Co Seeki Score měří (a proč máte u inzerátu B+)

Každý zveřejněný inzerát na Seeki.eu nese dva oddělené signály kvality, ne jeden. Známka inzerátu, od A+ dolů po F, hodnotí samotnou inzerci: jak úplně prodávající vyplnil formulář, kolik toho napsal a kolik nahrál fotografií. Skóre lokality, 0 až 100, hodnotí půdu, na které nemovitost stojí: dopravu, každodenní vybavenost, školy a parky, pěší dostupnost, kulturu, kvalitu ovzduší, hluk, riziko povodní a regionální ekonomiku. Na kartě nemovitosti stojí vedle sebe, nejdřív skóre lokality a pak písmeno.

Držet je odděleně je celý smysl. Pečlivě napsaný inzerát ve špatně dostupném předměstí by si neměl půjčovat kredit od čtvrti a byt nad stanicí metra by neměl dostat výjimku za dvě rozmazané fotografie.

Oba signály existují ze stejných dvou důvodů. Kupující dostane signál důvěryhodnosti na první pohled: inzerát na B+ je ten, který prodávající skutečně vyplnil, s popisem a reálnou sadou fotografií, ne s telefonním číslem a jednořádkovou adresou. Prodávající dostane zpětnou vazbu: inzerátu, který visí na C, se říká, na které straně čáry je, aniž by dostal předepsaný recept.

Tento článek vysvětluje, k čemu ty dva signály jsou a jak pohnout tím, který máte ve svých rukou. Nezveřejňuje váhy, prahy ani výpočet. Seeki Score funguje ve vaší hlavě stejně jako Googlův PageRank: víte, že existuje, víte zhruba, co ho živí, víte, že dobrý obsah poráží hubený. Přesné ladění je naše a měníme ho, jak se učíme.

Naposledy revidováno: 2026-08-26. Každé chování i každý údaj v tomto článku byly 26. srpna 2026 znovu ověřeny proti živému systému Seeki.eu a jeho zveřejněným inzerátům.

Proč jsme to postavili

Dva problémy, na které jsme naráželi pořád dokola.

Pro kupující má každý evropský realitní trh dlouhý ocas polovičatých inzerátů: žádný popis, dvě fotografie, jediný řádek kontaktu. Známka dovolí kupujícímu nastavit si spodní laťku místo toho, aby se jimi probíral. Hledání na Seeki.eu má filtr na známku inzerátu i filtr na minimální skóre lokality, takže kdo chce jen dobře zdokumentované bydlení v dobře dostupných místech, řekne to jednou a zbytek přestane vidět.

Pro prodávající je rozdíl mezi silným a slabým inzerátem obvykle čtyři nebo pět drobností, ne kompletní přepis. Známka říká, na které straně čáry stojí. Většina prodávajících dosáhne na B bez velké námahy a na A s trochou pozornosti v průvodci tvorbou inzerátu.

Co jde do známky inzerátu

Tři složky, v hrubém pořadí podle toho, jak moc na nich záleží.

Úplnost. Kolik strukturovaných polí inzerát vyplňuje: cena, plocha, počet pokojů, vybavení, energetický štítek, rok stavby a zbytek formuláře. Žádné jednotlivé pole nerozhoduje, ale dohromady se to rychle sčítá a tohle je ze tří složek ta nejtěžší. Přepínače vybavení (balkon, terasa, garáž, parkování, zahrada, výtah, zařízeno) se počítají, když je nemovitost skutečně má, takže byt v přízemí není trestán za to, že nemá výtah ani zahradu. Souřadnice jsou zvláštní případ. Známku nezvednou, ale bez lokality, do které nemovitost umíme umístit, žádné skóre lokality nevznikne, takže druhý signál se prostě neobjeví.

Popis. Psaný text inzerátu. Známka čte jeho délku, nikoli literární kvalitu: delší a obsažnější boduje lépe, až po hranici, za kterou další slova nepřidají nic. K té hranici buďte upřímní, protože platí na obě strany. Známka nepozná, jestli vaše odstavce něco říkají, takže obecná vata boduje stejně jako konkrétní detail. Kupující to pozná a on je to publikum, na kterém záleží. Pár vět o tom, jaké jsou pokoje, jak působí budova, co je za dveřmi a jaké zvláštnosti musí vážný zájemce vědět předem, vás dostane do správného pásma a bude to znít, jako by to psal člověk.

