Kde v Evropě koupí cizinec nemovitost nejsnáz

Většina přeshraničních kupujících dojde ke srovnávací otázce dřív než k té právní. Ne jestli smějí koupit ve Španělsku, ale kde v Evropě je koupě bude stát nejméně času, peněz a papírování vzhledem k pasu, který drží, a k letům, které jsou ochotni absolvovat. Samotná pravidla jsou veřejná. Chybí pořadí podle preference, protože žebříček se mění podle toho, jaké tření by vás skutečně zastavilo.

Údaje naposledy revidovány: 3. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce a toto slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Pravidla zahraničního vlastnictví, povolení i daně z převodu se mění a závisejí na vaší státní příslušnosti, pobytu a typu nemovitosti. Než se zavážete, ověřte si svůj případ u místního notáře, advokáta nebo daňového poradce. Zdroje jsou na konci článku.

Jak tento žebříček funguje

Pět kritérií, uplatněných na každý trh ve stejném pořadí. Každé z nich je něco, co může koupi zastavit nebo zdržet, nikoli jen něco, co působí složitě.

1. Povolení. Smí tu zahraniční kupující vůbec vlastnit a mění se to s pasem mimo EU?
2. Předpoklady. Existuje daňové číslo, povolení nebo jmenovaný zástupce, které musíte mít dřív, než můžete podepsat?
3. Náklady. Nevyhnutelná daň z převodu, notář a katastr jako podíl na ceně, bez provize realitní kanceláře, protože to, kdo ji platí, se liší.
4. Rychlost. Obvyklá doba od přijaté nabídky k zapsanému vlastnictví.
5. Vzdálenost. Dá se koupě dokončit, zatímco jste jinde?

Právní fakta za prvními dvěma kritérii pocházejí z našeho referenčního textu o pravidlech pro kupující nerezidenty v Evropě, který uvádí, co právo každé země umožňuje, trh po trhu. Tento článek dělá tu druhou práci. Řadí ta fakta do pořadí a říká, na kterých z nich záleží. Nákladová pásma pocházejí z našeho rozboru transakčních nákladů v Evropě a lhůty z našich průvodců koupí po jednotlivých zemích.

Žebříček od nejsnadnějšího po nejtěžší

Trhy otevřené každé státní příslušnosti stojí nad trhy, které nějakou omezují, a uvnitř každé skupiny běží pořadí od nejlevnější po nejdražší transakci.

Pořadí	Trh	Otevřený kupujícímu mimo EU	Potřeba před podpisem	Nevyhnutelné náklady	Od nabídky ke klíčům
1	Česko	Ano, bez povolení	Nic	1 % až 2 %	4 až 8 týdnů
2	Slovensko	Ano, bez povolení (zemědělská půda omezena)	Nic	1 % až 2 %	4 až 6 týdnů při platbě v hotovosti
3	Německo	Ano, bez jakéhokoli omezení	Nic	5 % až 8 %	6 až 12 týdnů k notáři, pak zápis
4	Francie	Ano, bez testu státní příslušnosti	Nic	7 % až 8 %	asi 3 měsíce
5	Nizozemsko	Ano, místní pravidla o vlastním bydlení svazují všechny	Nic	8 % až 9 %	8 až 14 týdnů
6	Španělsko	Ano, vojenský souhlas jen v obranných pásmech	Daňové číslo pro cizince (NIE)	8 % až 13 %	8 až 12 týdnů
7	Portugalsko	Ano	Daňové číslo (NIF) a u kupujících mimo EU daňový zástupce	10 % až 11 %	6 až 12 týdnů
8	Belgie	Ano	Nic	13 % až 16 %	v našich průvodcích neuvádíme
9	Polsko	Byt ano, dům nebo pozemek vyžaduje povolení	Povolení ministerstva vnitra (MSWiA) pro kupující mimo EHP	3 % až 4 %	4 až 8 týdnů, s povolením déle
10	Maďarsko	S povolením	Povolení krajského úřadu pro kupující mimo EHP	5 % až 6 %	30 až 90 dnů na samotné povolení
11	Rakousko	Obvykle vyžaduje zemský souhlas	Souhlas a v několika spolkových zemích prohlášení o užívání	6 % až 8 %	8 až 14 týdnů, plus 4 až 12 na souhlas
12	Itálie	Jen pokud projde test reciprocity	Italské daňové číslo (codice fiscale)	7 % až 11 %	8 až 16 týdnů

Jakmile jsou trhy takto seřazeny, vystoupí dvě věci. Rozpětí nákladů je od shora dolů zhruba desetinásobné a téměř celé je tvořeno jedinou položkou, daní z převodu. A překážka, kde vůbec je, je úzká: zachytává pasy mimo EU a v případě Polska jen domy a pozemky, nikoli byty.

