Koupě nemovitosti v Česku pro Němce

Hodinu na východ od bavorské hranice chce byt zhruba třetinu mnichovských peněz a drážďanská rodina dojede do Ústeckých kopců rychleji než přes půl Saska. Většině Němců v tom zabrání až druhá myšlenka: jiný právní systém, jiná měna a katastr, který jim ve škole nikdo nevysvětlil.

Naposledy revidováno: 18. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce a toto slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Česká pravidla se mění a vaše německá daňová pozice závisí na skutečnostech, na které tenhle článek nevidí. Svůj případ si před podpisem ověřte u českého advokáta a u daňového poradce v obou zemích. Zdroje jsou na konci článku.

Může Němec kupovat v Česku bez omezení?

Ano, a není si čím prosedět. Česko u koupě bydlení fyzickou osobou neuplatňuje žádný test státní příslušnosti, takže podepisujete stejnou smlouvu a platíte stejné poplatky jako český kupující. Reforma z roku 2009 odstranila poslední omezení pro občany EU a pozdější legislativa rozšířila stejné zacházení i na osoby mimo EU. Otevřené jsou rezidenční nemovitosti, komerční nemovitosti i pozemky určené k zástavbě.

Nic z toho nezávisí na tom, kde bydlíte. Nepotřebujete české povolení k pobytu ani českou firmu a Česko po vás při koupi nechce žádné zvláštní daňové číslo pro cizince, na rozdíl od španělského NIE nebo portugalského NIF. České daňové identifikační číslo přijde na řadu později, jakmile nemovitost začne vydělávat.

Otázka, kterou stojí za to položit brzy, je vlastnická struktura, a ta stojí na tom, co kupujete, ne na vašem pasu. Kdy si česká společnost s ručením omezeným vydělá na sebe a kdy je u jednoho bytu kanónem na vrabce, rozebírá náš průvodce jak v Česku kupují nerezidenti.

Co příhraniční kraje a města vlastně chtějí?

Dva různé trhy. Praha je oceněná jako západoevropská metropole, kdežto kraje podél německé hranice jsou oceněné jako nic v Německu.

Jde o mediánové nabídkové ceny ze zveřejněných inzerátů na Seeki.eu v srpnu 2026, přepočtené na eura, nikoli o realizované ceny nebo oficiální statistiku. Pražské byty chtějí na stejném základě mediánových 396 793 € a brněnské 313 883 €, a pod krajskou úroveň jde náš přehled cen bytů ve 22 českých městech.

Teď to postavte proti domovu. Bavorské znalecké komise uvádějí u starších bytů napříč Bavorskem medián 3 600 € za metr čtvereční za rok 2025, v Mnichově stoupající na 7 900 €, takže byt v Plzeňském nebo Karlovarském kraji chce zhruba čtvrtinu až třetinu mnichovských peněz.

Jedna výhrada mění, komu se to hodí. Tatáž zpráva uvádí u Hofu ve východním Bavorsku 1 700 €. Proti Mnichovu jsou české příhraniční kraje levné, proti nejbližším německým městům často ne. Úspora je skutečná, když odcházíte z jihoněmeckého města, a tenká, když už bydlíte ve východním Bavorsku nebo na saském venkově.

Levné domy v Ústeckém kraji přicházejí ve dvou provedeních a fotografie ten rozdíl schovají. Každý inzerát na Seeki.eu nese známku za to, jak je úplný, vedle skóre lokality od 0 do 100 postaveného z dopravy, občanské vybavenosti, hluku, kvality ovzduší a povodňového rizika. U rekonstrukčního užšího výběru odvede tohle druhé číslo třídění, které by jinak stálo výjezd na prohlídky.

Čím se koupě liší od německé?

Největším překvapením je to, co chybí. Německo žene každý prodej přes notáře (Notar), povinně a za zákonné sazby. Česko žádný takový monopol nemá. Kupní smlouva je obyčejná písemná smlouva, kterou obvykle sepíše advokát, a katastr místo notářského zápisu žádá úředně ověřené podpisy.

Transakce je tím levnější a břemeno kvality se přesouvá na to, jakého si vyberete právníka. Najměte si vlastního, protože neutrální roli, jakou hraje německý notář, tady nehraje nikdo.

Peníze se při podpisu nehýbou. Leží v úschově u advokáta, notáře nebo banky a uvolní se, až když vlastnictví přejde. Běžným uspořádáním je advokátní úschova.

