Cómo obtener el NIE para comprar vivienda en España: 2026

Última revisión: 13-08-2026. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y esto es orientación, no asesoramiento. Los trámites varían según el consulado y la provincia española, y las tasas cambian. Confirme su caso concreto con un abogado o un gestor administrativo colegiado en España antes de comprometerse. Las fuentes se citan al pie de este artículo.

Esta guía está pensada para compradores británicos, irlandeses, neerlandeses y alemanes, habitualmente jubilados y propietarios de segunda residencia en la costa mediterránea, Baleares y Canarias. Confirme la lista de documentos con la oficina concreta donde vaya a presentar la solicitud, porque cada consulado y cada provincia publica la suya.

Qué es el NIE (y qué no es)

El NIE es el número de identidad personal para extranjeros, asignado por la Policía Nacional a través de una Oficina de Extranjería, una Comisaría de Policía o una Oficina Consular de España en el exterior. Esos tres lugares de presentación figuran impresos como casillas en el propio formulario oficial de solicitud. Es el identificador fiscal y administrativo que utilizará para firmar la escritura pública de compraventa en notaría, liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, inscribir la finca en el Registro, contratar suministros y abrir cuenta en un banco español.

La normativa está en la ley de extranjería española, la Ley Orgánica 4/2000, y en su reglamento de desarrollo, el Real Decreto 557/2011, que el propio formulario oficial cita en su encabezado. El título del reglamento dedicado a la documentación de los extranjeros, el Título XIII, contiene el artículo al que remite el formulario para el NIE, el artículo 206.

El NIE no es residencia. No concede derecho a residir, trabajar ni acceder a la sanidad pública. Los residentes (incluidos los británicos que tras el Brexit hayan obtenido la residencia) siguen un procedimiento distinto (TIE o certificado de registro), que da lugar a una tarjeta o documento físico y que incorpora el NIE.

Antes de empezar: requisitos

Necesitará, más o menos en este orden:

• Pasaporte en vigor, original y fotocopia legible. El formulario pide el número de pasaporte, y las oficinas quieren ver el documento del que sale. No existe una regla de seis meses propia del NIE, pero los viajeros de fuera de la UE sí tienen normas de vigencia del pasaporte en la frontera Schengen, así que renuévelo con tiempo si el suyo está cerca de caducar.
• Un motivo para solicitar el NIE. El formulario ofrece tres: intereses económicos, profesionales y sociales, con una línea libre para especificar. El comprador de vivienda marca intereses económicos y escribe ahí la compra. Aporte pruebas: contrato de arras firmado, borrador de la escritura o carta de la agencia confirmando que está en proceso de compra.
• Justificante del domicilio en su país de origen (factura de suministros o extracto bancario reciente, normalmente de los últimos tres meses).
• Formulario EX-15 cumplimentado, la solicitud oficial del NIE y de los certificados de residencia o de no residencia. No pide fotografía. Las fotos de carné pertenecen al trámite de la tarjeta de residencia, no a este, aunque cada oficina publica su propia lista de comprobación, así que lea la de la oficina donde vaya a presentarlo.
• Justificante de pago de la tasa administrativa, que se abona en la tasa 790, código 012, el modelo de tasa de la Policía Nacional para autorizaciones y reconocimientos. El importe en euros cambia con la ley de presupuestos anual, así que consulte la cuantía vigente en el portal de tasas de la Policía Nacional o pregunte en su consulado, en lugar de fiarse de una cifra citada en un foro.
• Si la solicitud la presenta otra persona en su nombre (un abogado o gestor en España), poder notarial específico que le autorice. Los poderes otorgados en el Reino Unido suelen requerir apostilla, los neerlandeses y alemanes habitualmente no, gracias a exenciones comunitarias. Confírmelo con su abogado en España.

