Koupě nemovitosti ve Španělsku z Nizozemska

Nizozemci jsou dnes druhou nejpočetnější zahraniční národností na španělském trhu bydlení a jedinou velkou, která dál roste. Data španělských katastrálních registrátorů zpracovaná společností Spanish Property Insight uvádějí 1 626 nizozemských koupí v prvním čtvrtletí 2026, meziročně o 5 % víc, zatímco celková zahraniční poptávka klesla o 3,2 %, a o 123 % nad desetiletým průměrem pro první čtvrtletí. Pokud bydlíte v Nizozemsku a o půlnoci čtete inzeráty na Costa Blanca, patříte do velmi početné skupiny. Následuje praktický sled kroků: co potřebujete, než můžete podepsat, kolik koupě stojí nad rámec ceny a co se musí odehrát osobně.

Údaje naposledy revidovány: 3. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce a toto slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Daňové sazby jsou regionální a často se mění. Než se zavážete, ověřte si svůj konkrétní případ u španělského advokáta (abogado) nebo správního zástupce (gestor).

Můžete koupit dům ve Španělsku, když bydlíte v Nizozemsku?

Ano, a španělská pravidla patří k nejotevřenějším v Evropě. U rezidenčních nemovitostí neexistuje omezení podle státní příslušnosti, žádné předběžné schválení, žádná minimální investice ani požadavek na pobyt. Nizozemský kupující podepisuje stejnou kupní listinu (escritura) a zapisuje stejné vlastnické právo jako kupující ze Španělska. Mechanika region po regionu je v našem přehledu pravidel pro kupující nerezidenty napříč Evropou a celý španělský proces v našem Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec (průvodce 2026).

Jedna poznámka k pořádku, která zaskočí nizozemské kupující zvyklé na svého makléře (makelaar): španělský makléř pracuje pro prodávajícího. Nezávislý advokát (abogado) na vaší straně, najatý dřív, než zaplatíte jakoukoli rezervační zálohu, je standardní doporučení a stojí kolem 1 % z ceny. Právě tuhle položku se prvokupující nejčastěji snaží uříznout a opakovaní kupující ji už nikdy neřežou.

Co je NIE a jak dlouho to trvá?

Osobní daňové a správní číslo, které Španělsko vydává cizincům, je NIE (Número de Identidad de Extranjero). Bez něj nemůžete podepsat listinu, zaplatit daň z převodu ani zapsat vlastnictví, a při společné koupi potřebují vlastní číslo obě jména. Žádejte na španělském konzulátu v Nizozemsku, osobně na cizineckém úřadě (Oficina de Extranjería) ve Španělsku, nebo prostřednictvím španělského advokáta s plnou mocí. Samotné číslo je trvalé, potvrzení je list formátu A4 a úzkým hrdlem je termín schůzky, ne papírování.

Nepodepisujte rezervační smlouvu s napjatým termínem dokončení dřív, než budete vědět, kdy číslo reálně získáte. Verzi krok za krokem, včetně formuláře žádosti EX-15, poplatkového formuláře (modelo 790) a chyb, kvůli kterým se žádosti zamítají, najdete v textu jak získat NIE před koupí nemovitosti ve Španělsku.

Kolik španělská koupě stojí nad rámec nabídkové ceny?

Největší jednotlivou položkou je daň z převodu a je regionální. U staršího bydlení platíte daň z převodu (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), vyměřenou z vyšší ze dvou hodnot, tedy z ceny nebo z referenční hodnoty stanovené katastrem (valor de referencia). Sazby zveřejněné pro rok 2026:

Autonomní společenství	Obecná sazba daně z převodu (ITP) u staršího bydlení
Comunidad de Madrid	6 %
Canarias	6,5 %, nebo 5 % u hlavního bydliště do 200 000 €
Andalucía	7 %, nebo 6 % u hlavního bydliště do 150 000 €
Comunitat Valenciana	9 % od poloviny roku 2026, dříve 10 %, a 11 % nad 1 mil. €
Región de Murcia	8 %
Illes Balears	8 % do 400 000 €, pak 9 %, 10 %, 12 % a 13 % nad 2 mil. €
Catalunya	10 % do 600 000 €, pak 11 %, 12 % a 13 % nad 1,5 mil. €

