Trh nemovitostí v Itálii 2026: ceny a kam míří kupující

Itálie strávila většinu poslední dekády jako tichý trh jižní Evropy: ploché ceny, tenké objemy, bytový fond starší než téměř kdekoli jinde. To se změnilo a rok 2026 je ten, ve kterém se to ukazuje v oficiálních číslech, nikoli v historkách od makléřů. Tady je, kolik stojí metr čtvereční, kterým směrem se trh pohybuje a kde kupující přicházející ze zahraničí skutečně hledají.

Údaje naposledy revidovány: 3. srpna 2026. Všechna čísla ze Seeki.eu jsou mediánové nabídkové ceny z aktuálních inzerátů bytů na prodej, nikoli dosažené prodejní ceny. Metodika a zdroje jsou na konci článku.

Kolik stojí metr čtvereční v největších italských městech?

Milán je ve vlastní kategorii a zbytek práce odvede spád mezi severem a jihem. Tabulka uvádí mediánové nabídkové ceny za metr čtvereční u bytů na prodej, z aktuálních dat Seeki.eu v červenci 2026, pro tři italské trhy, kde je náš vzorek dost hluboký na publikování mediánu.

Město	Mediánová nabídková cena €/m²	Hloubka vzorku
Milán	5 677 €	Střední
Řím	4 519 €	Střední
Neapol	3 692 €	Střední

Itálie je jednou z mála velkých evropských zemí, kde hlavní město není tím nejdražším. Milán žádá za metr zhruba o čtvrtinu víc než Řím, protože je finančním a průmyslovým centrem, nikoli tím správním. V našem žebříčku 30 evropských měst podle nabídkové ceny obrací stejné pořadí jen jedna další velká ekonomika: Německo, kde Mnichov převyšuje Berlín.

Florencie, Boloňa a Turín stojí mimo náš publikovaný soubor. Podle indexu, který v prosinci 2025 zveřejnil Immobiliare.it Insights, byla z těch tří nejdražší Florencie se 4 738 €/m² a Boloňa s 3 747 €/m², přičemž Turín byl s velkým odstupem nejlevnějším z velkých severoitalských trhů. Ten index stojí na jiném vzorku a jiném základu než náš, takže čtěte oba jako samostatné pohledy na tentýž trh, nikoli jako jednu řadu.

Rostou v roce 2026 ceny bydlení v Itálii?

Ano, a rychleji než dřív. Index cen bydlení úřadu Istat postavil italské rezidenční ceny o 5,2 % výš než v prvním čtvrtletí 2025 a o 1,0 % výš než v předchozím čtvrtletí, ve vydání z 19. června 2026. Zajímavé je rozdělení uvnitř toho čísla: novostavby vzrostly meziročně o 6,7 % a obrátily tak pokles o 1,1 % z předchozího čtvrtletí, zatímco starší bydlení stouplo o 4,8 %, mírně méně než předchozích 5,0 %.

Objemy se hnuly stejným směrem. Observatoř trhu nemovitostí při Agenzia delle Entrate zaznamenala v prvním čtvrtletí 2026 meziroční růst rezidenčních transakcí o 4,4 %, s téměř 180 000 obchodovanými jednotkami a růstem ve všech částech země. Nejsilnější přírůstky byly na severozápadě a na jihu, oba na 5,1 %. Vrátil se s tím i úvěr: 47,8 % koupí bylo financováno hypotékou, přičemž se ve čtvrtletí půjčilo přes 11 miliard €.

Prodávající si toho všimli. Čtvrtletní šetření Italské banky mezi realitními makléři, zveřejněné 22. května 2026, zjistilo, že se sleva z původní nabídkové ceny zužuje a průměrná doba prodeje zkracuje zpět na úroveň před rokem. Nejtěsnější je sleva na severovýchodě, kolem pěti procentních bodů, a nejširší na jihu a na ostrovech, zejména v menších městech. Omezením je nabídka, nikoli poptávka: počet nových zakázek k prodeji dál klesá.

Kde se v Itálii soustředí zahraniční kupující?

Zahraniční poptávka je malým podílem celkového objemu a velkým podílem některých míst. Scenari Immobiliari napočítali v roce 2025 zhruba 8 700 zahraničních kupujících, kteří utratili 5,5 miliardy €, jak uvedli v březnu 2026. Němci z nich tvořili 70 %, před Severoameričany s 10 % a Brity s 8 %.

Zeměpis se posunul na jih. Podíl Sicílie na zahraniční poptávce se zdvojnásobil z 9 % v roce 2015 na 18 % v roce 2025, Apulie dosáhla 17 % a Toskánsko, dlouho automatická odpověď, kleslo z 22 % na 13 %. Sardinie se držela kolem 9 %.

