Comprar vivienda en Austria siendo alemán

Una familia de Múnich pone precio a los chalés por encima de Kitzbühel. Un ingeniero de Düsseldorf acepta un puesto en Viena. Una pareja de Rosenheim mira al otro lado del Inn buscando dónde jubilarse. Los tres dan por hecho que será como comprar en otro estado alemán. En su mayor parte lo es. La parte que no depende de qué pienses hacer con la casa.

Última revisión: 18 de agosto de 2026. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y esto es orientación, no asesoramiento. Las reglas austriacas de transmisión de suelo y de segunda residencia son provinciales, cambian, y dependen del municipio tanto como de la provincia. Confirma tu caso con un abogado austriaco (Rechtsanwalt) o un notario (Notar).

¿Puede un alemán comprar vivienda en Austria sin restricciones?

Sí, y nada en un pasaporte alemán lo frena. Austria no tiene una norma federal única sobre quién puede comprar. Tiene nueve, una por provincia federal (Bundesland), y cada ley provincial de transmisión de suelo (Grundverkehrsgesetz) pone a los ciudadanos de la UE y del EEE en el mismo plano que a los austriacos en el momento de adquirir. El procedimiento de autorización (Ausländergrunderwerb) escrito para compradores de terceros países no se abre para ti.

Lo que queda es papeleo, fijado en cada sitio. Viena exime a los compradores del EEE y suizos de su ley de adquisición por extranjeros, y puedes pedir una confirmación por escrito de que no hace falta autorización (Negativbestätigung), que el juzgado del registro suele querer ver. Varias provincias piden en su lugar una declaración del uso que le vas a dar.

Ni una línea de eso depende de ser alemán. Depende del municipio y de lo que vayas a hacer con el inmueble. La vía húngara hacia Burgenland corre sobre la misma lógica, que nuestra guía para compradores húngaros desglosa provincia por provincia.

¿Dónde está de verdad restringida una segunda vivienda?

En el oeste, y con dureza. Tirol, Salzburgo y Vorarlberg mantienen regímenes de vivienda de ocio pensados para sacar los pisos de temporada del parque residencial, y la demanda alemana de propiedad alpina explica buena parte de por qué existen. Atan a un comprador austriaco con la misma fuerza.

El mecanismo es calificación urbanística más registro. Una vivienda puede servir como segunda residencia de ocio (Freizeitwohnsitz) solo allí donde el municipio la haya destinado a ese uso y figure en el registro municipal. Fuera de ese parque, crear una nueva está vetado en términos amplios, y en los municipios más buscados el registro lleva años lleno. Comprar un piso en un pueblo de esquí y usarlo ocho fines de semana al año es justo lo que estas leyes existen para impedir.

En la compra presentas una declaración del uso previsto. Fírmala con verdad para una vivienda en la que vayas a vivir o que vayas a alquilar todo el año y la venta sale adelante. Fírmala como residencia principal pensándola como piso de vacaciones y habrás hecho una declaración falsa ante una administración que las audita, con multas que llegan holgadamente a cinco cifras y potestad para actuar contra el propio inmueble.

Carintia y Estiria van más ligeras, y limitan la segunda vivienda solo en municipios turísticos. Viena, Baja Austria y Burgenland no imponen cupo alguno, así que cuando el piso es tu casa o un alquiler de larga duración la cuestión ni se plantea. Viena es donde acaban la mayoría de los alemanes que se mudan por trabajo, y sus distritos varían más de lo que admite cualquier media de ciudad, algo que nuestra revisión de mitad de año del mercado vienés desglosa por niveles.

¿Qué cuesta por encima del precio, comparado con Alemania?

Presupuesta del 9% al 12%. El impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) es federal y plano al 3.5% en una compra ordinaria entre partes independientes, por el §7 de la ley del impuesto, según la página de tipos del Ministerio de Hacienda tal como estaba el 1 de enero de 2026. Inscribir la propiedad en el registro (Grundbuch) cuesta el 1.1%, y la hipoteca añade un 1.2% de la suma garantizada. El abogado o notario que redacta el contrato y custodia el dinero cobra en torno al 1% al 3% más un 20% de IVA, y una agencia puede cobrar al comprador hasta un 3% más un 20% de IVA según el reglamento de agentes inmobiliarios (Immobilienmaklerverordnung).

Ponlo contra lo de casa. El impuesto de transmisiones alemán es cosa de cada estado, del 3.5% en Baviera al 6.5% en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein. Notaría y registro suman alrededor del 2%, y desde la reforma de diciembre de 2020 la comisión en una vivienda vendida a un consumidor se reparte, así que un comprador alemán suele cargar con un 3% más IVA.

Los totales quedan más cerca de lo que sugiere cualquiera de los dos titulares, porque el impuesto más ligero de Austria se compensa con una pila de honorarios más pesada. Mueve más la cifra el estado del que sales que la provincia a la que entras.

