Jak prodat byt bez realitky v Česku

České realitní kanceláře běžně uvádějí 3 % až 5 % z ceny plus DPH, což je tržní rozpětí, ne pevný tarif, takže je vyjednatelné. U bytu za pět milionů korun vychází toto rozpětí po přičtení DPH na 181 500 až 302 500 Kč, a právě proto je prodej svépomocí u nás běžný a zcela legální. Česko ho navíc dělá praktičtějším než většina sousedů: na rozdíl od Polska tu není povinný notář a smlouvu vám advokát sepíše za pár tisíc korun. Tady je celý postup a dvě data, která rozhodnou, kolik z výnosu vám zůstane.

Naposledy revidováno: 13. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce a tohle je orientace, nikoli poradenství. Poplatky portálů i právní služby se liší a mění a o dani rozhoduje vaše datum nabytí, takže si obojí ověřte u českého advokáta nebo daňového poradce, než se zavážete.

Potřebujete k prodeji v Česku makléře nebo notáře?

Ani jedno není povinné, a právě v tom se Česko liší od několika sousedů. V Polsku může vlastnictví přejít výhradně notářským zápisem, takže notáři se tam nevyhnete, jak popisuje článek jak prodat byt v Polsku bez realitky. České právo u prodeje bytu nic takového nevyžaduje. Vyžaduje písemnou kupní smlouvu, úředně ověřené podpisy všech stran a podání na katastr nemovitostí.

To neznamená, že si máte smlouvu sepsat sami. Advokát nebo notář ji napíše, běžně za něco kolem 5 000 až 15 000 Kč, i když je to tržní praxe, ne pevný tarif, takže si nechte cenu potvrdit písemně, než se dohodnete. Proti šestimístné provizi je to nejlevnější část transakce a zároveň to jediné místo, kde se nevyplatí šetřit. Ověření podpisu je samo o sobě snadné: zvládne ho každá pošta s přepážkou Czech POINT i notář.

Co musíte zařídit, než začnete inzerovat?

Energetický průkaz. Česko pro prodej vyžaduje průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií a portály si o něj řeknou. Budovu musí posoudit certifikovaný specialista, takže to trvá dny, ne jedno odpoledne. Začněte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat.

Jeden detail v tom zákoně se čte špatně dost často na to, aby stálo za to ho říct nahlas: pravidlo, které do inzerátu vnucuje nejhorší energetickou třídu, když průkaz k dispozici není, váže realitního zprostředkovatele, ne soukromého prodejce. Nezbavuje vás to povinnosti mít průkaz pro samotný prodej a širší evropský obrázek najdete v našem článku o energetickém průkazu při prodeji nebo pronájmu bydlení.

Doklady k vlastnictví. Obstarejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kterým jste byt získali, a potvrzení od SVJ, že nemáte nedoplatky, včetně výše měsíčních záloh. Kupující se ptají brzy a jejich banky ještě důrazněji.

Kde může soukromý prodejce v Česku inzerovat byt?

Sreality jsou portál, který používá většina českých kupujících, a soukromé inzeráty berou. Ceník je nezvyklý a stojí za pochopení, protože se platí za den, ne za balíček: podle zveřejněného ceníku Seznamu, ke stavu ze srpna 2026, stojí soukromý inzerát 72,60 Kč denně včetně DPH, přičemž topování stojí stejných 72,60 Kč pokaždé, když ho použijete. Měsíc tedy vyjde zhruba na 2 178 Kč před topováním a pomalý tříměsíční prodej blíž k 6 500 Kč. S topováním počítejte, protože inzerát, který se nikdy netopuje, klesne dolů.

Seeki.eu dělá tu druhou polovinu práce. Zveřejnění stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize, a inzerát dosáhne na kupující po celé Evropě, ne jen uvnitř Česka. Ceny se zobrazují v měně, kterou si kupující zvolil, a název i popis se na vyžádání přeloží pro toho, kdo si prohlíží v jiném jazyce. Zvlášť u Prahy a Brna přichází znatelná část poptávky ze zahraničí a inzerát jen v češtině je pro ni neviditelný.

