El país europeo más fácil para comprar siendo extranjero
Fundador de Seeki.eu. Escribe sobre compra, alquiler y venta de vivienda en los mercados inmobiliarios europeos, basándose en los datos de anuncios del propio portal.
La mayoría de los compradores transfronterizos llega a la pregunta comparativa antes que a la legal. No si pueden comprar en España, sino en qué punto de Europa una compra les costará menos tiempo, dinero y papeleo con el pasaporte que tienen y los vuelos que están dispuestos a coger. Las normas están publicadas. Lo que falta es un orden de preferencia, porque la clasificación cambia según el tipo de fricción que de verdad te frenaría.
Última revisión: 3 de agosto de 2026. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y esto es orientación más que asesoramiento. Las reglas de propiedad extranjera, los permisos y los impuestos de transmisiones cambian, y dependen de tu nacionalidad, tu residencia y el tipo de inmueble. Confirma tu caso con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerte. Fuentes al pie de este artículo.
Cómo funciona esta clasificación
Cinco criterios, aplicados en el mismo orden a cada mercado. Cada uno es algo que puede parar o retrasar una compra, no algo que simplemente se sienta difícil.
- Permiso. ¿Puede un comprador extranjero ser propietario aquí, y cambia eso con un pasaporte de fuera de la UE?
- Requisitos previos. ¿Hay un número fiscal, un permiso o un representante designado que debas tener antes de poder firmar?
- Coste. La factura inevitable de impuesto de transmisiones, notaría y registro como porcentaje del precio, excluida la comisión de la agencia porque quién la paga varía.
- Velocidad. El recorrido típico desde la oferta aceptada hasta la propiedad inscrita.
- Distancia. ¿Puede cerrarse la compra estando tú en otro sitio?
Los hechos legales que sostienen los dos primeros criterios vienen de nuestra referencia sobre las reglas de compra para no residentes en Europa, que expone qué permite la ley de cada país, mercado por mercado. Este artículo hace el otro trabajo. Pone esos hechos en orden y dice cuáles importan. Las bandas de coste vienen de nuestro desglose europeo de costes de transacción, y los plazos de nuestras guías de compra por país.
La clasificación, de más fácil a más difícil
Los mercados abiertos a cualquier nacionalidad van por encima de los que filtran alguna, y dentro de cada grupo el orden va del más barato al más caro de tramitar.
| Puesto | Mercado | Abierto a un comprador no comunitario | Necesario antes de firmar | Coste inevitable | De la oferta a las llaves |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Chequia | Sí, sin permiso | Nada | 1% a 2% | 4 a 8 semanas |
| 2 | Eslovaquia | Sí, sin permiso (suelo agrícola restringido) | Nada | 1% a 2% | 4 a 6 semanas al contado |
| 3 | Alemania | Sí, sin restricción de ningún tipo | Nada | 5% a 8% | 6 a 12 semanas hasta el notario, luego la inscripción |
| 4 | Francia | Sí, sin prueba de nacionalidad | Nada | 7% a 8% | unos 3 meses |
| 5 | Países Bajos | Sí, las reglas locales de ocupación obligan a todos | Nada | 8% a 9% | 8 a 14 semanas |
| 6 | España | Sí, autorización militar solo en zonas de defensa | El NIE | 8% a 13% | 8 a 12 semanas |
| 7 | Portugal | Sí | Un NIF, más un representante fiscal para compradores no comunitarios | 10% a 11% | 6 a 12 semanas |
| 8 | Bélgica | Sí | Nada | 13% a 16% | no publicado en nuestras guías |
| 9 | Polonia | Piso sí, casa o suelo necesita permiso | Permiso del ministerio del interior (MSWiA) para compradores de fuera del EEE | 3% a 4% | 4 a 8 semanas, más con permiso |
| 10 | Hungría | Con permiso | Permiso de la oficina gubernamental para compradores de fuera del EEE | 5% a 6% | 30 a 90 días solo el permiso |
| 11 | Austria | Suele necesitar autorización provincial | Autorización, más declaraciones de uso en varios estados | 6% a 8% | 8 a 14 semanas, más 4 a 12 de autorización |
| 12 | Italia | Solo si se supera la prueba de reciprocidad | Un número fiscal italiano (codice fiscale) | 7% a 11% | 8 a 16 semanas |
Con los mercados alineados así saltan dos cosas. La horquilla de coste es de en torno a diez veces de arriba abajo, y casi toda es una sola partida, el impuesto de transmisiones. Y la barrera, donde la hay, es estrecha: atrapa los pasaportes de fuera de la UE y, en el caso polaco, solo casas y suelo en vez de pisos.
