Comprar propiedad en Austria siendo ciudadano húngaro

Una familia de Sopron mira pisos en Eisenstadt, un ingeniero de Győr acepta un trabajo en Viena, y a los dos les asalta la misma duda: si un pasaporte de la UE basta para comprar en Austria, o si alguna oficina provincial conserva un veto. Austria no tiene aquí una única norma federal. Tiene nueve, una por estado federado (Bundesland), y la que cuenta es la del lugar donde está el inmueble.

Última revisión: 3 de agosto de 2026. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y esto es orientación más que asesoramiento. Las reglas austriacas de transmisión de suelo son provinciales, cambian, y dependen del municipio tanto como del estado. Confirma tu caso con un abogado austriaco (Rechtsanwalt) o un notario (Notar) antes de firmar nada. Fuentes al pie de este artículo.

¿Puede un ciudadano húngaro comprar propiedad en Austria?

Sí, y ningún permiso ligado a la nacionalidad se interpone. Cada uno de los nueve estados aplica su propia ley de transmisión de suelo (Grundverkehrsgesetz), y todas equiparan a los ciudadanos de la UE y del EEE con los austriacos en el momento de la adquisición. La ley de Burgenland lo dice sin rodeos: los nacionales de la UE no cuentan como extranjeros (gelten nicht als Ausländer), de modo que el procedimiento de autorización escrito para compradores de terceros países ni siquiera se abre. Los compradores de fuera de la UE son los que se enfrentan a la autorización provincial, como explicamos en nuestras reglas para compradores no residentes en Europa.

Lo que te queda a ti es papeleo, no permiso, y se fija a nivel local.

Dónde compras	Qué presenta un ciudadano de la UE	La trampa
Viena	Nada obligatorio. Los compradores del EEE y de Suiza están exentos de la ley vienesa de adquisición por extranjeros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) y pueden pedir una confirmación escrita de esa exención (Negativbestätigung)	La ciudad llama opcional a esa confirmación, mientras los profesionales austriacos cuentan que el juzgado del registro la pide antes de practicar la inscripción
Burgenland	Una declaración conforme al §9 de la ley provincial de transmisión de suelo, en el plazo de tres meses, de que el inmueble no se usará como vivienda vacacional	En los municipios reservados (Vorbehaltsgemeinden) una autorización sustituye a la declaración, y una declaración falsa acarrea multas de hasta €36,000
Baja Austria, Alta Austria, Estiria	Las compras residenciales están esencialmente abiertas para compradores de la UE	El suelo agrícola y forestal conserva su propio régimen, más estricto, en todos los estados
Tirol	Una declaración, en los municipios reservados, de que la compra no crea una nueva residencia vacacional	Las nuevas residencias vacacionales están prohibidas fuera del parque registrado, las multas llegan a €40,000 y la autoridad puede forzar una venta
Salzburgo, Vorarlberg, Carintia	Una declaración de uso previsto conforme a la ley provincial	Los topes de segunda residencia en municipios turísticos se aplican con cualquier pasaporte

Ese cuadro merece leerse dos veces. Nada de lo que hay en él depende de ser húngaro. Depende de qué pienses hacer con el inmueble y en qué municipio está.

¿Qué estados restringen la segunda residencia?

Tres de ellos con dureza, y la restricción no tiene nada que ver con tu pasaporte. Tirol, Salzburgo y Vorarlberg aplican regímenes de segunda residencia (Zweitwohnsitz) diseñados para mantener los pisos vacacionales fuera del parque residencial, y atan a un comprador austriaco exactamente igual que a ti. En Tirol la creación de una nueva residencia vacacional está prohibida al margen del parque existente registrado, y en los municipios reservados el comprador presenta una declaración de que la compra no crea ninguna. La aplicación no es teórica: las multas llegan a €40,000 y la autoridad de transmisión de suelo puede ordenar la venta del inmueble.

Burgenland, el estado que la mayoría de compradores húngaros mira primero, queda en medio. Su declaración del §9 es un trámite si compras un sitio para vivir o para alquilar a largo plazo. No tiene nada de trámite si el plan es una casa de fin de semana en el lago Neusiedl, porque esa declaración es justo la que estarías firmando en falso, a un coste de hasta €36,000. Compra en un municipio reservado y el proceso pasa de declaración a autorización.

