Portugal tras el cierre de la Golden Visa por inmueble: 2026

Tiene el presupuesto para un apartamento en Lisboa o una casa en el Algarve y, en algún punto de la búsqueda, leyó que la compra le trae además un permiso de residencia. Lo hizo una vez. Quien planifica a partir de una página escrita antes de octubre de 2023 trabaja con una norma que ya no existe, y los dos errores que se derivan salen caros: comprar un inmueble esperando un visado, o renunciar a una casa que realmente quería porque la historia del visado se vino abajo.

Última revisión: 2026-08-10. Seeki.eu no es asesor legal ni migratorio; esto es orientación, no asesoramiento. Las normas portuguesas de residencia, nacionalidad y fiscalidad inmobiliaria han cambiado varias veces desde 2023, y el resultado depende de su nacionalidad, de su residencia fiscal y de la fecha en que presente el expediente. Confirme su caso concreto con un abogado de extranjería o un asesor fiscal portugués antes de comprometerse. Fuentes al pie de este artículo.

Esto está escrito para compradores del Reino Unido, de Estados Unidos y de Brasil, los tres mayores mercados de origen de la antigua Golden Visa por inmueble. La autoridad que decide su expediente es AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sucesora del SEF desde octubre de 2023.

Qué cambió: antes y después de octubre de 2023

La Lei 56/2023 entró en vigor el 7 de octubre de 2023. El día anterior podía obtenerse la Golden Visa comprando un inmueble en Portugal en uno de varios umbrales en euros. El día siguiente, ya no. Desde entonces han llegado dos cambios más, y ambos golpean directamente al comprador extranjero.

Materia	Antes (hasta el 7-10-2023)	Después (actual)
Compra de inmueble como vía a la Golden Visa	Sí, con distintos umbrales en euros según tipo, antigüedad y zona	Suprimida. No se admiten nuevas solicitudes basadas en un inmueble
Transferencia de capital de 1,5 millones de euros a un banco portugués	Apta	Suprimida por la misma ley, no elevada
Expedientes en curso	n/a	Mantenidos si se presentaron antes del corte, sujetos a revisión de AIMA
Suscripción de fondo de inversión	Apta, incluidos los fondos inmobiliarios	Apta desde 500.000 €, con los fondos inmobiliarios excluidos
Creación de empleo	Apta	Sigue apta, al menos 10 puestos
Apoyo a la investigación científica	Apto	Sigue apto, desde 500.000 €
Apoyo al patrimonio cultural o artístico	Apto	Sigue apto, desde 250.000 €
Visado D7 (rentas pasivas)	Disponible	Sigue disponible
Visado D8 (trabajo a distancia)	Disponible	Sigue disponible
Régimen fiscal NHR (Non-Habitual Resident)	Abierto a nuevos solicitantes	Cerrado a nuevos entrantes desde el 1 de enero de 2024. Lo sustituyó el IFICI, más estrecho
Ciudadanía tras la residencia	5 años	7 años (nacionales de la UE y de la CPLP) o 10 años (el resto), desde el 19 de mayo de 2026
Impuesto de compra para un comprador no residente	Tramos progresivos de IMT, iguales que para un residente	IMT fijo del 7,5% sobre vivienda, desde el 25 de mayo de 2026
Autoridad	SEF	AIMA, desde octubre de 2023

El giro cualitativo es más simple de lo que sugiere la tabla. Portugal sigue queriendo capital extranjero, expertos extranjeros y jubilados extranjeros. Lo que ya no quiere es ser una vía de residencia para alguien cuya única aportación es comprar un apartamento en Lisboa.

¿Qué vías de Golden Visa siguen existiendo?

