Koupě nemovitosti cizincem v Evropě: 12 zemí

Srbská inženýrka pošilhávající po bytě v Praze, Brit odcházející do důchodu do Algarve, mnichovský pár vybírající mezi Amsterdamem a Varšavou: každý přeshraniční kupující začíná se stejnou obavou. Může tu cizinec skutečně vlastnit bydlení a přináší pas ze země mimo EU povolení nebo daňový účet navíc, který místní nikdy nevidí? Odpověď závisí na zemi a na vaší národnosti a je otevřenější, než většina lidí čeká.

Naposledy revidováno: 2026-08-10. Seeki.eu není právní ani daňový poradce; jde o orientaci, nikoli o poradenství. Pravidla vlastnictví cizinci, povolení i přirážky se mění a závisejí na vaší národnosti, rezidenci a typu nemovitosti. Než se zavážete, ověřte si svůj konkrétní případ u místního notáře, advokáta nebo daňového poradce. Zdroje na konci tohoto článku.

Matice 12 zemí: kdo může koupit a co to obnáší

Tabulka staví pravidlo každé země pro občana EU nebo EHP proti pravidlu pro kupujícího ze země mimo EU (třetí země), plus případné povolení a případný náklad či doklad specifický pro cizince. Řadí se od nejotevřenějších trhů po čtyři, které zahraniční kupce prověřují.

Země	Kupující z EU / EHP	Kupující mimo EU	Povolení nebo souhlas	Náklad či doklad pro cizince
Česko	Stejná práva jako občané	Kupuje přímo	Žádné	Žádný (daň z převodu zrušena 2020)
Slovensko	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné (u zemědělské půdy test reciprocity)	Žádný
Německo	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné	Žádný
Francie	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné	Žádný
Belgie	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné	12 % až 12,5 % daň u bydlení mimo vlastní
Nizozemsko	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné (místní pravidla samobydlení)	8 % pro investory oproti 2 % pro vlastní bydlení
Španělsko	Stejná práva	Kupuje přímo	Jen vojenský souhlas v obranných zónách	Nutné NIE
Portugalsko	Stejná práva	Kupuje přímo	Žádné	NIF plus daňový zástupce, 7,5 % IMT od května 2026
Polsko	Stejná práva	Byt ano, dům či pozemek vyžaduje povolení	Povolení MSWiA (mimo EHP)	Poplatek za povolení
Maďarsko	Stejná práva	Kupuje s povolením	Povolení státního úřadu (mimo EHP)	Poplatek za povolení
Rakousko	Zhruba stejná práva	Obvykle potřebuje souhlas	Zemský souhlas s převodem pozemku (mimo EU)	Schvalovací proces
Itálie	Stejná práva	Test reciprocity nebo povolení k pobytu	Kontrola reciprocity	Codice fiscale

Ve většině Evropy je otázka, zda cizinec může vlastnit bydlení, vyřešeným ano, a skutečnými proměnnými jsou daňový účet a papírování, nikoli povolení. Tření se soustředí do čtyř prověřovaných trhů a odděleně do půdy: zemědělská a lesní půda je pro kupující ze zemí mimo EU ve většině zemí omezená nebo podmíněná testem reciprocity, Slovensko a Maďarsko nevyjímaje. Tři trhy nutí nerezidenta zaplatit víc, portugalská 7,5% IMT, nizozemská 8% sazba pro investory proti 2 % pro vlastníka, který v nemovitosti bydlí, a belgická daň 12 % až 12,5 %, kterou rozebíráme v článku skutečné náklady na koupi bydlení v Evropě.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Česku?

Ano, bez povolení. Srbská inženýrka pošilhávající po onom pražském bytě kupuje přímo na své jméno. Poakcesní přechodné období, které omezovalo zahraniční kupce druhého bydlení, vypršelo 1. května 2009 a zbývající omezení podle národnosti v § 17 devizového zákona bylo bez náhrady zrušeno zákonem č. 206/2011 Sb. s účinností od 19. července 2011. Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí šla vzápětí: zákon č. 386/2020 Sb. ji zrušil se zpětnou účinností pro převody zapsané do katastru od 1. prosince 2019 a znovu zavedena nebyla. K rozhodnutí mezi přímou koupí a firmou a mechanice katastru nemovitostí viz můžou cizinci koupit nemovitost v Česku.