Viena, Baja Austria y los estados del este no imponen ese tipo de cupo. Si el piso es tu casa o un alquiler de larga duración, la cuestión de la segunda residencia no llega a plantearse.

¿Qué cuesta comprar en Austria por encima del precio?

Presupuesta del 9% al 12% del precio de compra. La pila de costes austriaca queda a media tabla europea, más cara que Chequia o Eslovaquia, muy por debajo de Bélgica, y la razón de que caiga donde cae es la agencia.

Partida de coste	A cuánto asciende	Quién la fija
Impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer)	3.5% del precio	Federal, §7 GrEStG (Ministerio de Finanzas, a enero de 2026)
Inscripción registral (Grundbuch)	1.1% del precio por la inscripción de la propiedad, más un 1.2% del importe garantizado para inscribir la hipoteca	Ley de tasas judiciales, TP 9 GGG
Redactor del contrato (Vertragserrichter), el abogado o notario que redacta el contrato y custodia el dinero	en torno al 1% a 3% más un 20% de IVA	Negociado
Agencia inmobiliaria	hasta un 3% más un 20% de IVA repercutible al comprador por encima de €48,448.51	Reglamento de agentes inmobiliarios (Immobilienmaklerverordnung)

Una partida se movió este verano. La exención temporal que eximía del 1.1% y del 1.2% de tasas registrales a los propietarios ocupantes, para solicitudes presentadas entre el 1 de julio de 2024 y el 30 de junio de 2026, se ha agotado. Todo lo presentado después de esa fecha vuelve a pagar ambas íntegras, lo que sobre un piso de €300,000 devuelve €3,300 a la factura.

La partida de la agencia es la que peor leen los compradores húngaros, por una reforma que no les alcanza. La regla de "paga quien contrata" (Bestellerprinzip) trasladó la comisión de alquiler a la parte que contrata a la agencia desde el 1 de julio de 2023, y solo cubre alquileres. En una compra la comisión se sigue repartiendo entre las partes, y a un comprador se le puede cobrar legalmente hasta un 3% más un 20% de IVA. Métela en la estimación, o decide quién paga antes de hacer una oferta. Para ver cómo se compara toda esta pila con el resto del continente, mira nuestro desglose de el coste real de comprar vivienda en Europa.

¿Puedes conseguir una hipoteca austriaca viviendo en Hungría?

Sí, con un porcentaje de financiación menor que el de un residente y con un expediente más pesado. Las reglas de crédito se relajaron en 2025: el reglamento que obligaba a poner en torno al 20% de fondos propios en la mayoría de los préstamos de vivienda (KIM-Verordnung) expiró el 30 de junio de 2025 y no se renovó. En su lugar, el supervisor financiero FMA publicó una circular sobre crédito hipotecario prudente (02/2025, publicada el 26 de junio de 2025) que mantiene las mismas tres varas de medir como expectativas supervisoras y no como norma dura. Un máximo del 90% de financiación en el origen, cuotas de hasta el 40% de los ingresos netos, un techo de 35 años de plazo y tolerancia a incumplimientos en no más de una quinta parte del crédito nuevo de cada semestre.

Ese es el caso del residente. Un solicitante no residente de la UE con ingresos documentados llega normalmente al 60% o 70% del valor, así que prevé un tercio del precio en efectivo por encima de los costes de la operación, y cuenta con cuatro a ocho semanas de análisis una vez completo el expediente. El préstamo se garantiza con una carga sobre la inscripción registral austriaca, y por eso normalmente será un préstamo austriaco y no húngaro.

La moneda merece más reflexión que el tipo de interés de portada. Un préstamo en euros devuelto con un sueldo en forintos arrastra exposición al tipo de cambio durante todo el plazo, y un forinto más débil eleva el coste real de cada cuota. Si cobras en euros, en Austria o en cualquier otro sitio de la eurozona, ese riesgo desaparece.

¿Dónde buscan de verdad los compradores húngaros?