Zdroj: přehled sazeb ITP podle autonomních společenství od idealisty, 28. července 2026. Společenství, která zde nejsou uvedena, leží uvnitř téhož pásma 6 % až 13 %, několik z nich na progresivních stupnicích, a snížené sazby existují téměř všude pro hlavní bydliště, pro kupující do 35 nebo 40 let a pro vícečetné rodiny. Zeptejte se svého advokáta, na kterou slevu máte nárok, dřív než budete předpokládat obecnou sazbu.

Novostavba se daní jinak: 10% DPH (IVA) v pevninském Španělsku, kterou na Kanárských ostrovech nahrazuje sedmiprocentní kanárská daň z prodeje (IGIC), plus regionální kolkovné (Actos Jurídicos Documentados, AJD) v rozmezí zhruba 0,5 % až 2 %. Valencie účtuje 2 %, Andalusie 1,2 %, Madrid 0,75 %.

Nad rámec daně počítejte s notářem na zhruba 0,5 % až 1 % a s katastrem na 0,3 % až 0,5 %, oba podle regulovaných sazebníků, plus advokát. Pracovní číslo, které španělští odborníci zahraničnímu kupujícímu obvykle dají, je 10 % až 15 % z ceny celkem, a o tom, kde v tomto rozpětí skončíte, rozhoduje zvolený region. Širší evropské srovnání najdete v textu skutečné náklady na koupi nemovitosti v Evropě.

Kde nizozemští kupující ve Španělsku skutečně kupují?

Drtivou většinou na pobřeží, a především na Costa Blanca. Údaje o prohlížení z konce roku 2025 zveřejněné idealistou uvádějí, že Nizozemci tvořili zhruba jednoho ze šesti zahraničních uživatelů prohlížejících si bydlení v provincii Alicante, a byli tam největší jednotlivou zahraniční skupinou. Jávea je pro nizozemské uživatele nejprohlíženější destinací ve Španělsku, těsně následovaná Torreviejou, Dénií, Calpe a Morairou.

Zřetelně se ukazují další tři ohniska. Na Costa Brava je Nizozemsko podle počtu zobrazení inzerátů v provincii Girona druhou nejsilnější zahraniční národností po Francii, soustředěnou kolem Roses. Na Costa del Sol se nizozemský zájem přiklání k novostavbám v Esteponě a Marbelle. A na granadské Costa Tropical bere Almuñécar zhruba polovinu všech nizozemských zobrazení v oblasti.

Objem za tímto vzorcem stojí za to uvést přesně. Čísla registrátorů zveřejněná v březnu 2026 uvádějí u nizozemských kupujících 1 632 koupí ve čtvrtém čtvrtletí 2025, tedy 6,77 % všech zahraničních koupí, o 15,22 % víc než v předchozím čtvrtletí a o 10,50 % meziročně. Byli jedinou velkou zahraniční národností, která rostla v obou ukazatelích. Než se pro provincii rozhodnete podle vzpomínek z dovolené, porovnejte si mediánové ceny za metr čtvereční napříč Španělskem, protože rozdíl mezi Alicante a Málagou při stejné výměře dělá druhou koupelnu.

Získáte jako nizozemský nerezident španělskou hypotéku?

Obvykle ano, s vyšší vlastní částkou, než by bylo potřeba doma. Španělské banky půjčují nerezidentům kolem 60 % až 70 % hodnoty, přičemž 70 % je běžný strop pro rezidenta z EU kupujícího druhé bydlení a silnější profily občas dosáhnou výš u skutečného hlavního bydliště. Procento se počítá z nižší z obou hodnot, tedy z bankovního odhadu nebo z kupní ceny, nikoli z nabídkové ceny, takže nízký bankovní odhad (tasación) zvýší vaši potřebu hotovosti, aniž by kdokoli cokoli přejednal.