Můžou cizinci koupit nemovitost na Slovensku?

Ano, a je to jeden z nejjednodušších trhů v Evropě. Slovenské bydlení drží přímo jakákoli národnost, bez povolení a bez podmínky pobytu, podle § 19a devizového zákona č. 202/1995 Z. z. Neexistuje tam ani daň z převodu při nabytí, protože ji Slovensko zrušilo 1. ledna 2005.

Jedinou výjimkou je zemědělská půda a je užší, než většina návodů naznačuje. Ustanovení § 7 zákona č. 140/2014 Z. z. je test reciprocity, nikoli plošný zákaz: kupující je vyloučen jen tam, kde právo jeho vlastní země Slovákům odpírá právo tamní zemědělskou půdu kupovat, občané EU, EHP a Švýcarska jsou vyňati bez dalšího a dědění je vyňato v každém případě. Ústavní soud zrušil mechanismus veřejné nabídky a přednosti místních farmářů nálezem PL. ÚS 20/2014 zveřejněným 11. února 2019, takže postup je dnes lehčí, než popisují texty z doby před rokem 2019.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Německu?

Ano, bez jakéhokoli omezení. Německé právo neklade na vlastnictví nemovitostí žádnou podmínku národnosti ani rezidence, takže jakákoli národnost kupuje za stejných podmínek. Každý kupující platí stejnou daň z převodu (Grunderwerbsteuer) a sazbu si stanoví každá spolková země: 3,5 % v Bavorsku na dolním konci a 6,5 % na horním ve čtyřech zemích, tedy v Braniborsku, Severním Porýní-Vestfálsku, Sársku a Šlesvicku-Holštýnsku, přičemž zbytek leží mezi 5 a 6 %, podle Germany Trade and Invest k srpnu 2026.

Můžou cizinci koupit nemovitost ve Francii?

Ano, Francie je jedním z nejotevřenějších trhů v seznamu, bez testu národnosti, bez předběžného schválení a bez povolení; nerezident kupuje v jakékoli cenové hladině a k vlastnictví není podle Notaires de France potřeba žádné vízum ani povolení k pobytu. Každá transakce prochází přes notáře (notaire), veřejného činitele vázaného nestranností, který rekonstruuje řetězec vlastnických titulů, prověřuje zástavy a věcná břemena, ověřuje listinu a vybírá daně z převodu pro stát.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Belgii?

Ano: belgické právo neklade na koupi žádnou podmínku národnosti a povolení pro cizince neexistuje. Háček je v ceně, nikoli v přístupu. Registrační daň u bydlení, které není vaším hlavním, činí 12 % ve Flandrech a 12,5 % v Bruselu a Valonsku, podle belgické federace notářů k srpnu 2026. Všechny snížené sazby vyžadují, abyste v nemovitosti skutečně bydleli, takže nerezident na žádnou z nich nedosáhne: Flandry účtují 2 % a Valonsko 3 % u jediného hlavního bydliště a Brusel u bydlení do 600 000 € uplatňuje odpočet 200 000 € ze základu daně. Flandry svou 2% sazbu od 1. ledna 2026 zpřísnily a vyžadují nejméně jeden nepřerušený rok evidovaného pobytu na dané adrese. To řadí nerezidenta na zdejší nejdražší trh pro uzavření transakce.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Nizozemsku?

