Jak prodat byt v Polsku bez realitky

Prodat byt v Polsku bez realitní kanceláře je zcela běžné a zcela legální a úspora je reálná: provize kanceláře u polského prodeje obvykle činí několik procent z ceny, což u dvoupokojového bytu ve Varšavě představuje vážnou částku. Na oplátku si berete na starost inzerát, dotazy, prohlídky a koordinaci až k notáři. Takhle to vypadá v praxi, popořádku.

Naposledy revidováno: 13. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce, tento článek slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Ceny portálů se liší podle balíčku a často se mění a daň závisí na vašich okolnostech, takže si před inzercí ověřte aktuální poplatek a svou vlastní pozici u polského notáře nebo daňového poradce, než se zavážete. Zdroje a metoda na konci tohoto článku.

Potřebujete v Polsku k prodeji realitní kancelář?

Ne. Nic v polském právu prodávajícímu neukládá využít kancelář. Co polské právo vyžaduje, je notář: převod vlastnictví musí proběhnout notářským zápisem (akt notarialny) a notář zařídí zápis do pozemkové a hypoteční knihy. Tento krok není volitelný a kancelář ho nenahradí. Skutečná otázka je tedy užší, než vypadá. Nevybíráte si mezi kanceláří a tím, že si právní část uděláte sami. Vybíráte si, jestli někomu zaplatíte za propagaci bytu, vyřizování dotazů a vedení prohlídek.

Co musíte zařídit, než začnete inzerovat?

Dvě věci, a ta první lidi pravidelně zaskočí.

Průkaz energetické náročnosti. Polský zákon o energetické náročnosti budov, v úplném znění vyhlášeném jako Dz.U. 2024 poz. 101, ukládá vlastníkovi nechat vyhotovit průkaz energetické náročnosti (świadectwo charakterystyki energetycznej) pro každé bydlení prodávané kupní smlouvou a musí ho zpracovat odhadce zapsaný v centrálním registru ministerstva. Jakmile je vydaný, platí 10 let a dřív pozbývá platnosti jen tehdy, když stavební úpravy změní energetické vlastnosti nemovitosti, takže průkaz z nedávné koupě nebo rekonstrukce vás může pořád pokrývat. Ceny nejsou regulované a určuje je poskytovatel: komerční odhadci obvykle uvádějí zhruba 350 až 650 zł za byt prohlédnutý na místě, 600 až 1 300 zł za dům a zhruba 150 až 250 zł tam, kde se průkaz zpracovává na dálku z dokumentace budovy. Začněte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat, ne ten, kdy chcete zveřejnit.

Doklady k vlastnictví. Dejte dohromady číslo pozemkové a hypoteční knihy (księga wieczysta), notářský zápis, kterým jste byt nabyli, a potvrzení od bytového družstva nebo společenství, že na měsíčních zálohách nejsou nedoplatky. Kupující a jejich banky si o ně říkají brzy a jejich připravenost rozhoduje o tom, jestli se prodej hne nebo uvázne.

Kde může soukromý prodejce v Polsku inzerovat byt?

Seeki.eu je místo, kde inzerát vzniká a kde dosáhne za hranice polsky mluvícího trhu. Zveřejnění stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize z prodeje, a inzerát je vyhledatelný pro kupující po celé Evropě, ne jen v Polsku. Ceny se zobrazují v měně, kterou si kupující zvolil, a název i popis se na vyžádání přeloží pro kupujícího, který si prohlíží v jiném jazyce.

Otodom je portál, který používá většina polských kupujících, a soukromé inzeráty přijímá. Soukromý inzerát začíná na 119 zł za 30 dní podle vlastního zveřejněného ceníku Otodomu pro soukromé prodejce, ke stavu ze srpna 2026, a vyšší úrovně kupují víc viditelnosti, ne jiný inzerát. Počítejte s prodloužením tak jako tak, protože byty se v jednom třicetidenním okně prodají zřídka.

Sledujte jedno pravidlo obzvlášť: Otodom nepovoluje odkazy ani QR kódy v textu inzerátu. Pokud jste plánovali z inzerátu poslat kupující na 360° prohlídku hostovanou jinde, tudy cesta nevede. Dejte prohlídku tam, kde bydlí inzerát.