Které evropské země omezují zahraniční kupující?

Čtyři, a omezují podle státní příslušnosti, nikoli podle pobytu. Polsko vyžaduje povolení svého ministerstva vnitra (MSWiA) pro kupujícího mimo EHP, který pořizuje dům nebo pozemek, zatímco samostatný byt mimo příhraniční pásmo je vyňat. Maďarsko vyžaduje povolení k nabytí od krajského vládního úřadu pro každého kupujícího mimo EHP podle vládního nařízení 251/2014, přičemž kraje rozhodují 30 až 90 dnů. Rakousko vyžaduje souhlas zemského úřadu pro převod pozemků u většiny kupujících mimo EU a nejpřísnější režimy vedou Tyrolsko, Salcbursko a Vorarlbersko. Itálie uplatňuje test reciprocity, který zjišťuje, zda by Ital mohl koupit ve vaší zemi, a platné italské povolení k pobytu ho zcela ruší.

Všude jinde v tabulce je odpověď na otázku "smím tady vlastnit" prosté ano pro jakoukoli státní příslušnost. To je ta nejužitečnější věc, kterou je dobré vědět, než začnete zužovat výběr, protože to znamená, že u osmi z těchto dvanácti trhů rozhoduje pořadí peněz a času, nikoli povolení.

Nejsnazší, pokud držíte pas EU

Česko první, Slovensko druhé, Polsko třetí.

Pro občana EU nebo EHP všechny čtyři překážky mizí. Polsko, Maďarsko a Rakousko s vámi při nabytí zacházejí jako s místním a italský test reciprocity se vůbec neuplatní. Jakmile povolení zmizí ze stolu, žebříček se scvrkne na náklady a rychlost a Polsko skáče z devátého místa na třetí: transakční náklady 3 % až 4 % a čtyři až osm týdnů od nabídky ke klíčům, a to na nejnižší mediánové nabídkové ceně ze všech zdejších trhů.

Česko si drží první místo, protože v roce 2020 zrušilo svou čtyřprocentní daň z převodu a už ji nenahradilo, takže koupě staršího bydlení nese paušální poplatek katastru, notáře a volitelného advokáta, a málo dalšího. Ani Slovensko daň z převodu nevybírá. Obojí se vyřídí do dvou měsíců. Mechaniku najdete v Koupě nemovitosti v Česku jako cizinec (průvodce 2026) a v Koupě nemovitosti na Slovensku jako cizinec (průvodce 2026).

Pastí pro občany EU není povolení, ale předpoklad, že zbytek procesu odpovídá tomu doma. Rakouská prohlášení o užívání svazují i Rakušany, nizozemská města uplatňují pravidlo o vlastním bydlení na každého kupujícího bez ohledu na pas a belgická registrační daň 12 % až 12,5 % dopadá na každého, kdo kupuje bydlení, které nebude jeho hlavním.

Nejsnazší, pokud váš pas není z EU

Znovu Česko první, pak Slovensko, pak Německo.

Česko zrušilo poslední omezení pro zahraniční kupující v květnu 2011 a neukládá žádné povolení ani požadavek na pobyt, takže Kanaďan, Ind i Němec kupují za stejných podmínek. Slovensko je stejné až na zemědělskou půdu. Německo je třetí místo prvního jen kvůli nákladům: při dani z převodu 3,5 % až 6,5 % podle spolkové země plus notář a katastr vychází účet na 5 % až 8 % proti českým 1 % až 2 %.

Španělsko a Portugalsko zůstávají kupujícím mimo EU plně otevřené a jsou dvěma trhy, kde většina světové přeshraniční poptávky skutečně přistane. Stojí zde níž kvůli nákladům a předpokladům, nikoli kvůli otevřenosti: Španělsko vyžaduje před podpisem daňové číslo pro cizince (NIE), které krok za krokem popisuje náš průvodce jak získat španělské číslo NIE, a Portugalsko vyžaduje daňové číslo (NIF) a k tomu daňového zástupce pro nerezidenty, navrch k dani z převodu 7,5 %, kterou od 1. září 2026 uplatňuje na daňové nerezidenty.

Nejsnazší, pokud kupujete bez cesty na místo

Právě tady se žebříček mění nejvíc a vrchol obecné tabulky není vrcholem téhle.

Pro koupi na dálku je první Portugalsko. Daňové číslo lze získat přes portugalského advokáta nebo účetního, který jedná jako váš zástupce, ještě než si zarezervujete let, portugalský bankovní účet lze u několika bank otevřít bez cestování a plná moc umožní vašemu advokátovi podepsat listinu. Celá koupě může proběhnout, aniž byste do země vstoupili.