Ano, nizozemské právo neklade žádnou podmínku národnosti, takže jakákoli národnost kupuje přímo. Omezení, které dopadá na investory, je místní, nikoli národní: obce mohou uplatnit pravidlo vlastního bydlení (opkoopbescherming), jež u levnějšího a středně drahého bydlení zapovídá koupi za účelem pronájmu na čtyři roky od zápisu převodní listiny. Amsterdam, Utrecht a Haag ho uplatňují na celém svém území, zatímco Rotterdam, Eindhoven a Arnhem vymezují konkrétní čtvrti, a váže každého vlastníka bez ohledu na národnost. Každá obec si stanoví vlastní cenový strop: v Utrechtu vzrostl 1. července 2026 na 686 000 €. Celostátní vyhodnocení tohoto pravidla šlo do parlamentu v červenci 2026 a odpověď vlády k srpnu 2026 stále chybí, takže si místní pravidlo ověřte, než se zavážete. Bydlení, ve kterém nebudete bydlet, nese 8% daň z převodu, sníženou z 10,4 %, proti 2 % pro vlastníka, který v něm bydlí, podle Belastingdienst s účinností od 1. ledna 2026. Sazba 10,4 % nadále platí pro komerční prostory, pozemky a garáž koupenou odděleně od bydlení.

Můžou cizinci koupit nemovitost ve Španělsku?

Ano, a hlavní překážkou je doklad, nikoli povolení. Každý zahraniční kupující potřebuje NIE, španělské identifikační číslo cizince, protože ho notář a katastr vyžadují k dokončení koupě, podle cizineckého předpisu (Reglamento de Extranjería, královské nařízení 557/2011). Kupující ze zemí mimo EU navíc potřebují vojenské povolení v zónách vyhlášených za oblasti národního obranného zájmu podle zákona 8/1975 a královského nařízení 689/1978. Tento režim uvnitř vyhlášené zóny dopadá na venkovské i městské nemovitosti stejně a ostrovy, Baleáry i Kanárské ostrovy, jsou vyhlášené celé. V praxi se objevuje nejčastěji u venkovské půdy a v pohraničních provinciích. Občané EU jsou z něj vyňati.

Španělsko uzavřelo cestu investorského víza 3. dubna 2025, kdy organický zákon 1/2025 zrušil program zlatých víz v celém rozsahu, tedy cestu přes nemovitosti, podnikatelský projekt i veřejný dluh. Povolení udělená před tímto datem zůstávají platná a obnovitelná. Samostatná 100% daň z koupí nerezidenty ze zemí mimo EU byla ohlášena v lednu 2025 a 22. května 2025 předložena Kongresu, kde podle nejnovějšího zpravodajství, které se nám podařilo ověřit, z března 2026 uvázla bez hlasování (US News). Berte ji jako nevyřízenou, nikoli mrtvou, a před sestavením rozpočtu si její stav ověřte. Náš průvodce jak získat číslo NIE pro koupi ve Španělsku pokrývá papírování.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Portugalsku?

Ano, bez povolení k vlastnictví, i když dvě věci teď nerezidenty stojí víc. Brit odcházející do důchodu do Algarve musí získat NIF (portugalské daňové číslo) a jmenovat daňového zástupce. A kupující, který není portugalským daňovým rezidentem, platí jednotnou 7,5% daň z převodu IMT u nemovitosti užívané výhradně k bydlení, bez jakéhokoli osvobození či snížení, podle Decreto-Lei 97/2026 z 20. května.

Tato sazba už platí. Uplatňuje se od 25. května 2026, nikoli až od 1. září 2026, jak několik realitních webů stále uvádí: vlastní harmonogram nařízení (článek 18) odkládá na září jen nové nájemní režimy, zatímco změna IMT nabyla účinnosti spolu s nařízením samotným. Pokud jako nerezident dokončujete koupi letos v létě, počítejte se 7,5 %.

Daň závisí na daňové rezidenci, nikoli na národnosti, takže ji platí i občan EU, který v Portugalsku není rezidentem. Podle novelizovaného článku 17 zákona o IMT ji ruší tři cesty: už jste byli portugalským daňovým rezidentem, stanete se jím do dvou let od koupě, nebo nemovitost do šesti měsíců pronajmete k bydlení za nájem v zákonném stropu a udržíte ji pronajatou nejméně 36 měsíců během prvních pěti let. Ve druhém a třetím případě finanční správa na žádost vrátí rozdíl proti běžným progresivním sazbám, přičemž žádost musíte podat do šesti měsíců. Realitní cesta ke zlatému vízu byla odstraněna už v roce 2023.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Polsku?