La Golden Visa (oficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) no fue suprimida como programa. Lo que se suprimió fue la opción inmobiliaria, y con ella la opción que más gente confunde con ella. Las vías que quedan:

• Suscripción de fondo de inversión, desde 500.000 €. Suscribir un fondo cualificado de derecho portugués. La Lei 56/2023 excluyó expresamente los fondos cuyo activo subyacente sean inmuebles, directa o indirectamente. Lea el folleto, y hágalo leer también por alguien independiente del distribuidor del fondo.
• Apoyo a la investigación científica, desde 500.000 €. Aportación de capital a entidades de investigación públicas o acreditadas en Portugal.
• Apoyo al patrimonio cultural y artístico, desde 250.000 €. Aportación a producción cultural, recuperación o mantenimiento del patrimonio nacional. Es la puerta de entrada más baja del programa.
• Creación de empleo, al menos 10 puestos. Crearlos y mantenerlos en Portugal.
• Capitalización de empresa, desde 500.000 €. Constituir o reforzar el capital social de una empresa portuguesa, junto con la creación de un número menor de puestos permanentes mantenidos durante tres años.

En las zonas designadas de baja densidad se aplican umbrales reducidos, definidas por densidad de población y PIB regional y no por la distancia a Lisboa.

Ya no existe una vía que consista en mover dinero a una cuenta bancaria portuguesa. La opción de transferencia de capital de 1,5 millones de euros se eliminó junto con el inmueble en octubre de 2023, y ese es el error más frecuente de la cobertura antigua: se la describe como superviviente con un mínimo más alto, y no sobrevivió en absoluto.

Todas las vías restantes comparten el mismo resultado: un permiso de residencia que, cumpliendo los requisitos de presencia física, idioma y antecedentes limpios, conduce a la residencia permanente y con el tiempo a la ciudadanía. El requisito de presencia es genuinamente ligero, 7 días el primer año y 14 días en cada periodo posterior de dos años, y los días no tienen que ser consecutivos. Es una de las razones del tirón global del programa, y no ha cambiado.

Lo que sí cambió es que ya no puede engancharse la residencia a la compra de un apartamento. La vía de fondos es ahora el sustituto funcional más cercano, y tiene un perfil de riesgo y fiscal muy distinto al de poseer un edificio.

¿Cuánto se tarda ahora en obtener la ciudadanía?

Este es el cambio que ha pillado a quienes presentaron una Golden Visa contando con el reloj antiguo. La ley portuguesa de nacionalidad revisada, la Lei Orgânica 1/2026, se publicó el 18 de mayo de 2026 y entró en vigor al día siguiente. Sustituye el requisito plano de cinco años de residencia para la naturalización por dos tramos: 7 años para nacionales de Estados miembros de la UE y de países de la CPLP y 10 años para el resto. El periodo se cuenta desde la fecha de emisión del primer permiso de residencia.

Tres detalles deciden si le afecta:

• Las solicitudes de nacionalidad presentadas el 18 de mayo de 2026 o antes siguen bajo el régimen anterior y conservan el requisito de cinco años. Esa protección transitoria cubre a quien ya había presentado, no a quien simplemente estaba cerca de cumplir el plazo.
• La residencia permanente no se toca. Cinco años de residencia legal siguen abriendo la residencia permanente, viniera esa residencia de inversión, trabajo, emprendimiento o rentas pasivas. Solo se movió el reloj de la ciudadanía.
• Los derechos de residencia de la propia Golden Visa no cambiaron. Lo que cambió es cuánto tiene que correr la residencia antes de que el pasaporte esté sobre la mesa.

La ley refuerza además el examen de integración, añadiendo conocimientos de cultura, historia y deberes cívicos portugueses al requisito de idioma que ya existía. Si su plan estaba construido sobre un pasaporte a cinco años, esta es la hipótesis que debe revisar con un abogado antes que cualquier otra cosa de su expediente.

¿Y el visado D7?

Para jubilados británicos y perceptores estadounidenses de rentas pasivas, el visado D7 es la vía que más veces sustituye a la Golden Visa en las conversaciones. Es un visado de residencia para personas con renta pasiva estable y recurrente: pensiones, rentas de alquiler, dividendos y regalías.

