El coste real de comprar vivienda en Europa (2026)

El coste de comprar una propiedad en Europa es más que el precio del anuncio. Los impuestos de transmisiones, la notaría, el registro y los honorarios legales que el comprador paga por encima van desde en torno al 1 % a 2 % en Chequia y Eslovaquia hasta el 13 % a 16 % en Bélgica. Sobre una vivienda de 300.000 € eso supone unos 5.000 € frente a 45.000 € por la misma compra, antes de un solo euro del propio precio.

Última revisión: 2026-08-11. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y este artículo es orientación, no asesoramiento. Los impuestos de compra cambian, varían según la región y el tipo de inmueble, y dependen de su situación de residencia. Confirme la situación vigente para su caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse. Metodología y fuentes al pie de este artículo.

Lo que cuesta de verdad comprar una vivienda, país por país

La tabla siguiente contrasta el precio mediano de anuncio de una vivienda en cada país, tomado de anuncios en vivo en Seeki.eu a 10 de agosto de 2026, con los costes de transacción inevitables para el comprador: el impuesto de transmisiones o de registro, más la notaría, el registro de la propiedad y cualquier honorario legal habitual. Los tipos impositivos se volvieron a comprobar en agosto de 2026 contra la agencia tributaria o el organismo notarial de cada país, citados al pie de este artículo. Las cifras suponen una vivienda de segunda mano comprada por un comprador no residente, de modo que se dejan de lado los tipos reducidos reservados a los locales que compran su vivienda habitual. La comisión de la agencia inmobiliaria ocupa su propia columna, porque quién la paga altera el total más que ningún otro factor.

La lista está ordenada de más barato a más caro de tramitar.

País	Precio mediano de anuncio	Impuesto de transmisiones / registro (segunda mano)	Notaría, registro, honorarios legales	Coste total inevitable para el comprador	Quién paga al agente
Chequia	260.000 €	0 % (abolido en 2020)	en torno al 1 %	en torno al 1 % a 2 %	Vendedor
Eslovaquia	215.000 €	0 % (ninguno)	en torno al 1 %	en torno al 1 % a 2 %	Vendedor
Polonia	157.000 €	2 %	en torno al 1 %	en torno al 3 % a 4 %	Negociable
Hungría	178.000 €	4 %	en torno al 1 % a 2 %	en torno al 5 % a 6 %	Vendedor
Alemania	365.000 €	3,5 % a 6,5 % (según el estado)	en torno al 2 %	en torno al 5 % a 8 %	Repartido, comprador hasta 3,6 %
Austria	425.000 €	3,5 % más 1,1 % de registro	en torno al 2 %	en torno al 6 % a 8 %	Comprador hasta 3,6 %
Francia	275.000 €	5,8 % a 6,3 % (según el departamento)	incluido en la tarifa del notaire	en torno al 7 % a 8,5 %	Incluida en el precio
Italia	289.000 €	9 % sobre el valor catastral	en torno al 1 % a 2,5 %	en torno al 7 % a 11 %	Ambas partes
Países Bajos	478.000 €	8 % (tipo inversor)	en torno al 0,5 %	en torno al 8 % a 9 %	Vendedor
España	260.000 €	6 % a 13 % (según la región)	en torno al 1,5 %	en torno al 8 % a 14 %	Vendedor
Portugal	360.000 €	7,5 % (no residente, desde mayo de 2026)	en torno al 2 %	en torno al 10 % a 11 %	Vendedor
Bélgica	349.000 €	12 % a 12,5 % (según la región)	en torno al 1 % a 1,6 %	en torno al 13 % a 16 %	Vendedor

El titular es la horquilla. El coste inevitable de comprar, la parte que no se puede negociar, va desde en torno al 1 % del precio hasta cerca del 16 %, una diferencia de aproximadamente diez veces. Casi toda esa horquilla es una sola partida: el impuesto de transmisiones o de registro. Es cero en Chequia y Eslovaquia, del 2 % en Polonia, y sube al 12 % o 12,5 % en Bélgica. Todo lo demás, notaría, registro y honorarios legales, es pequeño en comparación y bastante parecido en todo el continente, normalmente entre el 1 % y el 3 %.

