Průměrné ceny nemovitostí podle zemí v Evropě (2026)

Porovnat ceny bydlení napříč Evropou obvykle znamená sešívat dohromady tucet národních statistických úřadů, z nichž každý zveřejňuje jiný ukazatel, ve vlastní měně a podle vlastního harmonogramu. Níže je místo toho jedna tabulka: mediánové nabídkové ceny bytů a domů ve dvanácti zemích, všechny měřené stejně, z inzerátů zveřejněných na Seeki.eu v srpnu 2026.

Naposledy revidováno: 18. srpna 2026.

Lidé hledají průměrnou cenu nemovitosti. Každý údaj tady je medián, protože medián odolá luxusnímu ocasu na horním konci každého trhu a sleduje, co si typické bydlení skutečně říká.

Jaká je průměrná cena nemovitosti v jednotlivých evropských zemích?

Dvanáct evropských zemí seřazených podle mediánové nabídkové ceny bytu za metr čtvereční, od nejlevnější, s mediány za celý byt a celý dům vedle. Cena za metr čtvereční je sloupec, který přežije hranici. Sloupce s celou cenou ne, protože národní medián odráží velikost a polohu toho, co prodávající zrovna inzerují.

Země	Mediánový byt €/m²	Mediánová cena bytu	Mediánová cena domu
Polsko	2 572 €	134 793 €	220 137 €
Španělsko	2 642 €	240 000 €	319 000 €
Maďarsko	2 846 €	165 205 €	192 785 €
Itálie	2 872 €	285 000 €	290 000 €
Portugalsko	3 333 €	330 000 €	415 000 €
Belgie	3 381 €	295 000 €	395 000 €
Slovensko	3 413 €	208 500 €	226 990 €
Německo	3 560 €	249 800 €	431 925 €
Česko	4 097 €	247 459 €	284 806 €
Francie	4 610 €	269 000 €	299 000 €
Nizozemsko	5 508 €	418 000 €	525 000 €
Rakousko	5 670 €	377 000 €	548 000 €

Každý údaj je mediánová nabídková cena ze zveřejněných inzerátů na Seeki.eu spočítaná v srpnu 2026, s byty filtrovanými na 15 až 400 m² a se všemi cenami přepočtenými na eura.

Právě o tu poslední větu jde. Národní statistický úřad měří dobře svou vlastní zemi a žádnou jinou, takže dvanáct z nich vám podá dvanáct metrů. Tyhle řádky pocházejí z jednoho datového souboru sledujícího všech dvanáct trhů naráz, stejné filtry, stejný přepočet, stejné srpnové datum uzávěrky, a právě to dělá rakouský a polský řádek porovnatelnými. Kompromis: jsou to nabídkové ceny ze živých inzerátů, ne evidované prodejní ceny. Pohled na úrovni měst nabízí třicet evropských měst seřazených podle nabídkových €/m².

Které země jsou nejlevnější a které nejdražší?

Nejlevnější z dvanácti je Polsko na 2 572 €/m² a nejdražší Rakousko na 5 670 €/m², tedy rozdíl asi 2,2 násobku. To je mnohem těsnější rozptyl než pětinásobná mezera mezi nejlevnějším a nejdražším velkým městem Evropy, protože národní medián složí hlavní město dohromady se vším okolo.

Střed je nacpaný. Osm zemí sedí mezi Maďarskem na 2 846 €/m² a Francií na 4 610 €/m² a čtyři z nich (Portugalsko, Belgie, Slovensko a Německo) padnou do pásma sotva 230 €. Takhle malé rozdíly vypovídají spíš o tom, které bydlení tenhle měsíc přišlo na trh, než o tom, která země je dražší.

Extrémy se čtou snáz. Rakouské číslo veze Vídeň, kde se byty na prodej nabízejí za 6 585 €/m², plus vysokopříjmový alpský západ, kde je málo levného fondu, který by medián stáhl dolů. Polské odráží místní příjmy napříč jednou z nejhlubších inzertních základen tady, takže nízká cena signalizuje dostupnost, ne řídký trh.

Všímejte si ale, kde si sloupce odporují. Španělsko má druhou nejnižší sazbu na 2 642 €/m², a přesto se jeho mediánový byt inzeruje za 240 000 €, tedy nad slovenskými 208 500 € při dražších 3 413 €/m². Větší byty v dražších pobřežních městech zvednou hlavičku, zatímco sazba zůstává nízká. Porovnávejte podle €/m².

Domy proti bytům: kde je mezera nejširší?

Nejširší mezeru z dvanácti má Německo. Jeho mediánový byt se nabízí za 249 800 € a mediánový dům za 431 925 €, takže dům nese zhruba třiasedmdesátiprocentní příplatek. Následuje Polsko s 63 % a Rakousko s 45 %. Na druhém konci je Itálie skoro plochá, 285 000 € proti 290 000 €, tedy rozdíl pod 2 %, a hned za ní Slovensko s 9 % a Francie s 11 %.

