Energetický průkaz při prodeji bytu v Evropě
Skoro každý prodávající v Evropě narazí na tutéž zeď ve stejný okamžik: inzerát je napsaný, fotografie hotové, a portál ho nezveřejní bez energetického průkazu, jehož pořízení trvá týden. Je to nejčastější důvod, proč soukromý prodej začne se zpožděním. Hůř, pravidla se právě teď přepisují po celém kontinentu a několik čísel, která kolují po blozích realitních kanceláří, je prostě špatně.
Naposledy revidováno: 27. července 2026. Tato oblast se mění rychleji než obvykle (viz níže), takže si aktuální pravidla ověřte, než na ně budete spoléhat. Orientace, nikoli právní poradenství.
Proč se to právě teď mění
15. července 2026 zahájila Evropská komise řízení pro porušení povinnosti proti všem 27 členským státům a každému poslala výzvu k nápravě za to, že plně nepromítl přepracovanou směrnici o energetické náročnosti budov, jejíž lhůta uplynula 29. května 2026. Každá země v tomto článku je pozadu a směrnice vyžaduje, aby energetická třída stála v inzerátech na nemovitosti, včetně těch na portálech.
Několik trhů se už pohnulo. Rakousko změnilo pravidla 1. července 2026, vypustilo z inzerátů jeden ukazatel a zavedlo novou stupnici A až G. Nizozemsko se změnilo 29. května 2026, rozšířilo povinnost na obnovení nájmu a zrušilo výjimku, která kryla památkově chráněné objekty. Počítejte s tím, že cokoli níže se může do roka posunout.
Pro prodávajícího je praktický důsledek úzký a stojí za to ho říct rovnou: hodnocení se stává povinným polem v samotném inzerátu, v každém trhu a na každém portálu. To je jedna věc navíc, kterou musíte správně vyplnit v každém formuláři, a je to dobrý důvod sestavit inzerát jednou tam, kde si to hodnocení nese s sebou. Kde inzerovat a co si který portál soukromému prodejci účtuje, je zmapované v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.
Jak se v kterém trhu jmenuje a jak dlouho platí
| Trh | Průkaz | Platnost | Hodnocení povinné v inzerátu |
|---|---|---|---|
| Česko | průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) | 10 let | Ano |
| Slovensko | energetický certifikát | nejvýše 10 let | Ano, pokud certifikát existuje |
| Polsko | świadectwo charakterystyki energetycznej | 10 let | Ano, pokud certifikát existuje |
| Maďarsko | energetikai tanúsítvány | 5 let | Ano, bezpodmínečně |
| Rakousko | Energieausweis | 10 let | Ano |
| Německo | Energieausweis | 10 let | Ano, pokud certifikát existuje |
| Nizozemsko | energielabel | 10 let od měření | Ano, písmeno povinné od května 2026 |
| Belgie (Flandry) | energieprestatiecertificaat (EPC) | 10 let | Ano, plus adresa nebo kód certifikátu |
| Belgie (Valonsko) | certificat PEB | nejvýše 10 let | Ano, plus jedinečný kód |
| Belgie (Brusel) | certificat PEB | 10 let | Ano |
| Francie | diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 let | Ano, energetická i uhlíková třída |
| Španělsko | certificado de eficiencia energética | 10 let, ale 5 pro třídu G | Ano |
| Portugalsko | Certificado Energético | 10 let | Ano |
| Itálie | attestato di prestazione energetica (APE) | nejvýše 10 let | Ano, indexy i třída |
Platnost není vždy celý příběh. V Česku, na Slovensku a v Polsku průkaz pozbývá platnosti dřív, pokud stavební úpravy změní energetickou náročnost budovy. V Itálii je deset let stropem, ne zárukou: certifikát je podmíněný tím, že proběhnou povinné kontroly údržby vytápění a chlazení, a když jedna chybí, certifikát vyprší 31. prosince následujícího roku. V Maďarsku byla změna z roku 2023 fakticky zpětná, protože certifikáty vydané před změnou metodiky se zhruba o šedesát dní později staly pro prodej nepoužitelnými, bez jakéhokoli přechodného období.