Otodom osloví publikum, které už čte polsky, a to je reálné publikum. Co polskojazyčný inzerát nedokáže, je dostat byt před kupujícího, který hledá v jiném jazyce, a ještě donedávna neměl polský prodejce jak být vidět v zahraničí bez kanceláře, která se na to specializuje, a jen proto se prodej jen pro domácí trh stal výchozím stavem. Už tomu tak být nemusí: druhý inzerát, který dosáhne na kupující po celé Evropě, stojí jednorázově 9 €, a horší scénář končí právě u těch 9 €. Celý obrázek toho, který portál v kterém trhu bere soukromého prodejce a co si každý účtuje, najdete v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Jak byt nacenit bez kanceláře?

Právě tady soukromí prodejci ztrácejí peníze a právě tahle část už kancelář nepotřebuje. Špatná cena je drahá v obou směrech: příliš vysoká a byt leží, na portálech zestárne a nakonec se prodá pod tím, čeho by dosáhla správná úvodní cena. Příliš nízká a peníze prostě rozdáte.

Naceňujte podle srovnatelných dat, ne podle ambice. Medián ceny za m² pro každý polský region a město, počítaný z živých nabídkových cen na Seeki.eu, nikoli z cen zapsaných transakcí, vám dá místní měřítko a náš rozbor podle metru pro polská města ukazuje, jak velký rozptyl se schová uvnitř jednoho města. Od místního mediánu se posuňte podle patra, stavu, typu budovy a podle toho, jestli má byt balkon nebo parkování. Orientační cena Seeki.eu tenhle výpočet udělá za vás z místních dat o mediánu upravených podle velikosti a stavu. Je to výchozí odhad, ne formální ocenění, ale staví na stejných srovnatelných datech, kterými by na vás mířil makléř.

Na metodě záleží víc než na jediném čísle a procházíme ji v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat.

Co obnáší samotný prodej?

Jakmile je inzerát venku, práce je na vás: rychle odpovídat na dotazy, odfiltrovat lidi, kteří ve skutečnosti nekupují, a vodit na prohlídky. Dvě praktické poznámky. Buďte k zastižení, protože soukromý prodejce, kterému odpověď trvá dva dny, přichází o kupující ve prospěch inzerátů, kde makléř odpověděl za hodinu. A ověřte si, že kupující spoléhající na hypotéku má předschválení, ještě než pro něj byt stáhnete z trhu.

Když máte kupujícího, přebírá to notář. Obě strany obvykle nejdřív podepíšou předběžnou smlouvu (umowa przedwstępna), často se zálohou, a pak závěrečný notářský zápis převede vlastnictví a notář podá návrh na zápis do pozemkové a hypoteční knihy. Na tuhle schůzku vezměte průkaz energetické náročnosti. Notář předání zaznamená do zápisu, kupující se práva průkaz převzít nemůže vzdát, a pokud dorazíte bez něj, notář vás poučí o sankci, místo aby prodej odmítl dokončit. Tou sankcí je pokuta za přestupek ve výši 20 až 5 000 zł a váže se k nepředání průkazu.

Jedna nákladová položka stojí za to znát přesně, protože prodejci často předpokládají, že je jejich. 2% daň z převodu (PCC) u bydlení z druhé ruky platí ze zákona kupující a vybírá ji notář při zápisu, přičemž kupující své první nemovitosti jsou od ní od srpna 2023 osvobozeni. Notářské poplatky v polské praxi obvykle rovněž připadají kupujícímu. To je obrázek nákladů na straně kupujícího, který popisujeme zvlášť.

Platí se v Polsku daň z prodeje bytu?

Záleží to skoro výhradně na jednom datu. Polská daň z příjmu zdaňuje zisk sazbou 19 % podle článku 30e zákona o dani z příjmu fyzických osob, ale jen pokud prodáte dřív, než uplyne pět let od nabytí bytu. Detail, ve kterém se lidé pletou, je počítání: podle článku 10 odst. 1 bodu 8 téhož zákona běží těch pět let od konce kalendářního roku, ve kterém jste byt nabyli nebo postavili, ne ode dne podpisu. Byt koupený v březnu 2021 je tedy čistý od 1. ledna 2027, ne od března 2026. Po tomto okamžiku se zisk nedaní vůbec a není co přiznávat.

Uvnitř pětileté lhůty se daní zisk, ne cena, takže pořizovací náklady a doložené uznatelné výdaje daň snižují. Přiznává se na formuláři PIT-39.