Počítejte s tím, že po vás budou chtít nizozemská daňová přiznání, výplatní pásky nebo roční závěrky, přehled dluhů a výpis z úvěrového registru, vše přeložené. Celková dluhová služba bývá zastropována kolem třetiny čistého příjmu. Někteří nizozemští kupující si peníze místo toho půjčí doma proti stávajícímu vlastnímu kapitálu, čímž se vyhnou španělské úvěrové historii a vytvoří nizozemskou. Kompromisy zemi po zemi jsou v textu hypotéky pro nerezidenty a zahraniční kupující napříč Evropou. Spočítejte si to dřív, než podáte nabídku, ne potom.

Dá se kupovat z Nizozemska bez cesty na místo?

Většina věcí ano, prostřednictvím notářsky ověřené plné moci (poder notarial) udělené vašemu španělskému advokátovi nebo správnímu zástupci. Vyhotovit ji může nizozemský notář a protože jsou obě země v EU, obvykle cestuje bez apostily, jenže text musí konkrétně vyjmenovat jednotlivé úkony: žádost o NIE, otevření bankovního účtu, podpis smlouvy o záloze (arras), podpis kupní listiny (escritura), zápis vlastnického práva. Nechte text sepsat španělského advokáta a nizozemského notáře ho formalizovat, ne naopak.

Co by se mělo pořád dít osobně, nebo prostřednictvím někoho, komu za pořádnou práci zaplatíte: prohlídka, technický průzkum a kontrola výpisu z katastru (nota simple), který ukáže vlastnictví, zatížení a věcná břemena dřív, než vaše záloha odejde z účtu. Koupit pobřežní byt, který jste viděli jen na obrazovce, je možné. Je to také způsob, jak lidé skončí jako vlastníci terasy, která patří celému domu.

Můžete ho pronajímat, když tam nejste?

Jen se správným regionálním povolením, a pravidla se letos znovu změnila. Turistický pronájem regulují autonomní společenství, každé s vlastním registrem a vlastním názvem licence pro rekreační pronájem: VFT v Andalusii, VV na Kanárských ostrovech, ETV na Baleárách, HUT a jeho registrace NIRTC v Katalánsku. Obce na to vrství vlastní limity a v Barceloně nebyla od moratoria z roku 2014 vydána žádná nová licence pro turistický byt, přičemž stávající mají skončit v listopadu 2028.

Celostátní vrstva se v roce 2026 pohnula. Španělský Nejvyšší soud zrušil rozsudkem z 21. května 2026 jednotný celostátní registr krátkodobých pronájmů zavedený královským dekretem 1312/2024 jako zásah do pravomocí regionů, přičemž jednotné digitální okno (Ventanilla Única Digital) ponechal v platnosti. Co to znamená v praxi: o tom, zda můžete pronajímat, rozhoduje vaše regionální licence a nemovitost bez ní nelze inzerovat jako rekreační pronájem bez ohledu na to, co vám platforma dovolí nahrát. Ověřte si stav licence u konkrétní nemovitosti dřív, než si do rozpočtu zanesete výnos z pronájmu, a nechte si to od svého advokáta potvrdit písemně.

Často kladené otázky

Může nizozemský občan koupit nemovitost ve Španělsku bez pobytu?

Ano. Španělsko neváže koupi rezidenční nemovitosti na státní příslušnost ani na pobyt a nizozemský kupující obchoduje za stejných podmínek jako Španěl. Před podpisem potřebujete číslo NIE, v praxi španělský bankovní účet a nezávislého advokáta, který pracuje pro vás, nikoli pro prodávajícího. Nerezidentství ovlivňuje podmínky hypotéky a roční daňová přiznání, nikoli vaše právo vlastnit. Seeki.eu vám umožní číst španělský trh ve vašem jazyce a ve vaší měně, ještě než tohle všechno začne.

