Jak vyfotit byt na prodej mobilem

Kupující se podle jediné náhledové fotky rozhodnou, jestli váš inzerát vůbec otevřou, a zhruba podle osmi fotografií, jestli si objednají prohlídku. To je celá práce, kterou vaše fotografie musí odvést. Dobrá zpráva pro soukromého prodejce je, že rozdíl mezi telefonem a profesionálním fotoaparátem se u interiérů z velké části smazal a to, co dnes odlišuje dobrou realitní fotku od špatné, je technika a pokrytí, ne vybavení.

Kolik fotografií inzerát potřebuje?

U běžného bytu 15 až 25. Pod zhruba deseti kupující předpokládají, že něco skrýváte. Výrazně nad třiceti jsou ty další obvykle skoro shodné snímky, které ředí ty silné, a kupující stejně přestane rolovat dřív, než dojde na konec.

Na pokrytí záleží víc než na počtu. Pravidlo, které vás skutečně ochrání: vyfoťte každou místnost, kterou byste na prohlídce ukázali. Prodejci rutinně vynechávají koupelnu, předsíň a technickou místnost, protože jim připadají nefotogenické, a každé takové vynechání kupujícího znejistí. Prostá poctivá fotka malé koupelny vás nestojí nic. Chybějící koupelna vás stojí prohlídky.

Použitelný seznam záběrů pro byt 3+1: obývací pokoj ze dvou protilehlých rohů, kuchyň celkově plus jeden detail, každá ložnice z rohu u dveří, koupelna, předsíň, balkon nebo terasa, výhled z hlavního okna, vchod do domu a ulice. Přirozeně to vyjde kolem dvaceti.

Čím fotka nemovitosti opravdu vypadá profesionálně?

Čtyřmi věcmi, seřazenými podle toho, jak moc na nich záleží.

Držte telefon vodorovně. Namiřte ho lehce nahoru nebo dolů a svislé linie stěn se sbíhají, takže místnost vypadá, že se kácí. Skoro každý telefon má v nastavení fotoaparátu mřížku i vodováhu. Zapněte obojí. Tenhle jediný návyk udělá pro vaše fotky víc než jakákoli jiná změna.

Foťte z rohu, ve výšce hrudi. Postoj ve dveřích dá plochý, krabicový pohled. Ustoupení do rohu ukáže dvě stěny a hloubku mezi nimi, což je způsob, jakým místnost působí prostorně. Výška hrudi, zhruba 1,4 m, odpovídá tomu, jak místnost vnímá člověk. Telefon ve výšce očí nechá zmizet podlahu, v úrovni boků udělá strop nízkým.

Zvládněte světlo. Ideální je jasný, ale zatažený den, protože přímé slunce přepálí okna a hodí tvrdé stíny. Rozsviťte každou lampu, rozhrňte každý závěs a foťte s oknem za sebou nebo po straně, ne proti sobě. Pokud je místnost opravdu tmavá, je dobré to vědět, ještě než začnete inzerovat, protože kupující to na prohlídce uvidí tak jako tak.

Ukliďte daleko za hranici, která vám připadá nutná. Vykliďte každou plochu: kuchyňskou linku, parapety, poličku u dveří, umyvadlo v koupelně. Odneste koše, sušáky, kabely, magnetky na lednici a rodinné fotografie. Kupující si potřebuje v místnosti představit svůj život, což jde těžko, když je v ní pořád viditelně ten váš. Tohle je zadarmo a mění inzeráty víc než kterýkoli jiný jednotlivý krok.

Potřebujete profesionálního fotografa?

U většiny bytů už ne. Profesionál přinese širokoúhlý objektiv, pořádné světlo a cit pro kompozici, a u velkého nebo architektonicky neobvyklého domu se to pořád vyplatí zaplatit. U běžného dvou nebo třípokojového bytu vás moderní telefon plus technika popsaná výše dovedou skoro až na cíl a peníze líp utratíte za úklid a vyklizení.

Kde soukromý prodejce opravdu ztrácel, bylo všechno kolem fotografií: vědět, které záběry chybí, napsat popis, který zní jako od makléře, a nacenit bydlení podle reálných srovnatelných dat. To byly důvody, proč si někoho najmout. Dnes jsou to části, které zvládne telefon.

Co půdorysy, video a 360° prohlídky?

Vyplatí se přidat tři věci a nemají stejnou hodnotu.

Nejdůležitější je půdorys a ještě víc jeho 3D pohled. Fotografie ze své podstaty nedokážou odpovědět na dvě otázky, na kterých kupujícím záleží nejvíc: jak je to velké a jak je to uspořádané. Fotka ložnice vám nic neřekne o tom, jestli se přes ni chodí do koupelny, a žádný počet dalších úhlů to nespraví, protože ta informace není v žádném jednotlivém záběru. Půdorys ji nese v jednom obrázku. V aplikaci Seeki projdete místnost a klepnete na každý roh, aplikace změří stěny a z toho nakreslí půdorys s vyznačenými dveřmi a okny, a pak vygeneruje 3D pohled na dispozici. Na místnost to zabere pár minut a místo toho můžete nahrát půdorys, který už máte. Přidat ho je největší jednotlivé vylepšení, které je soukromému inzerátu dostupné, a zároveň je to část, kterou většina soukromých prodejců vynechá úplně, protože ještě donedávna znamenala zaplatit někomu za to, že přijede měřit.

360° prohlídka je to nejbližší prohlídce bez prohlídky a je nepoměrně cennější, když váš kupující může být v jiné zemi a nemůže se snadno přijet podívat. Telefonem opíšete jedním průchodem místnost a aplikace prohlídku na místě složí, bez stativu a bez další techniky.