Záleží na tom, co kupujete. Samostatný byt v domě s více jednotkami je osvobozen a kupující mimo EHP jej může koupit bez povolení, pokud leží mimo pohraniční pásmo. Dům, parcela nebo pozemek vyžaduje povolení od MSWiA, polského ministerstva vnitra, podle zákona o nabývání nemovitostí cizinci z roku 1920. Občané EU a EHP jsou u bydlení osvobozeni zcela. Koupě nemovitosti v Polsku jako cizinec (průvodce 2026) popisuje proces povolení.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Maďarsku?

Ano, ale kupující mimo EHP potřebují povolení. Občan třetí země musí před koupí získat povolení k nabytí od místního státního úřadu, což je proces obvykle trvající 30 až 90 dní a vyžadující doklad totožnosti, účelu a prostředků. Občané EU a EHP jsou postaveni naroveň místním a povolení nepotřebují. Zemědělská a lesní půda je pro všechny cizince silně omezena.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Rakousku?

Pro kupující ze zemí mimo EU obvykle ne bez souhlasu. Rakousko je zdejší nejpřísnější trh a lyžař toužící po chatě v Tyrolsku narazí na dvě oddělené překážky, které se snadno pletou.

První je povolení pro cizince. Federální zákon neexistuje, takže každá z devíti spolkových zemí má vlastní zákon o převodech pozemků a kupující ze třetí země obecně potřebuje povolení od zemského úřadu pro převody pozemků (Grundverkehrsbehörde). U této překážky jsou nejpřísnějšími zeměmi Tyrolsko, Vorarlbersko, Korutany a Vídeň. Korutany novou rekreační koupi nerezidentem prakticky vylučují, protože vyžadují pět let nepřerušeného hlavního pobytu v Rakousku, a vídeňský cizinecký zákon zachycuje každý typ nemovitosti. Salcbursko, které bývá řazeno mezi nejpřísnější, jde v tomto bodě opačným směrem: jeho zákon o převodech pozemků z roku 2023 výslovně uvádí druhé bydlení ve vyhrazené zóně pro druhé bydlení jako platný důvod k udělení povolení kupujícímu ze třetí země.

Druhou překážkou je pravidlo pro rekreační objekty a to váže Rakušany i cizince stejně. Tyrolsko zahraniční rekreační objekty jako takové nezakazuje. Zakazuje nové rekreační objekty všem, podle stavebního zákona z roku 2022 připouští jen ty zapsané před rokem 1999 nebo výslovně vymezené územním plánem a stropuje je na 8 % bytového fondu obce. Od 1. ledna 2026 vyžaduje 181 tyrolských obcí od každého kupujícího prohlášení, že nevytváří nový rekreační objekt, se soudem nařízenou dražbou jako sankcí za porušení.

Občané EU a EHP jsou u překážky pro cizince zhruba postaveni naroveň Rakušanům, i když většina zemí očekává, že doložíte svobodu podle Smlouvy, o kterou se opíráte, a rovné zacházení nikoho nezbavuje pravidel pro rekreační objekty. Švýcarští kupující naroveň postaveni automaticky nejsou: plné národní zacházení následuje teprve tehdy, když si v Rakousku zřídíte hlavní bydliště. Než se zavážete k některé spolkové zemi, přečtěte si Koupě nemovitosti v Rakousku jako cizinec (průvodce 2026), a pokud kupujete z Maďarska, celou cestu popisuje článek koupě nemovitosti v Rakousku z Maďarska.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Itálii?

Pro občany EU volně. Pro občany zemí mimo EU jen tehdy, je-li splněna podmínka reciprocity (condizione di reciprocità): Itálie koupi umožňuje, pokud by Ital mohl koupit v zemi daného cizince, což je test, který notář ověřuje proti tabulkám MAECI ministerstva zahraničí. Platné italské povolení k pobytu tento test zcela ruší. Každý kupující potřebuje codice fiscale, italské daňové číslo. K detailu reciprocity viz Koupě nemovitosti v Itálii jako cizinec (průvodce 2026); němečtí a rakouští kupující dostanou celou cestu včetně nákladů v článku koupě nemovitosti v Itálii z Německa a Rakouska.