El D7 no es un visado de inversión. No hay umbral de compra. Se acredita que la renta pasiva cubre los gastos de vida en Portugal: la barra es el salario mínimo nacional, que el Gobierno portugués fijó en 920 € al mes desde enero de 2026, con un 50% más por un segundo adulto y un 30% más por cada hijo a cargo. Se solicita en un consulado portugués antes de mudarse y se finaliza la residencia ante AIMA tras la llegada. Se convierte en residente fiscal portugués si pasa más de 183 días al año allí, con todo lo que eso acarrea.

Dos notas prácticas:

• El D7 lleva al mismo destino a largo plazo que la Golden Visa, pero exige vivir realmente en Portugal. Para un jubilado que planea el traslado, eso es la finalidad y no un coste.
• Suele ser más barato de obtener que la Golden Visa, y más exigente en lo administrativo por el lado de la prueba de ingresos. Los extractos de pensión británicos, los resúmenes estadounidenses del 1099 y del Schedule E y los justificantes brasileños del INSS o de alquileres deben traducirse, apostillarse y presentarse en un formato que la Administración portuguesa reconozca.

El D8, el visado de trabajo a distancia, es la vía análoga para quien gana renta activa en remoto. Su barra de ingresos es cuatro veces el salario mínimo, es decir 3.680 € al mes en 2026, y la renta debe proceder de clientes o empleadores de fuera de Portugal.

¿Qué sigue aportando comprar un inmueble en Portugal?

Una casa portuguesa, en condiciones muy parecidas a las de antes. La mecánica de compra no ha cambiado: el número fiscal NIF, el impuesto de transmisión IMT, el IMI anual, el contrato promesa CPCV (contrato-promessa de compra e venda) y la escritura notarial. Los no residentes pueden comprar sin restricción y no interviene ningún permiso.

Un coste sí cambió, y cae de lleno sobre este público. Desde el 25 de mayo de 2026, por el Decreto-Lei 97/2026, el comprador que no sea residente fiscal en Portugal paga un IMT fijo del 7,5% sobre un inmueble urbano adquirido para vivienda, en lugar de los tramos progresivos que se aplican a un residente. El tipo depende de la residencia fiscal y no de la nacionalidad, así que un ciudadano de la UE que compra una segunda residencia queda atrapado igual que uno estadounidense. Existen dos salvedades: puede pedir a la Administración tributaria que anule la diferencia si adquiere la residencia fiscal portuguesa dentro de los dos años siguientes a la compra, o si arrienda el inmueble a largo plazo con una renta moderada limitada durante un periodo cualificado. Ambas son reclamaciones sujetas a plazo, así que plantéeselas a su abogado antes de la escritura y no después.

Lo que la compra sigue sin aportar:

• Residencia. El inmueble es un inmueble, no un documento migratorio.
• Una plaza en el NHR. El régimen Non-Habitual Resident se cerró a nuevos entrantes el 1 de enero de 2024, y su sucesor, el IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), apunta a perfiles científicos, tecnológicos y de innovación concretos, no a jubilados.
• Ninguna aceleración de un D7 ni de ningún otro visado. AIMA evalúa el visado por sus propios méritos. Ser propietario de una casa portuguesa es prueba de intención, no una vía.

Si la casa es el objetivo, sea para jubilarse, como segunda residencia o para alquilar, toda la mecánica y los riesgos están en nuestra guía de compra en Portugal. La guía cubre el NIF, la factura del IMT incluido el tipo de no residente, el proceso del CPCV, la financiación para no residentes y las zonas donde suelen concentrarse los compradores británicos, irlandeses, franceses, alemanes, neerlandeses, estadounidenses y brasileños.

Para hacerse una idea de los precios actuales, revise el inventario en Portugal en conjunto, el distrito de Lisboa, el distrito de Oporto o el Algarve, en el distrito de Faro. La página de mediana de €/m² por región se actualiza a diario a partir de anuncios vivos.

