Ceny nemovitostí ve 30 městech Evropy: Q3 2026

Máte rozpočet a otevřenou hlavu, kam ho v Evropě uložit, jenže každý portál uvádí jinou měnu a jiný typický byt, takže Paříž a Krakov nikdy nesednou na stejnou řádku. Jediný údaj, který přežije přechod přes hranici, je nabídková cena za metr čtvereční. Níže je podle ní seřazeno 30 největších evropských trhů s byty, od nejlevnějšího po nejdražší, z živých inzerátů Seeki.eu v červenci 2026, abyste viděli, kde vaše peníze dosáhnou nejdál.

Údaje naposledy revidovány: 20. července 2026. Všechny ceny jsou mediány nabídkových cen z živých inzerátů bytů na prodej; metodika a zdroje jsou na konci tohoto článku.

Jak se srovnávají ceny nemovitostí napříč evropskými městy?

Zde je 30 velkých evropských trhů s byty seřazených podle mediánu nabídkové ceny za metr čtvereční, od nejlevnějšího po nejdražší, pro byty na prodej. Každá hodnota je medián inzerované ceny vydělený podlahovou plochou, v eurech, takže se město uvnitř eurozóny a město mimo ni porovnávají na stejném základě. Žádný národní portál tuto tabulku nesestaví: každý drží inzeráty jediné země, takže živý přeshraniční žebříček existuje jen tam, kde nemovitosti leží pohromadě na jednom portálu, a přesně tím se Seeki od začátku měl stát. Poslední sloupec ukazuje, jak hluboký je vzorek: Hluboký znamená zhruba 5 000 a více živých inzerátů bytů, Široký asi 2 000 až 5 000 a Střední několik set až zhruba 2 000.

Město	Země	Medián nabídkové ceny (€/m²)	Vzorek
Łódź	Polsko	2 169	Široký
Vratislav	Polsko	3 082	Hluboký
Lipsko	Německo	3 129	Střední
València	Španělsko	3 187	Široký
Antverpy	Belgie	3 297	Široký
Krakov	Polsko	3 634	Hluboký
Košice	Slovensko	3 635	Střední
Neapol	Itálie	3 692	Střední
Budapešť	Maďarsko	3 732	Střední
Brusel	Belgie	3 867	Střední
Varšava	Polsko	4 016	Hluboký
Bratislava	Slovensko	4 208	Hluboký
Marseille	Francie	4 333	Široký
Řím	Itálie	4 519	Střední
Porto	Portugalsko	4 567	Střední
Štýrský Hradec	Rakousko	4 737	Široký
Barcelona	Španělsko	4 863	Hluboký
Rotterdam	Nizozemsko	4 913	Střední
Brno	Česko	5 443	Střední
Madrid	Španělsko	5 455	Hluboký
Lyon	Francie	5 667	Široký
Milán	Itálie	5 677	Střední
Berlín	Německo	5 738	Hluboký
Lisabon	Portugalsko	6 475	Střední
Vídeň	Rakousko	6 501	Hluboký
Hamburk	Německo	6 675	Široký
Praha	Česko	6 944	Široký
Amsterdam	Nizozemsko	8 254	Široký
Mnichov	Německo	8 994	Široký
Paříž	Francie	10 914	Hluboký

Vzorec je spíše regionální než národní. Levná třetina jsou téměř výhradně středoevropské a iberské hodnotové trhy: Łódź, Vratislav, Lipsko, València i Antverpy leží pod 3 300 €/m². Drahý konec je krátký seznam metropolí s vysokými příjmy, přičemž samotná Paříž je více než dvojnásobek mediánu 30 měst. Většina měst se drží v pásmu 3 600 až 6 700 €/m², takže krajní hodnoty jsou výjimkou, nikoli pravidlem.

Která evropská města jsou nejlevnější a která nejdražší?

Nejlevnějším velkým trhem je zde Łódź za 2 169 €/m² a nejdražším Paříž za 10 914 €/m². Právě ten pětinásobný rozdíl si zapamatujte: za metr čtvereční v Paříži pořídíte pět v Łódź.

