Hypotéka v Itálii pro cizince: kolik vám banka půjčí?

Pokud v Itálii nežijete, italská banka vám půjčí 50 až 60 % ze svého ocenění, kdežto rezident může dostat 80 %. U bytu v Římě za mediánovou cenu tak musíte v hotovosti sehnat šestimístnou částku, a to ještě před daněmi. Daň se navíc platí i ze samotného úvěru.

Naposledy revidováno: 2026-10-15. Seeki.eu není hypoteční, právní ani daňový poradce a tento článek slouží k orientaci, nejde o finanční radu. Sazby, pravidla bank i daňové předpisy se mění a výsledek závisí na vašem příjmu, bydlišti a státní příslušnosti. Než cokoli podepíšete, ověřte si svůj případ u banky, italského notáře (notaio) nebo licencovaného zprostředkovatele úvěru.

Italská hypotéka, nebo úvěr zajištěný nemovitostí v Německu či Rakousku?

Obě cesty si představte jako dva klíče od stejných dveří. Italská banka si vezme do zástavy italský byt a půjčí na něj jen o málo víc než polovinu jeho hodnoty. Vaše banka doma si vezme dům, který už vlastníte.

Kritérium	Hypotéka italské banky (mutuo ipotecario)	Úvěr domácí banky zajištěný vaší nemovitostí v Německu nebo Rakousku
Zajištění	Italská nemovitost	Vaše stávající nemovitost v Německu nebo Rakousku
Poměr úvěru k hodnotě (LTV)	U nerezidenta běžně 50 až 60 % z ocenění banky, proti 80% normě pro rezidenty	Podle hodnoty vaší nemovitosti, v Rakousku s referenčním stropem 90 %
Základ sazby	Fixní podle eurové swapové sazby (Eurirs), pohyblivá podle Euriboru	Vlastní ceník vaší domácí banky
Průměrná sazba, srpen 2026	3,60 % s fixací nad 10 let, 3,37 % pohyblivá, 3,55 % napříč všemi fixacemi	Německo 4,04 % s fixací nad 10 let (4,01 % napříč všemi fixacemi), Rakousko 3,67 % při stejné fixaci
Doklady	Daňové číslo (codice fiscale), doklad o příjmu, daňová přiznání, předběžná smlouva	Vaše obvyklé podklady pro domácí banku
Náklady spojené s úvěrem	Náhradní daň 2 % u druhého bydlení (0,25 % u hlavního), ocenění 300 až 600 €, notářská smlouva 1 500 až 4 000 €	Notářský poplatek a poplatek pozemkové knihy za zástavu, podle příkladu Schwäbisch Hall 435 € každý u zástavy 200 000 €
Doba	Zhruba osm až dvanáct týdnů	Podle vaší domácí banky

Sazby v tabulce jsou srpnové průměry ECB pro nové úvěry na koupi bydlení, převážně rezidentům. Vaši vlastní nabídku banka nacení podle vaší žádosti.

To odpovídá našemu srovnání hypoték pro nerezidenty v Evropě. Pravidla koupě shrnuje průvodce koupí nemovitosti v Itálii.

Kolik měsíčně stojí italská hypotéka na byt v Římě za mediánovou cenu?

Mediánová nabídková cena bytu na prodej v Římě je na Seeki.eu k říjnu 2026 302 250 €. Berte ji jako orientační bod, ne jako tržní index. Při 60% úvěru přinesete zhruba 121 000 € vlastních peněz.

Zafixujte tento úvěr na 3,60 %, italský průměr pro fixace nad deset let, a splácejte ho dvacet let. Standardní anuitní vzorec dá 1 061 € měsíčně.

Delší splatnost nebo menší úvěr splátku sníží. Pokud banka za riziko nerezidenta přidá procentní bod, což je náš předpoklad a ne nabídka žádné banky, splátka vzroste zhruba o 100 €.

Milán vyjde dráž. Při stejném podílu úvěru vyjde byt za milánskou mediánovou cenu za stejných podmínek zhruba na 1 280 € měsíčně.

Mediány pro jezera a Apulii v tomto příkladu nejsou, protože tam máme příliš málo inzerátů na spolehlivé číslo. Aktuální čísla pro Řím a Milán se aktualizují denně a širší cenový obraz najdete v našem rozboru italského trhu s nemovitostmi v roce 2026.