Poctivým vysvětlením je skladba inzerátů. Francouzský mediánový dům se nabízí za 299 000 €, zhruba o třetinu pod německým, přestože francouzské byty chtějí 4 610 €/m² proti německým 3 560 €. Francouzské inzeráty na domy vezou hluboký venkovský ocas, který ty německé nemají, takže jedno slovo pokrývá kamennou chalupu v Limousinu i řadový dům v dojezdovém pásu za Frankfurtem. Národní medián domů shrnuje, co je na prodej, nikdy ne to, co stojí standardní stavba.

Uvnitř země často rozptyl porazí mezeru mezi zeměmi. Prostřední polovina českých bytových inzerátů běží od 2 713 € do 6 120 €/m² a většinu toho vysvětlí Praha plus průmyslový sever: Praha chce 6 963 €/m², Ústecký kraj 2 065 €. Itálie a Španělsko vezou stejně široká kvartilová rozpětí, takže jediné národní číslo schová dost věcí.

Tady taky prohlížení poráží čtení. Na mapě můžete posunout rovnou přes hranici a sledovat, jak inzeráty přicházejí z obou stran naráz, což je způsob, jakým se z bavorského rozpočtu stane český užší výběr.

Jak tyhle ceny vypadají proti místním příjmům?

Tenhle sloupec tabulka dodat nedokáže. Seeki.eu měří, co si bydlení říká, ne co si kupující vydělají, takže nic výše uvedené neupravuje o místní mzdy. Kdyby ano, žebříček by se posunul. Rakousko a Nizozemsko sedí blízko vrcholu jak cenou, tak příjmem, kdežto Maďarsko a Polsko sedí u dna obojího, což skutečnou mezeru v dostupnosti stlačí hluboko pod 2,2 násobku, který ukazují eurová čísla.

Se zveřejňovanými ukazateli dostupnosti opatrně. Poměry ceny k příjmu od Eurostatu, statistického úřadu Evropské unie, a od OECD jsou zpravidla indexy přepočtené na referenční rok. Sledují, jestli se země stala v čase dostupnější, nebo míň, ne kolik ročních platů bydlení stojí. Tahle dvě čtení se pletou pořád.

Co je dnes měřitelné, je směr. Podle indexu cen bydlení Eurostatu za první čtvrtletí 2026 vzrostly ceny meziročně o 5,1 % napříč EU a o 4,7 % v eurozóně, přičemž Portugalsko o 17,8 % a Slovensko o 14,4 %. Obojí sedí na levnějším konci výše uvedené tabulky, takže hodnotové trhy se přeceňují nejrychleji.

Jedna praktická poznámka, když vyděláváte v jedné měně a nakupujete v jiné: inzeráty na Seeki.eu se zobrazují v měně, kterou si zvolíte, takže polský nebo český plat stojí vedle eurové nabídkové ceny.

Co v jednotlivých zemích koupí 250 000 €?

Vydělte pevný rozpočet mediánem €/m² každé země a žebříček se z eur promění v podlahovou plochu. Při srpnových mediánech roku 2026 koupí 250 000 € zhruba 97 m² bytu v Polsku, 95 m² ve Španělsku, 88 m² v Maďarsku a 87 m² v Itálii. Za tytéž peníze je to asi 75 m² v Portugalsku, 74 m² v Belgii, 73 m² na Slovensku a 70 m² v Německu. Na drahém konci pak 61 m² v Česku, 54 m² ve Francii, 45 m² v Nizozemsku a 44 m² v Rakousku.

Jsou to odvozená čísla, aritmetika nad výše uvedenou tabulkou. Předpokládají, že kupujete přesně za národní medián, což nedělá nikdo. Čtěte je jako měřítko: jeden rozpočet, rodinný byt v Polsku a garsonka v Rakousku.

Verzi na úrovni měst nabízí text co koupíte za 200 000 € napříč Evropou, který totéž cvičení provádí přes dvacet měst, kde se rozptyl otevře mnohem víc než mezi zeměmi. Když vážíte dvě konkrétní nemovitosti ve dvou zemích, můžete postavit až čtyři vedle sebe s cenami přepočtenými kurzy ECB.

Jak si ověříte, co má konkrétní nemovitost stát?

Národní medián je na jeden byt špatný nástroj. Ten správný je místní medián €/m² pro danou adresu upravený o to, co cenou na jediné ulici hýbe: podlahová plocha, stav, patro a to, jestli je v domě výtah.

