Jak prodat byt v Polsku bez realitky

Prodat byt v Polsku bez realitní kanceláře je zcela běžné a zcela legální a úspora je reálná: provize kanceláře u polského prodeje obvykle činí několik procent z ceny, což u dvoupokojového bytu ve Varšavě představuje vážnou částku. Na oplátku si berete na starost inzerát, dotazy, prohlídky a koordinaci až k notáři. Takhle to vypadá v praxi, popořádku.

Naposledy revidováno: 27. července 2026. Ceny portálů se liší podle balíčku a často se mění, takže si před inzercí ověřte aktuální poplatek. Toto je orientace, nikoli právní ani daňové poradenství.

Potřebujete v Polsku k prodeji realitní kancelář?

Ne. Nic v polském právu prodávajícímu neukládá využít kancelář. Co polské právo vyžaduje, je notář: převod vlastnictví musí proběhnout notářským zápisem (akt notarialny) a notář zařídí zápis do pozemkové a hypoteční knihy. Tento krok není volitelný a kancelář ho nenahradí. Skutečná otázka je tedy užší, než vypadá. Nevybíráte si mezi kanceláří a tím, že si právní část uděláte sami. Vybíráte si, jestli někomu zaplatíte za propagaci bytu, vyřizování dotazů a vedení prohlídek.

Co musíte zařídit, než začnete inzerovat?

Dvě věci, a ta první lidi pravidelně zaskočí.

Průkaz energetické náročnosti. Polsko pro prodej vyžaduje świadectwo charakterystyki energetycznej a portály ho chtějí. Certifikovaný odhadce musí nemovitost navštívit, takže to trvá dny, ne jedno odpoledne. Začněte ten týden, kdy se rozhodnete prodávat, ne ten, kdy chcete zveřejnit.

Doklady k vlastnictví. Dejte dohromady číslo pozemkové knihy (księga wieczysta), notářský zápis, kterým jste byt nabyli, a potvrzení od bytového družstva nebo společenství, že na měsíčních zálohách nejsou nedoplatky. Kupující a jejich banky si o ně říkají brzy a jejich připravenost rozhoduje o tom, jestli se prodej hne nebo uvázne.

Kde může soukromý prodejce v Polsku inzerovat byt?

Otodom je portál, který používá většina polských kupujících, a soukromé inzeráty přijímá. Soukromí prodejci vybírají ze tří balíčků: základní vyjde zhruba na 119 zł za 30 dní, střední zhruba na 189 zł a nad nimi je prémiová varianta. Přečtěte si, co základní balíček neobsahuje, než si ho vyberete, protože nenese žádné topování ani propagaci a nepřeposílá inzerát na OLX.pl. Počítejte s prodloužením tak jako tak, protože byty se v jednom třicetidenním okně prodají zřídka.

Sledujte jedno pravidlo obzvlášť: Otodom nepovoluje odkazy ani QR kódy v textu inzerátu. Pokud jste plánovali z inzerátu poslat kupující na 360° prohlídku hostovanou jinde, tudy cesta nevede. Dejte prohlídku tam, kde bydlí inzerát.

Seeki.eu je ta druhá polovina a dělá jinou práci. Zveřejnění stojí paušálních 9 € za aktuální uváděcí cenu proti běžným 29 €, bez provize z prodeje, a inzerát dosáhne na kupující po celé Evropě, ne jen v Polsku. V Polsku to platí víc, než prodejci čekají: znatelná část poptávky po bytech v Krakově a Gdaňsku přichází ze zahraničí a inzerát jen pro domácí trh je pro ni neviditelný. Ceny se zobrazují v měně, kterou si kupující zvolil, a název i popis se na vyžádání přeloží pro kupujícího, který si prohlíží v jiném jazyce.

Otodom osloví publikum, které už čte polsky. Na koho nedosáhne, je každý ostatní, a pro Krakov, Gdaňsk a Varšavu to není zaokrouhlovací chyba. Ještě donedávna neměl polský prodejce jak být vidět v zahraničí bez kanceláře, která se na to specializuje, a jen proto se prodej jen pro domácí trh stal výchozím stavem. Už tomu tak být nemusí: druhý inzerát, který dosáhne na kupující po celé Evropě, stojí jednorázově 9 €, a horší scénář končí právě u těch 9 €. Celý obrázek toho, který portál v kterém trhu bere soukromého prodejce a co si každý účtuje, najdete v článku kde může soukromý prodejce inzerovat v Evropě.