Kdy je lepší cestou místní firma nebo počkat na rezidenci

Dvě situace obracejí výchozí radu kupovat přímo jako fyzická osoba. První je portfolio nebo pronájem jako podnikání: místní firma (české s.r.o., španělské S.L.) může oddělit odpovědnost, urovnat přeshraniční dědění a zjednodušit držení několika nemovitostí. Druhou je prověřovaný trh: protože většina omezení dopadá na status mimo EU, získání rezidence napřed je může sejmout. Italské povolení k pobytu přeskočí kontrolu reciprocity a status EU nebo EHP odstraní polské, maďarské i rakouské povolení úplně.

Není to pro každého. U jediného bydlení, ve kterém budete sami bydlet, v jednom z osmi otevřených trhů, je firma přehnaná, protože přidává náklady na založení, roční účetnictví a daň z příjmu právnických osob bez jakéhokoli přínosu. Čekat na rezidenci dává smysl jen tehdy, pokud jste se stejně stěhovali. Pokud zvažujete více než jednu zemi, relokační komparátor Seeki.eu postaví dva trhy vedle sebe, s cenami v jediné měně, ještě než se pro některý rozhodnete.

Často kladené otázky

Můžou občané zemí mimo EU koupit nemovitost v Evropě?

Ano, ve většině Evropy. Z 12 zdejších trhů 8 neklade kupujícímu ze země mimo EU žádné omezení vlastnictví a nepotřebuje povolení: Česko, Slovensko, Německo, Francie, Belgie, Nizozemsko, Španělsko a Portugalsko. Čtyři alespoň některé koupě prověřují: Polsko a Maďarsko vyžadují povolení, Rakousko zemský souhlas a Itálie test reciprocity. Obvykle budete přesto potřebovat místní daňové číslo.

Které evropské země vyžadují ke koupi nemovitosti povolení?

Čtyři. Polsko vyžaduje povolení MSWiA pro kupující mimo EHP u domu nebo pozemku, i když samostatný byt mimo pohraniční pásmo je osvobozen. Maďarsko vyžaduje povolení státního úřadu pro všechny kupující mimo EHP. Rakousko vyžaduje zemský souhlas s převodem pozemku pro kupující mimo EU, nejpřísnější v Tyrolsku, Vorarlbersku, Korutanech a ve Vídni. Itálie provádí kontrolu reciprocity, nikoli povolení. Zemědělská půda je odděleně omezena ve většině zemí.

Platí cizinci při koupi nemovitosti v Evropě daň navíc?

Někdy. Portugalsko účtuje daňovým nerezidentům jednotnou 7,5% IMT u bydlení od 25. května 2026 (Decreto-Lei 97/2026), přirážku, která závisí na daňové rezidenci, nikoli na národnosti, takže dopadá i na nerezidenta z EU. Nizozemsko účtuje 8 % u investičního bydlení proti 2 % pro vlastníka, který v něm bydlí. Belgická daň 12 % až 12,5 % se vztahuje na jakékoli bydlení mimo vlastní. Jinde je daň pro všechny stejná.

Můžou cizinci získat v Evropě místní hypotéku?

Obvykle ano, ale za přísnějších podmínek než rezident. Banky napříč EU půjčují nerezidentům a často i kupujícím ze zemí mimo EU, ale poměr úvěru k hodnotě je nižší: kde by si místní půjčil 80 % až 90 % ceny, nerezident je běžně omezen blíže 60 % až 70 %, takže počítejte s vyšší hotovostní zálohou. Kdo půjčuje a za jakých podmínek porovnáváme v průvodci hypotéky pro cizince napříč EU.

Musím v zemi bydlet, abych tam koupil nemovitost?

Ne. Žádný z těchto trhů nevyžaduje k vlastnictví bydlení rezidenci a můžete koupit jako nerezident, který tam nikdy nebydlel. Vyžadováno může být povolení (Polsko, Maďarsko, Rakousko pro kupující mimo EU), daňové číslo (španělské NIE, portugalské NIF, italské codice fiscale) a doklad o původu prostředků podle pravidel EU proti praní špinavých peněz. Rezidence mění vaši daňovou pozici, nikoli vaše právo koupit.