El precio de salida más bajo no siempre es la compra más barata

El instinto dice que un mercado barato es barato en todo y uno caro es caro en todo. Los costes de transacción rompen esa regla.

Europa Central es barata por partida doble. Polonia tiene el precio mediano de anuncio más bajo de esta lista, unos 157.000 €, y está entre los costes de compra más bajos, en torno al 3 % a 4 %. Chequia y Eslovaquia no cobran ningún impuesto de transmisiones: el impuesto checo de adquisición lo derogó la Ley n.º 386/2020 Rec., según el portal tributario del gobierno checo, y Eslovaquia no lo aplica desde 2005. Una compra de segunda mano en cualquiera de los dos apenas soporta coste fiscal más allá de una tasa de registro fija y un abogado opcional. Compre por 250.000 € en Bratislava o Praga y sus extras inevitables pueden quedar por debajo de 5.000 €. Son mercados de valor por partida doble: precios bajos y poca fricción.

Bélgica es el caso opuesto, y es el que más sorprende a los compradores. Su precio mediano de anuncio de unos 349.000 € está a media tabla, más barato que Alemania, Austria, Países Bajos o Portugal. Sin embargo, su impuesto de registro del 12 % en Flandes y, según el servicio de información pública de los notarios belgas, del 12,5 % en Bruselas y Valonia, la convierte con holgura en el país más caro de Europa para cerrar una compra. Sobre esa vivienda de 349.000 € la factura de impuestos y notaría ronda los 47.000 €. Un comprador que se fije solo en el precio de anuncio situaría a Bélgica en la franja media y se equivocaría por decenas de miles de euros.

España y Portugal muestran el mismo efecto de forma más suave. Ambos son populares entre los compradores extranjeros, ambos parecen de precio moderado y ambos acarrean costes de transacción altos. El impuesto de transmisiones español lo fija cada comunidad autónoma y va del 6 % en Madrid y Navarra hasta escalas progresivas que rematan en el 13 % en Cataluña y Baleares. Portugal, como se detalla más abajo, se ha movido específicamente contra los no residentes.

Adónde va realmente el dinero

Cinco partidas de coste componen la factura del comprador. Sus tamaños son muy diferentes.

El impuesto de transmisiones o de registro es el grande, y la única partida que varía lo suficiente para reordenar toda la tabla. Se cobra como un porcentaje del precio (o, en Italia, del valor catastral, inferior) y se paga en el momento de la firma o cerca de él. Cero en Chequia y Eslovaquia, 2 % en Polonia, 4 % en Hungría, del 3,5 % al 6,5 % entre los estados alemanes, 5,81 % o 6,32 % en Francia según el departamento, 8 % para un inversor neerlandés, del 6 % al 13 % entre las comunidades de España, y del 12 % al 12,5 % en Bélgica. Este único número decide la mayor parte del ranking.

Francia es la partida que se ha movido más recientemente. La ley de presupuestos de 2025 permitió a los departamentos subir su parte del impuesto de transmisiones del 4,5 % al 5 %, y en las cifras alineadas con la DGFiP a 1 de febrero de 2026, 88 de ellos lo habían hecho. Eso deja el total en el 6,32 % para la mayoría de los compradores de vivienda usada, en el 5,81 % en los once departamentos que mantuvieron el tipo antiguo y en el 5,09 % en Indre y Mayotte. Los compradores de primera vivienda habitual quedan fuera de la subida compren donde compren.

Los honorarios notariales son modestos y, en los países de derecho civil, están en gran medida fijados por ley y no se negocian. Cuente con en torno al 0,5 % a 2 % según el país, con Alemania, Italia, España y Polonia en la parte alta de esa banda y Países Bajos y Europa Central por debajo.

Las tasas del registro de la propiedad son pequeñas en todas partes, a menudo una fracción de un punto porcentual y a veces una tasa fija (unos 80 € en Chequia, de 50 € a 300 € en Eslovaquia, en torno a 200 zlotys en Polonia). Considérelas un redondeo sobre el total.