Jak byt nacenit bez kanceláře?

Právě tady soukromí prodejci ztrácejí peníze a právě tahle část už kancelář nepotřebuje. Špatná cena je drahá v obou směrech: příliš vysoká a byt leží, na portálech zestárne a nakonec se prodá pod tím, čeho by dosáhla správná úvodní cena. Příliš nízká a peníze prostě rozdáte.

Naceňujte podle srovnatelných dat, ne podle ambice. Medián ceny za m² pro každý polský region a město vám dá místní měřítko a náš rozbor podle metru pro polská města ukazuje, jak velký rozptyl se schová uvnitř jednoho města. Od místního mediánu se posuňte podle patra, stavu, typu budovy a podle toho, jestli má byt balkon nebo parkování. Orientační cena Seeki tenhle výpočet udělá za vás z místních dat o mediánu upravených podle velikosti a stavu. Je to výchozí odhad, ne formální ocenění, ale staví na stejných srovnatelných datech, kterými by na vás mířil makléř.

Na metodě záleží víc než na jediném čísle a procházíme ji v článku jak nacenit byt na prodej podle reálných dat.

Co obnáší samotný prodej?

Jakmile je inzerát venku, práce je na vás: rychle odpovídat na dotazy, odfiltrovat lidi, kteří ve skutečnosti nekupují, a vodit na prohlídky. Dvě praktické poznámky. Buďte k zastižení, protože soukromý prodejce, kterému odpověď trvá dva dny, přichází o kupující ve prospěch inzerátů, kde makléř odpověděl za hodinu. A ověřte si, že kupující spoléhající na hypotéku má předschválení, ještě než pro něj byt stáhnete z trhu.

Když máte kupujícího, přebírá to notář. Obě strany obvykle nejdřív podepíšou předběžnou smlouvu (umowa przedwstępna), často se zálohou, a pak závěrečný notářský zápis převede vlastnictví a notář podá návrh na zápis do pozemkové knihy. V polské praxi platí notářské poplatky a daň z převodu obvykle kupující, což je obrázek nákladů na straně kupujícího, který popisujeme zvlášť.

Platí se v Polsku daň z prodeje bytu?

Záleží to skoro výhradně na jednom datu. Polská daň z příjmu zdaňuje zisk sazbou 19 %, ale jen pokud prodáte dřív, než uplyne pět let od nabytí bytu. Detail, ve kterém se lidé pletou, je počítání: těch pět let běží od konce kalendářního roku, ve kterém jste byt nabyli nebo postavili, ne ode dne podpisu. Byt koupený v březnu 2021 je tedy čistý od 1. ledna 2027, ne od března 2026. Po tomto okamžiku se zisk nedaní vůbec a není co přiznávat.

Uvnitř pětileté lhůty se daní zisk, ne cena, takže pořizovací náklady a doložené uznatelné výdaje daň snižují. Přiznává se na formuláři PIT-39.

I uvnitř lhůty existuje cesta ven. Ulga mieszkaniowa, bytová úleva podle článku 21 odst. 1 bodu 131 zákona o dani z příjmu fyzických osob, osvobozuje zisk v rozsahu, v jakém výnos utratíte na vlastní bytové potřeby, což pokrývá koupi jiného bydlení, stavbu domu nebo splacení hypotéky. Peníze musí být utracené do tří let od konce kalendářního roku, ve kterém prodej proběhl. Úleva má strop a definice uznatelného účelu je užší, než zní, a pravidla se pro rok 2026 měnila, takže si aktuální strop a podmínky ověřte u polského daňového poradce proti vlastním číslům, než na ně budete spoléhat.

Nic z toho nemění, jestli využijete kancelář. Mění to, kdy se vyplatí prodávat.

Kdy se kancelář za provizi pořád vyplatí?

Tři případy, poctivě.

Nemovitost je neobvyklá. Srovnatelná data jsou to, co dělá vlastní nacenění možným, a u skutečně atypického bydlení žádná srovnatelná data nejsou. To je chvíle, kdy si někdo, kdo prodal sto bytů ve stejné čtvrti, svou odměnu zaslouží.

Trh je tenký. V pomalém místním trhu záleží na marketingovém dosahu a existujícím seznamu zájemců mnohem víc než ve chvíli, kdy se dobré byty prodávají za čtrnáct dní.

Nemáte čas. Prohlídky se dějí podle rozvrhu kupujícího, obvykle večer a o víkendu. Pokud tohle nezvládnete, kancelář vám kupuje hodiny, a hodiny mají cenu.

