Energetický průkaz při prodeji bytu v Evropě

Skoro každý prodávající v Evropě narazí na tutéž zeď ve stejný okamžik: inzerát je napsaný, fotografie hotové, a portál ho nezveřejní bez energetického průkazu, jehož pořízení trvá týden. Je to nejčastější důvod, proč soukromý prodej začne se zpožděním. Hůř, pravidla se právě teď přepisují po celém kontinentu a několik čísel, která kolují po blozích realitních kanceláří, je prostě špatně.

Naposledy revidováno: 2026-08-10. Seeki.eu není právní poradce, tohle je orientace, nikoli poradenství. Tato oblast se mění rychleji než obvykle (viz níže) a platnost, cena i sankce závisí na vašem regionu a vaší nemovitosti. Svůj konkrétní případ si před rozhodnutím ověřte u místního notáře, advokáta nebo certifikovaného odhadce. Zdroje najdete na konci článku.

Proč se to právě teď mění

Podle Evropské komise zahájila 15. července 2026 řízení pro porušení povinnosti proti všem 27 členským státům a každému poslala výzvu k nápravě za to, že plně nepromítl přepracovanou směrnici o energetické náročnosti budov, tedy směrnici (EU) 2024/1275, jejíž lhůta pro provedení uplynula 29. května 2026. Každá vláda má dva měsíce na odpověď, než Komise může přistoupit k odůvodněnému stanovisku. Každá země v tomto článku je pozadu a směrnice vyžaduje, aby ukazatel energetické náročnosti a třída stály v inzerátech na jakoukoli budovu nabízenou k prodeji či pronájmu, online i offline, včetně realitních portálů.

Několik trhů se už pohnulo. Rakouský novelizovaný zákon o průkazech platí od 1. července 2026: celkový faktor účinnosti (fGEE) z inzerátů vypadává, údaje o potřebě tepla a konečné energii zůstávají, vedle nich přibývá nová třída A až G namísto staré stupnice A++ až G a platný průkaz je nově potřeba i k prodloužení stávajícího nájmu. V Nizozemsku od 29. května 2026 padla výjimka, která kryla památkově chráněné objekty, takže chráněná budova nyní potřebuje štítek k prodeji, pronájmu i k obnovení nájmu, jak uvádí památkový úřad (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Počítejte s tím, že cokoli níže se může do roka posunout.

Pro prodávajícího je praktický důsledek úzký a stojí za to ho říct rovnou: hodnocení se stává povinným polem v samotném inzerátu, v každém trhu a na každém portálu. To je jedna věc navíc, kterou musíte správně vyplnit v každém formuláři, a je to dobrý důvod sestavit inzerát jednou tam, kde si to hodnocení nese s sebou. Kde inzerovat a co si který portál soukromému prodejci účtuje, je zmapované v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Jak se v kterém trhu jmenuje a jak dlouho platí

Trh	Průkaz	Platnost	Hodnocení povinné v inzerátu
Česko	průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)	10 let	Ano
Slovensko	energetický certifikát	nejvýše 10 let	Ano, pokud certifikát existuje, jako integrovaný ukazatel náročnosti
Polsko	świadectwo charakterystyki energetycznej	10 let	Ano, pokud certifikát existuje, jako číselné ukazatele místo písmenné třídy
Maďarsko	energetikai tanúsítvány	5 let	Ano, bezpodmínečně
Rakousko	Energieausweis	10 let	Ano, třída plus potřeba tepla a konečná energie
Německo	Energieausweis	10 let	Ano, pokud certifikát existuje
Nizozemsko	energielabel	10 let	Ano, a od května 2026 i u památek
Belgie (Flandry)	energieprestatiecertificaat (EPC)	10 let u bytu či domu	Ano, plus adresa nebo kód certifikátu a povinnost renovace při štítku E a horším
Belgie (Valonsko)	certificat PEB	nejvýše 10 let	Ano, plus jedinečné číslo certifikátu
Belgie (Brusel)	certificat PEB	10 let	Ano
Francie	diagnostic de performance énergétique (DPE)	10 let	Ano, energetická i uhlíková třída
Španělsko	certificado de eficiencia energética	10 let, ale 5 pro třídu G	Ano
Portugalsko	Certificado Energético	10 let	Ano
Itálie	attestato di prestazione energetica (APE)	nejvýše 10 let	Ano, indexy i třída

Platnost není vždy celý příběh. V Česku, na Slovensku a v Polsku průkaz pozbývá platnosti dřív, pokud stavební úpravy změní energetickou náročnost budovy. V Itálii je deset let stropem, ne zárukou: certifikát je podmíněný tím, že proběhnou povinné kontroly údržby vytápění a chlazení, a když jedna chybí, certifikát vyprší 31. prosince následujícího roku. V Maďarsku platí trvalé pravidlo, že certifikát vydaný před změnou výpočtové metody lze pro prodej nebo pronájem použít jen do šedesátého dne po té změně. Metoda se změnila 1. listopadu 2023, tedy tentýž den, kdy nabyla účinnosti kratší platnost, takže stávající certifikáty přestaly být pro prodej použitelné na konci toho roku. Zrušené nebyly, ale transakci už unést nemohly a nic je nepodrželo v platnosti.