Seeki.eu z toho dělá orientační cenu. Dejte jí velikost, polohu a stav bydlení a ona upraví místní medián €/m² ze živých inzerátů a řekne vám, jestli nabídková cena sedí nad, nebo pod sousedy. Berte ji jako vstupní odhad. Není to znalecký posudek a neuspokojí banku, dědické řízení ani finanční úřad, protože všechny tři potřebují evidované srovnatelné prodeje a místního odhadce. Odhad nemovitosti nabídku nadimenzuje, nepodepíše ji.

Jednu věc cenové sloupce vynechávají: náklady na koupi se napříč Evropou liší mnohem víc než samotné ceny, takže levná země může vyjít draze, jakmile započítáte daň z převodu, notáře a zápis. Trh po trhu je rozebírá text skutečné náklady na koupi nemovitosti v Evropě.

Často kladené otázky

Jaká je průměrná cena nemovitosti v Evropě?

Jediné evropské číslo neexistuje. Mediánové nabídkové ceny bytů běží od 2 572 €/m² v Polsku po 5 670 €/m² v Rakousku, tedy rozptyl asi 2,2 násobku, s dvanáctizemním mediánem blízko 3 400 €/m². Mediánové ceny domů se táhnou dál, od 192 785 € v Maďarsku po 548 000 € v Rakousku. Údaje jsou z inzerátů na Seeki.eu, srpen 2026.

Která evropská země má nejlevnější domy?

Nejlevnější mediánový dům má Maďarsko na 192 785 €, před Polskem s 220 137 € a Slovenskem s 226 990 €. Měřeno na metr čtvereční u bytů vede místo toho Polsko s 2 572 €/m² a za ním Španělsko s 2 642 €. Žebříčky se liší proto, že národní medián domů silně závisí na tom, které bydlení se zrovna inzeruje.

Jsou to průměrné, nebo mediánové ceny?

Mediány. Medián je prostřední hodnota, takže polovina inzerátů chce víc a polovina míň. Průměr táhne nahoru hrstka velmi drahých nemovitostí, a proto obvykle sedí nad cenou, se kterou se typický kupující potká. Každé číslo tady je mediánová nabídková cena spočítaná v srpnu 2026.

Proč jsou německé domy o tolik dražší než německé byty?

Německo tu má nejširší mezeru mezi domy a byty, 431 925 € proti 249 800 €, tedy příplatek asi 73 %. Příčinou je to, co se inzeruje. Německé bytové inzeráty se rozprostírají po městech všech velikostí, kdežto inzeráty na domy se soustředí v západních dojezdových pásech. Francie běží opačným vzorcem s mediánovým domem za pouhých 299 000 €.

Jsou to nabídkové ceny, nebo skutečné prodejní?

Nabídkové, ze živých zveřejněných inzerátů. Prodeje se obvykle uzavírají kousek pod inzerovanou částkou a na pomalejších trzích se ta mezera rozšiřuje. Autoritou pro data o dokončených transakcích jsou Eurostat a národní katastry, byť oba zveřejňují jen národní čísla a běží se zpožděním čtvrtletí i víc.

Kolik bytu koupí v Evropě 250 000 €?

Při srpnových mediánech roku 2026 zhruba 97 m² v Polsku, 87 m² v Itálii, 70 m² v Německu, 54 m² ve Francii a 44 m² v Rakousku. Každé číslo je rozpočet dělený mediánovou nabídkovou cenou €/m² dané země, takže popisují měřítko, ne konkrétní bydlení. Skutečná podlahová plocha závisí na městě a na stavu.

Zdroje

• Data z inzerátů na Seeki.eu, spočítaná 18. srpna 2026 ze zveřejněných prodejních inzerátů napříč dvanácti evropskými zeměmi. Všechny údaje jsou mediánové nabídkové ceny, s byty filtrovanými na 15 až 400 m² a s cenami přepočtenými na eura. Mediány byly spočítány přes zhruba 640 000 prodejních inzerátů nesoucích platnou cenu i podlahovou plochu, převzatých ze živých inzerátů, nikoli z evidovaných transakcí.
• Index cen bydlení Eurostatu, první čtvrtletí 2026, meziroční změna: EU +5,1 %, eurozóna +4,7 %, Portugalsko +17,8 %, Slovensko +14,4 %. Eurostat tenhle index staví z dokončených transakcí a zveřejňuje ho jen na národní úrovni, se zpožděním čtvrtletí i víc.
• Vydání indexu cen bydlení Eurostatu žádný poměr ceny bydlení k příjmu nenese a ukazatele poměru ceny k příjmu zveřejňované Eurostatem a OECD jsou přepočtené indexy. Proto se výše neobjevuje žádný násobek platu.

Tabulka jako tahle funguje jen proto, že tentýž metr dosáhne na obě strany každé hranice, a přesně o to jde při držení evropských inzerátů na jednom místě. Projděte si živé mediány kterékoli země a pak si před závazkem ověřte, kde přistanou výnosy z pronájmu.