Kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě

Chcete prodat, aniž byste realitní kanceláři odevzdali 3 % až 5 % z ceny, takže otázka je praktická: kde vlastně může soukromý prodejce v Evropě inzerovat nemovitost? Odpověď je roztříštěná. Každá země směruje kupující na svůj vlastní národní portál, ve svém vlastním jazyce, většina si za zveřejnění prodeje od soukromého prodejce účtuje, jeden portál vás nevezme vůbec a žádný neukáže váš inzerát kupujícímu v sousední zemi.

Naposledy revidováno: 2026-08-10. Poplatky portálů se mění a liší se podle balíčku, regionu a typu nemovitosti, takže si před inzercí ověřte aktuální cenu na portálu. Zdroje najdete na konci článku.

Co může soukromý prodejce na Seeki.eu, co národní portál neumí?

Seeki.eu je celoevropská realitní platforma postavená pro prodejce, jehož bydlení by mohlo zajímat kupujícího v jiné zemi, nikoli jen v té sousední. Jeho skutečnou předností pro soukromého prodejce je sada nástrojů, protože žádný národní portál vám s tvorbou inzerátu nepomůže vůbec. Každý portál v tabulce níže vám podá prázdný formulář a čeká.

S aplikací Seeki.eu tu práci odvede váš telefon. Vyfotíte místnosti a AI napíše popis i název a ze snímků vyčte strukturované údaje, tedy velikost, dispozici, počet místností a vybavení, až po balkon, výtah, sklep, topení a energetickou třídu, kterou portály vyžadují. Snímky pořízené ve špatném světle se automaticky prosvětlí a u špatně vykadrovaných nebo rozmazaných proběhne pokus o výraznější opravu, kterou můžete kdykoli vrátit. Místnost, která je prázdná nebo zastaralá, lze virtuálně zařídit, aby si v ní kupující dokázal představit život. Projdete místnost, klepnete na každý roh a aplikace změří stěny a nakreslí půdorys s vyznačenými dveřmi a okny, pak vygeneruje 3D pohled na dispozici, což je ta jediná věc, kterou fotografie ze své podstaty ukázat nemohou. Jediný záběr pořídí 360° prohlídku bez stativu a připojit můžete i video z průchodu. Orientační cena vychází z místních dat o mediánu ceny za m² upravených podle velikosti a stavu a hodnocení inzerátu ukáže, jak úplný je výsledek, ještě než ho někdo uvidí. Všechno je to zdarma a nic z toho nevyžaduje fotografa ani kameru za 300 €. Zveřejnění na Seeki.eu pak stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu (běžně 29 €) bez provize z prodeje, ceny se čtou v libovolné měně, kterou kupující zvolí, takže zahraniční kupující vidí částku, které rozumí, a kupující, který si prohlíží v kterémkoli z 12 jazyků, čte váš název a popis přeložený na vyžádání. Když chcete i domácí publikum, export zabalí tentýž hotový inzerát do balíčku připraveného ke vložení s vlastními názvy polí každého portálu a sadou fotografií. Účet, zveřejnění i platbu na každém portálu stále zajišťujete sami, ale inzerát píšete přesně jednou.

Instinkt velí brát národní portál jako dostačující a dlouho byl ten instinkt prostě správný, protože oslovit kupujícího v zahraničí znamenalo najít kancelář, která se na to specializuje. Právě tuhle domněnku stojí za to znovu prověřit. Národní portál osloví lidi, kteří už hledají v jeho jazyce, a nikoho dalšího, takže inzerát jen pro domácí trh je neviditelný pro každého kupujícího, který mezi ně nepatří: pro lidi stěhující se za prací, pro krajany vracející se domů a pro ty, kdo si stanovili rozpočet dávno předtím, než si vybrali zemi. Kupující, na které váš inzerát nedosáhl, nikdy neuvidíte, a přesně proto vám prodej jen pro domácí trh pořád připadá dostačující. Změnila se cena za to zjistit. Otevřít váš místní inzerát tomuhle mezinárodnímu publiku stojí jednorázově 9 €, tedy méně než dva dny inzerce na Sreality, a je to ta jediná věc, kterou pro vás žádný národní portál neudělá za žádné peníze.