Fotografie. Počet, ne kompozice. Známka počítá, kolik obrázků inzerát nese, a za určitou hranicí přestane odměňovat další. Běžný byt s jedním záběrem každé místnosti plus exteriérem, vchodem, výhledem a případným venkovním prostorem sedí v silném pásmu bez vycpávek. Rozlišení ani kadrování se neznámkují, ale kupující je známkují: jasné denní světlo poráží šedý den a půdorys vložený mezi obrázky ušetří jedno kolo dotazů.

Stáří inzerátu se nepočítá. Dřív se počítalo. Aktuálnost byla čtvrtou složkou, což znamenalo, že dobrý inzerát tiše ztrácel jen proto, že je pořád na trhu, a že prodávající mohl písmeno zvednout tím, že inzerát znovu orazítkoval, aniž by v něm cokoli zlepšil. Obojí bylo špatně, takže aktuálnost ze známky vypadla. Na inzerátu zůstává, jako vlastní řádek ve znění „Zveřejněno před 3 dny" a vedle něj poslední úprava, protože věk stojí za to vědět. Jen se uvádí, místo aby se známkoval, a kupující si ho zváží sami.

Praktický dopad pro prodávající: známka se hýbe jen tehdy, když se hýbe inzerát. Písmeno získané v dubnu je v srpnu stejné písmeno a opětovné zveřejnění nezměněného inzerátu s ním neudělá nic.

Pásma známek

Písmeno běží od A+ nahoře po F dole a pásma dávají prodávajícím cíl. V datech inzerátů Seeki.eu, počítáno napříč všemi zveřejněnými inzeráty k 26. srpnu 2026, sedí 89,4 % na B nebo lépe a jednotlivě nejobsazenějším pásmem je A.

A+ je opravdu úzké. Drží ho méně než jeden zveřejněný inzerát z tisíce, protože vyžaduje všechny tři složky současně blízko maxima: formulář vyplněný od začátku do konce, dlouhý a konkrétní popis a úplnou sadu fotografií. Co už ale nedělá, je že vyprchá. Jakmile si inzerát písmeno vyslouží, drží ho, dokud se nezmění samotný inzerát, takže A+ je stálý cíl, ne odznak, který za pár týdnů vybledne. Reálný cíl pro většinu prodávajících je A. Na druhém konci je F skoro neexistující: inzeráty, které ho drží, spojují poloprázdný formulář s žádným popisem a téměř žádnými fotografiemi.

Oba signály jedou na kartě nemovitosti společně jako jeden odznak, nejdřív skóre lokality a pak písmeno. Odznak zmizí jen tehdy, když inzerát nemá ani jedno, což v praxi skoro nenastává.

Jak se známka liší od skóre lokality

Známka je o inzerci: co prodávající napsal, nahrál a vyplnil. Skóre lokality je o adrese: doprava, každodenní vybavenost, školy a parky, pěší dostupnost, kultura, kvalita ovzduší, hluk, riziko povodní a regionální ekonomika, zvážené dohromady do jediného čísla 0 až 100. Počítá se z toho, kde nemovitost stojí, proti externím datům, takže jím žádné úpravy inzerátu nepohnou.

Nemovitost může držet silnou známku a průměrné skóre lokality, nebo naopak. Kupující používají obojí a nejlépe to funguje v pořadí: skóre lokality použijte k zúžení na čtvrti, ve kterých byste skutečně bydleli, a pak si uvnitř nich přečtěte nejlépe známkované inzeráty.

Jak známku zvednout

Tři věci v pořadí, pokud vám inzerát visí pod A.

1. Vyplňte každé pole, na které se průvodce ptá. To je nejlevnější zvednutí. Pět minut klikání navíc inzerát obvykle posune o jedno pásmo.
2. Napište tři nebo čtyři odstavce o nemovitosti. Konkrétní detaily, ne marketingový jazyk. Jaké jsou pokoje, co je to za budovu, co je poblíž, co je na tomhle místě specifické.
3. Nahrajte víc fotografií. Jednu z každé místnosti plus exteriér, vchod, výhled a venkovní prostor. Kolem tuctu je pohodlných.

