Kolik stojí prodej nemovitosti v Německu

Němečtí prodávající vycházejí z transakčních nákladů líp než skoro kdokoli jiný v Evropě, protože notáře, katastr i daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer) nese kupující. To, co skutečně odchází ze strany prodávajícího, je kratší seznam a jedna položka na něm všechny ostatní převyšuje. O tom, zda si zisk necháte, rozhodují dvě data a obě jsou nastavena dávno předtím, než vůbec promluvíte s kupujícím.

Údaje naposledy revidovány: 3. srpna 2026. Seeki.eu není daňový ani právní poradce a toto slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Výše provize je věcí zvyklosti, nikoli zákona, a daňové zacházení závisí na vašich vlastních datech. Než se zavážete, ověřte si svůj případ u německého daňového poradce (Steuerberater) nebo notáře.

Kdo platí v Německu realitní kancelář od zákona z roku 2020?

Obě strany, rovným dílem, kdykoli jde o byt nebo rodinný dům a kupujícím je spotřebitel. To je celá podstata reformy, která nabyla účinnosti 23. prosince 2020 a je zapsána v německém občanském zákoníku (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) jako §§ 656a až 656d.

Práci odvedou dvě ustanovení. Podle § 656c BGB smí kancelář brát provizi od obou stran jen tehdy, pokud se obě zavázaly ke stejné částce, a je-li jedna strana placení zproštěna, je zproštěna i druhá. Podle § 656d BGB je tam, kde zprostředkovatelskou smlouvu (Maklervertrag) podepsala jen jedna strana, ujednání ukládající platit i té druhé platné jen tehdy, pokud strana, která kancelář najala, zůstává zavázána nejméně ke stejné částce. § 656b BGB obě pravidla omezuje na spotřebitele na straně kupujícího. Stará berlínská praxe, kdy celá provize padla na kupujícího, je tedy pryč, a stejně tak představa, že prodávající inzeruje zadarmo.

Co zákon nedělá, je stanovení výše. Ta je pořád věcí tržní zvyklosti a liší se podle spolkové země (Bundesland). Podle přehledu baufi24 pro rok 2026 leží jedenáct spolkových zemí na 7,14 % z ceny včetně DPH, děleno po 3,57 %. Hamburk je obvykle na 6,25 % a Brémy, Hesensko a Meklenbursko-Přední Pomořansko na 5,95 %. Části Dolního Saska běží ještě níž, zhruba od 4,76 %.

U bytu za 450 000 € v Severním Porýní-Vestfálsku dělá polovina prodávajícího při 3,57 % částku 16 065 €. Tato jediná položka je větší než všechny ostatní náklady prodávajícího na této stránce dohromady, a je vyjednatelná.

Co ušetříte prodejem bez kanceláře a co si berete na sebe?

Ušetříte svou polovinu. Neušetříte notáře, protože v Německu je kupní smlouva o nemovitosti neplatná, pokud ji notář nezaznamená (§ 311b BGB). Notář je nevyhnutelný a je zároveň důvodem, proč je soukromý německý prodej bezpečné vést: sepíše smlouvu, prověří katastr, hlídá podmínky dokončení a řekne kupujícímu, kdy má platit. Volitelnou stranou je tady kancelář, nikoli notář.

Co si berete na sebe, je práce, kterou si kancelář účtovala. Nacenit byt proti skutečným srovnatelným nemovitostem. Vyfotit ho. Napsat inzerát, který obstojí ve srovnání s profesionálními. Odpovídat na dotazy, vodit prohlídky a ověřit, že financování kupujícího je reálné, dřív než nemovitost stáhnete z trhu. Posbírat papíry: výpis z katastru (Grundbuchauszug), katastrální mapu (Flurkarte) a u bytu prohlášení o rozdělení domu (Teilungserklärung), zápisy z posledních schůzí vlastníků a vyúčtování služeb (Wohngeldabrechnungen).

Většina toho dřív vyžadovala profesionála. Fotografie, texty i data o srovnatelných nemovitostech už ne, protože se vejdou do telefonu.