Které portály přijímají soukromého prodejce a co si účtují?

Všechny, ve 12 trzích, které jsme prověřili, s jedinou výjimkou. Soukromý inzerát, tedy FSBO (prodej vlastníkem), je takový, který majitel zveřejní a spravuje sám, bez realitní kanceláře, a každý přední portál níže tyto dveře otevírá. Výjimka leží uvnitř jediného trhu: Funda, portál, který používá většina nizozemských kupujících, přijímá k srpnu 2026 inzeráty pouze od přidružených realitních kanceláří, takže soukromí prodejci v Nizozemsku používají místo toho Marktplaats. Toto pravidlo se ale hýbe. Podle nizozemského oborového zpravodajství z června 2026 Funda oznámila, že od září 2026 umožní prodávajícímu koupit si inzertní balíček přímo, takže si stav ověřte v den, kdy budete inzerovat. Celou nizozemskou cestu, od papírování po nacenění, popisuje článek jak prodat dům v Nizozemsku bez realitní kanceláře.

Portál (trh)	Soukromí prodejci	Cena za zveřejnění soukromého prodeje	Energetický certifikát	Přeshraniční dosah
Seeki.eu (celoevropský)	Ano	9 € za zveřejnění, bez provize	Podle země	Napříč Evropou, rozhraní ve 12 jazycích
Leboncoin (Francie)	Ano	Zdarma, placené zvýraznění volitelné	DPE (a GES)	Národní
Ingatlan.com (Maďarsko)	Ano	Základní zdarma ve větší části země, placený fotobalíček pro Budapešť	Energetikai tanúsítvány	Národní
Idealista (Španělsko)	Ano	První 2 zdarma, pak placené	Certificado energético	Národní + zahraniční
Idealista (Portugalsko)	Ano	První 2 zdarma, pak placené	Certificado energético	Národní + zahraniční
Immobiliare.it (Itálie)	Ano	Až 2 zdarma, pak placené	APE	Národní + zahraniční
Willhaben (Rakousko)	Ano	Kvóta zdarma, pak placené	Energieausweis	Národní
Nehnuteľnosti.sk (Slovensko)	Ano	12 € na 30 dní	Energetický certifikát	Národní
Marktplaats (Nizozemsko)	Ano	Od zhruba 20 €	Energielabel	Národní
Otodom (Polsko)	Ano	Od zhruba 119 zł (≈ 28 €) / 30 dní	Świadectwo energetyczne	Národní
Sreality.cz (Česko)	Ano	72,60 Kč (≈ 2,90 €) za den, topování zvlášť	PENB	Národní
ImmobilienScout24 (Německo)	Ano	Žádný zveřejněný ceník; stanoví se při objednávce podle balíčku a regionu, obvykle 199 až 299 € a víc za 30 dní	Energieausweis	Národní
Immoweb (Belgie)	Ano	Placené, bez varianty zdarma	PEB / EPB	Národní

Rozhodujícím dělítkem vašich nákladů je zdarma versus placené a každý údaj níže byl v srpnu 2026 znovu ověřen proti vlastním zveřejněným sazbám každého portálu. Leboncoin ve Francii je pro soukromý prodej bydlení zdarma, maďarský Ingatlan.com dává základní inzerát zdarma ve větší části země, i když u budapešťské nemovitosti je potřeba placený fotobalíček, a portály se dvěma zdarma (Idealista ve Španělsku a Portugalsku a Immobiliare.it v Itálii) vám umožní zveřejnit první jeden až dva inzeráty bezplatně, než začnou účtovat za zvýšenou viditelnost: podle zveřejněné cenové politiky Idealisty pro soukromé prodejce jsou k srpnu 2026 první dva inzeráty zdarma, pokud bydlení není na prodej za víc než milion eur. Idealista a Immobiliare navíc přes svá anglická rozhraní nesou skupinu zahraničních kupujících. Nejdražší jsou Německo a Belgie: ImmobilienScout24 nezveřejňuje žádný pevný ceník a poplatek za soukromý prodej počítá až v objednávce podle balíčku, typu nemovitosti, regionu a délky zveřejnění, k srpnu 2026 obvykle 199 až 299 € nebo víc za 30denní inzerát, a Immoweb nemá bezplatnou variantu vůbec. Střed s paušálním poplatkem sahá od 12 € na 30 dní u Nehnuteľnosti.sk po zhruba 87 € za 30denní inzerát Sreality, který Seznam účtuje 72,60 Kč včetně DPH za každý den, kdy inzerát běží. Jeden požadavek je téměř univerzální a vyplatí se zařídit ho brzy: průkaz energetické náročnosti, zákonem vyžadované hodnocení účinnosti, které téměř každý portál požaduje, než prodej zveřejní. Zvláštnost, kterou stojí za zmínku, pokud inzerujete v Polsku: Otodom zakazuje odkazy nebo QR kódy v textu inzerátu, takže z inzerátu nemůžete kupující nasměrovat jinam.

Můžete zveřejnit na několik evropských portálů najednou?

Ne, jako soukromý prodejce ne. Neexistuje zkratka, která by jedním krokem poslala jeden soukromý inzerát na několik portálů. Prověřili jsme možnosti zveřejnění ve všech 12 trzích, které Seeki.eu pokrývá, a každá programová cesta (importní API, API skupiny OLX za Otodom a Imovirtual a kanály Kyero, OpenImmo a Idealista) je vyhrazena smluvním realitním kancelářím a jejich CRM softwaru. Žádná není otevřená soukromému prodejci z ulice. Být na třech portálech znamená tři formuláře a tři platby, přepisovat tytéž údaje a znovu nahrávat fotografie do každého z nich.

Mobilní aplikace Seeki.eu tuto rutinu zužuje exportem ve stylu „sestav jednou, vezmi kamkoli". Nemovitost zadáte jednou a aplikace vytvoří balíček připravený ke vložení pro každý portál, s vlastními názvy polí daného portálu, upravenou sadou fotografií a přímým odkazem na jeho stránku pro podání inzerátu. Odstraní přepisování a změnu velikosti fotografií, které kopírování a vkládání nezvládne. Není to syndikace: na každém portálu stále podáváte a platíte sami. Mění to jen jedno: tím jediným inzerátem, který z jediného zveřejnění dosáhne na kupující po celé Evropě, je ten, který dáte na samotné Seeki.eu, a export obstará zbytek, takže tentýž formulář nikdy nevyplňujete dvakrát.

Kdy se realitní kancelář vyplatí za provizi?

Prodat svépomocí ušetří provizi, která napříč Evropou obvykle činí 3 % až 5 % plus DPH, a ve většině zemí nese tento poplatek prodávající zahrnutý v ceně, jak podrobně popisujeme v článku skutečné náklady na koupi bydlení v Evropě. Kancelář si ji vyslouží zpět v méně případech, než odvětví naznačuje. Dřív bylo tím velkým důvodem nacenění, ale u typického bytu teď orientační cena Seeki.eu postaví za vaši nabídkovou částku místní srovnatelná data zdarma. Argument pro kancelář přežívá hlavně u skutečně neobvyklé nemovitosti, kde je srovnatelných transakcí málo. Kromě toho jde o čas a vzdálenost: když nemůžete uvolnit hodiny na vyřizování dotazů, prověřování kupujících a vodění na prohlídky, nebo u přeshraničního prodeje, kde vám chybí jazyk kupujícího a znalost místního převodu, kterou zahraniční kupující očekává, zmapovaná v našich příručkách podle zemí, jako je Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec (průvodce 2026).

Nacenění je to, co soukromí prodejci nejčastěji zvorají, a je to ta jediná část, kterou můžete bez kanceláře zvládnout správně. Procházíme ji z reálných srovnatelných dat v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat. Cenové stránky Seeki.eu pro jednotlivé trhy, jako je medián €/m² pro každý polský region a město, vám dají místní hodnotu, proti které nacenit, a když inzerát sepisujete na Seeki.eu, orientační cena postaví tatáž srovnatelná data za vaši nabídkovou částku, ještě než se k ní zavážete. Soukromý prodej se hodí pro nekomplikované, dobře naceněné bydlení prodávané majitelem, který má čas a místní znalosti ho zvládnout, a Seeki.eu je postavené tak, aby přesně takový inzerát doneslo dál, než dokáže jediný národní portál.