Paso a paso: cómo obtener el NIE

1. Decidir dónde solicitarlo: consulado o en España

Tiene dos vías principales:

• En un consulado de España en su país de residencia (Oficina Consular). Recomendable si dispone de tiempo antes de la compra. El consulado tramita la solicitud y expide el certificado del NIE, que recoge en persona o recibe por correo. Las citas se reservan a través de la web del consulado correspondiente. La demanda es alta en Londres, Ámsterdam, Dublín, Berlín y Múnich, así que conviene anticiparse.
• En España, en una Oficina de Extranjería o en una Comisaría de Policía. Más rápido en algunas provincias y más lento en otras. Necesitará cita previa, reservada en la sede electrónica de la Administración para trámites de extranjería. Las direcciones de los portales y el nombre del ministerio que los gestiona han cambiado más de una vez, así que parta del enlace vigente en la web de la Policía Nacional o en la de su consulado, y no de un marcador guardado. Muchos compradores aprovechan el viaje de búsqueda de vivienda para acudir a la cita.

Una tercera vía es otorgar poder a un abogado o gestor en España para que solicite el NIE por usted. Es habitual cuando el comprador no puede desplazarse y no tiene un consulado cercano.

2. Cumplimentar el formulario EX-15

Descargue el EX-15 desde el portal de información sobre extranjería del propio Gobierno español, gestionado por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. El formulario tiene dos páginas, más una tercera con las instrucciones oficiales. Esas instrucciones son concretas: rellénelo en mayúsculas, con bolígrafo negro y letra de imprenta, o cumpliméntelo a máquina, y presente el original junto con una copia del mismo documento.

Campos clave: nombre y apellidos como figuran en el pasaporte, nombre de los padres, nacionalidad, número de pasaporte, domicilio actual en el extranjero y motivo de la solicitud. En el apartado de motivos, marque "por intereses económicos" y use la línea de "especificar" para escribir que va a adquirir un inmueble. En el lugar de presentación, marque la oficina a la que va a acudir realmente. Después firme y feche. El formulario es gratuito: lleva al pie la leyenda "impreso gratuito, prohibida su venta", así que cualquier web que le cobre por el PDF le está vendiendo un documento oficial gratuito.

3. Pagar la tasa 790, código 012

La tasa 790, código 012 es el modelo de tasa de la Policía Nacional que cubre reconocimientos, autorizaciones y concursos, y es aquel en el que se abona la tasa del NIE. Genérelo y descárguelo desde la sede electrónica de la Policía Nacional, cumpliméntelo y abónelo en cualquier entidad bancaria o, cuando se ofrezca esa opción, por internet. El banco le sellará el formulario. Lleve el ejemplar sellado a la cita del NIE. Consulte el importe en el portal de tasas el mismo día, porque lo fija la ley de presupuestos anual y no es una cifra fija.

Si presenta la solicitud en un consulado de España en el extranjero, el consulado gestiona la tasa equivalente localmente y este paso funciona de forma distinta. Siga las instrucciones específicas del consulado.

4. Reservar la cita previa

Para solicitudes en España: utilice el sistema estatal de cita previa para trámites de extranjería, al que se llega desde la web de la Policía Nacional. Seleccione la provincia, el trámite del NIE (que suele aparecer como "asignación de NIE") y la oficina disponible más próxima. Los retrasos en la asignación de cita son reales, sobre todo en provincias costeras como Málaga, Alicante, Murcia y Baleares durante la temporada alta de compra. La duración de la espera no se publica como cifra nacional, así que tome cualquier plazo que le den como local y del momento, no como una regla.

Para solicitudes en consulado: reserve a través de la web del consulado de España correspondiente. Los plazos varían entre unos días y varios meses según la ciudad.

5. Acudir a la cita

Lleve originales y fotocopias de todo: pasaporte, EX-15 firmado, tasa 790 sellado, justificante del motivo económico (contrato de arras, carta de la agencia), prueba de domicilio en el país de origen y fotografías. El funcionario revisa la documentación, toma huella o firma, y expide el certificado del NIE en el acto o le cita para recogerlo unos días hábiles después.

6. Recoger y custodiar el certificado del NIE

El NIE llega como un certificado en papel con su número y sus datos personales. No es una tarjeta. Conserve el original a buen recaudo y haga varias copias compulsadas. Notario, banco y Registro de la Propiedad se lo van a pedir. Un escaneo resulta útil, pero la mayoría querrá una copia física junto al original para compararla.

Lea las fechas impresas en él. El número es permanente, pero el certificado es un documento con fecha de expedición, y bancos y notarios piden con frecuencia uno expedido recientemente antes de actuar. Si el suyo tiene años, pregunte a su abogado si la otra parte lo aceptará antes de confiar en él.