Sreality osloví publikum, které už čte česky. Na koho nedosáhnou, je každý ostatní, a u Prahy a Brna to není zaokrouhlovací chyba. Ještě donedávna neměl český prodejce reálný způsob, jak být vidět v zahraničí bez kanceláře, která se na to specializuje, a jen proto se prodej jen pro domácí trh stal výchozím stavem. Už tomu tak být nemusí: inzerát, který dosáhne na kupující po celé Evropě, stojí jednorázově 9 €, tedy méně než dva dny na Sreality. Celý obrázek podle jednotlivých trhů najdete v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Jak byt nacenit bez makléře?

Naceňujte podle důkazů. V datech inzerátů Seeki.eu je ke srpnu 2026 mediánová nabídková cena českého bytu 4 049 €/m² a prostřední polovina trhu leží mezi 2 699 a 6 043 €/m². Právě ten rozptyl je podstatný: národní medián o vašem konkrétním bytě říká velmi málo a kvartily ukazují, kolik prostoru je splést se oběma směry. Čísla pokrývají zveřejněné prodejní inzeráty bytů v Česku, které nesou nabídkovou cenu i podlahovou plochu, přepočtené na eura.

Odtud se propracujte dolů. Medián ceny za m² napříč českými kraji a městy vám dá měřítko a náš rozbor podle metru pro česká města ukazuje, jak široký je rozptyl uvnitř jednoho města, natož mezi Prahou a krajským městem. Od místního mediánu se posuňte podle patra, stavu, panelu versus cihly a podle toho, jestli je v domě výtah a u bytu balkon nebo sklep.

Orientační cena Seeki.eu tenhle výpočet udělá z místních dat o mediánu upravených podle velikosti a stavu. Je to výchozí odhad, ne formální ocenění, ale staví na těch srovnatelných datech, kterými by na vás mířil makléř. Na metodě záleží víc než na čísle a rozepisujeme ji v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat.

Jak prodej vlastně doběhne?

Čtyři kroky, a peníze se hýbou poslední.

Smlouva. Kupní smlouvu sepíše advokát. Řada prodejů začíná rezervační smlouvou a zálohou, což se vyplatí mít, když kupující potřebuje týdny na vyřízení hypotéky.

Ověřené podpisy. Podpis každé strany na smlouvě, která jde na katastr, musí být úředně ověřený, na přepážce Czech POINT nebo u notáře.

Úschova. Kupní cena jde do úschovy, ne rovnou vám. Obvyklou cestou je advokátní úschova pojištěná ze zákona, alternativou je notářská nebo banková úschova. Peníze se uvolní, jakmile je vlastnictví zapsané. Nepřistupujte na uspořádání, kde vám kupující zaplatí přímo před zápisem, a nepředávejte byt dřív, než jsou peníze uvolněné.

Katastr. Podáte návrh na vklad s vyhotovením smlouvy a převod nabude účinnosti ve chvíli, kdy ho katastr zapíše. Katastr chystaný převod vyznačí a pak musí nechat uplynout zákonných 20 dní, než smí vklad provést, a proto tenhle krok trvá tři až šest týdnů, ne dny. Za samotné podání se platí paušální správní poplatek 2 000 Kč. To čekání je normální a je to okamžik, kdy soukromý prodejce nejčastěji zpanikaří. Neznamená to, že se něco pokazilo.

Platí se v Česku daň z prodeje bytu?

Tuhle otázku si zodpovězte, než začnete inzerovat, ne až budete mít kupce. Na jednu daň můžete zapomenout: 4% daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností k prosinci 2019 a nevrátila se, takže na žádnou stranu českého prodeje daň z převodu nedopadá. Zůstává daň z příjmu ze zisku, kterou Finanční správa osvobodí, pokud projdete časovým testem, a ten se změnil:

• Nemovitost nabytá od 1. ledna 2021 dál: musíte ji vlastnit deset let.
• Nemovitost nabytá do 31. prosince 2020: platí starší pětiletý test.

