situación fiscal, no su derecho a comprar.

¿Cómo comparo dos de estos países antes de elegir uno?

Póngalos uno al lado del otro primero. El comparador de traslado de Seeki enfrenta dos cualesquiera de estos mercados en precios y viviendas tipo, su buscador normaliza cada presupuesto a euros para que una lista de €250,000 signifique lo mismo en Varsovia que en Lisboa, y cada país lleva una guía para compradores extranjeros que cubre los permisos e impuestos anteriores. Eso le permite descartar o mantener un mercado antes de gastar en un abogado o un viaje de visitas.

Antes de hacer una oferta en el extranjero

Lo más útil que puede hacer un comprador transfronterizo es separar las tres preguntas que se mezclan: ¿puedo comprar aquí?, ¿qué añadirán los impuestos y los permisos? y ¿puedo permitírmelo una vez que el presupuesto está en una sola moneda? Para 8 de estos 12 mercados la primera respuesta es un sí limpio; para los otros cuatro es un sí con un permiso o una prueba que depende de la condición de fuera de la UE. A partir de ahí es un problema de selección, que es donde Seeki se gana su lugar: alinee los precios por metro cuadrado de España frente a su equivalente polaco, mantenga cada precio en euros mientras compara y abra la guía para compradores extranjeros del país antes de acotar a uno.

Fuentes

Las normas se recopilaron en julio de 2026 a partir de fuentes públicas autorizadas: agencias tributarias y ministerios de finanzas nacionales, el MSWiA polaco, las autoridades provinciales austriacas de Grundverkehr, las tablas de reciprocidad MAECI de Italia, el Decreto-Lei 97/2026 de Portugal, el Plan Fiscal neerlandés 2026, la Ley 8/1975 de España y la Ley 140/2014 eslovaca, contrastadas con informes legales y guías de embajadas. Los tipos y umbrales cambian y varían según la región y el tipo de inmueble. Esto es orientación, no asesoramiento; confirme su situación con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse.