Jak prodat byt bez realitky v Česku

České realitní kanceláře si účtují zhruba 3 % až 5 % z ceny plus DPH. U bytu za pět milionů korun to dělá někde mezi 181 500 a 302 500 Kč, a právě proto je prodej svépomocí u nás běžný a zcela legální. Česko ho navíc dělá praktičtějším než většina sousedů: na rozdíl od Polska tu není povinný notář a smlouvu vám advokát sepíše za pár tisíc korun. Tady je celý postup a dvě data, která rozhodnou, kolik z výnosu vám zůstane.

Naposledy revidováno: 27. července 2026. Poplatky portálů i právní služby se liší a mění, takže si aktuální ceny ověřte, než se zavážete. Toto je orientace, nikoli právní ani daňové poradenství.

Potřebujete k prodeji v Česku makléře nebo notáře?

Ani jedno není povinné, a právě v tom se Česko liší od několika sousedů. V Polsku může vlastnictví přejít výhradně notářským zápisem, takže notáři se nevyhnete. České právo u prodeje bytu nic takového nevyžaduje. Vyžaduje písemnou kupní smlouvu, úředně ověřené podpisy všech stran a podání na katastr nemovitostí.

To neznamená, že si máte smlouvu sepsat sami. Advokát nebo notář ji napíše zhruba za 5 000 až 15 000 Kč, což je proti šestimístné provizi nejlevnější část transakce a zároveň to jediné místo, kde se nevyplatí šetřit. Ověření podpisu je samo o sobě snadné: zvládne ho každá pošta s přepážkou Czech POINT i notář.

Co musíte zařídit, než začnete inzerovat?

PENB. Česko pro prodej vyžaduje průkaz energetické náročnosti budovy a portály si o něj řeknou. Budovu musí posoudit certifikovaný specialista, takže to trvá dny, ne jedno odpoledne. Začněte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat.

Doklady k vlastnictví. Obstarejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kterým jste byt získali, a potvrzení od SVJ, že nemáte nedoplatky, včetně výše měsíčních záloh. Kupující se ptají brzy a jejich banky ještě důrazněji.

Kde může soukromý prodejce v Česku inzerovat byt?

Sreality jsou portál, který používá většina českých kupujících, a soukromé inzeráty berou. Ceník je nezvyklý a stojí za pochopení, protože se platí za den, ne za balíček: 72,60 Kč denně včetně DPH, přičemž topování stojí stejných 72,60 Kč pokaždé, když ho použijete. Měsíc tedy vyjde zhruba na 2 178 Kč před topováním a pomalý tříměsíční prodej blíž k 6 500 Kč. S topováním počítejte, protože inzerát, který se nikdy netopuje, klesne dolů.

Seeki.eu dělá tu druhou polovinu práce. Zveřejnění stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize, a inzerát dosáhne na kupující po celé Evropě, ne jen uvnitř Česka. Ceny se zobrazují v měně, kterou si kupující zvolil, a název i popis se na vyžádání přeloží pro toho, kdo si prohlíží v jiném jazyce. Zvlášť u Prahy a Brna přichází znatelná část poptávky ze zahraničí a inzerát jen v češtině je pro ni neviditelný.

Sreality osloví publikum, které už čte česky. Na koho nedosáhnou, je každý ostatní, a u Prahy a Brna to není zaokrouhlovací chyba. Ještě donedávna neměl český prodejce reálný způsob, jak být vidět v zahraničí bez kanceláře, která se na to specializuje, a jen proto se prodej jen pro domácí trh stal výchozím stavem. Už tomu tak být nemusí: inzerát, který dosáhne na kupující po celé Evropě, stojí jednorázově 9 €, tedy méně než dva dny na Sreality. Celý obrázek podle jednotlivých trhů najdete v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Jak byt nacenit bez makléře?

Naceňujte podle důkazů. Medián ceny za m² napříč českými kraji a městy vám dá měřítko a náš rozbor podle metru pro česká města ukazuje, jak široký je rozptyl uvnitř jednoho města, natož mezi Prahou a krajským městem. Od místního mediánu se posuňte podle patra, stavu, panelu versus cihly a podle toho, jestli je v domě výtah a u bytu balkon nebo sklep.

Orientační cena Seeki tenhle výpočet udělá z místních dat o mediánu upravených podle velikosti a stavu. Je to výchozí odhad, ne formální ocenění, ale staví na těch srovnatelných datech, kterými by na vás mířil makléř. Na metodě záleží víc než na čísle a rozepisujeme ji v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat.

Jak prodej vlastně doběhne?

Čtyři kroky, a peníze se hýbou poslední.

Smlouva. Kupní smlouvu sepíše advokát. Řada prodejů začíná rezervační smlouvou a zálohou, což se vyplatí mít, když kupující potřebuje týdny na vyřízení hypotéky.

Ověřené podpisy. Podpis každé strany na smlouvě, která jde na katastr, musí být úředně ověřený, na přepážce Czech POINT nebo u notáře.

Úschova. Kupní cena jde do úschovy, ne rovnou vám. Obvyklou cestou je advokátní úschova pojištěná ze zákona, alternativou je notářská nebo banková úschova. Peníze se uvolní, jakmile je vlastnictví zapsané. Nepřistupujte na uspořádání, kde vám kupující zaplatí přímo před zápisem, a nepředávejte byt dřív, než jsou peníze uvolněné.

Katastr. Podáte návrh na vklad s vyhotovením smlouvy a převod nabude účinnosti ve chvíli, kdy ho katastr zapíše. Počítejte s 30 až 60 dny od podpisu do zápisu. To čekání je normální a je to okamžik, kdy soukromý prodejce nejčastěji zpanikaří. Neznamená to, že se něco pokazilo.

Platí se v Česku daň z prodeje bytu?

Tuhle otázku si zodpovězte, než začnete inzerovat, ne až budete mít kupce. Český zákon o daních z příjmů zisk osvobodí, pokud projdete časovým testem, a ten se změnil:

• Nemovitost nabytá od 1. ledna 2021 dál: musíte ji vlastnit deset let.
• Nemovitost nabytá do 31. prosince 2020: platí starší pětiletý test.

Existuje druhá cesta, která obojí přebíjí. Pokud jste měl v bytě bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho jste ho vlastnil. Osvobození platí i tam, kde celý výnos použijete na vlastní bytovou potřebu.

Pokud nic z toho neplatí, daníte rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovacími náklady sazbou 15 %, přičemž 23 % se použije na část příjmu nad 36násobkem průměrné mzdy. Protože je desetiletý test nový, spadá do něj spousta bytů koupených v roce 2021 a 2022 a rozdíl mezi prodejem teď a čekáním může být podstatný. Vlastní data si před rozhodnutím ověřte u českého daňového poradce.

Kdy se makléř za provizi pořád vyplatí?

Když je nemovitost skutečně neobvyklá a srovnatelných dat je málo. Když je místní trh tak pomalý, že na dosahu záleží víc než na ceně. A když jí nemůžete dát večery a víkendy, které prohlídky vyžadují. Mimo tyto případy je správně naceněný a dobře prezentovaný český byt prodej, který soukromý prodejce zvládne, a části, které bývaly výhodou kanceláře, tedy fotografie, popis a srovnatelná data za cenou, se dnes vejdou do telefonu.

Často kladené otázky

Můžu prodat byt v Česku bez realitní kanceláře?

Ano, a je to běžné. Žádný český zákon kancelář nevyžaduje a na rozdíl od Polska tu není ani povinný notářský zápis. Potřebujete písemnou kupní smlouvu, úředně ověřené podpisy všech stran a podání na katastr. Smlouvu nechte sepsat advokátovi zhruba za 5 000 až 15 000 Kč, což je proti provizi 3 % až 5 % plus DPH zanedbatelné.

Kolik stojí inzerovat byt soukromě v Česku?

Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění bez provize a všechno, co inzerát staví, je zdarma, včetně popisu napsaného AI, vylepšení fotografií, virtuálního zařízení, půdorysu a orientační ceny. Sreality pro domácí publikum účtují za den, ne za balíček: 72,60 Kč denně včetně DPH, přičemž každé topování stojí totéž znovu, tedy zhruba 2 178 Kč za měsíc a blíž k 6 500 Kč za tři měsíce. Sreality Premium za 199 Kč měsíčně je samostatné předplatné mířené na kupující a nákladem prodejce není.

Potřebuju k prodeji bytu v Česku energetický průkaz?

Ano. PENB, průkaz energetické náročnosti budovy, je při prodeji zákonem vyžadovaný a portály si o něj řeknou. Nemovitost musí posoudit certifikovaný specialista, takže počítejte s několika dny. Je to krok, který inzerát nejpravděpodobněji zdrží, takže si ho objednejte hned, jak se rozhodnete prodávat, ne až budete připraveni zveřejnit.

Jak dlouho trvá v Česku převod nemovitosti?

Obvykle 30 až 60 dní od podpisu kupní smlouvy do zápisu nového vlastníka v katastru. Vlastnictví přechází zápisem, ne podpisem, a v ten okamžik úschova uvolní peníze. Čekání je standardní a nesignalizuje problém, ale znamená, že stěhování neplánujte podle data podpisu.

Kdy se z prodeje nemovitosti v Česku neplatí daň?

Když projdete časovým testem: deset let vlastnictví u nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021, nebo pět let, pokud jste ji nabyli dřív. Alternativně, pokud jste v nemovitosti bydlel alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na délku vlastnictví. Osvobození platí i tam, kde celý výnos financuje vaši vlastní bytovou potřebu.

Kde mám inzerovat byt na prodej v Česku?

Začněte na Seeki.eu, protože právě tam inzerát vzniká: aplikace napíše popis z vašich fotografií, snímky vylepší a zařídí, pořídí půdorys a 360° prohlídku a navrhne orientační cenu, to vše zdarma, a pak zveřejní kupujícím po celé Evropě za paušálních 9 € bez provize. Sreality přidejte potom, ať pokryjete domácí publikum, a použijte k tomu exportní balíček, abyste údaje nepřepisovali. Inzerát jen v češtině je neviditelný pro každého kupujícího, který česky nečte, a u Prahy a Brna je to reálná část poptávky.

Jakou provizi si účtují české realitní kanceláře?

Obvykle 3 % až 5 % z prodejní ceny plus DPH, a je vyjednatelná. U bytu za pět milionů korun to dělá zhruba 181 500 až 302 500 Kč. Prodej svépomocí ji ušetří, ale berete si na starost fotografie, inzerát, dotazy a prohlídky, a advokátovi za sepsání smlouvy a úschovu peněz zaplatíte tak jako tak.

Než začnete inzerovat

Nejdřív si zkontrolujte datum nabytí, protože časový test může mít větší hodnotu než všechno ostatní na této stránce dohromady. Pak objednejte PENB, obstarejte výpis z katastru a potvrzení od SVJ, ukliďte a vyfoťte a naceňte podle reálných místních dat. Zveřejněte na obou místech ve stejný den, počítejte s topováním a smlouvu i úschovu přenechte advokátovi.