Španělsko je na stejné logice druhé. S advokátem, který drží plnou moc, trvá daňové číslo jeden až čtyři týdny a tatáž plná moc pokryje podpis kupní listiny (escritura) u notáře. Itálie sedí níž: plná moc (procura) funguje, ale musí být konkrétní a notářsky ověřená, nikoli obecná, a stejně potřebujete italské daňové číslo.

Česko vede obecnou tabulku, ale zde je třetí, a to z všední příčiny. Plná moc pokryje smlouvu i podání na katastr a není potřeba žádné vízum ani povolení k pobytu, jenže některé české banky chtějí ke zřízení účtu, přes který peníze poputují, krátkou osobní návštěvu. Ta jediná schůzka je rozdílem mezi zcela dálkovou a téměř dálkovou koupí.

Kde transakce stojí nejméně

Nevyhnutelné náklady kupujícího, tedy ta část, kterou nelze vyjednat pryč, se pohybují zhruba od 1 % ceny v Česku a na Slovensku po 13 % až 16 % v Belgii. U bydlení za 300 000 € to je asi 5 000 € proti asi 45 000 €.

Střední Evropa je levná hned dvakrát, na cenovce i na transakci. Belgie je opačný případ a ten, který kupující překvapuje nejvíc: její mediánová nabídková cena je ve střední části tabulky, levnější než Německo, Nizozemsko nebo Portugalsko, zatímco registrační daň z ní dělá nejdražší trh v Evropě na dokončení koupě. Výběr podle samotné nabídkové ceny Belgii minul o desítky tisíc eur, což je argument pro srovnávání trhů podle celkové částky hned od začátku.

Získáte koupí nemovitosti někde pobyt?

Sama o sobě ne, na žádném z těchto trhů, a cesty, které kdysi naznačovaly opak, se prudce zúžily. Portugalsko v říjnu 2023 zákonem Lei 56/2023 zrušilo nemovitostní cestu do svého zlatého víza, takže portugalské bydlení už k pobytu nevede, jak popisujeme v textu co nahradilo portugalskou nemovitostní cestu ke zlatému vízu. Španělsko svou cestu ke zlatému vízu zcela uzavřelo 3. dubna 2025.

Vztah pořád funguje opačným směrem, a to užitečně. Protože se většina omezení váže na status mimo EU, nikoli na pobyt, může jejich získání překážky sejmout: italské povolení k pobytu ruší test reciprocity a status EU nebo EHP odstraňuje polské, maďarské i rakouské povolení úplně. Pokud jste se stěhovali tak jako tak, seřadit žádost o pobyt jako první má větší cenu než kterákoli dnes nabízená cesta založená na koupi.

Kdy je "nejsnazší" špatné síto

Snadnost koupě je špatným důvodem, proč vybrat zemi, kterou jinak nechcete. Nejlevnější a nejrychlejší trhy v této tabulce jsou levné a rychlé zčásti proto, že mají nižší ceny a tenčí okruh kupujících, což se znovu projeví, až budete prodávat. Jednoprocentní transakční náklad na bydlení, které musíte zlevnit, abyste se ho zbavili, není úspora.

Kritéria mají také různou váhu podle toho, co děláte. U rekreačního bydlení rozhodují pravidla druhého bydlení, která se v celostátním srovnání vůbec neobjeví a jsou obecní, nikoli státní. U pronájmu záleží víc na místních pravidlech pronájmu než na dani z převodu. U stěhování nic z toho nepřebije to, zda tam chcete žít. Čtěte žebříček jako rozhodčí kritérium mezi trhy, které byste přijali, nikoli jako nákupní seznam.

Často kladené otázky

Ve které evropské zemi koupí cizinec nemovitost nejsnáz?

V Česku, podle měřítek, která koupě zastavují. Jakákoli státní příslušnost kupuje přímo, bez povolení a bez požadavku na pobyt, před podpisem není potřeba daňové číslo, nevyhnutelné náklady jsou asi 1 % až 2 % z ceny od zrušení daně z převodu v roce 2020 a přímočará koupě se vyřídí za čtyři až osm týdnů. Slovensko je ve stejných kritériích těsně druhé. Oba trhy i zbytek Evropy si můžete procházet na jednom místě na Seeki.eu.

Které evropské země omezují zahraniční kupující nemovitostí?