Errores frecuentes

• Leer artículos viejos. Mucho contenido de 2022 y de comienzos de 2023 sigue posicionando para consultas sobre la vía inmobiliaria de la Golden Visa portuguesa. Todo lo que cita un umbral en euros por comprar un inmueble a cambio de residencia está obsoleto, igual que todo lo que describe la transferencia bancaria de 1,5 millones de euros como opción viva. Revise la fecha de publicación antes de revisar la cifra.
• Dar por hecho el pasaporte a cinco años. Desde el 19 de mayo de 2026 el reloj de la naturalización es de 7 años para nacionales de la UE y de la CPLP y de 10 para el resto. Los presupuestos, los planes escolares y las estrategias de salida construidos sobre cinco años hay que rehacerlos.
• Confundir la Golden Visa con el D7. Programas distintos, requisitos distintos, tasas distintas, reglas de presencia distintas. El D7 exige vivir en Portugal, y las vías restantes de Golden Visa no.
• Presupuestar el impuesto de compra a tipos de residente. Un comprador no residente de vivienda paga ahora un IMT fijo del 7,5%. Sobre un apartamento de 400.000 € eso es una factura de cierre materialmente distinta de la del tipo progresivo, y es la clase de cifra que convierte una compra cómoda en una compra ajustada.
• Suponer que el NHR sigue disponible. Se cerró a nuevos entrantes a comienzos de 2024. El IFICI es más estrecho y apunta a perfiles de investigación e innovación. No presupueste sobre hipótesis de NHR sin confirmar que cualifica bajo el régimen sustituto.
• Subestimar los plazos de AIMA. El organismo heredó del SEF un atasco muy grande y priorizó los permisos humanitarios y de trabajo sobre los expedientes de inversión. Los asesores de extranjería que siguen la cola informan de resoluciones de Golden Visa que habitualmente tardan de 12 a 24 meses desde la solicitud hasta la primera tarjeta de residencia, pese al compromiso del Gobierno de vaciar los expedientes pendientes.
• Comprar primero y planificar el visado después. Con la vía inmobiliaria cerrada, esa secuencia tiene mucho menos sentido que antes. Si el visado es el objetivo real, articule la inversión en torno a una vía elegible o al D7, y trate la compra como una decisión separada y paralela.

FAQ

¿Puedo seguir consiguiendo la residencia portuguesa comprando un inmueble?

No. La vía inmobiliaria de la Golden Visa portuguesa fue suprimida por la Lei 56/2023, con efectos desde el 7 de octubre de 2023. Las nuevas solicitudes no pueden basarse en la compra de un inmueble, y los fondos inmobiliarios quedaron excluidos al mismo tiempo. La Golden Visa sigue existiendo a través de fondos de inversión cualificados no inmobiliarios, investigación científica, apoyo cultural y patrimonial, creación de empleo y capitalización de empresas. El inmueble ya no es una categoría de inversión reconocida para la residencia.

¿Qué sustituyó a la vía inmobiliaria de la Golden Visa?

Nada uno a uno, y la vía de transferencia bancaria de 1,5 millones de euros se eliminó junto a ella en lugar de sobrevivir con una cifra más alta. Las categorías restantes de Golden Visa son los sustitutos más cercanos para el inversor que quiere residencia sin trasladarse. Para jubilados y trabajadores remotos que van a vivir realmente en Portugal, el visado D7 de rentas pasivas y el D8 de trabajo a distancia son las alternativas prácticas. Llegan al mismo destino a largo plazo, pero exigen presencia física.

¿Cuánto se tarda ahora en obtener la ciudadanía portuguesa?

Más que antes. La Lei Orgânica 1/2026, en vigor desde el 19 de mayo de 2026, fija la naturalización en 7 años de residencia legal para nacionales de la UE y de la CPLP y en 10 años para el resto, contados desde la emisión del primer permiso de residencia. Las solicitudes de nacionalidad presentadas el 18 de mayo de 2026 o antes siguen bajo la regla anterior de cinco años. La residencia permanente no se ve afectada y sigue abriéndose a los cinco años.

¿Y el visado D7 para jubilados?

El D7 es un visado de residencia para personas con renta pasiva estable y recurrente: pensiones, rentas de alquiler y dividendos. No hay umbral de compra. Se acredita una renta al menos igual al salario mínimo portugués, 920 € al mes en 2026, más un 50% por un segundo adulto y un 30% por hijo, y se solicita a través de un consulado portugués. Se convierte en residente fiscal portugués si pasa más de 183 días al año allí.