Pokud máte pevný rozpočet a město ještě ne, právě v levném pásmu se protáhne nejdál. Samotné Polsko dodává čtyři z deseti nejlevnějších měst (Łódź, Vratislav, Krakov a Varšavu), k nimž se přidávají Lipsko v bývalém východním Německu, València ve Španělsku, Antverpy v Belgii, Budapešť v Maďarsku a Košice na východním Slovensku. Jde o velké a likvidní trhy, takže nízké ceny odrážejí místní úroveň příjmů, nikoli nedostatek inzerátů.

Drahé pásmo je kratší a bohatší. Paříž, Mnichov (8 994 €) a Amsterdam (8 254 €) tvoří první trojku, které se žádné jiné město nepřibližuje, a za nimi následují Praha (6 944 €), Hamburk (6 675 €), Vídeň (6 501 €) a Lisabon (6 475 €). Překvapením je Praha: podle nabídkové ceny za m² nejdražší metropole ve střední Evropě, dražší než Berlín, Madrid či Řím.

Co v jednotlivých městech pořídíte za 250 000 €?

Zafixujte místo města rozpočet a z rozdílu v eurech se stane rozdíl v ploše. Stejných 250 000 € koupí v nejlevnějších trzích rodinný byt a v nejdražších garsonku, čistě kvůli rozdílu v ceně za metr čtvereční.

Rozpočet 250 000 € v	Medián nabídkové ceny (€/m²)	Plocha, kterou koupí
Łódź, Polsko	2 169	115 m²
Varšava, Polsko	4 016	62 m²
Medián 30 měst	4 652	54 m²
Madrid, Španělsko	5 455	46 m²
Praha, Česko	6 944	36 m²
Paříž, Francie	10 914	23 m²

Čtvrt milionu eur znamená v Łódź třípokojový byt, ve Varšavě pohodlný dvoupokojový, na evropském mediánu středně velký jednopokojový a v Paříži kompaktní garsonku. Právě proto kupující, kteří zafixují rozpočet a porovnají, kde se protáhne nejdál, obvykle skončí dál na východě a jihu, než si zprvu představovali.

Jak si stojí hlavní města proti druhým městům?

Hlavní města obvykle stojí za metr čtvereční víc než největší druhé město dané země, ale ta přirážka zdaleka není univerzální. V tomto souboru žádá medián hlavního města 5 597 €/m² proti 4 450 €/m² u mediánu druhého města, tedy rozdíl asi o čtvrtinu. Tabulka páruje každé hlavní město s největším dalším městem z výše uvedeného žebříčku.

Země	Hlavní město (€/m²)	Druhé město (€/m²)	Rozdíl
Francie	Paříž 10 914	Lyon 5 667	+93 %
Nizozemsko	Amsterdam 8 254	Rotterdam 4 913	+68 %
Portugalsko	Lisabon 6 475	Porto 4 567	+42 %
Rakousko	Vídeň 6 501	Štýrský Hradec 4 737	+37 %
Česko	Praha 6 944	Brno 5 443	+28 %
Belgie	Brusel 3 867	Antverpy 3 297	+17 %
Slovensko	Bratislava 4 208	Košice 3 635	+16 %
Španělsko	Madrid 5 455	Barcelona 4 863	+12 %
Polsko	Varšava 4 016	Krakov 3 634	+11 %
Itálie	Řím 4 519	Milán 5 677	-20 %
Německo	Berlín 5 738	Mnichov 8 994	-36 %

Francie je extrém: Paříž žádá téměř dvojnásobek Lyonu. Dvě velké ekonomiky pravidlo obracejí. Mnichov je o třetinu dražší než Berlín, jehož ceny v hlavním městě stále odrážejí spíše nízké příjmy a regulaci nájmů než nedostatek. Milán se obchoduje nad Římem coby italské finanční centrum. Takže „kupte v hlavním městě pro nejdražší adresu" platí na většině trhů a selhává tam, kde je motorem ekonomiky druhé město.