7. Usarlo: notario, impuestos y registro

Con el NIE en mano podrá firmar la escritura pública de compraventa ante notario, liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, para vivienda de segunda transmisión) o el IVA (para obra nueva), e inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Su NIE aparecerá en toda la documentación.

El impuesto de transmisiones lo fija cada comunidad autónoma, no Madrid, y la horquilla es amplia. Va desde el 6% en la Comunidad de Madrid, según la escala tributaria del propio gobierno regional, hasta el 13% en el tramo más alto de Cataluña, según la agencia tributaria catalana, y Baleares llega también al 13% en su tramo superior. La comunidad en la que compre mueve por tanto la factura fiscal varios puntos porcentuales del precio de compra, algo que conviene saber antes de decidirse por una provincia. Nuestra Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026) recoge el tipo por región junto al resto de la estructura de costes.

Errores frecuentes

• Colapso de citas. La cita es el cuello de botella. No firme arras con plazo de cierre ajustado hasta saber cuándo podrá obtener el NIE de forma realista.
• Olvidar el formulario de la tasa sellado. Algunos solicitantes acuden con la tasa 790 cumplimentada pero sin pagar ni sellar en el banco, y la oficina les hace volver otro día.
• Llevar el original pero no la copia. Las instrucciones del EX-15 exigen presentar juntos el original y una copia del formulario. Fotocopie todo antes de desplazarse a la cita.
• Motivo equivocado en el EX-15. Marque intereses económicos, no residencia, y aporte pruebas concretas de la compra. Un genérico "estoy pensando en comprar" puede ser rechazado.
• Dar por hecho que el NIE es el único permiso que necesita. Los compradores de fuera de la UE, que desde el Brexit incluyen a los británicos, pueden necesitar autorización del Ministerio de Defensa para adquirir inmuebles en zonas declaradas de interés para la defensa nacional al amparo de la Ley 8/1975 y del Real Decreto 689/1978, y las islas están declaradas en su conjunto. Es una solicitud aparte del NIE, y su abogado debería plantearla antes de que firme nada. El panorama completo de quién puede comprar qué en Europa está en nuestra guía sobre las normas de compra de vivienda para no residentes en Europa.
• Fiarse de un certificado antiguo. Si obtuvo un NIE para un viaje anterior hace años, banco y notario pueden seguir pidiéndole un certificado de expedición reciente aunque el número siga siendo el suyo.
• Problemas con el poder notarial. Los poderes otorgados en el Reino Unido sin apostilla, o que no mencionan expresamente la solicitud del NIE, se rechazan. Pida a un abogado en España que redacte el clausulado.
• Nombres que no coinciden. Escriba su nombre tal y como figura en el pasaporte (incluidos segundos nombres y acentos) en todos los documentos. Las discrepancias entre pasaporte, EX-15 y contrato de arras retrasan el trámite.

Qué hacer después

Una vez expedido el NIE, podrá avanzar con el resto de la compraventa:

• Abrir cuenta bancaria en España. La mayoría de bancos admite el NIE y el pasaporte para cuentas de no residente. La necesitará para señal, impuestos y suministros.
• Contratar gestor o abogado. Una gestoría se encarga de las gestiones tributarias y administrativas, y un abogado añade la revisión jurídica del contrato y del título. Para compradores no residentes lo recomendable es un abogado independiente (no el de la agencia vendedora).
• Solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad: el documento breve con la titularidad, cargas e hipotecas de la finca que va a comprar. Barata, rápida y muy recomendable antes de entregar la señal de las arras.

Eche un vistazo a la oferta actual en España o céntrese en Málaga, en la Costa del Sol, uno de los mercados con más comprador extranjero, para hacerse una idea de precios en su franja antes de viajar. La Costa del Sol Occidental al oeste de la ciudad y las Islas Canarias son los otros dos focos donde se concentran los compradores de segunda residencia británicos, irlandeses y alemanes.

Comprar propiedad en España siendo extranjero (Guía 2026)

Preguntas frecuentes

¿Necesito el NIE solo para ver pisos, aunque todavía no compre?