Co to stojí a proč vám to nikdo neřekne přesně
Tohle je pole, kde byste sebejistým číslům neměli věřit, včetně těch našich. Ze všech čtrnácti jurisdikcí zde zveřejňují oficiální cenu přesně dvě:
- Portugalsko reguluje registrační poplatek: 28,00 € pro T0 nebo T1, 40,50 € pro T2 nebo T3, 55,00 € pro T4 nebo T5 a 65,00 € pro T6 a výš, plus DPH. Vlastní odměna odhadce je zvlášť a neregulovaná.
- Brusel zveřejňuje orientační minimum 210 € včetně DPH pro byt o 90 m².
Všude jinde je cena deregulovaná a žádná vláda ceník nezveřejňuje. Orientační tržní rozpětí níže pochází od spotřebitelských organizací, z ceníků odhadců a ze srovnávačů, takže je berte jako orientaci, ne jako nabídku:
| Trh | Orientační cena, běžný byt |
|---|---|
| Maďarsko | 13 000 až 45 000 HUF (zhruba 36 až 125 €) |
| Slovensko | zhruba 80 až 150 € |
| Polsko | 350 až 650 PLN s prohlídkou na místě (zhruba 81 až 150 €) |
| Česko | 2 500 až 5 000 Kč (zhruba 105 až 205 €) |
| Itálie | zhruba 120 až 300 €, plus malý krajský poplatek za uložení |
| Rakousko | zhruba 150 až 300 € |
| Valonsko | zhruba 150 až 250 € |
| Nizozemsko | zhruba 225 až 350 € |
| Německo | viz níže, otázka tam nestojí stejně |
| Flandry, Španělsko, Francie | žádný obhajitelný údaj jsme nenašli |
Tři buňky necháváme prázdné záměrně. Flandry uvádějí, že je trh volný a cena není pevně stanovená, a pro Španělsko a Francii se nám nepodařilo dohledat spolehlivé rozpětí. Věrohodně vypadající vymyšlené číslo by bylo horší než prázdno.
Německo si zaslouží vlastní odstavec. Průkaz se vydává pro celou budovu, nikdy pro jednotlivý byt. Podle zákona o společenstvích vlastníků nese náklad společenství a jednotlivý vlastník má vůči němu zákonný nárok na kopii, když prodává nebo pronajímá. Otázka „co to stojí u mého bytu" je tedy v Německu špatně položená: desetijednotkový dům vychází zhruba na 60 až 80 € na vlastníka a spousta prodávajících nezaplatí nic, protože budova průkaz už má. Dvě varianty stojí pro budovu zhruba 100 až 250 € (na základě spotřeby) a 300 až 800 € (na základě potřeby). Spotřebitelské organizace varují před online nabídkami pod 70 €.
Co se stane, když ho vynecháte
Nesmírně se to liší, a právě tady jsou blogy realitních kanceláří nejméně spolehlivé.