I uvnitř lhůty existuje cesta ven. Bytová úleva (ulga mieszkaniowa) podle článku 21 odst. 1 bodu 131 téhož zákona osvobozuje zisk v poměru k tomu, jakou část výnosu z prodeje vložíte do vlastních bytových potřeb, což pokrývá koupi jiného bydlení, stavbu domu nebo splacení hypotéky na něj. Funguje jako poměr, ne jako pevná částka: osvobozená část zisku je zisk vynásobený podílem tržby z prodeje, který utratíte na bydlení, takže utracení celého výnosu osvobodí celý zisk a utracení poloviny osvobodí polovinu. Peníze musí být utracené do tří let od konce kalendářního roku, ve kterém prodej proběhl. Co se počítá za uznatelný účel, je užší, než zní, a nemovitost pořízená k rekreaci je vyloučená úplně, takže si vlastní čísla ověřte u polského daňového poradce, než na ně budete spoléhat.

Nic z toho nemění, jestli využijete kancelář. Mění to, kdy se vyplatí prodávat.

Kdy se kancelář za provizi pořád vyplatí?

Tři případy, poctivě.

Nemovitost je neobvyklá. Srovnatelná data jsou to, co dělá vlastní nacenění možným, a u skutečně atypického bydlení žádná srovnatelná data nejsou. To je chvíle, kdy si někdo, kdo prodal sto bytů ve stejné čtvrti, svou odměnu zaslouží.

Trh je tenký. V pomalém místním trhu záleží na marketingovém dosahu a existujícím seznamu zájemců mnohem víc než ve chvíli, kdy se dobré byty prodávají za čtrnáct dní.

Nemáte čas. Prohlídky se dějí podle rozvrhu kupujícího, obvykle večer a o víkendu. Pokud tohle nezvládnete, kancelář vám kupuje hodiny, a hodiny mají cenu.

Mimo tyto případy je dobře prezentovaný a správně naceněný byt v běžném polském městě prodej, který soukromý prodejce zvládne. Nástroje, které dřív byly výhodou kanceláře, tedy fotografie, sepsaný popis a srovnatelná data za cenou, máte teď v telefonu.

Často kladené otázky

Můžu prodat byt v Polsku bez realitní kanceláře?

Ano. Žádný polský zákon kancelář nevyžaduje a hlavní portály soukromé inzeráty přijímají. Povinný je notář: vlastnictví se převádí notářským zápisem a notář podává zápis do pozemkové knihy. Soukromý prodej tedy znamená, že si beze změny právního postupu berete na starost propagaci, dotazy a prohlídky.

Kolik stojí inzerovat byt soukromě v Polsku?

Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění bez provize a každý nástroj, který inzerát staví, je zdarma, včetně popisu napsaného AI, vylepšení fotografií, virtuálního zařízení, půdorysu a orientační ceny. Pro domácí publikum začíná základní soukromý balíček Otodomu na 119 zł za 30 dní podle jeho vlastního zveřejněného ceníku pro soukromé prodejce, ke stavu ze srpna 2026, přičemž vyšší úrovně kupují víc viditelnosti. Inzerát tam vystavujete a platíte sami. Ceny portálů se často mění, takže si sazbu ověřte a počítejte alespoň s jedním prodloužením.

Platím při prodeji bytu v Polsku daň?

Jen pokud prodáte do pěti let počítaných od konce kalendářního roku, ve kterém jste nemovitost nabyli. Uvnitř této lhůty se zisk daní sazbou 19 % a přiznává na formuláři PIT-39. Po ní je prodej bez daně a nevyžaduje přiznání. Uvnitř lhůty osvobozuje bytová úleva (ulga mieszkaniowa) zisk v poměru k podílu výnosu, který utratíte na vlastní bytové potřeby do tří let od konce roku prodeje.

Potřebuju k prodeji bytu v Polsku energetický průkaz?

Ano. Polský zákon vyžaduje průkaz energetické náročnosti pro každé bydlení prodávané kupní smlouvou. Musí pocházet od odhadce zapsaného v centrálním registru ministerstva, platí 10 let a lze ho zpracovat na místě nebo na dálku z dokumentace budovy. Pokud průkaz existuje, musí váš inzerát uvádět jeho energetické ukazatele, což je povinnost, kterou zákon nesankcionuje. Pokuta 20 až 5 000 zł se vztahuje na nepředání průkazu kupujícímu při zápisu.

Jakou provizi si účtují realitní kanceláře v Polsku?

Provize u polského prodeje obvykle činí několik procent z prodejní ceny plus DPH. Zákonná sazba neexistuje, takže je vyjednatelná. Sazby i to, kdo je platí, se liší podle kanceláře a města, takže si o číslo řekněte písemně, než cokoli podepíšete. Soukromý prodej provizi ušetří, ale přenese na vás propagaci, vyřizování dotazů a prohlídky.