Existuje druhá cesta, která obojí přebíjí. Pokud jste měl v bytě bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho jste ho vlastnil. Osvobození platí i tam, kde výnos použijete na vlastní bytovou potřebu, a má lhůtu: Finanční správa vyžaduje, aby byly peníze použité do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po tom, ve kterém jste je obdržel. Všechno tohle najdete na stránce Finanční správy o osvobozených a ostatních příjmech.

Prodejci se často ptají na oznamovací povinnost, která se váže k vysokému osvobozenému příjmu. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se finančnímu úřadu obecně oznamuje, ale Finanční správa z této povinnosti vyjímá osvobozený příjem z prodeje bydlení nebo jednotky zapsané v českém katastru, protože ho katastr hlásí sám. Soukromý prodejce, který na osvobození dosáhne, oznámení nepodává.

Pokud nic z toho neplatí, daníte rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovacími náklady. Zisk se přičítá k vašim ostatním příjmům za daný rok a daní se sazbami daně z příjmů fyzických osob, s vyšším pásmem nad zákonnou hranicí, takže si aktuální pásma ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce, ne podle čísla citovaného v článku. Protože je desetiletý test nový, spadá do něj spousta bytů koupených v roce 2021 a 2022 a rozdíl mezi prodejem teď a čekáním může být podstatný. Vlastní data si před rozhodnutím ověřte u českého daňového poradce.

Kdy se makléř za provizi pořád vyplatí?

Když je nemovitost skutečně neobvyklá a srovnatelných dat je málo. Když je místní trh tak pomalý, že na dosahu záleží víc než na ceně. A když jí nemůžete dát večery a víkendy, které prohlídky vyžadují. Mimo tyto případy je správně naceněný a dobře prezentovaný český byt prodej, který soukromý prodejce zvládne, a části, které bývaly výhodou kanceláře, tedy fotografie, popis a srovnatelná data za cenou, se dnes vejdou do telefonu.

Často kladené otázky

Můžu prodat byt v Česku bez realitní kanceláře?

Ano, a je to běžné. Žádný český zákon kancelář nevyžaduje a na rozdíl od Polska tu není ani povinný notářský zápis. Potřebujete písemnou kupní smlouvu, úředně ověřené podpisy všech stran a podání na katastr. Smlouvu nechte sepsat advokátovi, běžně se uvádí něco kolem 5 000 až 15 000 Kč, což je proti provizi 3 % až 5 % plus DPH zanedbatelné.

Kolik stojí inzerovat byt soukromě v Česku?

Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění bez provize a všechno, co inzerát staví, je zdarma, včetně popisu napsaného AI, vylepšení fotografií, virtuálního zařízení, půdorysu a orientační ceny. Sreality pro domácí publikum účtují za den, ne za balíček: podle zveřejněného ceníku Seznamu, ke stavu ze srpna 2026, je to 72,60 Kč denně včetně DPH, přičemž každé topování stojí totéž znovu, tedy zhruba 2 178 Kč za měsíc a blíž k 6 500 Kč za tři měsíce.

Potřebuju k prodeji bytu v Česku energetický průkaz?

Ano. PENB, průkaz energetické náročnosti budovy, je při prodeji vyžadovaný podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií a portály si o něj řeknou. Nemovitost musí posoudit certifikovaný specialista, takže počítejte s několika dny. Je to krok, který inzerát nejpravděpodobněji zdrží, takže si ho objednejte hned, jak se rozhodnete prodávat, ne až budete připraveni zveřejnit.

Jak dlouho trvá v Česku převod nemovitosti?

Obvykle tři až šest týdnů od podání na katastr do zápisu nového vlastníka, protože katastr musí nechat uplynout zákonných 20 dní, než smí vklad provést. Vlastnictví přechází zápisem, ne podpisem, a v ten okamžik úschova uvolní peníze. Čekání je standardní a nesignalizuje problém, ale znamená, že stěhování neplánujte podle data podpisu.