Jaké doklady chce italská banka od nerezidenta?

Složka začíná jedním číslem. Každý kupující potřebuje italské daňové číslo (codice fiscale) a bez něj se v koupi ani v úvěru nic nepohne.

Pokud žijete v zahraničí, můžete o něj podle italského finančního úřadu (Agenzia delle Entrate) požádat přes italský konzulát příslušný pro vaši adresu. Některé konzuláty dnes žádost přijmou, jen když ji za vás v Itálii nemůže podat nikdo jiný, a chtějí, abyste zmocnili zástupce, který ji podá na finančním úřadě. Oficiální lhůta vyřízení se nezveřejňuje, proto o něj požádejte hned v týdnu, kdy začnete hledat.

Banka pak chce doklad o příjmu. Hypoteční příručka Banca d'Italia uvádí nedávné výplatní pásky a daňová přiznání. Podnikatelé přidají výpis z obchodního nebo profesního rejstříku.

Banka chce také podklady k nemovitosti. To znamená kopii podepsané předběžné smlouvy, půdorys a osvědčení o způsobilosti k užívání, plus předchozí nabývací smlouvu prodávajícího.

Počítejte s tím, že německé nebo rakouské doklady budete překládat do italštiny. Daňové číslo a kroky koupě podrobněji popisuje náš průvodce koupí v Itálii z Německa nebo Rakouska.

Kolik stojí samotný úvěr navíc k daním z koupě?

Překvapení se skrývá v úvěru. Itálie vybírá z částky, kterou si půjčíte od banky, náhradní daň (imposta sostitutiva), a ta činí 2 %, pokud úvěr financuje cokoli jiného než vaše hlavní bydlení. Banka ji podle Banca d'Italia strhne při čerpání. U římského úvěru to dělá zhruba 3 600 €.

Sazba pro hlavní bydlení vyžaduje, abyste v dané obci měli bydliště, přestěhovali se tam do 18 měsíců nebo tam pracovali, uvádí Agenzia delle Entrate. Pokud si ponecháte adresu v Mnichově, platíte plnou sazbu.

S úvěrem přicházejí další čtyři položky. Banka pošle vlastního odhadce (perizia) a každá banka si sama stanoví poplatek za zpracování, buď pevnou částkou, nebo podílem z úvěru.

Hypoteční smlouva potřebuje vlastního notáře, a to je největší ze čtyř položek. Pojištění budovy je povinné. Rozpětí najdete v tabulce výše.

Tohle všechno se přičítá k daním z koupě. U druhého bydlení z druhé ruky je to 9% registrační daň z katastrální hodnoty, rozepsaná v našem přehledu, kolik stojí koupě nemovitosti v Evropě. Nic z toho se nefinancuje. Počítejte s tím v hotovosti.

Jak načasovat hypotéku mezi předběžnou smlouvou a podpisem u notáře?

Italská koupě stojí na dvou podpisech. Předběžná smlouva (compromesso) zavazuje obě strany a stanoví zálohu. Konečná notářská smlouva (rogito) převádí vlastnictví. Italský zákon mezi nimi nestanoví žádnou lhůtu, takže termín si volí strany a mezera trvá od několika měsíců po rok.

Hypotéka se odehrává právě v této mezeře. Banca d'Italia řadí kopii předběžné smlouvy mezi doklady, které banka chce, takže schválení obvykle přijde až po jejím podpisu. Žádosti nerezidentů běžně trvají osm až dvanáct týdnů od podání po podpis u notáře.

Z tohoto pořadí plyne riziko. Když banka po podpisu řekne ne, je vaše záloha v ohrožení. Požádejte o hypoteční podmínku (condizione sospensiva) v předběžné smlouvě: pokud úvěr zamítnou, smlouva zanikne bez sankce, jak vysvětluje článek na idealista. Termín notářské smlouvy stanovte nejméně dvanáct týdnů dopředu.

Pamatujte, že banka půjčuje podle čísla svého odhadce, a to může ležet pod vaší cenou. Ocenění pod dohodnutou cenou zmenší úvěr, aniž by o tom kdokoli řekl prodávajícímu. Když nabídkovou cenu před podpisem porovnáte s mediánem za m² pro danou oblast, víte, jestli taková mezera hrozí.

Kdy se vyplatí půjčit si doma místo u italské banky?