Čtyři. Polsko vyžaduje povolení ministerstva vnitra u kupujících mimo EHP, kteří pořizují dům nebo pozemek, byty mimo příhraniční pásmo jsou ale vyňaty. Maďarsko vyžaduje povolení krajského úřadu pro všechny kupující mimo EHP. Rakousko vyžaduje zemský souhlas u většiny kupujících mimo EU, nejpřísněji v Tyrolsku, Salcbursku a Vorarlbersku. Itálie uplatňuje test reciprocity. Zemědělská a lesní půda je zvlášť omezena téměř všude.

Kde jsou v Evropě transakční náklady nejnižší?

V Česku a na Slovensku, zhruba na 1 % až 2 % ceny, protože ani jedna země nevybírá daň z převodu u staršího bydlení: platíte paušální poplatek katastru, notáře a volitelného advokáta. Následuje Polsko s 3 % až 4 %. Na druhém konci běží Belgie na 13 % až 16 % kvůli registrační dani 12 % až 12,5 %, což z ní dělá nejdražší trh v Evropě pro uzavření transakce.

Můžu v Evropě koupit nemovitost, aniž bych do země jel?

Na několika trzích ano. Nejúplnější dálkovou cestu má Portugalsko: číslo NIF, bankovní účet i listinu může vyřídit zástupce na základě plné moci. Španělsko funguje stejně, jakmile advokát drží plnou moc pro vaše NIE a schůzku u notáře. Česko dálkový podpis rovněž umožňuje, byť některé banky chtějí ke zřízení účtu jednu návštěvu. Užší výběr zůstává dálkový, ať zvolíte kterýkoli trh, a přesně k tomu je Seeki.eu.

Získám koupí nemovitosti v Evropě pobyt?

Žádný evropský trh na tomto seznamu neuděluje pobyt za samotnou koupi. Portugalsko v říjnu 2023 nemovitosti ze svého zlatého víza odstranilo a Španělsko svůj program uzavřelo 3. dubna 2025. Koupě bydlení nemění váš imigrační status a jakékoli povolení k pobytu běží na vlastních pravidlech o příjmu, pojištění nebo zaměstnání. Berte ta dvě rozhodnutí jako oddělená.

Jak porovnám dva evropské trhy, než si jeden vyberu?

Podívejte se, co jeden rozpočet v každém z nich koupí, a pak na to, kolik koupě stojí navrch. Srovnávač pro stěhování na Seeki.eu řadí města přes hranice podle jednoho eurového rozpočtu, nástroj porovnání staví až čtyři nemovitosti z různých zemí vedle sebe v kurzech ECB a stránky s cenou za metr čtvereční dávají medián pro každou zemi. To stačí k tomu, abyste trh zařadili nebo vyloučili dřív, než zaplatíte advokáta nebo cestu na prohlídku.

Než začnete zužovat výběr

Žebříček výše odpovídá dobře na jedinou otázku a na žádnou jinou: kde vám mechanika koupě překáží nejméně. Používejte ho jako síto přes trhy, kde byste opravdu bydleli nebo pronajímali, ne jako důvod, proč si jeden vybrat. Pak naceňte konkrétní koupi, protože regionální daň z převodu nebo příplatek pro nerezidenty může celkovou částkou pohnout víc než rozdíl mezi dvěma zeměmi v této tabulce.

Odtud už je to úloha na srovnání, a právě tam si Seeki.eu vyslouží své místo: postavte české ceny za metr čtvereční proti španělskému protějšku, držte při vážení obojí v jedné měně a otevřete si průvodce dané země pro zahraniční kupující dřív, než zúžíte výběr na jednu.

Zdroje

Sestaveno v srpnu 2026. Pravidla vlastnictví a povolení vycházejí z našeho referenčního textu o pravidlech koupě pro nerezidenty v Evropě, čerpaného z národních daňových úřadů a ministerstev financí, polského ministerstva vnitra (MSWiA), maďarského vládního nařízení 251/2014, rakouských zemských úřadů pro převod pozemků, tabulek reciprocity italského ministerstva zahraničních věcí (MAECI), portugalského Decreto-Lei 97/2026 a Lei 56/2023 a španělského uzavření zlatého víza z dubna 2025. Nákladová pásma jsou čísla pro nerezidenta u staršího bydlení z našeho rozboru evropských nákladů, sestaveného z PwC Worldwide Tax Summaries, národních daňových úřadů a národních notářských a katastrálních institucí. Lhůty jsou rozpětí od nabídky k zápisu publikovaná v našich průvodcích koupí po jednotlivých zemích, přičemž francouzský údaj odráží obvyklý tříměsíční odstup mezi předběžnou smlouvou (compromis de vente) a konečnou notářskou listinou (acte authentique). Sazby, hranice a pravidla povolení se mění a liší se podle regionu a typu nemovitosti. Než se zavážete, ověřte si svůj případ u místního notáře, advokáta nebo daňového poradce.