En dos sitios, por razones distintas. Burgenland va primero porque es el estado más barato de Austria y el más permisivo en transmisión de suelo, y porque Sopron está a pocos kilómetros de la frontera. Eisenstadt, Neusiedl am See y las localidades fronterizas meten una dirección austriaca, un colegio austriaco y un sueldo austriaco dentro de un trayecto que muchas familias húngaras ya hacen. Los húngaros están entre las diez mayores nacionalidades extranjeras residentes en Austria, y el saldo migratorio desde Hungría seguía siendo positivo en unas 2,700 personas en 2025, según el Fondo Austriaco de Integración (Österreichischer Integrationsfonds) con datos del instituto nacional de estadística (Statistik Austria) a 1 de enero de 2026.

Viena es el otro. Es más cara por metro cuadrado que cualquier estado, pero el mercado es profundo, la ley de arrendamientos protege de forma poco habitual si algún día alquilas el piso, y los distritos exteriores se sitúan bastante por debajo del titular de toda la ciudad. Qué distrito (Bezirk) eliges cambia el parque de edificios y el perfil del comprador más de lo que sugiere cualquier media, y nuestro repaso de mitad de año del mercado vienés lo desglosa nivel por nivel. Si alquilar forma parte del plan, lee antes qué pueden y qué no pueden cobrar los caseros austriacos, porque el tramo regulado limita tu renta por ley.

Los precios residenciales austriacos subieron un 2.6% a lo largo de 2025, según el índice de precios de vivienda del instituto nacional de estadística publicado en marzo de 2026, así que el punto de entrada se desplaza hacia arriba y no de lado.

El proceso, de la oferta vinculante a la inscripción registral

1. La oferta vinculante (Kaufanbot). En cuanto el vendedor la acepta quedas comprometido, así que toda condición que necesites, la financiación incluida y con ella la declaración o autorización provincial, entra aquí con una fecha límite.
2. El contrato de compraventa (Kaufvertrag) y la cuenta de depósito (Treuhand). Un abogado o notario que actúa como redactor del contrato lo escribe y custodia el dinero hasta que estés inscrito. Ambas firmas se legitiman oficialmente (Beglaubigung), algo que el registro exige antes de admitir la presentación.
3. El paso provincial. La declaración de Burgenland se presenta dentro de los tres meses siguientes al contrato. Cuando un municipio reservado o un estado alpino quiere una autorización en su lugar, esa resolución es de lo que te protege la fecha límite del paso uno.
4. La oficina tributaria (Finanzamt). El redactor del contrato lo presenta, se liquida y paga el 3.5% de impuesto de transmisiones, y la oficina emite el certificado de conformidad (Unbedenklichkeitsbescheinigung) que el registro pedirá.
5. El registro de la propiedad (Grundbuch). El contrato se presenta en el juzgado de distrito (Bezirksgericht) y vence la tasa del 1.1%. La propiedad pasa con la inscripción, no con la firma.
6. Liberación del depósito y entrega. El precio llega al vendedor cuando apareces en el registro, y las llaves van detrás.

Cuenta con 8 a 14 semanas desde la oferta aceptada hasta la inscripción registral en una compra urbana sencilla. Una autorización provincial añade de cuatro a doce semanas, y por eso las compras alpinas se alargan más que las del este.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano húngaro comprar una casa en Austria sin permiso?

Sí. Todas las leyes provinciales de transmisión de suelo equiparan a los ciudadanos de la UE y del EEE con los austriacos en la adquisición, así que la autorización de comprador extranjero escrita para terceros países (Ausländergrunderwerb) no se aplica a un pasaporte húngaro. Lo que sí puede seguir exigiéndose es una declaración de uso: Burgenland pide una en tres meses confirmando que el inmueble no es una vivienda vacacional, y Tirol pide el equivalente en sus municipios reservados.

¿Tengo que vivir en Austria para comprar allí?

No. La residencia no es condición de propiedad en ninguna parte de Austria, y puedes comprar como no residente sin dirección austriaca. La residencia cambia dos cosas prácticas y no tu derecho a comprar: cuánto te prestará un banco austriaco contra el inmueble, y si el piso cuenta como tu vivienda principal bajo las reglas alpinas de segunda residencia. Puedes preparar tu lista corta de anuncios austriacos en Seeki.eu en español, con los precios en la moneda que elijas.