| Trh | Sankce |
|---|---|
| Maďarsko | Žádná zákonná pokuta neexistuje. Prodej není neplatný a kupující má smluvní nároky |
| Polsko | Žádná pevná částka. Přestupek, obecné rozpětí 20 až 5 000 PLN, a za inzerát žádná sankce |
| Rakousko | Až 1 450 €, zvlášť za porušení u inzerátu a zvlášť za nepředání |
| Slovensko | Fyzická osoba až 2 000 €. Firmy, živnostníci a makléř 500 až 3 000 € |
| Nizozemsko | Zhruba 550 € u fyzické osoby a 1 100 € u firmy, za každou bytovou jednotku |
| Francie | Až 3 000 € u fyzické osoby, 15 000 € u firmy |
| Valonsko | 1 000 € za chybějící certifikát, 500 € za inzerát v rozporu s pravidly |
| Flandry | 500 až 5 000 € pro vlastníky, 750 až 5 000 € pro profesionály |
| Portugalsko | 250 až 3 740 € pro fyzické osoby, 2 500 až 44 890 € pro firmy |
| Německo | Až 10 000 € |
| Česko | Až 200 000 Kč (zhruba 8 280 €), a totéž zvlášť pro makléře |
| Španělsko | 300 až 6 000 € podle závažnosti |
| Itálie | 3 000 až 18 000 € u prodeje, 300 až 1 800 € u nového nájmu |
| Brusel | 50 až 62 500 €, nejširší rozpětí v Evropě |
Tři věci, které většina zdrojů uvádí špatně. Česká pokuta je 200 000 Kč, ne oněch 100 000, které široce kolují, protože se pásma přestrukturovala a starší hranice už neexistují. Slovensko má dvě oddělené větve a fyzická osoba prodávající vlastní byt čelí stropu 2 000 €, ne podnikatelskému pásmu, které všichni citují. A v Polsku nenese povinnost uvést údaj v inzerátu žádnou sankci, protože příslušný článek prostě není mezi postihovanými jednáními, i když notář předání zaznamená v listině a prodávajícího, který průkaz nepředložil, formálně poučí.
Tři národní zvláštnosti, které mění, co byste měli udělat
Francie zakazuje pronajímat nejhůř hodnocené bydlení a hranice se posouvá. Bydlení pod stanovenou hranicí není právně důstojným obydlím, takže se nesmí pronajmout vůbec. Třída G je zakázaná od 1. ledna 2025, třída F následuje 1. ledna 2028 a třída E 1. ledna 2034, s pozdějšími termíny v zámořských územích. Francouzské hodnocení je navíc horší ze dvou známek, energetické a uhlíkové, takže byt vytápěný plynem může stáhnout dolů samotné uhlíkové hodnocení.
Pro francouzské vlastníky se v tom skrývá dobrá zpráva. Změna pravidel účinná 1. ledna 2026 upravila, jak se elektřina přepočítává na primární energii, a podle vlastního odhadu ministerstva díky tomu zhruba 850 000 ze 4,8 milionu domácností opustilo nejhorší kategorie. Stávající průkazy zůstávají platné a vlastníci si mohou aktualizované potvrzení stáhnout zdarma, bez nového měření. Pokud jste předpokládali, že jste uvízli na F, ověřte si to dřív, než cokoli utratíte za úpravy.
Německý průkaz si kupující nemůže ověřit. Registrační orgán je potvrzený a registrační číslo je povinné, jenže tentýž orgán jasně uvádí, že není veřejným rejstříkem. Kupující si certifikát podle čísla dohledat nemůže, což je reálná mezera a pravý opak toho, co nabízí několik dalších trhů: Nizozemsko, Flandry i Brusel provozují skutečně veřejné rejstříky.
Česko trestá za váš chybějící průkaz makléře a nastaví vám nejhorší hodnotu. Pokud ten, kdo nemovitost inzeruje, průkaz nedostane, je povinen ji inzerovat v nejhorší třídě. Z chybějícího dokumentu se tiše nestane žádné hodnocení. Stane se z něj nejhorší možné hodnocení, zveřejněné ve vašem vlastním inzerátu.
Co s tím tedy dělat
Průkaz si objednejte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat, dřív než napíšete jediné slovo inzerátu. Zkontrolujte, jestli ten stávající ještě platí, protože v Německu ho budova už mít může a v Maďarsku nebo u španělské třídy G mohl vypršet dřív, než čekáte. Hodnocení dejte do inzerátu od prvního dne, kdy je zveřejněný, protože ho dnes vyžaduje skoro každý trh a několik z nich pokutuje inzerenta, ne vlastníka. A zatímco čekáte na odhadce, sestavte inzerát.