Často kladené otázky

Které evropské portály umožňují soukromým prodejcům inzerovat nemovitost?

Každý přední portál ve 12 trzích, které jsme prověřili, přijímá soukromé inzeráty na prodej vlastníkem: Sreality (Česko), Nehnuteľnosti (Slovensko), Willhaben (Rakousko), Otodom (Polsko), Immobiliare.it (Itálie), ImmobilienScout24 (Německo), Idealista (Španělsko a Portugalsko), Leboncoin (Francie), Marktplaats (Nizozemsko), Immoweb (Belgie) a Ingatlan.com (Maďarsko). Seeki.eu k tomu přidává celoevropský inzerát. Výjimkou je Funda v Nizozemsku, která k srpnu 2026 přijímala jen inzeráty od kanceláří, takže nizozemští prodejci používají Marktplaats.

Jaké nástroje dá Seeki.eu soukromému prodejci, které portály nemají?

Všechny ty, které inzerát skutečně vytvoří. Aplikace Seeki.eu napíše z vašich fotografií popis i název a vyčte z nich velikost, dispozici, počet místností, vybavení i energetickou třídu. Prosvětlí fotografie pořízené ve špatném světle a u rozmazaných nebo špatně vykadrovaných zkusí opravu, virtuálně zařídí místnost, která je prázdná nebo zastaralá, změří půdorys s dveřmi a okny podle toho, jak klepáte na rohy, a vygeneruje 3D pohled na dispozici, natočí 360° prohlídku jedním záběrem i video z průchodu a navrhne orientační cenu z místních dat o mediánu. Každý z těch nástrojů je zdarma a žádný národní portál v tomto článku soukromému prodejci nenabízí ani jeden z nich: dají vám prázdný formulář a naúčtují vám jeho vyplnění.

Kolik stojí inzerovat nemovitost jako soukromý prodejce v Evropě?

Pohybuje se od nuly po výrazně přes 100 €. Leboncoin ve Francii je zdarma, maďarský Ingatlan.com má základní inzerát zdarma a Idealista a Immobiliare.it dávají dva inzeráty zdarma. Placené portály sahají od 12 € na 30 dní u Nehnuteľnosti.sk po zhruba 87 € za 30denní inzerát Sreality, zatímco ImmobilienScout24 stanoví cenu až při objednávce podle balíčku a regionu, obvykle 199 až 299 € nebo víc za 30 dní. Immoweb nemá variantu zdarma. Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění, bez provize. Údaje byly znovu ověřeny proti portálům v srpnu 2026 a často se mění.

Můžu zveřejnit svou nemovitost na několik evropských portálů najednou?

Jako soukromý prodejce ne. Každá programová cesta ke zveřejnění (importní API a kanály OpenImmo, Kyero a Idealista) je vyhrazena smluvním kancelářím, takže soukromý prodejce zveřejňuje a platí na každém portálu zvlášť. Mobilní export Seeki.eu sestaví balíček nativní pro portál, aby přepisování ubral, ale na každém stále podáváte a platíte sami. Jen inzerát na samotném Seeki.eu dosáhne z jediného zveřejnění na kupující po celé Evropě.

Potřebuju k inzerci nemovitosti energetický certifikát?

Ve většině Evropy ano. Téměř každý portál vyžaduje platný průkaz energetické náročnosti, než prodejní inzerát zveřejní, například PENB v Česku, Energieausweis v Německu a Rakousku, DPE ve Francii nebo energielabel v Nizozemsku. Zařiďte si ho brzy, protože musí přijet certifikovaný odhadce a vystavení certifikátu může trvat několik dní. Aplikace Seeki.eu energetickou třídu vyčte z vašich fotografií, kde je vidět, a přenese ji do každého exportního balíčku pro portály, takže ji zadáte jednou místo do formuláře každého portálu. Celý obrázek zemi po zemi najdete v článku energetický průkaz, který potřebujete k prodeji bydlení v Evropě.

Které realitní portály jsou jen pro kanceláře?