Převod se odehraje na katastru nemovitostí, a tam se německá očekávání o rychlosti lámou. Podáním smlouvy začíná dvacetidenní blokační lhůta: rejstřík ukazuje převod jako probíhající a zapsaný vlastník dostane vyrozumění, takže kdokoli s nárokem může namítat dřív, než se vlastnictví pohne. Vlastní statistika úřadu uvádí za červen 2026 průměrný zápis 22 dní. Vlastnictví přechází zápisem, přesně jak to doma funguje u Grundbuchu. Na tuhle fázi počítejte se třemi až šesti týdny, s hypotékou déle.

Co to stojí nad rámec ceny?

Kolem 3 % až 5 %, což je nejlepší číslo v celém článku. Česko zrušilo svou čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí s účinností od 26. září 2020, zpětně pro zápisy od prosince 2019, a nikdy ji nenahradilo.

Německo nenabízí nic srovnatelného. Daň z převodu (Grunderwerbsteuer) běží od 3,5 % v Bavorsku do 6,5 % v několika spolkových zemích, notář a katastr přidají zhruba 2 % a od reformy z roku 2020 nese kupující obvykle asi 3 % plus DPH na provizi. Ten štos přistane blízko 9 % až 12 %.

Česká strana je krátká. Katastr si za zápis převodu účtuje paušálních 2 000 Kč. Advokát, který sepíše smlouvu, prověří vlastnictví a podá návrh, si obvykle účtuje 20 000 až 60 000 Kč, u větších obchodů 0,5 % až 1,0 %. Ověřené podpisy stojí pár stokorun a úschova asi 0,5 % až 1,0 % z držené částky. Provize makléře bývá na prodávajícím a už je uvnitř nabídkové ceny, a novostavby vezou DPH uvnitř uváděné ceny, takže je se starším bydlením srovnávejte opatrně.

U koupě za 250 000 € je rozdíl mezi oběma zeměmi zhruba cena kuchyně. Proti jedenácti dalším trhům staví Česko náš rozbor skutečných nákladů na koupi nemovitosti v Evropě.

Koruna, nebo euro?

Skoro jistě koruna, a právě tady se vyplatí přemýšlet nejtvrději. České banky nerezidentním občanům EU půjčují běžně a posuzují je podle vašeho německého příjmu, bez nutnosti české pracovní historie. Počítejte s nižším stropem, než dostane místní: nerezidentní žadatel z EU se obvykle dostane na 70 % až 80 % hodnoty tam, kde rezident dosáhne 80 % až 90 %, plánujte tedy čtvrtinu ceny v hotovosti. Za tím stojí závazný strop České národní banky ve výši 80 % poměru úvěru k hodnotě, s 90 % vyhrazenými pro kupující do 36 let pořizující vlastní bydlení, na což příhraniční druhé bydlení nedosáhne bez ohledu na váš věk.

Vaše německá banka nejspíš nepomůže. Úvěr je jištěný zápisem v českém katastru a němečtí věřitelé u bydlení zahraniční zajištění berou málokdy. Zeptejte se, počítejte s ne a paralelně otevřete českou žádost.

Pak ta měna. České hypotéky mají fixní sazbu a jsou v korunách, takže váš příjem sedí v eurech, kdežto dluh i nemovitost jsou v korunách. Silnější koruna zvedne eurovou cenu každé splátky, slabší sníží eurovou hodnotu nemovitosti. Rozpočtové filtry na Seeki.eu pracují s hodnotami přepočtenými na eura i tam, kde je inzerát v korunách, což udrží přeshraniční užší výběr poctivý.

Polsko běží zase na jiných pravidlech: povolovací režim a dvouprocentní daň PCC, kterou Česko nevybírá, pokrývá náš průvodce koupí nemovitosti v Polsku. Rakousko je opačný směr a sourozencem tohohle článku je koupě nemovitosti v Rakousku pro Němce.

Co se stane, když nemovitost pronajmete nebo prodáte?

Nejdřív nájem. Příjem z nemovitého majetku se daní tam, kde nemovitost stojí, takže český nájem je zdanitelný v Česku a podáváte na něj české přiznání. Sazby jsou 15 %, nad zhruba šestatřicetinásobkem průměrné mzdy stoupají na 23 %. Německo pak uplatní metodu podle smlouvy, což obvykle znamená osvobození, přičemž příjem pořád určuje sazbu na vaše německé výdělky. Přiznání podáváte v obou zemích, takže si do rozpočtu započítejte účetního.