Udělejte všechny tři a většina nemovitostí skončí na A. Co nepomůže, je znovu zveřejnit nebo prodloužit inzerát, na kterém jste nic nezměnili: písmeno odráží to, co v inzerátu je, ne to, kdy jste s ním naposledy hnuli.

Často kladené otázky

Jak nejsnáz dostanu A+?

Použijte průvodce tvorbou inzerátu, vyplňte každé pole, na které se ptá, napište několik odstavců konkrétního popisu a nahrajte úplnou sadu fotografií pokrývající každou místnost plus exteriér. Tahle kombinace postaví inzerát na vrchol pásma A. A+ vyžaduje, aby byly všechny tři složky současně blízko svého maxima, a proto ho drží méně než jeden zveřejněný inzerát z tisíce. Výhoda je, že vydrží: samotné plynutí času ho dolů nestáhne.

Proč mi spadla známka?

Ne kvůli stáří, to totiž do známky nepatří. Známka se hýbe jen tehdy, když se hýbe inzerát, takže pokles znamená, že se změnil obsah: ubyly nebo se nahradily fotografie, zkrátil se popis nebo se při úpravě vyprázdnila pole. U inzerátů z realitního feedu může nový import navíc dorazit hubenější než verze, kterou nahradil. Otevřete inzerát v prodejním přehledu, porovnejte ho s tím, co v něm bylo dřív, a doplňte, co zmizelo.

Ovlivňuje známka viditelnost mého inzerátu?

Hlavně přes odznak, který kupující vidí na každé kartě inzerátu. Výchozí pořadí výsledků ani jeden ze signálů neváží. Kupující můžou řadit podle skóre lokality, což nabídka řazení nazývá „Nejlepší skóre lokality", a můžou filtrovat na minimální známku inzerátu nebo minimální skóre lokality. Silná známka tedy pomůže ve chvíli, kdy kupující porovnává možnosti nebo si zvedl laťku, nikoli tím, že by slabší inzeráty zahrabala.

Jaký je rozdíl mezi známkou inzerátu a skóre lokality?

Známka inzerátu hodnotí inzerci: pole, popis, fotografie. Všechny tři má prodávající ve svých rukou. Skóre lokality hodnotí okolí: dopravu, vybavenost, školy a parky, pěší dostupnost, kulturu, kvalitu ovzduší, hluk, riziko povodní a regionální ekonomiku. Počítá se z toho, kde nemovitost je, proti externím datům, a žádná úprava inzerátu ho nezmění. Kupující vidí na stránce inzerátu obojí.

Můžu vidět rozpad svého vlastního skóre?

Ano. Prodejní přehled ukazuje odznak u každého vašeho inzerátu a průvodce tvorbou inzerátu ukazuje živý ukazatel, který se aktualizuje při vyplňování formuláře, s číslem 0 až 100 za písmenem. Tip pod ním pojmenuje tu jedinou změnu, která by s ním pohnula nejvíc, zpočátku obvykle „přidejte fotografie" nebo „rozšiřte popis" a pak drobnější úpravy, jakmile jste za B+. Na veřejné stránce inzerátu se panel skóre rozklikne do úplného rozpadu obou signálů.

Hodnotí se importované inzeráty stejně?

Ano. Inzeráty přicházející z realitního feedu procházejí přesně stejným hodnoticím kódem jako inzeráty postavené v průvodci. Obvykle startují níž, protože feedová data jsou strukturovaná, ale často chudá na popis a fotografie, a realitní kancelář, která posílá víc polí a víc obrázků, za to dostane lepší známku, za stejných podmínek jako všichni ostatní.

Oba signály se zobrazují u každé nemovitosti na Seeki.eu. Řazení podle skóre lokality na libovolné lokalitní stránce vám najde nejlépe dostupné čtvrti v regionu a uvnitř nich si pak přečtěte nejlépe známkované inzeráty. Pro pozadí toho, jak marketplace funguje, vysvětlení vyhledávání přirozeným jazykem projde, jak Seeki.eu promění větu na strukturované hledání napříč evropskými trhy.