Potřebuju k prodeji nemovitosti v Polsku notáře?

Ano, a obejít se to nedá. Převod vlastnictví nemovitosti musí být v Polsku proveden notářským zápisem a notář zároveň zařizuje zápis do pozemkové a hypoteční knihy. Platí to bez ohledu na to, jestli je ve hře kancelář, a proto využití kanceláře neodstraní právní kroky, jen tu propagační práci.

Kde mám inzerovat byt na prodej v Polsku?

Začněte na Seeki.eu, protože právě tam inzerát vzniká: aplikace napíše popis z vašich fotografií, snímky zařídí a vylepší, pořídí půdorys a 360° prohlídku a navrhne orientační cenu, to vše zdarma, a pak zveřejní kupujícím po celé Evropě za paušálních 9 € bez provize. Otodom přidejte potom, ať pokryjete domácí publikum, přičemž tam vystavujete a platíte sami, ale díky exportnímu balíčku nic nepřepisujete. Polskojazyčný inzerát sám o sobě se ke kupujícímu, který hledá v jiném jazyce, nedostane.

Než začnete inzerovat

Na pořadí záleží. Energetický průkaz první, protože je to nejdelší tyč. Doklady druhé. Pak uklidit a fotit, nacenit podle místních srovnatelných dat a zveřejnit na obou místech ve stejný den, aby byl inzerát všude zároveň čerstvý. Odpovídejte rychle, prohlídky nechte snadno objednatelné a tu část, která musí být formální, přenechte notáři.

Zdroje

• Pravidla pro energetický průkaz vycházejí z polského zákona o energetické náročnosti budov, v úplném znění vyhlášeném jako Dz.U. 2024 poz. 101: povinnost pořídit průkaz při prodeji, požadavek na kvalifikaci odhadce a jeho zápis v registru, desetiletá platnost i její dřívější zánik po úpravách, které mění energetické vlastnosti budovy, předání při notářském zápisu a právo kupujícího průkaz převzít, kterého se nelze vzdát, povinnost notáře toto předání zaznamenat a poučit prodávajícího, který ho neprovedl, povinnost uvádět v inzerci energetické ukazatele tam, kde průkaz existuje, a přestupková pokuta za nepředání průkazu. Rozpětí pokuty 20 až 5 000 zł je obecné rozpětí pro přestupky podle polského přestupkového zákoníku, na který se zákon odvolává. Ceny průkazů jsou komerční nabídky, nikoli regulovaný tarif, proto jsou uvedeny jako typická rozpětí.
• Daňová pravidla vycházejí z polského zákona o dani z příjmu fyzických osob: sazba 19 % ze zisku (článek 30e), pětiletá lhůta počítaná od konce kalendářního roku nabytí (článek 10 odst. 1 bod 8) a bytová úleva s poměrným výpočtem, tříletou lhůtou a vyloučením rekreačních nemovitostí (článek 21 odst. 1 bod 131 ve spojení s článkem 21 odst. 25 až 30a). Ověřeno proti úplnému znění vyhlášenému jako Dz.U. 2026 poz. 592.
• 2% daň z převodu PCC u koupě z druhé ruky je daní na straně kupujícího, vybíranou notářem, s osvobozením pro kupující své první nemovitosti platným od srpna 2023, podle informací ministerstva financí na podatki.gov.pl. Celkovou částku na straně kupujícího rozebíráme v našem článku o nákladech na koupi v Polsku.
• Poplatek Otodomu pro soukromého prodejce ve výši 119 zł za 30 dní u základní úrovně a jeho pravidlo zakazující odkazy a QR kódy v textu inzerátu byly ověřeny proti vlastním zveřejněným stránkám Otodomu v srpnu 2026 a jsou uvedeny i v našem přehledu toho, kde může soukromý prodejce v Evropě inzerovat.
• Srovnávací hodnoty mediánu ceny za m² jsou vlastní data inzerátů Seeki.eu, počítaná ze zveřejněných nabídkových cen, nikoli z cen zapsaných transakcí, a živý údaj pro každý polský region a město najdete na stránce ceny za m², na kterou odkazujeme v textu.
• Chování produktu popsané v tomto článku (nástroje pro tvorbu zdarma, uváděcí poplatek 9 € za zveřejnění proti běžným 29 €, orientační cena a exportní balíček pro portály) bylo ověřeno proti živému systému Seeki.eu k výše uvedenému datu revize.