Una línea cambió este verano: la exención temporal de esas tasas registrales para quien iba a vivir en la casa venció el 30 de junio de 2026, y de todas formas nunca alcanzó a una vivienda de ocio. Para el cuadro amplio, mira lo que cuesta de verdad comprar en Europa, y si el sur también está en tu lista, comprar vivienda en Italia desde Alemania o Austria.

¿En qué se diferencia la compra de una alemana?

La primera diferencia es quién sostiene la pluma. Alemania canaliza toda venta por un notario (Notar), obligatorio y con aranceles legales. Austria te deja elegir: el contrato lo redacta un redactor de contratos (Vertragserrichter), notario o abogado (Rechtsanwalt), que además actúa de fiduciario (Treuhänder) y guarda tu dinero hasta que estés inscrito. Los honorarios se negocian, así que consigue el presupuesto por escrito pronto.

La segunda diferencia es cuándo quedas comprometido. En Alemania nada obliga hasta que la escritura notarial se lee y se firma. En Austria una oferta vinculante por escrito (Kaufanbot) te compromete en el momento en que el vendedor la acepta, sin ningún notario en la sala. Los compradores alemanes las firman con demasiada ligereza porque el equivalente alemán más cercano no tiene peso. Cada condición que necesites va en ese documento, la financiación y la declaración provincial incluidas, cada una con fecha límite.

Después el redactor prepara el contrato de compraventa (Kaufvertrag) y mete el dinero en depósito, se legitiman las dos firmas (Beglaubigung), y Hacienda emite el certificado de conformidad fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung). La propiedad pasa con la inscripción, no con la firma. Cuenta de 8 a 14 semanas en una compra sin complicaciones.

¿Banco austriaco o banco alemán?

Casi con seguridad austriaco. El préstamo se garantiza con una hipoteca inscrita en el registro austriaco, y los bancos alemanes rara vez aceptan garantía extranjera en un préstamo de vivienda, así que el banco donde tienes la nómina normalmente dirá que no. Pregunta igualmente, cuenta con la negativa, y abre en paralelo una solicitud austriaca.

Las reglas austriacas se aflojaron en 2025. El reglamento que obligaba a poner en torno a un quinto del precio de fondos propios en la mayoría de los préstamos de vivienda (KIM-Verordnung) venció el 30 de junio de 2025 y no se renovó. El supervisor financiero FMA lo sustituyó por una circular sobre préstamo hipotecario sano que mantiene los mismos raseros como expectativas de supervisión y no como norma dura: hasta un 90% de financiación sobre el valor en el momento de la concesión, cuotas dentro de en torno al 40% de los ingresos netos, y un plazo máximo cercano a 35 años.

Ese es el caso del residente. Un solicitante alemán no residente con ingresos documentados llega normalmente al 60% o 70% del valor, así que cuenta con un tercio del precio en efectivo por encima de los costes de la operación. Una preocupación que puedes soltar: los dos países usan el euro, así que el préstamo no lleva exposición al tipo de cambio.

¿Qué pasa cuando la alquilas o la vendes?

Las dos cosas tributan en Austria, y es en la venta donde se rompen las expectativas alemanas.

Por el convenio de doble imposición, la renta de los bienes inmuebles corresponde al Estado donde está el inmueble, así que Austria grava tu alquiler por sujeción limitada (beschränkte Steuerpflicht) a tipos progresivos, con un incremento de la base imponible para no residentes. Alemania exime después esa renta pero la tiene en cuenta al fijar el tipo de tus ingresos alemanes (Progressionsvorbehalt). Declaras en los dos países. Austria cobra además un impuesto anual sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) de unos cientos de euros al año.

La venta merece leerse antes de comprar. Austria cobra el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (Immobilienertragsteuer) al 30% de la ganancia, sin ningún periodo de tenencia que lo haga desaparecer. Un propietario alemán está acostumbrado al §23 de la ley del impuesto sobre la renta, donde una venta privada queda libre de impuestos pasados diez años. Austria suprimió su periodo de especulación en 2012. Ten un piso austriaco veinte años y la ganancia sigue tributando al 30%, para residentes y no residentes por igual. Existen una exención por vivienda habitual (Hauptwohnsitzbefreiung) y otra para quien la construyó (Herstellerbefreiung), y ninguna cubre un piso de vacaciones. Mete ese 30% en el precio desde el principio, porque es invisible en todos los precios de salida que vas a leer.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano alemán comprar una casa en Austria sin autorización?

Sí. Todas las leyes provinciales de transmisión de suelo (Grundverkehrsgesetz) tratan a los ciudadanos de la UE y del EEE como austriacos en el momento de adquirir, así que la autorización escrita para compradores de terceros países no se aplica a un pasaporte alemán. Lo que sí pueden pedirte es una declaración del uso previsto y, en Viena, una confirmación por escrito de que no hace falta autorización (Negativbestätigung).