Los honorarios legales son opcionales en la mayor parte de Europa, porque el notario es un funcionario público neutral que se encarga de la tramitación para ambas partes. Un abogado propio es habitual y sensato para un comprador extranjero, y añade en torno al 1 % a 2 % cuando se opta por contratarlo. Hungría es la excepción: allí el contrato de compraventa lo refrenda un abogado en lugar de un notario, de modo que la figura del letrado va incorporada al proceso.

La comisión de la agencia inmobiliaria es el comodín, y se trata en su propia sección porque el importe importa mucho menos que quién lo paga.

Quién paga a la agencia inmobiliaria, y por qué importa

La comisión en sí es bastante parecida en toda Europa, normalmente del 3 % al 5 % más el IVA local. Lo que cambia es quién la asume, y ese solo dato puede mover el total del comprador en cinco puntos o más.

En la mayor parte del continente paga el vendedor. Ese es el caso normal en España, Portugal, Países Bajos, Bélgica, Hungría, Chequia y Eslovaquia. La comisión va integrada en el precio de anuncio, así que el comprador la paga de forma indirecta pero nunca ve una factura aparte. Francia funciona igual en la práctica: los honorarios de agencia suelen anunciarse como frais d'agence inclus, incorporados al precio publicado.

Un puñado de países cargan parte o toda la comisión al comprador. La reforma alemana de 2020, el Bestellerprinzip, limita la parte del comprador a la mitad del total en las viviendas vendidas a consumidores, de modo que un comprador alemán suele pagar en torno al 3 % más IVA en lugar de la comisión entera. Austria permite que el agente cobre al comprador hasta el 3 % más IVA directamente. Italia es el caso más claro: cada parte paga su propia porción, así que el comprador debería presupuestar del 3 % al 5 % más un 22 % de IVA por encima de los impuestos. Polonia lo deja abierto, sin regla sobre quién paga, así que se negocia operación por operación.

La lección práctica para un comprador transfronterizo: en Alemania, Austria e Italia, sume el agente a su estimación de costes. En casi todos los demás sitios, ya está dentro del precio que le anuncian.

Qué cambia para un comprador extranjero

En su mayor parte, un no residente paga los mismos impuestos que un local. La diferencia se abre en tres puntos.

Pierde el descuento del local. La mayoría de los tipos reducidos están reservados a quien compra una vivienda habitual en la que va a residir. Un inversor no residente paga el tipo completo: según la administración tributaria neerlandesa, 8 % en Países Bajos en lugar del 2 % del propietario ocupante, y según la agencia tributaria italiana, 9 % en Italia en lugar del tipo prima casa del 2 %. Bélgica cobra el 12 % a 12,5 % íntegro en lugar de los tipos reducidos de vivienda propia. Las cifras destacadas en la tabla anterior son estos tipos completos de no residente.

Algunos países exigen un número fiscal o un permiso. España requiere un NIE y Portugal un NIF antes de poder firmar, y Portugal pide a los compradores de fuera de la UE que nombren un representante fiscal. Polonia exige un permiso de compra del ministerio del interior a los compradores de fuera del EEE, aunque un apartamento independiente con su propia hoja registral está exento. Hungría es más estricta de lo que parece: un comprador de fuera de la UE necesita la aprobación de la oficina de gobierno provincial o de la capital para una vivienda de cualquier tipo, pisos incluidos, con una tasa de 50.000 forintos y una resolución en torno a 45 días, mientras que los ciudadanos de la UE y del EEE compran en las mismas condiciones que los húngaros. Austria es el más estricto de todos: los compradores de fuera de la UE necesitan por lo general la aprobación de la autoridad provincial de transmisión de suelo, y algunas provincias, en particular Tirol, Salzburgo y Vorarlberg, aplican regímenes muy estrictos a las segundas residencias y pueden denegarla.

Portugal se ha movido específicamente contra los no residentes. Desde el 25 de mayo de 2026, bajo el Decreto-Lei 97/2026, Portugal aplica un impuesto de transmisiones plano del 7,5 % a los compradores no residentes de inmuebles de vivienda, en sustitución de la escala progresiva para ese grupo. Según la asociación de consumidores portuguesa DECO Proteste, se aplica desde el primer euro, sin ninguno de los tramos habituales de vivienda habitual, y alcanza también a los ciudadanos portugueses que viven fuera, porque la prueba es la residencia fiscal y no la nacionalidad. La diferencia es reembolsable si pasa a ser residente fiscal en Portugal en un plazo de dos años, o si arrienda el inmueble a una renta moderada, siempre que lo solicite dentro de los seis meses siguientes a cumplir el requisito. La medida es reciente y podría ser recurrida al amparo de las normas de libre circulación de la UE, pero es la ley tal como están las cosas, y encarece Portugal de forma sustancial para un comprador extranjero de segunda vivienda respecto a hace un año.