Co to stojí a proč vám to nikdo neřekne přesně

Tohle je pole, kde byste sebejistým číslům neměli věřit, včetně těch našich. Ze všech čtrnácti jurisdikcí zde zveřejňují oficiální cenu přesně dvě:

• Portugalsko reguluje registrační poplatek ministerským nařízením (Portaria n.º 138-H/2021): 28,00 € pro T0 nebo T1, 40,50 € pro T2 nebo T3, 55,00 € pro T4 nebo T5 a 65,00 € pro T6 a výš, plus DPH. Nařízení ty částky každoročně indexuje inflací, i když se stále účtují sazby z roku 2021. Vlastní odměna odhadce je zvlášť a neregulovaná.
• Brusel zveřejňuje orientační minimum 210 € včetně DPH pro byt o 90 m².

Všude jinde je cena deregulovaná a žádná vláda ceník nezveřejňuje. Orientační tržní rozpětí níže pochází od spotřebitelských organizací, z ceníků odhadců a ze srovnávačů, takže je berte jako orientaci, ne jako nabídku:

Trh	Orientační cena, běžný byt
Maďarsko	22 000 až 45 000 HUF (zhruba 60 až 125 €)
Polsko	350 až 650 PLN s prohlídkou na místě (zhruba 81 až 150 €)
Česko	3 000 až 5 000 Kč (zhruba 125 až 205 €)
Slovensko	zhruba 150 až 350 €, obvykle nacenění za dům, ne za byt
Itálie	zhruba 120 až 300 €, plus malý krajský poplatek za uložení
Rakousko	zhruba 150 až 300 €
Valonsko	zhruba 150 až 250 €
Nizozemsko	zhruba 225 až 350 €
Německo	viz níže, otázka tam nestojí stejně
Flandry, Španělsko, Francie	žádný obhajitelný údaj jsme nenašli

Tři buňky necháváme prázdné záměrně. Flandry uvádějí, že je trh volný a cena není pevně stanovená, a pro Španělsko a Francii se nám nepodařilo dohledat spolehlivé rozpětí. Věrohodně vypadající vymyšlené číslo by bylo horší než prázdno.

Německo si zaslouží vlastní odstavec. Průkaz se vydává pro celou budovu, nikoli pro jednotlivý byt, s úzkými výjimkami pro samostatně vytápěné části budovy a pro některé malé stavby. Náklad nese společenství vlastníků a zákon dává jednotlivému vlastníkovi právo nahlížet do dokumentů společenství. Spotřebitelské poradny jdou dál a předání kopie prodávajícímu vlastníkovi berou jako úkol společenství, což je praktické stanovisko, ne výslovný zákonný nárok. Otázka „co to stojí u mého bytu" je tedy v Německu špatně položená: desetijednotkový dům vychází zhruba na 60 až 80 € na vlastníka a spousta prodávajících nezaplatí nic, protože budova průkaz už má. Obě varianty obvykle stojí zhruba 50 až 250 € (na základě spotřeby, přičemž horní hranice odpovídá většímu domu) a u varianty na základě potřeby 300 až 500 € u rodinného domu, zatímco bytový dům se účtuje jako základní sazba plus zhruba 30 až 50 € za jednotku. Spotřebitelské poradny varují před levnými online průkazy prodávanými kolem 70 € bez jakékoli prohlídky.

Co se stane, když ho vynecháte

Nesmírně se to liší, a právě tady jsou blogy realitních kanceláří nejméně spolehlivé.