Jak porovnat dvě z těchto zemí, než si jednu vyberu?

Nejdřív je postavte vedle sebe. Relokační komparátor Seeki.eu postaví libovolné dva z těchto trhů proti sobě podle typických cen a nemovitostí, jeho hledání přepočítává každý rozpočet na eura, takže užší seznam za 250 000 € znamená totéž ve Varšavě i v Lisabonu, a většina těchto zemí nese průvodce pro zahraniční kupce pokrývající výše uvedená povolení a daně. To vám umožní trh vyřadit nebo zařadit, ještě než utratíte za advokáta nebo cestu na prohlídku.

Než v zahraničí učiníte nabídku

Nejužitečnější, co může přeshraniční kupující udělat, je oddělit tři otázky, které se pletou dohromady: můžu tu koupit, co přidají daně a povolení a zvládnu to zaplatit, jakmile je rozpočet v jedné měně. Pro 8 z těchto 12 trhů je první odpovědí čisté ano; pro zbylé čtyři je to ano s povolením nebo testem, který visí na statusu mimo EU. Odtud je to úloha sestavení užšího seznamu, a právě tam si Seeki.eu vysluhuje své místo: postavte španělské ceny za metr čtvereční proti polskému protějšku, při porovnávání držte každou cenu v eurech a otevřete průvodce dané země pro zahraniční kupce, kde ho máme, ještě než se zúžíte na jednu.

Zdroje

Tento článek byl 10. srpna 2026 znovu ověřen proti primární legislativě a oficiálním institucím všude tam, kde byly dostupné.

Portugalsko: Decreto-Lei n.º 97/2026 z 20. května, ve znění zveřejněném v Diário da República, 1.ª série, č. 97, zejména článek 6 (který novelizuje článek 17 zákona o IMT) a článek 18, jenž stanoví, kdy které opatření nabývá účinnosti.

Česko: zákon č. 206/2011 Sb., kterým se ruší § 17 devizového zákona č. 219/1995 Sb., a zákon č. 386/2020 Sb., kterým se ruší daň z nabytí nemovitých věcí.

Slovensko: § 19a devizového zákona č. 202/1995 Z. z., § 7 zákona č. 140/2014 Z. z. a nález Ústavního soudu PL. ÚS 20/2014, vyhlášený jako nález č. 33/2019 Z. z.

Španělsko: zákon 8/1975 a královské nařízení 689/1978 o zónách národního obranného zájmu, cizinecký předpis (Reglamento de Extranjería, královské nařízení 557/2011) a organický zákon 1/2025, kterým se ruší režim investorských víz.

Německo: Germany Trade and Invest, k sazbám daně z převodu podle spolkových zemí.

Francie: Notaires de France, ke koupím nerezidenty a k roli notáře.

Belgie: belgická federace notářů, k regionálním registračním daním, bruselskému odpočtu a podmínkám vlámské sazby platným od 1. ledna 2026.

Nizozemsko: Belastingdienst k sazbám daně z převodu a Volkshuisvesting Nederland spolu s městem Utrecht k pravidlu vlastního bydlení a jeho probíhajícímu celostátnímu vyhodnocení.

Rakousko: konsolidovaná zemská legislativa v rakouském právním informačním systému (RIS) ve znění účinném k 10. srpnu 2026, zejména Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz a Tiroler Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026. Zacházení se švýcarskými kupujícími se řídí dohodou mezi EU a Švýcarskem o volném pohybu osob.

Polsko, Maďarsko a Itálie: pravidla o povoleních a reciprocitě v těchto třech částech byla sestavena v červenci 2026 z podkladů polského ministerstva vnitra a správy, maďarského režimu povolení státního úřadu a italských tabulek reciprocity MAECI. V srpnové revizi 2026 znovu ověřena nebyla, takže je berte jako aktuální k červenci 2026 a před spolehnutím si je potvrďte u místního advokáta.

Sazby a hranice se mění a liší se podle regionu, typu nemovitosti i vaší vlastní daňové rezidence. Toto je orientace, nikoli poradenství. Než se zavážete, ověřte si svou situaci u místního notáře, advokáta nebo daňového poradce.