Para conocer toda la mecánica mercado por mercado, nuestras guías por país cubren en detalle el proceso de compra, los impuestos y las reglas para no residentes. Empiece por la Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026), la Comprar propiedad en Portugal siendo extranjero (Guía 2026) o la Comprar propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026).

El proceso de compra en el extranjero, paso a paso

El detalle legal cambia según el país, pero la forma de una compra es en líneas generales la misma en toda Europa. Seis etapas, desde el punto de vista de un comprador extranjero.

1. Ordene primero sus finanzas y su papeleo. Presupueste el coste completo, no solo el precio, usando la tabla anterior. Tramite un número fiscal donde haga falta (NIE en España, NIF en Portugal, codice fiscale en Italia, PESEL en Polonia), consiga una precalificación hipotecaria si va a financiarse, y compruebe si el país o la región exige un permiso de compra antes de poder comprar.
2. Oferta y reserva. Una vez aceptada una oferta, en muchos mercados se firma un contrato de reserva o preliminar con una pequeña señal para retirar el inmueble del mercado. Que sea vinculante o no varía, así que léalo con un asesor local.
3. Diligencia debida. Confirme que la titularidad está limpia, que no hay cargas, gravámenes ni problemas urbanísticos, y revise el estado del edificio. En los países de derecho civil el notario realiza las comprobaciones legales básicas, pero un comprador extranjero suele sumar un abogado independiente. Si compra en un país fuera del euro, planifique cómo y cuándo convertirá la divisa, porque el tipo de cambio entre la oferta y la firma es un coste real.
4. Firma del contrato privado y señal. Se firma un contrato privado y cambia de manos una señal, habitualmente en torno al 10 %, con penalizaciones por desistir. Es el compromesso en Italia, el contrato de arras en España, el compromis de vente en Francia.
5. Firma ante notario. La escritura pública se firma ante un notario, que en la mayor parte de Europa es un funcionario neutral exigido por ley. Se paga el resto del precio y se liquidan los impuestos de transmisiones en ese momento o cerca de él.
6. Inscripción. La escritura se inscribe en el registro de la propiedad (el Katastr en Chequia, el Grundbuch en Alemania y Austria, el Kadaster en Países Bajos, el Registro en España), y la titularidad pasa legalmente a usted. Guarde todos los recibos: los necesitará cuando finalmente venda.

Cada país superpone sus propias reglas a este esqueleto. Las guías por país enlazadas a lo largo de este artículo cubren los detalles concretos.

Lo que suma la hipoteca

Si va a financiarse, el tipo de interés es la otra mitad del coste real, y varía tanto como los impuestos. La tabla siguiente muestra el tipo medio de una nueva hipoteca en cada país a fecha de abril de 2026, según datos del Banco Central Europeo, ordenado de más barato a más caro.

País	Tipo medio de una nueva hipoteca (abril de 2026)
España	2,8 %
Portugal	2,9 %
Francia	3,1 %
Eslovaquia	3,5 %
Italia	3,5 %
Austria	3,5 %
Bélgica	3,5 %
Países Bajos	3,6 %
Alemania	3,8 %
Chequia	4,6 %
Polonia	5,9 %
Hungría	7,8 %

Los países de la eurozona prestan en euros. Los tres mercados fuera del euro, Chequia (corona), Polonia (zloty) y Hungría (forinto), prestan en su propia moneda y soportan los tipos más altos de la lista. Si ingresa en euros y se financia en una de esas monedas, asume el riesgo de tipo de cambio entre su sueldo y su cuota mensual, que a lo largo de un préstamo de 20 o 25 años puede pesar más que el tipo nominal. Los no residentes también piden prestado menos: donde un local podría obtener el 80 % o el 90 % del precio, un no residente suele quedar limitado más cerca del 60 % al 70 %, así que prevea una entrada en efectivo mayor por encima de los costes de transacción. Nuestra guía sobre hipotecas para no residentes en la UE cubre quién presta, y en qué condiciones, país por país.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una casa en Europa?