Trh	Sankce
Maďarsko	Samotné nařízení o energetických průkazech žádnou pokutu nestanoví. Prodej zůstává platný
Polsko	Přestupek, 20 až 5 000 PLN, za nepředání certifikátu při podpisu listiny. Za inzerát žádná sankce
Rakousko	Až 1 450 €, zvlášť za porušení u inzerátu a zvlášť za nepředání
Slovensko	Fyzická osoba až 2 000 €. Firmy, živnostníci a makléř 500 až 3 000 €
Nizozemsko	Několik set eur u fyzické osoby a zhruba dvojnásobek u firmy, za každou bytovou jednotku
Francie	Až 3 000 € u fyzické osoby, 15 000 € u firmy
Valonsko	1 000 € za chybějící certifikát, 500 € za inzerát v rozporu s pravidly
Flandry	500 až 5 000 € pro vlastníky, 750 až 5 000 € pro profesionály
Portugalsko	250 až 3 740 € pro fyzické osoby, 2 500 až 44 890 € pro firmy
Německo	Až 10 000 €
Česko	Až 200 000 Kč (zhruba 8 280 €), a totéž zvlášť pro makléře
Španělsko	300 až 6 000 € podle závažnosti
Itálie	3 000 až 18 000 € u prodeje, 300 až 1 800 € u nového nájmu bez certifikátu, 1 000 až 4 000 € u certifikátu nepřipojeného ke smlouvě
Brusel	50 až 62 500 €, nejširší rozpětí v Evropě

Tři věci, které většina zdrojů uvádí špatně. Česká pokuta je 200 000 Kč, ne oněch 100 000, které široce kolují, protože se pásma přestrukturovala a starší hranice už neexistují. Slovensko má dvě oddělené větve a fyzická osoba prodávající vlastní byt čelí stropu 2 000 €, ne podnikatelskému pásmu, které všichni citují. A v Polsku nenese povinnost uvést údaj v inzerátu podle zákona o energetické náročnosti žádnou sankci, protože článek, který ji zakládá, prostě není mezi jednáními, jež článek 41 činí postižitelnými. Pokuta se místo toho váže na nepředání certifikátu při podpisu notářské listiny. Notář to předání v listině zaznamená a tam, kde nebylo nic předáno, prodávajícího o pokutě formálně poučí, prodej ale odmítnout dokončit nemůže. Polský prodávající certifikát přesto potřebuje: samostatný článek ho vyžaduje u každého prodeje či pronájmu, takže chybějící sankce je mezerou ve vymáhání inzerce, ne svolením dokument vynechat.

Tři národní zvláštnosti, které mění, co byste měli udělat

Francie zakazuje pronajímat nejhůř hodnocené bydlení a hranice se posouvá. Bydlení pod stanovenou hranicí není právně důstojným obydlím, takže se nesmí pronajmout vůbec. Třída G je zakázaná od 1. ledna 2025, třída F následuje 1. ledna 2028 a třída E 1. ledna 2034, s pozdějšími termíny v zámořských územích. Francouzské hodnocení je navíc horší ze dvou známek, energetické a uhlíkové, takže byt vytápěný plynem může stáhnout dolů samotné uhlíkové hodnocení.

Pro francouzské vlastníky se v tom skrývá dobrá zpráva. Změna pravidel účinná 1. ledna 2026 snížila faktor pro přepočet elektřiny na primární energii z 2,3 na 1,9 a podle vlastního odhadu ministerstva díky tomu zhruba 850 000 ze 4,8 milionu nejhůř hodnocených domácností tyto kategorie opustilo. Stávající průkazy zůstávají platné a vlastníci si mohou aktualizované potvrzení stáhnout zdarma, bez nového měření. Pokud jste předpokládali, že jste uvízli na F, ověřte si to dřív, než cokoli utratíte za úpravy.

Německý průkaz si kupující nemůže ověřit. Registrační číslo je povinné a přiděluje ho Německý institut pro stavební techniku (Deutsches Institut für Bautechnik), jenže ten žádný veřejný rejstřík nevede a samotné průkazy neuchovává. Kupující si certifikát podle čísla dohledat nemůže, což je reálná mezera a pravý opak toho, co nabízejí některé další trhy: Nizozemsko, Brusel i Valonsko provozují skutečně veřejné rejstříky, prohledatelné podle adresy nebo podle čísla certifikátu uvedeného v inzerátu. Flandry je kdysi měly také, ale svoje vyhledávání od té doby schovaly za přihlášení, takže vlámský kupující si dnes musí dokument vyžádat od vlastníka.

Česko vám inzerát nastaví na nejhorší hodnocení, pokud makléř průkaz nikdy nedostane. Tam, kde nemovitost prodává realitní zprostředkovatel a průkaz nedostane, zákon mu ukládá inzerovat ji v nejhorší třídě. Z chybějícího dokumentu se tiše nestane žádné hodnocení. Stane se z něj nejhorší možné hodnocení, zveřejněné ve vašem vlastním inzerátu. Tato konkrétní povinnost váže zprostředkovatele, ne soukromého prodávajícího inzerujícího přímo, jenže ten průkaz stejně potřebuje pro samotný prodej.