¿Qué países europeos restringen a los compradores extranjeros?
Cuatro, y restringen por nacionalidad y no por residencia. Polonia exige un permiso de su ministerio del interior (MSWiA) a un comprador de fuera del EEE que adquiere una casa o suelo, mientras que un piso independiente fuera de la franja fronteriza está exento. Hungría exige un permiso de adquisición de la oficina gubernamental del condado a todo comprador de fuera del EEE conforme al Decreto gubernamental 251/2014, y los condados tardan de 30 a 90 días en resolver. Austria exige autorización de la autoridad provincial de transmisión de suelo a la mayoría de compradores de fuera de la UE, y Tirol, Salzburgo y Vorarlberg aplican los regímenes más estrictos. Italia aplica una prueba de reciprocidad, que comprueba si un italiano podría comprar en tu país y que un permiso de residencia italiano válido elimina por completo.
En todo el resto de la tabla, la respuesta a "¿puedo ser propietario aquí?" es un sí rotundo para cualquier nacionalidad. Es lo más útil que se puede saber antes de empezar a descartar, porque significa que la clasificación de ocho de estos doce mercados la deciden el dinero y el tiempo, no el permiso.
Lo más fácil si tienes pasaporte de la UE
Chequia primero, Eslovaquia segunda, Polonia tercera.
Para un ciudadano de la UE o del EEE las cuatro barreras desaparecen. Polonia, Hungría y Austria te tratan como a un local en el momento de la adquisición, y la prueba de reciprocidad italiana no se aplica nunca. Con el permiso fuera de la mesa, la clasificación se reduce a coste y velocidad, y Polonia salta del noveno puesto al tercero: costes de transacción del 3% al 4% y de cuatro a ocho semanas de la oferta a las llaves, sobre el precio mediano de anuncio más bajo de todos los mercados de aquí.
Chequia conserva el primer puesto porque abolió su impuesto de transmisiones del 4% en 2020 y nunca lo sustituyó, de modo que una compra de segunda mano soporta una tasa registral fija, un notario y un abogado opcional, y poco más. Eslovaquia tampoco cobra impuesto de transmisiones. Ambos cierran en menos de dos meses. La mecánica está en la Comprar propiedad en Chequia siendo extranjero (Guía 2026) y la Comprar propiedad en Eslovaquia siendo extranjero (Guía 2026).
La trampa para los ciudadanos de la UE no es el permiso, sino dar por hecho que el resto del proceso se parece al de casa. Las declaraciones de uso austriacas obligan también a los austriacos, las ciudades neerlandesas aplican una regla de ocupación por el propietario a todo comprador sea cual sea su pasaporte, y el impuesto de registro belga del 12% al 12.5% se aplica a cualquiera que compre una vivienda que no sea la habitual.
Lo más fácil si tu pasaporte no es de la UE
Chequia otra vez primero, luego Eslovaquia, luego Alemania.
Chequia levantó sus últimas restricciones a los compradores extranjeros en mayo de 2011 y no impone permiso ni requisito de residencia, así que un canadiense, un indio y un alemán compran en condiciones idénticas. Eslovaquia igual, salvo por el suelo agrícola. Alemania es tercera y no primera solo por coste: con un impuesto de transmisiones del 3.5% al 6.5% según el estado federado, más notaría y registro, la factura va del 5% al 8% frente al 1% a 2% checo.
España y Portugal siguen plenamente abiertas a los compradores de fuera de la UE y son los dos mercados donde aterriza la mayor parte de la demanda transfronteriza mundial. Aquí quedan más abajo por coste y requisitos previos, no por acogida: España exige el NIE antes de poder firmar, algo que cubrimos paso a paso en nuestra guía sobre cómo obtener el NIE, y Portugal exige un NIF más un representante fiscal para no residentes, además del impuesto de transmisiones del 7.5% que aplica a los no residentes fiscales desde el 1 de septiembre de 2026.
Lo más fácil si compras sin viajar
Aquí es donde más cambia la clasificación, y donde la cabeza de la tabla general no es la cabeza de esta lista.