Kde ceny nemovitostí v Evropě rostou nejrychleji?

Dnešní cenová hladina a směr příštího roku jsou dvě různé otázky. Podle indexu cen nemovitostí Eurostatu stoupají nejrychleji Portugalsko, Slovensko a Španělsko, každé meziročně o více než 12 % v prvním čtvrtletí 2026, zatímco Německo a Francie jsou téměř beze změny. Tento index (řada PRC_HPI_Q) je oficiální čtvrtletní ukazatel EU sestavený z dokončených transakcí, nikoli z inzerátů, takže čte směr národního trhu v čase, nikoli cenu jednoho města proti druhému.

Země	Index cen nemovitostí, meziročně (Q1 2026)
Portugalsko	+17,8 %
Slovensko	+14,4 %
Španělsko	+12,8 %
Česko	+10,0 %
Polsko	+5,9 %
Itálie	+5,2 %
Nizozemsko	+5,2 %
Rakousko	+4,2 %
Německo	+1,4 %
Francie	+0,1 %

Čtěte obojí společně. Portugalsko a Španělsko rostou nejsilněji, a přitom leží v nabídkové ceně za m² uprostřed tabulky, takže je pro rok 2026 odlišuje dynamika, nikoli vysoký výchozí bod. Německý téměř plochý národní index leží pod některými nejvyššími cenami měst v seznamu, jde o trh, který vystoupal před lety a od té doby zchladl. Žebříček ukazuje, kde jsou ceny dnes; index ukazuje, kam směřují.

Co vám tato čísla nabídkových cen řeknou a co ne

Tyto mediány jsou aktuální a srovnatelné, ale jde o nabídkové ceny, a na tom rozdílu záleží. Řeknou vám střed toho, co prodávající právě teď inzerují u bytů v každém městě, přepočtený na jednu měnu a obnovovaný s novými inzeráty. To z nich dělá poctivé síto pro porovnání měst v jednom dni a hrubý odhad toho, co za rozpočet pořídíte.

Neřeknou vám cenu, za kterou obchod nakonec skončí. Inzerované ceny bývají o pár procent nad dohodnutou částkou a v pomalejších trzích se rozdíl rozšiřuje. Zdrojem dosažených cen jsou úřední registry: výše zmíněný index Eurostatu, plus národní katastrální a notářské řady, všechny sestavené z podepsaných transakcí, ale zveřejňované se zpožděním jednoho či dvou čtvrtletí a jen na národní úrovni, nikdy na úrovni ulice. Země také měří podlahovou plochu různě, takže každá přeshraniční hodnota €/m² nese odchylku, kterou žádná jednotlivá datová sada neodstraní.

Poctivé využití je orientace. Když potřebujete právně přesné číslo, kvůli hypotéce, dědickému ocenění nebo soudu, je to úkol pro registrované srovnatelné transakce a místního odhadce, práci, která se odehrává mimo jakýkoli portál. Pro výběr měst do užšího seznamu a hrubé nacenění rozpočtu je rychlejším nástrojem tabulka výše, a Seeki tentýž místní medián €/m² promění v orientační cenu pro konkrétní byt, upravenou o velikost a stav, což je výchozí odhad, nikoli formální ocenění.

Často kladené otázky

Kde mohu porovnat ceny nemovitostí mezi evropskými městy?

Použijte cenu za metr čtvereční, jediný ukazatel, který drží napříč hranicemi i velikostmi nemovitostí. Žebříček výše řadí 30 velkých měst podle mediánu nabídkové ceny €/m² z živých inzerátů a na Seeki.eu má každá země stránku ceny za m² s vlastním rozpadem podle měst a regionů. Porovnání podle €/m² místo podle celkové ceny zabrání tomu, aby vás zmátla typická velikost bytu na daném trhu.

Které je nejlevnější velké evropské město na koupi bytu?