Který portál v kterém trhu bere soukromého prodejce a co si každý účtuje, je zmapované v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě, a mechaniku soukromého prodeje zemi po zemi rozebíráme v návodech, jak prodat bez realitky v Polsku a v Česku.
Často kladené otázky
Potřebuju k prodeji domu v Evropě energetický průkaz?
Ano, v každém trhu, který Seeki pokrývá. Průkaz energetické náročnosti je před prodejem v každém z nich zákonem vyžadovaný a skoro ve všech musí hodnocení stát i v inzerátu na nemovitost. Nemovitost musí prohlédnout certifikovaný odhadce, takže počítejte s několika dny až týdnem. Je to krok, který inzerát nejpravděpodobněji zdrží.
Jak dlouho platí průkaz energetické náročnosti?
Ve většině Evropy deset let, se dvěma výjimkami. Maďarsko zkrátilo platnost v listopadu 2023 na pět let a Španělsko dává hodnocení třídy G jen pět let, zatímco ostatní třídy dostanou deset. Několik trhů také průkaz zneplatní dřív, pokud stavební úpravy změní energetickou náročnost budovy, a v Itálii vyprší, když se zmeškají povinné kontroly údržby vytápění.
Kolik stojí energetický průkaz?
Zhruba mezi 36 a 350 € podle trhu, ale cena skoro nikde není regulovaná. Oficiální údaj dává jen Portugalsko, které stanoví registrační poplatek od 28,00 do 65,00 € plus DPH podle velikosti nemovitosti, a Brusel, který zveřejňuje orientačních 210 € včetně DPH pro byt o 90 m². Všechno ostatní je tržní cena lišící se podle nemovitosti a odhadce.
Co se stane, když prodáte bez energetického průkazu?
Nesmírně to závisí na tom, kde jste. Maďarsko nemá zákonnou pokutu vůbec. Polsko nemá žádnou sankci za vynechání hodnocení v inzerátu. Na druhém konci jde Česko až na 200 000 Kč, Německo na 10 000 €, Portugalsko na 44 890 € u firmy a Brusel na 62 500 €. V Česku se navíc nemovitost musí inzerovat v nejhorší třídě, pokud průkaz není dodán.
Musí být energetické hodnocení uvedené v inzerátu?
Skoro v každém evropském trhu ano a přepracovaná směrnice EU z toho dělá požadavek všude. Některé trhy ho vyžadují jen tam, kde certifikát už existuje, zatímco Maďarsko a Rakousko ho vyžadují bezpodmínečně. Francie vyžaduje energetickou i uhlíkovou třídu a belgické regiony navíc jedinečný kód certifikátu nebo úplnou adresu. Právě tahle část soukromé prodejce tiše stojí peníze, protože hodnocení je potřeba správně vypsat na každém portálu, kde inzerujete. Aplikace Seeki ho vyčte z vašich fotografií, kde je vidět, ponechá ho na inzerátu a přenese ho do exportního balíčku každého portálu pod jeho vlastním názvem pole, takže ho zadáte jednou a na třetím formuláři se na něj nedá zapomenout.
Kdo platí energetický průkaz při prodeji bytu?
Ve většině trhů prodávající. Významnou výjimkou je Německo: průkaz pokrývá celou budovu, nikoli jednotlivý byt, náklad nese společenství vlastníků a jednotlivý vlastník má vůči němu zákonný nárok na kopii. Řada německých prodávajících proto nezaplatí nic, protože jejich budova platný průkaz už drží.
Než začnete inzerovat
Průkaz je v soukromém prodeji nejdelší tyč, takže jde první, dřív než fotografie a dřív než nacenění. Zjistěte si, jak se ve vašem trhu jmenuje, jestli ten stávající ještě platí a jestli hodnocení musí být v inzerátu od prvního dne. Pak ten týden čekání využijte: sestavte inzerát, naceňte ho podle reálných místních dat a buďte připraveni zveřejnit ve chvíli, kdy průkaz dorazí.