Portugal va primero en una compra a distancia. El número fiscal se puede obtener a través de un abogado o asesor portugués que actúe como representante antes de reservar un vuelo, en varios bancos se puede abrir cuenta portuguesa sin viajar, y un poder notarial permite a tu abogado firmar la escritura. La compra entera puede cerrarse sin que entres en el país.
España va segunda por la misma lógica. Con un abogado apoderado, el número fiscal tarda de una a cuatro semanas, y ese mismo poder cubre la firma de la escritura ante notario. Italia queda más abajo: un poder (procura) funciona, pero tiene que ser uno específico y notarial en lugar de uno general, y sigue haciendo falta un número fiscal italiano.
Chequia encabeza la tabla general y aquí es tercera, por una razón prosaica. Un poder cubre el contrato y la presentación en el catastro, y no hace falta visado ni permiso de residencia, pero algunos bancos checos quieren una visita presencial breve para abrir la cuenta por la que pasa el dinero. Esa única cita es la diferencia entre una compra totalmente a distancia y una casi a distancia.
Dónde cuesta menos la transacción
El coste inevitable del comprador, la parte que no se puede negociar, va desde en torno al 1% del precio en Chequia y Eslovaquia hasta el 13% a 16% en Bélgica. Sobre una vivienda de €300,000 eso son unos €5,000 frente a unos €45,000.
Europa Central es barata por partida doble, en la etiqueta y en la transacción. Bélgica es el caso opuesto y el que más sorprende a los compradores: su precio mediano de anuncio está a media tabla, más barato que Alemania, Países Bajos o Portugal, mientras su impuesto de registro la convierte en el mercado más caro de Europa para cerrar una compra. Cribar solo por el precio de anuncio se equivoca con Bélgica por decenas de miles de euros, y ese es el argumento para comparar mercados por la cifra total desde el principio.
¿Comprar una vivienda da residencia en algún sitio?
Por sí sola no, en ninguno de estos mercados, y las vías que antes sugerían lo contrario se han estrechado mucho. Portugal suprimió la vía inmobiliaria de su golden visa en octubre de 2023 con la Lei 56/2023, así que una vivienda portuguesa ya no lleva a la residencia, como explicamos en qué sustituyó a la vía inmobiliaria de la golden visa portuguesa. España cerró su golden visa por completo el 3 de abril de 2025.
La relación sigue funcionando en sentido contrario, y de forma útil. Como la mayoría de las restricciones se atan al estatus de fuera de la UE y no a la residencia, obtener antes la residencia puede levantarlas: un permiso de residencia italiano elimina la prueba de reciprocidad, y el estatus de la UE o del EEE despeja por completo los permisos polaco, húngaro y austriaco. Si ibas a mudarte de todas formas, poner la solicitud de residencia por delante vale más que cualquier vía basada en la compra que exista hoy.
Cuándo "más fácil" es el filtro equivocado
La facilidad de compra es una mala razón para elegir un país que por lo demás no quieres. Los mercados más baratos y rápidos de esta tabla lo son en parte porque sus precios son más bajos y su bolsa de compradores más fina, algo que reaparece cuando vendes. Un coste de transacción del 1% sobre una vivienda que tienes que rebajar para colocarla no es un ahorro.
Los criterios también pesan distinto según lo que estés haciendo. Para una segunda residencia, las reglas de vivienda vacacional que nunca aparecen en una comparación nacional lo deciden todo, y son municipales y no estatales. Para un alquiler, las normas locales de arrendamiento importan más que el impuesto de transmisiones. Para un traslado, nada de esto pesa más que si quieres vivir ahí. Lee la clasificación como un desempate entre mercados que aceptarías, no como una lista de la compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué país europeo es el más fácil para que un extranjero compre vivienda?
Chequia, según las medidas que paran compras. Cualquier nacionalidad compra directamente sin permiso y sin requisito de residencia, no hace falta número fiscal antes de firmar, los costes inevitables rondan el 1% a 2% del precio desde que se abolió el impuesto de transmisiones en 2020, y una compra sencilla se cierra en cuatro a ocho semanas. Eslovaquia va muy cerca con los mismos criterios. Puedes explorar ambos mercados, y el resto de Europa, en un solo sitio en Seeki.eu.
¿Qué países europeos restringen a los compradores extranjeros?