Inzerce je to jediné místo, kde je Německo drahé. Soukromý inzerát na největším německém portálu začíná zhruba na 129 € za čtyři týdny po jednom krátkém bezplatném okně (ImmobilienScout24, 2026), což patří k nejtvrdšímu nacenění pro soukromé prodávající v Evropě. Seeki.eu zveřejňuje za paušálních 9 € v aktuální zaváděcí ceně proti běžným 29 €, bez provize, a inzerát dosáhne na kupující po celém kontinentu, nikoli jen na ty, kdo hledají německy. Inzerát mířený jen na domácí trh stropuje okruh kupujících na lidech, kteří umějí německy, a v Berlíně, Mnichově a Frankfurtu to není zaokrouhlovací chyba. Obraz trh po trhu, kde může soukromý prodávající inzerovat, je v textu kde může soukromý prodejce inzerovat nemovitost v Evropě, a nizozemská verze tohoto rozhodnutí, kde největší portál soukromé prodávající odmítá rovnou, je v textu prodej domu v Nizozemsku bez realitní kanceláře.

Které náklady a dokumenty jsou nevyhnutelné?

Čtyři, a jen dva z nich jsou vaše.

Náklad	Kdo ho platí	Obvyklá výše
Provize realitní kanceláře	Děleno, obě strany stejně	3,57 % každá ve většině zemí, vč. DPH
Průkaz energetické náročnosti (Energieausweis)	Prodávající (u bytu společenství vlastníků)	Asi 100 € až 250 € podle spotřeby, 300 € až 800 € podle potřeby, pro celou budovu
Výmaz zástavního práva banky (Grundschuld)	Prodávající	Asi 0,2 % ze zapsané zástavní částky
Notář a katastr k převodu	Kupující, podle zvyklosti	Asi 1,5 % až 2 % z ceny tam, kde se zapisuje hypotéka
Daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer)	Kupující, podle zvyklosti	3,5 % až 6,5 %, stanoví každá spolková země

Energetický průkaz není volitelný a rozhoduje o vašem inzerátu. Podle § 80 zákona o energetice budov (Gebäudeenergiegesetz, GEG) musíte platný průkaz ukázat zájemci sami od sebe, nejpozději při prohlídce, a po podpisu smlouvy ho předat. Podle § 87 GEG musí samotný inzerát nést klíčové údaje z průkazu, pokud průkaz existuje: o jaký typ jde, hodnotu konečné potřeby nebo spotřeby energie, hlavní zdroj energie na vytápění, rok výstavby a třídu energetické účinnosti. Za inzerci bez nich hrozí pokuta až 10 000 €. Vyňaty jsou památkově chráněné budovy a stavby pod 50 m².

Německo je výjimkou v tom, kdo za něj platí. Průkaz pokrývá celou budovu, nikdy jednotlivý byt, takže u bytového domu nese náklad společenství vlastníků a jednotlivý vlastník má vůči němu při prodeji zákonný nárok na kopii. Mnoho německých prodávajících proto neplatí nic, protože budova už platný průkaz drží. Než ho objednáte, ověřte si to. Detail po jednotlivých zemích, včetně doby platnosti a sankcí, je v textu energetický průkaz, který potřebujete k prodeji bydlení v Evropě.

Výmaz zástavního práva banky je druhou položkou prodávajícího. Jakmile je váš úvěr splacen, banka vydá souhlas s výmazem (Löschungsbewilligung), notář ověří návrh na výmaz a katastrální úřad (Grundbuchamt) zápis vymaže z oddílu III rejstříku (Abteilung III). Notář i katastr účtují každý poplatek ve výši 0,5 sazby podle § 34 zákona o soudních a notářských nákladech (GNotKG), takže dvojice vyjde zhruba na 0,2 % zapsané částky: u zástavy 200 000 € celkem asi 435 €. Banka kupujícího bude trvat na tom, aby nemovitost přišla nezatížená, a podle zvyklosti to platí prodávající, i když kupní smlouva to může rozdělit jinak.

Platí se v Německu při prodeji nemovitosti daň?

Tuhle otázku je třeba zodpovědět dřív, než zveřejníte inzerát, ne až budete mít nabídku. Podle § 23 zákona o dani z příjmů (Einkommensteuergesetz, EStG) je soukromý prodej nemovitosti zdanitelným zcizením (Veräußerungsgeschäft), pokud mezi nabytím a prodejem uplyne nejvýše deset let. Oba konce se měří datem notářské smlouvy, nikoli předáním nebo zápisem do katastru, a proto může prodej podepsaný o čtrnáct dnů dřív stát pětimístnou částku.