Na horním konci trhu je koncentrace ostřejší. Zpráva o italském trhu za rok 2026 od Engel & Völkers, zpracovaná s výzkumným institutem Nomisma, uvádí podíl mezinárodních kupujících kolem 35 % transakcí v prémiovém segmentu celostátně a 60 % v okolí Comského jezera, kde tři z pěti transakcí proběhnou zcela bez bankovního financování. Ligurská riviéra kolem Portofina a Santa Margherity ukazuje stejný tlak proti zmenšující se nabídce prémiových nemovitostí.

Naše vlastní návštěvnost míří stejným směrem. Itálie je nejhledanější jednotlivou destinací v přeshraničních hledáních, která na Seeki.eu vidíme, a bere si téměř polovinu z nich, přičemž samotný koridor z Německa do Itálie tvoří zhruba dvě pětiny. Co tito kupující potřebují, není další italský portál, ale trh, který si dokážou přečíst: náš průvodce koupí v Itálii z Německa nebo Rakouska pokrývá daňové a procesní rozdíly, které je zaskočí, a pravidla dané země najdete v našem Koupě nemovitosti v Itálii jako cizinec (průvodce 2026).

Jaký výnos z pronájmu italská nemovitost přináší?

Ve velkých městech střední, na jihu silný. Global Property Guide uvedl průměrný hrubý výnos z pronájmu v Itálii na 7,23 % v prvním čtvrtletí 2026, s Catanií (9,17 %) a Palermem (8,25 %) na vrcholu svého souboru měst a s Milánem (5,26 %) na dně. Vzorec je obvyklý: čím nižší vstupní cena, tím vyšší hrubý výnos a tím obtížněji se nemovitost spolehlivě pronajímá.

Ve srovnání se zbytkem Evropy sedí tento celostátní průměr nad německými a francouzskými velkoměsty a zhruba na úrovni nejsilnějších polských a španělských trhů. Náš žebříček hrubých výnosů z pronájmu v evropských městech srovnání dává přímo, i s výhradou, která platí u všech: hrubý výnos ignoruje roční obecní daň z nemovitosti (IMU), správu, neobsazenost a náklady na uvedení starého italského bytu do pronajímatelného stavu, což všechno v Itálii kouše víc než u novějšího fondu.

Novostavby, starý fond a rozdíl podle energetické třídy

Skok o 6,7 % u cen novostaveb proti 4,8 % u staršího bydlení není zaokrouhlovací rozdíl a nejde jen o náklady stavby. Itálie má jeden z nejstarších bytových fondů v Evropě a trh začal energetickou náročnost oceňovat výslovně.

Italská banka to změřila. V pracovní studii zveřejněné v listopadu 2023 žádaly nemovitosti ve čtyřech nejvyšších energetických třídách asi o 25 % víc než jinak srovnatelné nemovitosti v nejhorší třídě, s rozdílem od 7 % do 45 % podle provincie. Nejširší rozpětí vykazují chladnější provincie, což je přesně to, co byste čekali, pokud je prémie z velké části kapitalizovaným nákladem na vytápění.

Pro kupujícího to dělá z energetické třídy (classe energetica) v italském inzerátu cenovou proměnnou, nikoli formalitu. Byt třídy G v Turíně za lákavou cenu za m² je takto naceněn z nějakého důvodu a rekonstrukce, která ten rozdíl zavře, je skutečné číslo, které byste měli mít dřív, než podáte nabídku. Pro prodávajícího je to ta jediná vlastnost, kterou se nejvíc vyplatí pořádně doložit.

Kdo hledá italské nemovitosti ze zahraničí?

Kupující přicházející do Itálie z Mnichova, Vídně nebo Amsterodamu má problém, který mu trh nikdy nevyřešil: nemovitosti jsou na italských portálech, italsky, naceněné v eurech proti rozpočtu, který drží někde jinde, a neexistuje způsob, jak mít Gardské jezero a Korutany v jednom pohledu. Právě pro tuto mezeru bylo Seeki.eu postaveno. Italské inzeráty čtete ve svém jazyce, ceny se zobrazují v měně, kterou si zvolíte, mapa se posouvá přes hranici, takže nemovitosti z obou stran přicházejí společně, a místní medián ceny za metr čtvereční sedí vedle každé nabídkové ceny, takže poznáte férovou cenu od zbožného přání.

Čísla za tím vším nese rozcestník cen za m², který obsahuje aktuální medián pro každou zemi, město a region, který pokrýváme, a každá italská oblastní stránka ukazuje totéž číslo pro svůj vlastní kus mapy.

Často kladené otázky

Jaká je v Itálii cena za metr čtvereční v roce 2026?

Hodně záleží na městě. Podle aktuálních nabídkových cen na Seeki.eu v červenci 2026 byl nejdražším velkým trhem Milán s 5 677 €/m², před Římem se 4 519 €/m² a Neapolí s 3 692 €/m². Milán žádá zhruba o čtvrtinu víc než Řím, což obrací obvyklou prémii hlavního města. Aktuální čísla pro kterékoli italské město či region jsou na italské stránce ceny za m².