Mimo tyto případy je dobře prezentovaný a správně naceněný byt v běžném polském městě prodej, který soukromý prodejce zvládne. Nástroje, které dřív byly výhodou kanceláře, tedy fotografie, sepsaný popis a srovnatelná data za cenou, máte teď v telefonu.

Často kladené otázky

Můžu prodat byt v Polsku bez realitní kanceláře?

Ano. Žádný polský zákon kancelář nevyžaduje a hlavní portály soukromé inzeráty přijímají. Povinný je notář: vlastnictví se převádí notářským zápisem a notář podává zápis do pozemkové knihy. Soukromý prodej tedy znamená, že si beze změny právního postupu berete na starost propagaci, dotazy a prohlídky.

Kolik stojí inzerovat byt soukromě v Polsku?

Seeki.eu je paušálních 9 € za zveřejnění bez provize a každý nástroj, který inzerát staví, je zdarma, včetně popisu napsaného AI, vylepšení fotografií, virtuálního zařízení, půdorysu a orientační ceny. Pro domácí publikum se soukromé balíčky Otodomu pohybují zhruba od 119 zł za 30 dní u základní úrovně po zhruba 189 zł u střední, nad nimi je prémiová varianta. Základní úroveň nenese topování a nepřeposílá inzerát na OLX.pl. Ceny portálů se často mění, takže si sazbu ověřte a počítejte alespoň s jedním prodloužením.

Platím při prodeji bytu v Polsku daň?

Jen pokud prodáte do pěti let počítaných od konce kalendářního roku, ve kterém jste nemovitost nabyli. Uvnitř této lhůty se zisk daní sazbou 19 % a přiznává na formuláři PIT-39. Po ní je prodej bez daně a nevyžaduje přiznání. Uvnitř lhůty může zisk osvobodit ulga mieszkaniowa, pokud výnos utratíte na vlastní bydlení do tří let od konce roku prodeje, s výhradou stropu a podmínek, které se pro rok 2026 změnily.

Potřebuju k prodeji bytu v Polsku energetický průkaz?

Ano. Průkaz energetické náročnosti je při prodeji v Polsku zákonem vyžadovaný a portály si o něj řeknou. Certifikovaný odhadce musí nemovitost prohlédnout, takže jeho pořízení trvá dny. Zařiďte si ho hned, jak se rozhodnete prodávat, ne až budete chtít zveřejnit, protože je to krok, který inzerát nejčastěji zdrží.

Jakou provizi si účtují realitní kanceláře v Polsku?

Provize u polského prodeje obvykle činí několik procent z prodejní ceny plus DPH a je vyjednatelná. Sazby i to, kdo je platí, se liší podle kanceláře a města, takže si o číslo řekněte písemně, než cokoli podepíšete. Soukromý prodej provizi ušetří, ale přenese na vás propagaci, vyřizování dotazů a prohlídky.

Potřebuju k prodeji nemovitosti v Polsku notáře?

Ano, a obejít se to nedá. Převod vlastnictví nemovitosti musí být v Polsku proveden notářským zápisem a notář zároveň zařizuje zápis do pozemkové a hypoteční knihy. Platí to bez ohledu na to, jestli je ve hře kancelář, a proto využití kanceláře neodstraní právní kroky, jen tu propagační práci.

Kde mám inzerovat byt na prodej v Polsku?

Začněte na Seeki.eu, protože právě tam inzerát vzniká: aplikace napíše popis z vašich fotografií, snímky zařídí a vylepší, pořídí půdorys a 360° prohlídku a navrhne orientační cenu, to vše zdarma, a pak zveřejní kupujícím po celé Evropě za paušálních 9 € bez provize. Otodom přidejte potom, ať pokryjete domácí publikum, a použijte k tomu exportní balíček, abyste nic nepřepisovali. Inzerát jen pro domácí trh je neviditelný pro každého kupujícího, který nečte polsky, a u městských bytů je to reálná část poptávky.

Než začnete inzerovat

Na pořadí záleží. Energetický průkaz první, protože je to nejdelší tyč. Doklady druhé. Pak uklidit a fotit, nacenit podle místních srovnatelných dat a zveřejnit na obou místech ve stejný den, aby byl inzerát všude zároveň čerstvý. Odpovídejte rychle, prohlídky nechte snadno objednatelné a tu část, která musí být formální, přenechte notáři.