Co s tím tedy dělat

Průkaz si objednejte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat, dřív než napíšete jediné slovo inzerátu. Zkontrolujte, jestli ten stávající ještě platí, protože v Německu ho budova už mít může a v Maďarsku nebo u španělské třídy G mohl vypršet dřív, než čekáte. Hodnocení dejte do inzerátu od prvního dne, kdy je zveřejněný, protože ho dnes vyžaduje skoro každý trh a několik z nich pokutuje inzerenta, ne vlastníka. A zatímco čekáte na odhadce, sestavte inzerát.

Který portál v kterém trhu bere soukromého prodejce a co si každý účtuje, je zmapované v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě, a mechaniku soukromého prodeje zemi po zemi rozebíráme v návodech, jak prodat bez realitky v Polsku a v Česku.

Často kladené otázky

Potřebuju k prodeji domu v Evropě energetický průkaz?

Ano, v každém trhu, který Seeki.eu pokrývá. Průkaz energetické náročnosti je před prodejem v každém z nich zákonem vyžadovaný a skoro ve všech musí hodnocení stát i v inzerátu na nemovitost. Nemovitost musí prohlédnout certifikovaný odhadce, takže počítejte s několika dny až týdnem. Je to krok, který inzerát nejpravděpodobněji zdrží.

Jak dlouho platí průkaz energetické náročnosti?

Ve většině Evropy deset let, se dvěma výjimkami. Maďarsko zkrátilo platnost v listopadu 2023 na pět let a Španělsko dává hodnocení třídy G jen pět let, zatímco ostatní třídy dostanou deset. Několik trhů také průkaz zneplatní dřív, pokud stavební úpravy změní energetickou náročnost budovy, a v Itálii vyprší, když se zmeškají povinné kontroly údržby vytápění.

Kolik stojí energetický průkaz?

Zhruba mezi 60 a 350 € podle trhu, ale cena skoro nikde není regulovaná. Oficiální údaj dává jen Portugalsko, které stanoví registrační poplatek od 28,00 do 65,00 € plus DPH podle velikosti nemovitosti, a Brusel, který zveřejňuje orientačních 210 € včetně DPH pro byt o 90 m². Všechno ostatní je tržní cena lišící se podle nemovitosti a odhadce.

Co se stane, když prodáte bez energetického průkazu?

Nesmírně to závisí na tom, kde jste. Maďarské nařízení o energetických průkazech nestanoví žádnou pokutu. Polský zákon o energetické náročnosti nenese sankci za vynechání hodnocení v inzerátu, pokutuje vás ale za nepředání certifikátu při podpisu listiny. Na druhém konci jde Česko až na 200 000 Kč, Německo na 10 000 €, Portugalsko na 44 890 € u firmy a Brusel na 62 500 €. V Česku se navíc nemovitost musí inzerovat v nejhorší třídě, pokud průkaz není dodán.

Musí být energetické hodnocení uvedené v inzerátu?

Skoro v každém evropském trhu ano a přepracovaná směrnice EU z toho dělá požadavek všude. Některé trhy ho vyžadují jen tam, kde certifikát už existuje, zatímco Maďarsko a Rakousko ho vyžadují bezpodmínečně. Francie vyžaduje energetickou i uhlíkovou třídu a belgické regiony navíc jedinečný kód certifikátu nebo úplnou adresu. Právě tahle část soukromé prodejce tiše stojí peníze, protože hodnocení je potřeba správně vypsat na každém portálu, kde inzerujete. Aplikace Seeki.eu ho vyčte z vašich fotografií, kde je vidět, ponechá ho na inzerátu a přenese ho do exportního balíčku každého portálu pod jeho vlastním názvem pole, takže ho zadáte jednou a na třetím formuláři se na něj nedá zapomenout.

Kdo platí energetický průkaz při prodeji bytu?

Ve většině trhů prodávající. Významnou výjimkou je Německo: průkaz pokrývá celou budovu, nikoli jednotlivý byt, a náklad nese společenství vlastníků. Vlastník má právo nahlížet do dokumentů společenství a spotřebitelské poradny berou předání kopie prodávajícímu vlastníkovi jako úkol společenství. Řada německých prodávajících proto nezaplatí nic, protože jejich budova platný průkaz už drží.

Než začnete inzerovat

Průkaz je v soukromém prodeji nejdelší tyč, takže jde první, dřív než fotografie a dřív než nacenění. Zjistěte si, jak se ve vašem trhu jmenuje, jestli ten stávající ještě platí a jestli hodnocení musí být v inzerátu od prvního dne. Pak ten týden čekání využijte: sestavte inzerát, naceňte ho podle reálných místních dat a buďte připraveni zveřejnit ve chvíli, kdy průkaz dorazí.