¿Sigue disponible el NHR en Portugal?

Para quien llega ahora, no. El régimen Non-Habitual Resident se cerró a nuevos entrantes el 1 de enero de 2024, con una ventana transitoria limitada que ya ha pasado. Quienes ya lo tienen conservan sus beneficios durante el resto de su periodo de diez años. El régimen sucesor, el IFICI, ofrece un tipo fijo comparable pero está restringido a actividades científicas, tecnológicas y de innovación determinadas. Si su perfil cualifica debe verificarse caso a caso con un asesor fiscal portugués.

¿Pagan más impuestos los no residentes al comprar en Portugal?

En la compra, sí, desde el 25 de mayo de 2026. El Decreto-Lei 97/2026 aplica un IMT fijo del 7,5% a la vivienda adquirida por quien no es residente fiscal en Portugal, en lugar de los tramos progresivos. Adquirir la residencia fiscal dentro de los dos años siguientes a la compra, o arrendar el inmueble a largo plazo con una renta limitada, permite recuperar la diferencia. El IMI anual y los costes de notaría y registro no cambian. Compare antes los precios de partida en la página de precio por m² de Portugal para que el impuesto caiga sobre un presupuesto realista.

¿Sigue siendo Portugal un buen sitio para comprar?

Esa es otra pregunta, y conviene mantenerla separada. La mecánica de compra no ha cambiado, la demanda extranjera giró de compradores motivados por la residencia hacia compradores de estilo de vida y de alquiler, y Lisboa, Oporto, el Algarve, la Costa de Plata y Madeira siguen siendo mercados distintos con niveles de precio distintos. Una casa en Portugal se sostiene o se cae por sus propios méritos. En Seeki.eu puede tener los anuncios portugueses junto a los otros mercados europeos que está sopesando, en una sola moneda.

Una vez más: orientación, no asesoramiento

Las normas migratorias portuguesas siguen moviéndose. La reforma de la Golden Visa de 2023, la ley de nacionalidad de mayo de 2026 y el paquete fiscal de vivienda del mismo mes cambiaron cada uno una regla que buena parte de la documentación publicada sigue enunciando como estaba antes. El coste de una hora con un abogado de extranjería portugués es un error de redondeo frente al coste de equivocarse de vía o de residencia fiscal. Haga esa llamada antes de firmar un contrato de reserva, suscribir un fondo o presentar una solicitud de visado.

Fuentes

Las reglas se verificaron en agosto de 2026 contra la legislación portuguesa aplicable y las autoridades responsables:

• Lei 56/2023, de 6 de octubre de 2023, la reforma "Mais Habitação", para la supresión de la vía inmobiliaria y de la vía de transferencia de capital de 1,5 millones de euros de la Golden Visa, y para las categorías de inversión que quedan.
• Lei Orgânica 1/2026, publicada en el Diário da República el 18 de mayo de 2026, para los plazos de naturalización de 7 y de 10 años y para la regla transitoria de las solicitudes presentadas hasta esa fecha.
• Decreto-Lei 97/2026, de 20 de mayo de 2026, para el tipo fijo de IMT del 7,5% sobre la vivienda adquirida por no residentes fiscales y para sus dos salvedades.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), la autoridad que resuelve las solicitudes de residencia desde octubre de 2023, para el procedimiento y la cola actuales.
• El anuncio del Gobierno portugués del salario mínimo nacional de 920 € para 2026, que fija las barras de ingresos del D7 y del D8.
• El código fiscal portugués en su redacción de 2024 y posteriores, para el cierre del NHR a nuevos entrantes y para el alcance del régimen IFICI.

Todo ello se contrastó con las notas publicadas por despachos portugueses de extranjería y fiscalidad. Los umbrales, los tipos impositivos y los plazos de tramitación cambian. Confirme su propio caso con un abogado de extranjería o un asesor fiscal portugués antes de comprometerse.