Příjemným překvapením je roční daň z nemovitých věcí, typicky pár stovek až pár tisíc korun ročně u běžného bytu, tedy hluboko pod 0,1 % tržní hodnoty. Základní sazby prudce vzrostly konsolidačním balíčkem z roku 2024 a od roku 2025 je každoročně indexuje inflační koeficient, a přesto zůstávají na západoevropské poměry skromné.

Prodej odměňuje trpělivost. Zisk z nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 je po deseti letech držby zcela osvobozený, proti pěti u dřívějších nabytí. Kratší dvouleté osvobození platí tam, kde nemovitost byla bezprostředně před prodejem vaším vlastním bydlištěm, a další pokrývá výnos reinvestovaný do vlastní bytové potřeby. Jinak se zisk daní jako příjem fyzických osob toutéž sazbou 15 % a 23 %, ať vlastník bydlí kdekoli. Německý vlastník ten tvar pozná, protože § 23 německého zákona o dani z příjmů běží taky na desetiletých hodinách.

Než podáte nabídku

Většinu rizika unesou dvě kontroly. Ujistěte se, co vlastně kupujete, protože český byt může být v osobním vlastnictví, nebo jako podíl v bytovém družstvu, a to druhé se hůř zastavuje i hůř prodává. A pak si měnovou otázku rozhodněte vědomě, protože korunový úvěr proti eurovému platu je dvacetiletá pozice, ne detail papírování.

Potom je to úloha na užší výběr, a přesně na to je Seeki.eu postavené. České i německé inzeráty můžete sledovat z jednoho účtu, číst u každého známku vedle skóre lokality, postavit užší výběr vedle sebe v kurzech ECB a dát mediánovou cenu za metr čtvereční napříč Českem proti témuž číslu pro Německo. Praha je trh, na kterém se pracuje nejsnáz, a příhraniční kraje jsou tam, kde aritmetika začne být zajímavá. Jakmile se pro jeden rozhodnete, otevřete si Koupě nemovitosti v Česku jako cizinec (průvodce 2026) a vezměte ho k místnímu advokátovi.

Zdroje

Sestaveno v srpnu 2026. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a datum účinnosti 26. září 2020 pocházejí z české Finanční správy, která uvádí, že daň je zrušena všude tam, kde právní účinky zápisu do katastru nastanou v ten den nebo později, zpětně do prosince 2019. Paušální poplatek za zápis 2 000 Kč je položkou 120 sazebníku zveřejněného Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním (ČÚZK) a průměrná doba zápisu 22 dní je transakční statistikou téhož úřadu za červen 2026. Strop poměru úvěru k hodnotě 80 %, s 90 % pro žadatele do 36 let pořizující vlastní bydlení, je zveřejněný úvěrový limit České národní banky. Německé údaje o starším bydlení, tedy bavorský medián 3 600 € za metr čtvereční, 7 900 € v Mnichově a 1 700 € v Hofu, pocházejí ze zprávy o bavorském trhu nemovitostí zveřejněné bavorskými znaleckými komisemi 30. července 2026 nad transakčními daty za rok 2025. Německé sazby daně z převodu podle spolkových zemí a desetileté pravidlo pro soukromý prodej v § 23 německého zákona o dani z příjmů se řídí sazebníky pro rok 2026.

Česká právní, úvěrová a daňová praxe, včetně dvacetidenní blokační lhůty katastru, rozpětí odměn advokáta a úschovy, zvyklostí u provize makléře, pásem poměru úvěru k hodnotě u nerezidentů, daně z nemovitých věcí po konsolidačním balíčku z roku 2024 a časového testu u kapitálových zisků, se řídí naším průvodcem Koupě nemovitosti v Česku jako cizinec (průvodce 2026), který cituje český zákon o daních z příjmů a zveřejněné výklady daňových kanceláří. Pravidla i sazby se mění, takže si svou pozici před závazkem ověřte u českého advokáta a u daňového poradce v obou zemích. Cenové údaje jsou mediánové nabídkové ceny ze zveřejněných inzerátů na Seeki.eu v srpnu 2026, přepočtené na eura, nikoli realizované ceny nebo oficiální statistika.