Cuatro. Polonia exige permiso del ministerio del interior a los no comunitarios que compran casa o suelo, aunque los pisos fuera de la franja fronteriza están exentos. Hungría lo exige a todo comprador de fuera del EEE. Austria exige autorización provincial a la mayoría de no comunitarios, con Tirol, Salzburgo y Vorarlberg como los más estrictos. Italia aplica una prueba de reciprocidad. El suelo agrícola y forestal está restringido aparte casi en todas partes.
¿Dónde son más bajos los costes de transacción inmobiliaria en Europa?
En Chequia y Eslovaquia, en torno al 1% a 2% del precio, porque ninguna cobra impuesto de transmisiones sobre la vivienda de segunda mano: pagas una tasa registral fija, un notario y un abogado opcional. Polonia sigue con un 3% a 4%. En el otro extremo, Bélgica va del 13% al 16% con un impuesto de registro del 12% al 12.5%, lo que la convierte en el mercado más caro de Europa para transaccionar.
¿Puedo comprar una propiedad en Europa sin viajar al país?
En varios mercados, sí. Portugal ofrece la vía a distancia más completa: el NIF, la cuenta bancaria y la escritura pueden gestionarse mediante un representante con poder notarial. España funciona igual una vez que un abogado tiene el poder para tu NIE y para la cita ante notario. Chequia también permite firmar a distancia, aunque algunos bancos quieren una visita para abrir cuenta. La lista corta se hace a distancia elijas el mercado que elijas, y para eso está Seeki.eu.
¿Comprar una vivienda en Europa me da la residencia?
Ningún mercado europeo de esta lista concede residencia solo por una compra. Portugal retiró el inmobiliario de su golden visa en octubre de 2023, y España cerró su programa el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda no cambia tu situación migratoria, y cualquier permiso de residencia funciona con sus propias reglas de ingresos, seguro o empleo. Trata las dos decisiones por separado.
¿Cómo comparo dos mercados europeos antes de elegir uno?
Mira qué compra un mismo presupuesto en cada uno, y luego qué cuesta la compra por encima. El comparador de traslado de Seeki.eu ordena ciudades con un único presupuesto en euros, su herramienta de comparación pone hasta cuatro viviendas de países distintos en paralelo a tipos del BCE, y las páginas de precio por metro cuadrado dan una mediana por país. Con eso basta para descartar un mercado antes de pagar a un abogado o un viaje.
Antes de hacer tu lista corta
La clasificación de arriba responde bien a una pregunta y a ninguna otra: dónde te estorba menos la mecánica de comprar. Pásala como filtro sobre los mercados en los que de verdad vivirías o alquilarías, no como el motivo para elegir uno. Después pon precio a la compra concreta, porque un impuesto de transmisiones autonómico o un recargo para no residentes puede mover el total más que la distancia entre dos países de esta tabla.
A partir de ahí es un problema de comparación, y ahí es donde Seeki.eu se gana su sitio: enfrenta los precios checos por metro cuadrado con el equivalente español, mantén ambos en una sola moneda mientras los sopesas, y abre la guía para compradores extranjeros del país antes de quedarte con uno.
Fuentes
Recopilado en agosto de 2026. Las reglas de propiedad y los permisos siguen nuestra referencia sobre reglas de compra para no residentes en Europa, elaborada a partir de agencias tributarias y ministerios de finanzas nacionales, el ministerio del interior polaco (MSWiA), el Decreto gubernamental húngaro 251/2014, las autoridades provinciales austriacas de transmisión de suelo, las tablas de reciprocidad del ministerio de exteriores italiano (MAECI), el Decreto-Lei 97/2026 y la Lei 56/2023 de Portugal, y el cierre de la golden visa española de abril de 2025. Las bandas de coste de transacción son las cifras de no residente y segunda mano de nuestro desglose europeo de costes, elaborado a partir de los PwC Worldwide Tax Summaries, las agencias tributarias nacionales y los organismos nacionales de notariado y registro. Los plazos son las horquillas de oferta a inscripción publicadas en nuestras guías de compra por país, con la cifra francesa reflejando el intervalo habitual de tres meses entre el contrato preliminar (compromis de vente) y la escritura notarial definitiva (acte authentique). Los tipos, umbrales y reglas de permisos cambian y varían por región y tipo de inmueble. Confirma tu caso con un notario, abogado o asesor fiscal local antes de comprometerte.