Zdroje

Rámec směrnice vychází z generálního ředitelství Evropské komise pro energetiku, které řízení pro porušení povinnosti oznámilo 15. července 2026. Povinnost uvádět údaj v inzerátu sedí v ustanoveních o průkazech ve směrnici (EU) 2024/1275.

Národní pravidla jsme ověřovali proti konsolidovanému znění zákona všude, kde je zveřejněné. Česko: zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií ve znění účinném pro rok 2026, pro desetiletou platnost, povinnost u inzerce, výchozí nejhorší třídu vážící zprostředkovatele a strop 200 000 Kč. Nižší částky, které stále kolují, včetně stránek samotné Státní energetické inspekce, jsou z doby před přestrukturováním sankčních pásem. Slovensko: zákon č. 555/2005 Z. z., pro desetiletý strop, ukazatel náročnosti, který musí být v inzerátu, a rozdělení mezi strop 2 000 € pro fyzickou osobu a pásmo 500 až 3 000 € pro podnikatele a makléře. Vymáhání přešlo v roce 2024 na regulační úřad ÚRSO. Polsko: konsolidovaný zákon o energetické náročnosti, Dz.U. 2024 poz. 101, kde článek 41 vyjmenovává postižitelná jednání a článek o inzerci mezi nimi chybí, a článek 11 upravuje roli notáře. Pásmo 20 až 5 000 PLN je obecné přestupkové rozpětí podle přestupkového kodexu. Maďarsko: vládní nařízení 176/2008 v konsolidovaném znění a nařízení 200/2023, které od 1. listopadu 2023 zkrátilo platnost na pět let, z povinnosti u inzerce vypustilo výhradu „pokud existuje" a zavedlo šedesátidenní pravidlo.

Francie: ministerstvo ekologické transformace k diagnostice energetické náročnosti, Service-Public k povinnosti u inzerce a pokutám 3 000 a 15 000 €, bytová agentura ANIL k zákazům pronájmu a jejich termínům a nařízení ze 13. srpna 2025 k přepočtovému faktoru měnícímu se na 1,9 od 1. ledna 2026. Údaj 850 000 je vlastní odhad ministerstva. Španělsko: královské nařízení 390/2021 k platnosti, výjimce pro třídu G a povinnosti u inzerce, s pásmy 300 až 6 000 € v královském legislativním nařízení 7/2015. Portugalsko: Portaria n.º 138-H/2021 k registračním poplatkům a nařízení s mocí zákona 101-D/2020 k platnosti a sankcím. Itálie: legislativní nařízení 192/2005, které stanoví desetiletý strop, zánik navázaný na kontroly údržby vytápění a sankční pásma.

Německo: spolkový zákon o energetice budov, v červenci 2026 přejmenovaný na zákon o modernizaci budov a s nezměněným číslováním, k pravidlu celé budovy, povinnosti u inzerce, povinnému registračnímu číslu a pásmu do 10 000 € pokrývajícímu porušení u průkazu i u inzerce. Německý institut pro stavební techniku uvádí, že jeho registr není veřejný. Přístupová práva vlastníka plynou ze zákona o vlastnictví bytů a ceny i stanovisko ke kopiím dodávají spotřebitelské poradny. Rakousko: novela zákona o předkládání energetických průkazů účinná 1. července 2026. Nizozemsko: podnikatelská agentura k platnosti a povinnosti u inzerce, památkový úřad ke změně u památek a EP-online jako veřejný rejstřík. Belgie: vlámská energetická agentura k platnosti, inzerci a sankcím, valonská veřejná služba k certifikátu, jeho pevným pokutám a číslu certifikátu, které kupujícímu umožní dokument dohledat, a Brussels Environment, které zveřejňuje jak sankční rozpětí 50 až 62 500 €, tak orientační minimální ceny, vedle regionálního vyhledávání certifikátů.

Ceny jsou tady nejslabší data a jako taková jsou výše označená. Z oficiálního ceníku pochází jen portugalský registrační poplatek a bruselské orientační minimum. Každé další rozpětí je pozorování trhu z ceníků odhadců a od spotřebitelských organizací, ne od úřadu, a každé se liší podle nemovitosti, regionu a odhadce. Dva další údaje se při této revizi nepodařilo navázat na oficiální zdroj a je třeba je brát jako přibližné: nizozemské částky pokut a valonskou desetiletou platnost.