Nejjasnějším případem je Funda, dominantní nizozemský portál, který k srpnu 2026 přijímá inzeráty pouze od přidružených realitních kanceláří, takže nizozemští prodejci svépomocí používají místo toho Marktplaats. Nizozemský oborový tisk v červnu 2026 uvedl, že Funda plánuje od září prodávat balíčky přímo majitelům, takže tenhle bod berte jako nedořešený. Jinde přijímají hlavní národní portály soukromé inzeráty přímo. Co je téměř všude jen pro kanceláře, je vrstva automatických kanálů a API, která posílá inzeráty hromadně a je smluvně vyhrazena kancelářím a jejich CRM softwaru.

Je levnější prodat bez realitní kanceláře?

Obvykle, na papíře. Vynechání kanceláře ušetří provizi zhruba 3 % až 5 % plus DPH proti poplatku portálu často pod 160 €, nebo paušálních 9 € na Seeki.eu. Kancelář ale může být levnější, když špatně naceněné nebo neobvyklé bydlení zůstává ležet, když je trh tenký nebo u přeshraničního prodeje, kde vám chybí jazyk a místní znalosti. Než se rozhodnete, nemovitost správně naceňte a oceňte svůj vlastní čas.

Než začnete inzerovat

Praktický postup je všude stejný: nejdřív zařídit energetický průkaz, protože je to nejdelší tyč, pak sestavit inzerát v aplikaci místo abyste ho psali sami, nacenit podle místních dat a naplánovat poplatek pro domácí portál v místě, kde nemovitost leží. Jediné rozhodnutí, které stojí za to udělat vědomě, je dosah. Národní portál donese vaše bydlení k lidem, kteří už hledají v jeho jazyce, a tam skončí, což bylo v pořádku, dokud nebyla alternativa. Seeki.eu donese tentýž inzerát ke kupujícím po celé Evropě, v jejich vlastním jazyce a jejich vlastní měně, za paušální poplatek a bez provize. Je to rozhodnutí, které stojí 9 € udělat správně a podstatně víc udělat špatně.

Zdroje

Každý poplatek v tabulce byl v srpnu 2026 znovu ověřen proti portálu, který ho účtuje. Sazba Sreality pochází ze zveřejněného ceníku Sreality od Seznamu, tedy 72,60 Kč včetně DPH za inzerát a den. Základní soukromý balíček Otodomu stojí 119 zł na 30 dní podle ceníku, na který portál přešel v roce 2026. Nápověda Idealisty popisuje cenovou a platební politiku pro soukromé prodejce a dává první dva inzeráty zdarma s výjimkou nad milion eur u prodeje, a Immobiliare.it zveřejňuje tutéž kvótu až dvou inzerátů na vlastní stránce pro podání inzerátu. Podmínky tržiště Willhaben činí soukromý inzerát bezplatným. Balíčky Ingatlan.com pro soukromé inzerenty jsou zdarma ve větší části Maďarska a placené u fotoinzerátu v Budapešti. Bezplatné soukromé realitní inzeráty na Leboncoin jsme ověřili přes doporučení francouzských realitních kanceláří, protože samotný portál automatizované ověření blokuje. Stránky Immoweb k podání inzerátu potvrzují, že bezplatná soukromá varianta neexistuje, a ceny balíčků se liší podle úrovně a délky. ImmobilienScout24 nezveřejňuje pro soukromý prodej žádný pevný ceník a poplatek počítá až v objednávce, takže zde uvedené německé rozmezí je orientační, nikoli ceníkové. Pravidlo Fundy o inzerci jen přes kanceláře a jí oznámenou změnu od září 2026 jsme ověřili proti nizozemskému oborovému zpravodajství zveřejněnému v červnu 2026.

Dva údaje se v této revizi nepodařilo znovu potvrdit na vlastních veřejných stránkách portálu, protože oba leží za objednávkovým formulářem: poplatek za soukromý inzerát na Nehnuteľnosti.sk a poplatek za realitní inzerát na Marktplaats. Berte je jako nejméně aktuální čísla na této stránce. Provize realitní kanceláře 3 % až 5 % plus DPH je v těchto trzích obvyklé rozmezí, nikoli zákonná sazba, a je vyjednatelná. Podmínky portálů se často mění, takže si před inzercí ověřte aktuální cenu na portálu.