Tuto lhůtu přebíjejí dvě osvobození a stačí kterékoli z nich:

• Nemovitost byla od nabytí nebo dokončení až do prodeje užívána výhradně k vlastnímu bydlení.
• Nemovitost byla užívána k vlastnímu bydlení v roce prodeje a ve dvou předcházejících letech. Nemusí jít o celé kalendářní roky, a proto je druhá cesta štědřejší, než zní.

Existuje i nezdanitelná hranice (Freigrenze): pokud váš celkový zisk ze soukromých zcizení v kalendářním roce zůstane pod 1 000 €, je bez daně. Nad hranicí se zisk přičte k vašim příjmům a zdaní vaší osobní sazbou, nikoli paušální, takže tentýž zisk stojí člověka s vysokým příjmem podstatně víc.

Pronájem bytu v posledních letech před prodejem druhé osvobození ruší a zděděná nemovitost nese datum nabytí předchozího vlastníka, místo aby začínala nových deset let. Obojí stojí za hodinu s daňovým poradcem dřív, než stanovíte datum, protože rozdíl mezi prodejem v listopadu a v únoru je někdy celá daň.

Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?

Pokud vašemu úvěru s fixní sazbou zbývají v době, kdy kupující zaplatí, ještě roky, může banka naúčtovat pokutu za předčasné splacení (Vorfälligkeitsentschädigung) za úrok, o který přichází. Prodej nemovitosti vám dává oprávněný zájem na ukončení úvěru, ale toto právo přichází s náhradou v závěsu a částka roste s délkou zbývající fixace a s rozdílem mezi vaší sazbou a aktuálními tržními sazbami.

Podle německých spotřebitelských poraden (Verbraucherzentrale) ji snižují nebo ruší tři věci:

• Pravidlo deseti let. Deset let po plném vyčerpání úvěru ho můžete s šestiměsíční výpovědní lhůtou ukončit a neplatit nic, podle § 489 BGB. Lhůta běží od vyčerpání, nikoli od data smlouvy, a platí bez ohledu na to, jak dlouhá fixace byla.
• Náhradní zajištění. Nabídnutí nezatížené nemovitosti se stejnou zajišťovací hodnotou nebo přesun úvěru na bydlení, které kupujete jako další, může banku uspokojit bez platby.
• Vadné papíry. U smluv podepsaných po 21. březnu 2016 banka o nárok přichází, pokud ve smlouvě chybí povinné informace o době trvání, právech na ukončení nebo o způsobu výpočtu náhrady.

Strop, tam kde se poplatek vůbec počítá, je ten, že nesmí přesáhnout dvojnásobek skutečné ztráty banky. Vyžádejte si od banky písemný výpočet dřív, než přijmete cenu, ne potom, protože je to reálné číslo ve vašem čistém výnosu a mění se měsíc od měsíce.

Jak dlouho prodej trvá a jak ho nacenit?

Německý sled kroků k dokončení je pevný a jakmile do něj vstoupí notář, docela rychlý. Po notářském zápisu (Beurkundung) notář zapíše poznámku o pořadí (Auflassungsvormerkung), která rezervuje nárok kupujícího a kterou katastr zapíše obvykle za dva až čtyři týdny. Jakmile je na místě a dorazí každý souhlas s výmazem zástavy a vzdání se předkupního práva obce, notář vydá oznámení o splatnosti (Fälligkeitsmitteilung) a kupující má obvykle kolem dvou týdnů na převod ceny. Od schůzky u notáře k penězům to bývá čtyři až šest týdnů. Formální přepis vlastnictví v katastru (Eigentumsumschreibung) následuje později a platbu nezdržuje.

Pomalá je všechna práce před tím. Najít kupujícího je to, kvůli čemu německý prodej trvá měsíce, a rozhoduje o tom téměř výhradně nabídková cena během prvních tří týdnů.