Kdy se z prodeje nemovitosti v Česku neplatí daň?

Když projdete časovým testem podle Finanční správy: deset let vlastnictví u nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021, nebo pět let, pokud jste ji nabyli do 31. prosince 2020. Alternativně, pokud jste v nemovitosti bydlel alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na délku vlastnictví. Osvobození platí i tam, kde výnos financuje vaši vlastní bytovou potřebu, pokud ho použijete do konce následujícího zdaňovacího období.

Kde mám inzerovat byt na prodej v Česku?

Začněte na Seeki.eu, protože právě tam inzerát vzniká: aplikace napíše popis z vašich fotografií, snímky vylepší a zařídí, pořídí půdorys a 360° prohlídku a navrhne orientační cenu, to vše zdarma, a pak zveřejní kupujícím po celé Evropě za paušálních 9 € bez provize. Sreality přidejte potom, ať pokryjete domácí publikum: vystavujete a platíte tam sami a exportní balíček znamená, že údaje nikdy nepřepisujete. Inzerát jen v češtině je neviditelný pro každého kupujícího, který česky nečte, a u Prahy a Brna je to reálná část poptávky.

Jakou provizi si účtují české realitní kanceláře?

Běžně se uvádí 3 % až 5 % z prodejní ceny plus DPH. Sazbu nic nestanoví, takže je vyjednatelná. U bytu za pět milionů korun vychází to rozpětí po přičtení DPH zhruba na 181 500 až 302 500 Kč. Prodej svépomocí ji ušetří, ale berete si na starost fotografie, inzerát, dotazy a prohlídky, a advokátovi za sepsání smlouvy a úschovu peněz zaplatíte tak jako tak.

Než začnete inzerovat

Nejdřív si zkontrolujte datum nabytí, protože časový test může mít větší hodnotu než všechno ostatní na této stránce dohromady. Pak objednejte PENB, obstarejte výpis z katastru a potvrzení od SVJ, ukliďte a vyfoťte a naceňte podle reálných místních dat. Zveřejněte na obou místech ve stejný den, počítejte s topováním a smlouvu i úschovu přenechte advokátovi.

Zdroje

• Pravidla pro osvobození od daně z příjmu (dvouletá cesta přes bydliště, pětiletý a desetiletý časový test i datum, které je odděluje, osvobození při použití na vlastní bytovou potřebu a jeho lhůta a oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč) pocházejí od české Finanční správy, odkazované v textu a ověřené k výše uvedenému datu revize.
• Povinnost pořídit průkaz energetické náročnosti budovy i to, že výchozí nejhorší třída v inzerci váže zprostředkovatele, nikoli soukromého prodejce, plynou ze zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií.
• Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je zákon č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností k prosinci 2019, jak uvádíme v Koupě nemovitosti v Česku jako cizinec (průvodce 2026).
• Lhůty katastru, zákonná dvacetidenní lhůta před provedením vkladu i paušální správní poplatek vycházejí z vkladového řízení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
• Ceny Sreality jsou zveřejněný ceník Seznamu ke stavu ze srpna 2026, včetně DPH.
• Česká mediánová nabídková cena za m² a její kvartily jsou vlastní data inzerátů Seeki.eu ke srpnu 2026, počítaná ze zveřejněných prodejních inzerátů bytů, které nesou cenu i podlahovou plochu, přepočtená na eura. Tytéž hodnoty publikujeme podle trhů na stránkách ceny za m².
• Rozpětí provize kanceláře a odměny advokáta jsou tržní praxe, nikoli pevný tarif, a proto je uvádíme jako rozpětí.
• Chování produktu popsané v tomto článku (nástroje pro pořízení a sepsání, orientační cena, exportní balíček, uváděcí cena 9 € proti běžným 29 €) bylo ověřeno proti živému systému Seeki.eu k výše uvedenému datu revize.