No. El NIE se exige al firmar las arras o la escritura. Puede visitar inmuebles, pedir financiación e incluso firmar cartas de interés no vinculantes sin él. Inicie el trámite en cuanto tenga un inmueble en mente y una fecha de cierre prevista, no antes.

¿Puede mi abogado obtener el NIE sin que yo viaje?

Sí. Otorga un poder notarial (poder) a su abogado o gestor, que presentará la solicitud por usted en la Oficina de Extranjería. El poder debe contener cláusulas concretas y, para compradores británicos, llevar apostilla. Compradores neerlandeses y alemanes habitualmente necesitan un poder notarial sin apostilla. Confírmelo con su abogado.

¿Cuánto tarda el NIE?

Depende. Los consulados van de pocos días a varios meses. En España, una vez se obtiene la cita, el certificado se expide el mismo día o en unos cinco días hábiles. Lo difícil es conseguir la cita: en provincias saturadas la espera se puede prolongar semanas. No comprometa fecha de cierre hasta tener el NIE en la mano.

¿Mi cónyuge necesita su propio NIE?

Sí. Si dos personas figuran en la escritura, cada una necesita su propio NIE. Tramítelos a la vez: mismos formularios, misma tasa por persona, idealmente cita coincidente.

¿El NIE equivale a la residencia?

No. El NIE es un número identificativo para extranjeros. La residencia es un estatus aparte, con su propia solicitud, sus justificantes y, para los británicos desde el Brexit, requisitos de visado. Se puede tener NIE durante décadas sin llegar a ser residente en España, y muchos propietarios de segunda residencia británicos e irlandeses lo hacen así. Comprar un inmueble tampoco es una vía para conseguirla: el visado de inversores español, conocido popularmente como golden visa, quedó derogado por completo por la Ley Orgánica 1/2025, así que la vía de la compra de vivienda hacia la residencia ya no existe.

¿Qué hago si pierdo el certificado del NIE?

El número es permanente: ni caduca ni cambia. Pero necesitará un duplicado del certificado para cualquier trámite futuro. Solicítelo en cualquier Oficina de Extranjería o consulado de España, aportando el pasaporte y, si lo conserva, el número de expediente original.

Una última nota: esto es orientación, no asesoramiento

La normativa del NIE parece sencilla sobre el papel y tiene la costumbre de cambiar cuando uno llega a la ventanilla. Una consulta breve con un abogado o gestor en España antes de pedir cita es el seguro más barato de toda la operación: le dirán exactamente qué documentos exige este mes su consulado o su provincia, y le ahorrarán un viaje en balde.

Fuentes

El procedimiento, el formulario y su base legal están tomados del EX-15 oficial, "Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados", publicado por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. El formulario cita en su encabezado la Ley Orgánica 4/2000 y el Real Decreto 557/2011, remite al artículo 206 para el tipo de documento, recoge los tres lugares de presentación, enumera los intereses económicos, profesionales y sociales como motivos disponibles, e incluye las instrucciones de cumplimentación citadas aquí, entre ellas la obligación de presentar el original y una copia y la advertencia de que el impreso es gratuito. El Real Decreto 557/2011, en su versión consolidada por el Boletín Oficial del Estado, sitúa el artículo 206 en el Título XIII, sobre documentación de los extranjeros. El modelo de tasa es la tasa 790, código 012 de la Policía Nacional, para reconocimientos, autorizaciones y concursos, publicada en la sede electrónica del cuerpo, que es además donde debe consultarse el importe vigente.

Las cifras del impuesto de transmisiones son las escalas publicadas por las propias comunidades autónomas: el 6% de la Comunidad de Madrid y el tramo máximo del 13% de la Agencia Tributaria de Cataluña, con Baleares alcanzando ese mismo tramo máximo. La supresión del visado de inversores es la Ley Orgánica 1/2025, según la publicación del Gobierno de España. El requisito de autorización militar para compradores de fuera de la UE se apoya en la Ley 8/1975 sobre zonas de interés para la defensa nacional y en su Real Decreto 689/1978 de desarrollo, ambos consolidados en el Boletín Oficial del Estado. Los importes de las tasas, los plazos de cita y las direcciones de los portales cambian sin aviso y aquí, deliberadamente, no se citan como cifras.