Video z průchodu odpoví na to, jak na sebe místnosti navazují. Kupující opakovaně říkají, že právě průchodnost bytu ze statických fotek posoudit nedokážou, a pomalá třicetivteřinová procházka od vchodových dveří přes hlavní místnosti to vyřeší.

Žádná z těch tří věcí fotografie nenahradí. O tom, jestli inzerát někdo vůbec otevře, pořád rozhoduje náhledová fotka.

Co následuje po fotkách?

Fotografie jsou vstupem do všeho ostatního. V aplikaci Seeki je přečte AI a sepíše z nich popis inzerátu spolu se strukturovanými poli, tedy velikostí, počtem místností a dispozicí, a z toho, co je vidět, rozpozná vybavení, tedy balkon, výtah, sklep, topení i energetickou třídu, takže opravujete návrh místo abyste hleděli na prázdný formulář. Dostanete orientační cenu z místních dat o mediánu ceny za m² upravených podle velikosti a stavu. Je to výchozí odhad, ne formální ocenění, ale staví na těch srovnatelných datech, kterými by na vás mířil makléř. Každý inzerát pak nese dva oddělené signály: hodnocení inzerátu podle toho, jak je úplný a konzistentní, a hodnocení lokality od 0 do 100 postavené na datech o dopravě, občanské vybavenosti, zeleni a hluku. Hodnocení si zkontrolujte, než zveřejníte, protože je to nejlevnější možná zpětná vazba.

Na správné nabídkové ceně záleží víc než na jakékoli fotografii a je to chyba, kterou soukromí prodejci dělají nejčastěji. Pořádně ji rozebíráme v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat a stránky s cenou za m² vám dají místní medián, proti kterému naceňovat.

Každý z těch nástrojů pro tvorbu je zdarma. Zveřejnění na Seeki stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize z prodeje. Když budete chtít i národní portály, aplikace zabalí hotový inzerát do balíčku připraveného ke vložení s vlastními názvy polí každého portálu a upravenou sadou fotografií, takže inzerát sestavíte jednou. Na každém portálu si inzerát stále zakládáte a platíte sami, ale nic nepřepisujete. Které portály berou soukromého prodejce a co si každý účtuje, je zmapované v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Často kladené otázky

Kolik fotografií má mít realitní inzerát?

U běžného bytu 15 až 25. Méně než deset vede kupující k podezření, že něco skrýváte, a víc než zhruba třicet přidává skoro shodné snímky, které pohřbí ty nejsilnější. Na pokrytí záleží víc než na objemu: vyfoťte každou místnost, kterou byste ukázali na prohlídce, včetně koupelny, chodby a komory, protože chybějící místnost působí jako skrytý problém.

Dají se realitní fotky pořídit telefonem?

Ano. U běžného bytu moderní telefon stačí a na technice dnes záleží mnohem víc než na fotoaparátu. Držte telefon vodorovně, aby stěny zůstaly svislé, foťte z rohu zhruba ve výšce hrudi, aby byla vidět hloubka, a používejte jasné nepřímé denní světlo se všemi rozsvícenými lampami. U velkých, neobvyklých nebo drahých nemovitostí se profesionál pořád vyplatí.

Kdy během dne je nejlepší fotit byt?

Dopoledne nebo brzy odpoledne za jasného, ale zataženého dne. Rovnoměrná oblačnost funguje jako obří softbox, nasvítí místnost, aniž by přepálila okna nebo hodila tvrdé stíny. Přímé polední slunce je v interiéru to nejtěžší světlo. U exteriérů miřte na dobu, kdy slunce dopadá na průčelí domu, ne kdy je za ním.

Potřebuju na realitní fotky širokoúhlý objektiv?

Ne, a ultraširoký režim se snadno přežene. Hlavní fotoaparáty většiny telefonů jsou pro běžnou místnost dost široké. Ultraširoký záběr deformuje okraje a dělá místnosti větší, než jsou, čehož si kupující na prohlídce všimnou a mají to za zlé. Focení z rohu ve výšce hrudi vám dá pocit prostoru bez zkreslení.

Má realitní inzerát obsahovat video nebo virtuální prohlídku?

Obojí pomůže a půdorys pomůže víc než kterékoli z nich. Půdorys odpoví na otázky velikosti a dispozice, na které fotografie ze své podstaty odpovědět nemohou. V aplikaci Seeki projdete místnost a klepnete na každý roh, aplikace změří stěny a nakreslí půdorys, pak vygeneruje 3D pohled na dispozici. Druhá je 360° prohlídka, která má největší význam, když je kupující v jiné zemi a nemůže snadno přijet. Video z průchodu ukáže, jak na sebe místnosti navazují. Všechny tři aplikace natočí telefonem, bez další techniky.

Stojí aplikace Seeki něco?

Aplikace je zdarma a každý nástroj pro tvorbu v ní je zdarma, včetně vedeného focení, vylepšení fotografií, virtuálního zařízení, půdorysu a jeho 3D pohledu, 360° prohlídky, popisu napsaného AI a orientační ceny. Platíte až za zveřejnění: paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize z prodeje.

Než začnete fotit

Nejdřív ukliďte a vykliďte, pak počkejte na správné počasí místo abyste fotili v dešti jen proto, že jste měli volné odpoledne. Zapněte mřížku fotoaparátu, projděte byt jednou a naplánujte si rohy, a vyfoťte každou místnost. Pak nechte návrh vzniknout z fotografií místo z prázdné stránky, zkontrolujte hodnocení inzerátu a naceňte podle reálných místních dat, než se k číslu zavážete.