¿Cuánto cuesta comprar propiedad en Austria por encima del precio?

En torno al 9% a 12%. Los fijos son el 3.5% de impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) y el 1.1% de la inscripción registral (Grundbuch), más un 1.2% del préstamo si inscribes hipoteca. Encima llegan el redactor del contrato, del 1% al 3% más IVA y, a diferencia de un alquiler, una comisión de agencia de hasta el 3% más IVA que puede pedirse al comprador. Nuestro desglose europeo de costes de transacción enfrenta a Austria con otros once mercados.

¿Puedo comprar una casa de vacaciones en el lago Neusiedl?

A veces, y la restricción no es tu nacionalidad. Burgenland exige una declaración en tres meses de que el inmueble no servirá como vivienda vacacional, y una falsa acarrea multas de hasta €36,000. En un municipio reservado esa declaración se convierte en autorización. Comprueba el municipio y no el estado, porque es al nivel al que muerde la norma, y cada anuncio de Seeki.eu lleva el municipio en el que está.

¿Prestará un banco austriaco a alguien que cobra en forintos?

Normalmente sí, al 60% o 70% del valor para un no residente de la UE con ingresos documentados, frente al 80% o más de un residente. Desde que decayó el reglamento de fondos propios (KIM-Verordnung) en junio de 2025, la circular del supervisor espera un techo del 90%, un 40% de servicio de deuda y 35 años de plazo máximo. Vigila la divisa: un préstamo en euros devuelto con ingresos en forintos se mueve con el tipo de cambio.

¿Cómo comparo precios austriacos y húngaros antes de elegir?

Pon los dos mercados en una misma pantalla. Seeki.eu lleva anuncios austriacos y húngaros en la misma búsqueda, en español si así lo quieres, con cada precio mostrado en la moneda que elijas, y su comparador de traslado ordena ciudades por lo que compra un mismo presupuesto una vez normalizado todo a euros. Las páginas de precio por metro cuadrado te dan después una mediana por cada estado austriaco, un ancla más estable que cualquier precio de salida suelto.

Antes de firmar una oferta vinculante

Dos comprobaciones deciden casi todo. Confirma qué dice el municipio sobre segundas residencias, y no solo el estado, porque una declaración que no puedes firmar con honestidad es la única forma en que a un comprador de la UE todavía se le para. Después pon precio a la compra entera y no al precio de salida: 3.5% de impuesto, 1.1% de registro, el redactor del contrato y, salvo pacto en contra, una comisión de agencia que a los compradores austriacos se les puede cobrar. A partir de ahí es un problema de lista corta. Enfrenta la mediana de euros por metro cuadrado en Austria con la misma cifra para Hungría, mantén las dos en una sola moneda mientras comparas, y abre la Comprar propiedad en Austria siendo extranjero (Guía 2026) del estado en el que te decidas.

Fuentes

Recopilado en agosto de 2026 a partir del Ministerio Federal de Finanzas austriaco sobre el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, última actualización 1 de enero de 2026), la ley de tasas judiciales (TP 9 GGG) para los tipos registrales del 1.1% y el 1.2%, la guía del Ayuntamiento de Viena sobre adquisición por extranjeros (Ausländergrunderwerb), la ley de transmisión de suelo de Burgenland (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 y §32), la ley tirolesa de transmisión de suelo de 1996 y su declaración para municipios reservados, los topes de comisión del reglamento de agentes inmobiliarios (Immobilienmaklerverordnung), la circular del supervisor financiero sobre crédito hipotecario prudente (FMA 02/2025, 26 de junio de 2025) tras la expiración del reglamento de fondos propios (KIM-Verordnung), el índice de precios de vivienda del instituto nacional de estadística (Statistik Austria) y los datos de población publicados por el Fondo Austriaco de Integración. Los tipos y las reglas provinciales cambian. Confirma tu propia situación con un abogado austriaco (Rechtsanwalt) o un notario (Notar) antes de comprometerte.