Más allá del precio de compra, presupueste el impuesto de transmisiones o de registro, la notaría, el registro de la propiedad y cualquier honorario legal. En conjunto van desde en torno al 1 % a 2 % del precio en Chequia y Eslovaquia hasta el 13 % a 16 % en Bélgica, con la mayor parte de Europa Occidental entre el 7 % y el 13 %. La comisión de la agencia inmobiliaria (del 3 % al 5 %) suele pagarla el vendedor, pero en Alemania, Austria e Italia el comprador asume parte o toda ella.

¿Qué país europeo tiene los costes de compra de vivienda más altos?

Bélgica. Su impuesto de registro del 12 % en Flandes y del 12,5 % en Bruselas y Valonia, más los honorarios notariales, sitúa el coste inevitable para el comprador en torno al 13 % a 16 % del precio, el más alto de los mercados aquí analizados. España (impuesto de transmisiones autonómico del 6 % al 13 %) y Portugal (7,5 % para no residentes desde mayo de 2026) son los siguientes más caros.

¿Cuál es el país más barato para comprar propiedad en Europa?

Chequia y Eslovaquia son los más baratos de tramitar, porque ninguno cobra impuesto de transmisiones sobre las viviendas de segunda mano: el comprador solo paga la notaría, una tasa de registro fija y un abogado opcional, a menudo menos del 2 % del precio en total. Polonia va a continuación, en torno al 3 % a 4 %. Estos mercados de Europa Central tienen además los precios medianos de anuncio más bajos de esta lista.

¿Pagan más los extranjeros por comprar propiedad en la UE?

Normalmente los mismos impuestos que un local, con tres salvedades. Los no residentes pierden el acceso a los tipos reducidos reservados a los compradores de vivienda habitual, así que pagan el tipo completo. Algunos países exigen un número fiscal (el NIE en España, el NIF en Portugal) o un permiso de compra para los compradores de fuera del EEE (Polonia, Hungría, y los compradores de fuera de la UE en algunas zonas de Austria). Y desde el 25 de mayo de 2026 Portugal cobra a los no residentes un impuesto de transmisiones plano del 7,5 %.

¿Quién paga a la agencia inmobiliaria al comprar una vivienda en Europa?

En la mayor parte de Europa paga el vendedor, y la comisión va integrada en el precio de anuncio: es la norma en España, Portugal, Países Bajos, Bélgica, Hungría, Chequia y Eslovaquia, y en la práctica en Francia. El comprador paga una parte en Alemania (limitada a la mitad desde 2020) y Austria, y paga su propio agente en Italia. En Polonia es negociable.

¿Estos costes se suman al precio de compra?

Sí. Los impuestos de transmisiones y los honorarios de notaría y registro se suman al precio y, en su mayoría, se pagan en efectivo en la firma, sin poder financiarse con la hipoteca. Presupuéstelos desde el principio: sobre una vivienda de 300.000 € van desde unos pocos miles de euros en Europa Central hasta cerca de 45.000 € en Bélgica. Acertar pronto con el total es la diferencia entre una compra holgada y una compra ajustada.

Antes de empezar

Lo más útil que puede hacer un comprador transfronterizo es valorar la compra entera, no solo el inmueble. Tome el precio de anuncio, sume los costes de transacción del país de la tabla anterior, añada el agente si compra en Alemania, Austria o Italia, y añada un margen de divisa si se financia fuera de la eurozona. Después compare mercados con esa cifra total, porque es la que pagará de verdad.

Metodología

Los precios medianos de anuncio proceden de los anuncios de venta publicados en Seeki.eu, que abarcan pisos y casas, en cada país, convertidos a euros para que los mercados se comparen en igualdad de condiciones. Se usan las medianas porque resisten mejor los valores atípicos que las medias. Todos los anuncios contados estaban activos el 10 de agosto de 2026, la fecha de corte de esta actualización, y los datos de precios se actualizan con regularidad.