Rostou, nebo klesají ceny nemovitostí v Itálii?

Rostou, a zrychlují. Index cen bydlení úřadu Istat byl v prvním čtvrtletí 2026 o 5,2 % nad úrovní před rokem a o 1,0 % nad předchozím čtvrtletím, ve vydání z 19. června 2026. Novostavby vedly s meziročními 6,7 %, starší bydlení se 4,8 %. Objemy transakcí za stejné období vzrostly o 4,4 %, takže růst přichází spolu s vyšší aktivitou, ne s nižší.

Které části Itálie preferují zahraniční kupující?

Sicílie a Apulie předběhly tradiční odpověď. Scenari Immobiliari uvedli Sicílii na 18 % zahraniční poptávky v roce 2025, dvojnásobku podílu z roku 2015, Apulii na 17 % a Toskánsko v propadu z 22 % na 13 %. V prémiovém segmentu dominují jezera: Engel & Völkers ve své zprávě o Itálii za rok 2026 uvedli podíl mezinárodních kupujících kolem 60 % transakcí v okolí Comského jezera.

Jaký je v Itálii běžný výnos z pronájmu?

Global Property Guide uvedl průměrný hrubý výnos z pronájmu v Itálii na 7,23 % v prvním čtvrtletí 2026. Vedou jižní města, Catania s 9,17 % a Palermo s 8,25 %, zatímco nejníže byl Milán s 5,26 %. Jde o hrubá čísla před daní IMU, správou, neobsazeností a případnou rekonstrukcí potřebnou k tomu, aby starší byt šel pronajmout, což všechno v Itálii váží víc než u novějšího fondu.

Mění energetická třída hodnotu italského bydlení?

Podstatně. Studie Italské banky zveřejněná v listopadu 2023 zjistila, že nemovitosti ve čtyřech nejvyšších energetických třídách žádaly asi o 25 % víc než jinak srovnatelné nemovitosti v nejhorší třídě, s rozpětím 7 % až 45 % podle provincie a nejširšími rozdíly v chladnějších regionech. Vzhledem ke stáří italského fondu berte energetickou třídu (classe energetica) v inzerátu jako cenovou proměnnou, nikoli jako papírování.

Jsou to nabídkové ceny, nebo dokončené prodejní ceny?

Nabídkové ceny. Každé číslo ze Seeki.eu je zde mediánová inzerovaná cena aktuálního bytu na prodej a bydlení se obvykle prodá o něco levněji. Šetření Italské banky z května 2026 určilo slevu z původní nabídkové ceny na zhruba pět procentních bodů na severovýchodě, což je nejtěsnější v zemi, a širší na jihu. Pro dosažené ceny použijte index Istatu nebo katastrální data Agenzia delle Entrate.

Metodika a zdroje

Čísla ze Seeki.eu jsou mediánové nabídkové ceny za metr čtvereční u bytů inzerovaných k prodeji na Seeki.eu v červenci 2026, v eurech. Medián se používá proto, že průměry táhne nahoru hrstka prémiových nemovitostí. Hloubka vzorku popisuje, kolik aktuálních bytů za každým číslem stojí; italské pokrytí je zatím ve střední hloubce, proto je publikovaná tabulka omezena na Milán, Řím a Neapol. Jde o nabídkové ceny, nikoli o dosažené nebo zapsané prodejní ceny, a mění se, jak nemovitosti přicházejí a odcházejí.

Oficiální tržní čísla pocházejí z indexu cen bydlení úřadu Istat za první čtvrtletí 2026 (vydáno 19. června 2026), ze čtvrtletních rezidenčních statistik OMI Agenzia delle Entrate za první čtvrtletí 2026 (tisková zpráva z 10. června 2026) a ze čtvrtletního šetření Italské banky o italském trhu bydlení za první čtvrtletí 2026 (zveřejněno 22. května 2026). Objemy zahraničních kupujících, podíly podle národnosti a regionální podíly jsou od Scenari Immobiliari, zveřejněné 7. března 2026; podíly v prémiovém segmentu ze zprávy o italském trhu Engel & Völkers 2026, zpracované s výzkumným institutem Nomisma. Výnosy z pronájmu jsou z italského šetření Global Property Guide za první čtvrtletí 2026, počítané jako mediánové roční nájemné dělené mediánovou kupní cenou. Prémie podle energetické třídy pochází z pracovní studie Italské banky o vlivu energetické třídy na ceny bydlení, zveřejněné v listopadu 2023. Cenové hladiny pro Florencii a Boloňu jsou z indexu Immobiliare.it Insights zveřejněného v prosinci 2025, který stojí na jiném vzorku a základu než náš. Tento článek slouží k orientaci, není investičním poradenstvím ani oceněním.