Kolik stojí koupě domu ve Španělsku nad rámec ceny?

Počítejte s 10 % až 15 % z kupní ceny. U staršího bydlení je největší položkou regionální daň z převodu (ITP), od 6 % v Madridu po 13 % na horních katalánských a baleárských sazbách. Novostavby platí 10% DPH plus kolkovné 0,5 % až 2 %. Přičtěte notáře na 0,5 % až 1 %, katastr na 0,3 % až 0,5 % a asi 1 % za advokáta. Mediánové ceny za metr čtvereční na Seeki.eu ukazují, z čeho se daň počítá.

Kde ve Španělsku hledá většina nizozemských kupujících?

Dominuje Costa Blanca. V provincii Alicante je zhruba jeden ze šesti zahraničních uživatelů prohlížejících bydlení Nizozemec, přičemž Jávea je pro nizozemské kupující nejprohlíženější destinací v zemi, následovaná Torreviejou, Dénií, Calpe a Morairou. Zbytek si berou provincie Girona na Costa Brava, Estepona a Marbella na Costa del Sol a Almuñécar na Costa Tropical. Seeki.eu ukazuje celé pobřeží na jedné mapě ve vašem jazyce, takže porovnáváte provincie místo panelů prohlížeče.

Získám španělskou hypotéku, když bydlím v Nizozemsku?

Obvykle ano, na 60 % až 70 % hodnoty místo vyšších poměrů úvěru k hodnotě, které nabízejí nizozemské banky doma. Procento se počítá z nižší z obou hodnot, tedy z bankovního odhadu nebo z ceny, takže rozdíl si naplánujte v hotovosti. Banky chtějí přeložená nizozemská daňová přiznání, doklady o příjmu a přehled dluhů a celkovou dluhovou službu obvykle stropují blízko třetiny čistého příjmu.

Musím kvůli dokončení koupě cestovat do Španělska?

Nutně ne. Notářsky ověřená plná moc vyhotovená před nizozemským notářem umožní vašemu španělskému advokátovi požádat o NIE, otevřít bankovní účet a podepsat za vás jak smlouvu o záloze, tak kupní listinu. Text musí každý úkon konkrétně pojmenovat. Co byste delegovat neměli, je prohlídka nemovitosti, technický průzkum a kontrola výpisu z katastru (nota simple) dřív, než zaplatíte jakoukoli zálohu.

Můžu své španělské rekreační bydlení pronajímat turistům?

Jen s licencí pro rekreační pronájem, kterou jeho region vyžaduje, tedy například VFT v Andalusii, VV na Kanárských ostrovech, ETV na Baleárách nebo HUT v Katalánsku. Mnoho obcí nové licence zmrazilo, Barcelona mezi nimi. Španělský Nejvyšší soud v květnu 2026 zrušil celostátní jednotný registr pronájmů, takže rozhoduje regionální povolení. Stav konkrétní nemovitosti si nechte potvrdit písemně dřív, než začnete počítat s příjmem z pronájmu.

Než podáte nabídku

Rozjeďte žádost o NIE v týdnu, kdy začnete vážně chodit na prohlídky, najměte si nezávislého advokáta dřív, než z účtu odejdou první peníze, a vyřešte region dřív než nemovitost, protože rozdíl v dani z převodu mezi Madridem a Katalánskem u bydlení za 400 000 € je větší než rozpočet většiny lidí na rekonstrukci. Pak trh sledujte pořádně místo v nárazech: na Seeki.eu můžete sledovat španělské pobřeží ve svém jazyce, s cenami v měně, ve které přemýšlíte, porovnat užší výběr vedle sebe napříč regiony a nechat uložené hledání, ať vám zlevnění přinese samo, místo obnovování stránky s inzeráty každý večer.