Las cifras de coste de transacción son los costes del comprador para una vivienda de segunda mano (existente) comprada por un no residente, expresadas como horquillas porque los tipos varían según la región (Alemania por estado federado, Francia por departamento, España por comunidad autónoma, Bélgica por región), según el tipo de inmueble y con el tiempo. Se recopilaron en julio de 2026 y se volvieron a verificar el 10 de agosto de 2026 contra la autoridad que fija cada tipo, enumeradas más abajo. Las compras de obra nueva siguen reglas diferentes en la mayoría de los países (el IVA suele sustituir al impuesto de transmisiones), y los propietarios ocupantes que compran vivienda habitual con frecuencia acceden a tipos reducidos no reflejados aquí.

Dos cifras se movieron entre la revisión de julio y la de agosto. El impuesto de transmisiones francés subió al 6,32 % en la mayoría de los departamentos al consolidarse la subida departamental de la ley de presupuestos de 2025, y el tipo plano portugués del 7,5 % para no residentes resultó aplicarse desde el 25 de mayo de 2026 y no desde septiembre, así que ya está en vigor. Ambas quedan corregidas arriba.

Esto es orientación, no asesoramiento, y las normas fiscales cambian. Confirme las cifras vigentes para su situación con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerse con una compra.

Para conocer toda la mecánica de compra mercado por mercado, consulte nuestras guías para compradores extranjeros, empezando por la Comprar propiedad en Alemania siendo extranjero (Guía 2026), la Comprar propiedad en Francia siendo extranjero (Guía 2026) o la Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026). Para comparar directamente los precios por metro cuadrado, consulte la página de precio por m² de España o la página de precio por m² de Chequia. Para dos lecturas relacionadas, vea qué compra 200.000 € en Europa Central y, sobre financiación, si los extranjeros pueden obtener una hipoteca en la UE.

Fuentes

Cada tipo se comprobó contra el organismo que lo fija. Chequia: el portal tributario del gobierno checo sobre la compra y la tenencia de inmuebles, que confirma que la Ley n.º 386/2020 Rec. derogó el impuesto de adquisición. Eslovaquia: el arancel de tasas administrativas de la Ley n.º 145/1995, que fija la tasa de inscripción catastral en 100 € en papel y 50 € por vía electrónica, que suben a 300 € y 150 € en resolución acelerada. Polonia: el 2 % de impuesto sobre actos de derecho civil (PCC) que grava la vivienda de segunda mano, recaudado por el notario, más los 200 zlotys de inscripción en el registro de la propiedad e hipotecas. Hungría: el 4 % de impuesto de adquisición (visszterhes vagyonátruházási illeték) publicado por la administración tributaria y aduanera nacional, NAV, calculado sobre el valor de mercado, y el permiso de compra de la oficina de gobierno para los compradores de fuera de la UE. Alemania: el cuadro de Grunderwerbsteuer de 2026 por estado federado, del 3,5 % en Baviera hasta el 6,5 % en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein. Austria: la página de tipos del impuesto de transmisiones del ministerio federal de finanzas, con la tasa del 1,1 % de inscripción registral por encima. Francia: la tabla de derechos de transmisión por departamento alineada con la DGFiP a 1 de febrero de 2026. Italia: la guía de la agencia tributaria sobre los impuestos de la compra de vivienda. Países Bajos: los tipos del impuesto de transmisiones para 2026 de la administración tributaria. España: el tipo general del 6 % de la Comunidad de Madrid en el extremo bajo de la horquilla, y la tarifa de ITP publicada por la Agència Tributària de Catalunya, progresiva del 10 % al 13 % desde el 27 de junio de 2025, en el extremo alto. Portugal: el Decreto-Lei 97/2026 y la explicación de la asociación de consumidores DECO Proteste sobre quién paga el 7,5 %. Bélgica: la página de los notarios belgas sobre el impuesto de registro de Bruselas para el tipo general del 12,5 %, y el verkooprecht flamenco del 12 %, rebajado al 2 % para una única vivienda propia desde el 1 de enero de 2025.

Los tipos hipotecarios llevan su propia fecha: son el tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda en los datos del Banco Central Europeo de abril de 2026, y no forman parte de la revisión de tipos de agosto.