Naceňujte z dokladů, ne z toho, co tvrdí soused, že dostal. Medián ceny za m² napříč německými regiony a městy je referencí a orientační cena od Seeki.eu udělá aritmetiku z tohoto místního mediánu upraveného o velikost a stav. Je to výchozí odhad, nikoli formální ocenění, a staví na týchž srovnatelných nemovitostech, které by vám citovala kancelář. Na metodě záleží víc než na čísle a popisuje ji text jak nacenit byt na prodej podle skutečných dat. Pak strávte večer nad fotografiemi, protože cena, kterou udržíte, závisí na nich víc než na čemkoli jiném, co uděláte: jak vyfotit byt na prodej pokrývá pořadí místností a světlo. Pokud zároveň kupujete, druhou stranu téže transakce popisuje Koupě nemovitosti v Německu jako cizinec (průvodce 2026).

Často kladené otázky

Jakou provizi si v Německu účtuje realitní kancelář?

Obvykle 7,14 % z ceny včetně DPH, děleno tak, že každá strana platí 3,57 %, což je podle přehledu baufi24 pro rok 2026 úroveň ve většině spolkových zemí. Hamburk je obvykle na 6,25 %, Brémy, Hesensko a Meklenbursko-Přední Pomořansko na 5,95 % a části Dolního Saska zhruba od 4,76 %. Nic z toho není zákonné. Zákon určuje jen dělení, takže samotné procento je před podpisem zprostředkovatelské smlouvy vyjednatelné.

Kdo platí realitní kancelář při prodeji bydlení v Německu?

Obě strany, rovným dílem, u bytu nebo rodinného domu kupovaného spotřebitelem. Od 23. prosince 2020 vyžaduje § 656c BGB, aby kancelář pracující pro obě strany účtovala oběma stejnou částku, a § 656d BGB brání prodávajícímu, který kancelář najal sám, přenést víc než polovinu. Naložit celou provizi na kupujícího už není vymahatelné.

Potřebuju k prodeji domu v Německu notáře?

Ano. § 311b BGB činí kupní smlouvu o nemovitosti neplatnou, pokud ji notář nezaznamená, takže cesta přes soukromé papíry neexistuje. Realitní kancelář nepotřebujete a tyto dvě věci se často pletou. Notář sepíše smlouvu, prověří katastr, spravuje podmínky dokončení a vydá oznámení o splatnosti, což je právě to, díky čemu je soukromý prodej bezpečné vést.

Potřebuju k prodeji bytu v Německu energetický průkaz?

Ano, a jeho údaje potřebuje i inzerát. § 80 zákona o energetice budov vyžaduje, abyste platný energetický průkaz ukázali sami od sebe nejpozději při prohlídce a po smlouvě ho předali, a § 87 vyžaduje v inzerátu typ, energetickou hodnotu, zdroj vytápění, rok výstavby a třídu účinnosti. Pokuty dosahují 10 000 €. U bytu patří průkaz budově, takže si ověřte, zda ho vaše společenství vlastníků nemá.

Kdy se v Německu při prodeji nemovitosti daň neplatí?

Když mezi notářskou kupní smlouvou při nabytí a při prodeji uplyne víc než deset let, nebo když platí některé z osvobození pro vlastní bydlení: nemovitost byla od nabytí užívána výhradně jako vaše bydlení, nebo jste v ní bydleli v roce prodeje a ve dvou předcházejících letech. Zisky ze soukromých zcizení pod 1 000 € v kalendářním roce jsou také bez daně. Nad touto částkou se zisk daní vaší osobní sazbou daně z příjmů.

Kolik stojí soukromá inzerce nemovitosti v Německu?

Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění v aktuální zaváděcí ceně, bez provize, a všechno, co inzerát staví, je zdarma: popis a titulek psaný umělou inteligencí, vylepšení fotografií, virtuální zařízení, zaměřený půdorys a 3D pohled, 360° prohlídka i orientační cena. Drahou částí jsou německé portály, zhruba od 129 € za čtyřtýdenní soukromý inzerát. Exportní balíček tam váš inzerát nachystá, takže ho postavíte jednou a nikdy nepřepisujete.

Než inzerát zveřejníte

Nejdřív si zkontrolujte datum nabytí na své notářské smlouvě, protože desetiletý test může mít větší cenu než všechny ostatní položky zde dohromady. Vyžádejte si od banky písemně, kolik by v tomto čtvrtletí činila pokuta za předčasné splacení. Zjistěte, zda vaše budova už platný energetický průkaz má. Pak naceňte podle místních dat o mediánu, pořádně nemovitost vyfoťte a rozhodněte, jestli vám polovina ze 7,14 % pro kancelář koupí něco, co nezvládnete za jeden večer.