¿Puedo comprar un piso de vacaciones en Tirol siendo alemán?

Rara vez, y tu nacionalidad no tiene nada que ver. Una vivienda puede servir como segunda residencia de ocio (Freizeitwohnsitz) solo allí donde el municipio la haya calificado y registrado para eso, y en los municipios populares ese parque está cerrado. Un comprador austriaco se da con el mismo muro. Comprueba el municipio antes de ir a ver nada.

¿Comprar en Austria sale más caro que en Alemania?

Los costes de la operación caen en la misma banda del 9% al 12%. Austria cobra un 3.5% plano de impuesto de transmisiones en todo el país más un 1.1% de inscripción, mientras que el alemán va del 3.5% al 6.5% según el estado. El inmueble en sí es más caro: los pisos austriacos piden una mediana de €5,670 por metro cuadrado frente a €3,560 en Alemania, en datos de anuncios de Seeki.eu de agosto de 2026.

¿Financiará un banco alemán un inmueble austriaco?

Normalmente no. La hipoteca se garantiza con una carga inscrita en el registro austriaco (Grundbuch), y los bancos alemanes rara vez aceptan garantía extranjera en préstamos de vivienda, así que te financias en Austria. Un solicitante alemán no residente pide prestado normalmente entre el 60% y el 70% del valor. Los dos países usan el euro, así que el préstamo no lleva riesgo de cambio.

¿Pago impuestos austriacos si la alquilo?

Sí. Por el convenio de doble imposición, la renta de un inmueble tributa donde está el inmueble, así que Austria grava tu alquiler a tipos progresivos por sujeción limitada, con un incremento de la base imponible para no residentes. Alemania la exime pero la usa para fijar el tipo de tus ingresos alemanes.

¿Cuántos impuestos pago al vender?

El 30% de la ganancia, como impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (Immobilienertragsteuer), para residentes y no residentes por igual. El periodo de diez años que deja libre de impuestos una venta privada alemana no tiene equivalente austriaco, porque Austria suprimió su periodo de especulación en 2012. Existen una exención por vivienda habitual y otra para quien la construyó, y ninguna cubre una segunda residencia.

Antes de firmar una oferta vinculante

Dos comprobaciones deciden casi todo. Confirma qué dice el municipio sobre el uso de ocio antes de enamorarte de un piso concreto, porque una declaración que no puedas firmar con verdad es lo único que todavía frena a un comprador de la UE. Y después pon precio a la salida con tanto cuidado como a la entrada, ya que un 30% sin escapatoria a los diez años cambia lo que vale mantener el inmueble mucho tiempo.

El resto es un problema de lista corta, que es la parte para la que se construyó Seeki.eu. Puedes vigilar anuncios austriacos y alemanes desde una sola cuenta, desplazar el mapa cruzando la frontera en lugar de saltar entre portales nacionales, comparar una lista corta en paralelo a tipos del BCE, y leer la nota de cada anuncio junto a una puntuación de ubicación de 0 a 100. Pon la mediana de precio por metro cuadrado en Austria contra la cifra alemana, y luego abre la Comprar propiedad en Austria siendo extranjero (Guía 2026) para la provincia por la que te decidas.

Fuentes

Recopilado en agosto de 2026. El impuesto de transmisiones del 3.5% (Grunderwerbsteuer) viene de la página de tipos del Ministerio Federal de Hacienda austriaco conforme al §7 GrEStG, vigente tal como se publicó el 1 de enero de 2026. Las tasas del 1.1% de registro y del 1.2% de hipoteca están en la ley de tasas judiciales (TP 9 GGG), el tope de comisión al comprador del 3% más 20% de IVA en el reglamento de agentes inmobiliarios (Immobilienmaklerverordnung), cuya reforma de 2023 de quien encarga paga (Bestellerprinzip) cubre solo el alquiler, y el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias del 30% en el §30 de la ley del impuesto sobre la renta (EStG). Los tipos alemanes por estado siguen la tabla de transmisiones de 2026. Los raseros de concesión siguen la circular de la FMA sobre préstamo hipotecario sano, emitida después de que el reglamento de fondos propios (KIM-Verordnung) venciera el 30 de junio de 2025.

Las reglas de vivienda de ocio son derecho provincial, y aquí se dan solo al nivel que se sostiene en Tirol, Salzburgo y Vorarlberg: calificación urbanística más registro municipal, una declaración del uso previsto, y sanciones sustanciales por una declaración falsa. Los topes exactos, los plazos y los importes de las multas varían según el municipio y cambian a menudo, así que verifica el tuyo con un abogado austriaco (Rechtsanwalt) o un notario (Notar). Las cifras de precios son medianas de precios de salida de anuncios publicados en Seeki.eu en agosto de 2026, no precios de transacción ni estadística oficial.