Úvěr zajištěný domem, který už vlastníte, mění jedno riziko za jiné. Získáte známou banku, vlastní jazyk a žádnou italskou daň z úvěru. Zároveň ale ručíte svým domovem v Německu nebo Rakousku za rekreační byt v Itálii.

Rakouský úvěrový zprostředkovatel Infina uvádí, že mnoho rakouských bank italskou koupi vůbec nefinancuje. Ty, které ano, ji obvykle zajistí stávající rakouskou nemovitostí a čekají víc než 20 % vlastních prostředků a k tomu další rezervu na náklady.

Závazná rakouská pravidla úvěrování (KIM-Verordnung) skončila v polovině roku 2025. Finanční regulátor FMA teď místo nich stanoví referenční hodnoty se stropem 90 % LTV a banky se od nich mohou odchýlit. Rakouskou část popisuje průvodce koupí nemovitosti v Rakousku.

V Německu je zajištěním pozemkový dluh (Grundschuld) na vaší nemovitosti. U zástavy 200 000 € odhaduje příklad Schwäbisch Hall poplatky notáři a pozemkové knize na zhruba 870 € celkem, proti 4 000 € italské náhradní daně ze stejné částky.

Háček je v sazbě. Německé úvěry na koupi bydlení byly v srpnu podle ECB zhruba o půl procentního bodu dražší než italské. Německé formality popisuje průvodce koupí nemovitosti v Německu.

Kde za stejný rozpočet koupíte víc?

Úvěr na 60 % promění rozpočet na nemovitost v rozpočet hotovosti a daně si z té hotovosti vezmou svůj díl.

Registrační daň se počítá z katastrální hodnoty, která obvykle leží pod cenou. Spočítejte ji z plné ceny jako nejhorší případ, přidejte daň z úvěru a 150 000 € vlastních peněz koupí nemovitost zhruba za 300 000 € před notářskými poplatky, tedy těsně pod římským mediánem.

Právě v tu chvíli je čas vyzkoušet alternativy, ne až po podání nabídky. Srovnávač pro stěhování od Seeki.eu seřadí až 30 měst v evropských zemích podle toho, co se za jeden rozpočet v eurech dá koupit, takže Řím stojí vedle Korutan, Valencie nebo Algarve na stejné stupnici. Španělské banky jednají s nerezidenty jinak než italské a náš průvodce hypotékou ve Španělsku pro nerezidenty tam počítá stejný příklad. Portugalské stropy najdete v našem průvodci portugalskou hypotékou.

Uložte si italské hledání a denní přehled vám pošle nové nabídky i zlevnění. Pokud byt později budete prodávat nebo pronajímat, poradí vám náš průvodce inzercí italské nemovitosti.

Často kladené otázky

Může cizinec dostat hypotéku v Itálii?

Ano. Italské banky půjčují kupujícím z EU i mimo ni, nerezident s příjmem ze zahraničí ale obvykle dostane nabídku na 50 až 60 % z ocenění banky, proti 80% normě pro rezidenty. Potřebujete italské daňové číslo, tedy codice fiscale, a přeložené doklady o příjmu. Seeki.eu zveřejňuje medián nabídkové ceny za m² v italských městech z aktuálních inzerátů, takže poznáte nabídkovou cenu, kterou bankovní odhadce nejspíš sníží.

Kolik vlastních peněz potřebuji ke koupi v Itálii jako nerezident?

Počítejte se 40 až 50 % ceny v hotovosti, plus daně a poplatky z koupě. U bytu v Římě za mediánovou nabídkovou cenu na Seeki.eu vám typický úvěr pro nerezidenta nechá k sehnání asi 121 000 € a daň z úvěru na rekreační nemovitost přijde navrch. Srovnávač pro stěhování od Seeki.eu pak seřadí města po celé Evropě.

Co je imposta sostitutiva u italské hypotéky?

Je to náhradní daň z částky, kterou si půjčíte od banky. Činí 0,25 %, když úvěr financuje hlavní bydlení, a 2 % u jakéhokoli jiného bydlení, a banka ji strhne při výplatě. Nižší sazba, známá jako úleva na první bydlení (prima casa), vyžaduje bydliště nebo práci v obci, kde nemovitost leží, nebo přestěhování tam do 18 měsíců. Pokud žijete v Německu nebo Rakousku a tuto adresu si ponecháte, platíte vyšší sazbu.