Mezi 30 velkými trhy je nejlevnější Łódź v Polsku s mediánem nabídkové ceny 2 169 €/m² v červenci 2026, před Vratislaví (3 082 €) a Lipskem v Německu (3 129 €). Polsko dodává čtyři z deseti nejlevnějších měst. Jde o rozsáhlé a likvidní trhy, nikoli tenké, takže nízké ceny odrážejí úroveň příjmů, nikoli nedostatek inzerátů.

Jaká je průměrná cena za metr čtvereční v Evropě?

Jediný evropský průměr neexistuje, protože ceny se od nejlevnějšího po nejdražší město liší více než pětinásobně. Napříč těmito 30 velkými trhy s byty je medián 4 652 €/m² k červenci 2026, přičemž většina měst leží zhruba mezi 3 600 a 6 700 €. Číslo, které si odneste, je rozpětí: Paříž na 10 914 €/m² leží více než pětkrát nad Łódź na 2 169 €/m².

Jsou to nabídkové ceny, nebo skutečné prodejní ceny?

Nabídkové ceny. Každá hodnota je medián inzerované ceny živého bytu na prodej, nikoli cena, za kterou prodej nakonec skončí. Dosažené ceny bývají o něco pod nabídkou a v pomalejších trzích je rozdíl větší. Pro čísla z dokončených transakcí použijte index cen nemovitostí Eurostatu nebo národní katastrální data, která jsou u dosažených cen přesnější, ale mají zpoždění čtvrtletí i více.

Kde ceny nemovitostí v Evropě rostou nejrychleji?

Podle indexu cen nemovitostí Eurostatu za první čtvrtletí 2026 vedlo Portugalsko s +17,8 % meziročně, následované Slovenskem (+14,4 %), Španělskem (+12,8 %) a Českem (+10,0 %). Německo (+1,4 %) a Francie (+0,1 %) byly téměř beze změny. Tento index sleduje dokončené transakce na národní úrovni, takže ukazuje směr celého trhu, nikoli hladinu v jednom konkrétním městě.

Stojí hlavní města vždy víc než druhá města?

Obvykle, ale ne vždy. V tomto souboru žádá medián hlavního města asi o čtvrtinu víc za metr čtvereční než medián druhého města a Paříž žádá téměř dvojnásobek Lyonu. Ve dvou velkých ekonomikách se pravidlo obrací: Mnichov je o třetinu dražší než Berlín a Milán se obchoduje nad Římem. Tam, kde je druhé město finančním nebo průmyslovým centrem země, může cenově předstihnout hlavní město.

Metodika

Mediánové nabídkové ceny jsou medián inzerované ceny za metr čtvereční u aktuálně inzerovaných bytů na prodej na Seeki.eu v každém městě, přepočtený na eura, aby se města porovnávala na srovnatelném základě. Mediány používáme proto, že odolávají odlehlým hodnotám lépe než průměry. Oněch 30 měst jsou velké bytové trhy napříč zeměmi, které Seeki pokrývá, s převahou střední Evropy, ale sahající od Pyrenejského poloostrova po pobaltský okraj. Medián 30 měst je medián mediánů jednotlivých měst. Hloubka vzorku v tabulce odráží počet živých inzerátů bytů za každou hodnotou. Čísla jsou nabídkové ceny z živých inzerátů, nikoli dosažené nebo registrované prodejní ceny, a aktualizují se, jak se inzeráty mění.

Údaje indexu cen nemovitostí jsou meziroční změna indexu cen nemovitostí Eurostatu (PRC_HPI_Q, celkový bytový fond) za první čtvrtletí 2026, poslední čtvrtletí dostupné v době revize. Belgie a Maďarsko neměly v této řadě srovnatelný údaj za Q1 2026 a z oné tabulky jsou vynechány. Tento článek slouží k orientaci, nikoli jako formální ocenění nebo investiční poradenství.

Chcete-li přímo porovnat ceny za metr čtvereční, podívejte se na rozcestník ceny za m² pro Evropu nebo jeden trh, například stránku ceny za m² pro Polsko či stránku ceny za m² pro Česko. Pro dvě související čtení viz kde se v Evropě vyplatí byt na pronájem a skutečné náklady na koupi bydlení v Evropě.