Je lepší půjčit si v Německu nebo Rakousku se zajištěním vlastní nemovitostí?

Půjčte si doma, pokud přijmete zástavu na svůj tamní dům, protože takový úvěr se vyhne italské náhradní dani z půjčené částky. Mnoho rakouských bank italskou koupi vůbec nefinancuje a ty, které ano, ji obvykle zajistí vaší rakouskou nemovitostí a čekají víc než 20 % vlastních prostředků. Německé úvěry na koupi bydlení byly v srpnu podle Evropské centrální banky v průměru zhruba o půl procentního bodu dražší než italské, takže nižší poplatky přicházejí s vyšší sazbou.

Jak dlouho trvá italská hypotéka pro nerezidenta?

Počítejte zhruba s osmi až dvanácti týdny od žádosti po konečnou notářskou smlouvu, které se říká rogito. Banka obvykle chce před schválením vaši podepsanou předběžnou smlouvu, compromesso, takže do ní dejte hypoteční podmínku. Pokud úvěr zamítnou, smlouva pak zanikne bez sankce.

Jak porovnat nemovitosti ve dvou zemích, než požádám o hypotéku?

Udělejte to na Seeki.eu dřív, než podepíšete italskou předběžnou smlouvu, compromesso, protože banka obvykle chce tuto podepsanou smlouvu, než úvěr schválí. Porovnání na Seeki.eu postaví vedle sebe až čtyři nemovitosti z jakýchkoli zemí, s cenami přepočtenými kurzy Evropské centrální banky. Římský a rakouský byt pak stojí v jedné tabulce a čtete je na jedné stupnici.

Zdroje

• Banca d'Italia, příručka Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici, verze z února 2026: 80% norma LTV pro rezidenty, náhradní daň 2 % a 0,25 % stržená bankou, Eurirs a Euribor jako referenční sazby, bezplatná přenositelnost úvěru, seznam dokladů včetně předběžné smlouvy a nákladové položky na straně úvěru.
• Banca d'Italia, čtvrtletní průzkum trhu s bydlením, zveřejněný 12. srpna 2026: 63 % koupí financovaných hypotékou a průměrné LTV zhruba 78 % u všech kupujících ve druhém čtvrtletí 2026.
• Evropská centrální banka, statistiky úrokových sazeb MFI pro nové úvěry na koupi bydlení v Itálii, Německu a Rakousku, srpen 2026.
• Agenzia delle Entrate, podmínky úlevy na první bydlení, aktualizované 29. května 2026, plus její stránky o codice fiscale pro rezidenty v zahraničí a rezoluce 85 z 12. července 2006 k sazbám náhradní daně.
• Italský konsolidovaný bankovní zákon (TUB), články 120-ter a 120-quater, na Normattivě: žádná sankce za předčasné splacení u úvěrů na koupi bydlení fyzickým osobám a bezplatná přenositelnost.
• LTV pro nerezidenty: oficiální statistika neexistuje. Rozpětí 50 až 60 % pochází z průvodce pro nerezidenty od italské advokátní kanceláře (CDC Law, květen 2026). Srovnávač zprostředkovatelů MutuiSupermarket (duben 2026) uvádí 60 až 70 %.
• Rozpětí ocenění a notářských poplatků: Money.it (prosinec 2024) a CDC Law (květen 2026). Načasování a hypoteční podmínka: idealista news, 14. srpna 2026, mezera několika měsíců až roku mezi předběžnou smlouvou a notářskou smlouvou.
• Rakousko: FMA, 26. června 2025, o konci KIM-Verordnung k 30. červnu 2025 a referenčních hodnotách, které ji nahradily (90 % LTV, splátka nejvýše 40 % čistého příjmu, 35 let). Infina, 11. února 2026, o rakouských bankách a italských koupích: víc než 20 % vlastních prostředků plus nejméně 10 % na náklady.
• Německo: Schwäbisch Hall, příklad nákladů na pozemkový dluh, aktualizováno 13. října 2025.
• Data inzerátů Seeki.eu, 14. října 2026: mediány nabídkových cen bytů pro Řím (n=296) a Milán (365 000 €, n=242), aktuální nabídkové ceny, ne zapsané prodeje. Oba vzorky jsou malé, berte je proto jako orientační body. Měsíční splátky vycházejí ze standardního anuitního vzorce.