Kolik stojí koupě bytu v Polsku: skutečné náklady

Našli jste byt ve Varšavě, nabídková cena sedí do vašeho rozpočtu a teď chcete skutečné souhrnné číslo: kolik koupě ve skutečnosti stojí, jakmile na cenovku dosednou daně a poplatky. V Polsku je tato vrstva navíc tenčí než ve většině Evropy a téměř celou ji tvoří jediná položka.

Naposledy revidováno: 13. srpna 2026. Seeki.eu není právní ani daňový poradce; tento článek slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Sazby se mění a závisejí na vašich okolnostech. Než podepíšete, ověřte si svůj konkrétní případ u polského notáře, advokáta nebo daňového poradce. Zdroje a metoda na konci tohoto článku.

Jaké jsou celkové transakční náklady u polského bytu?

Pro hotovostního kupujícího typického staršího bytu činí transakční náklady asi 2,4 % ceny a 2% daň z převodu PCC z nich tvoří téměř vše. Tabulka rozebírá reprezentativní byt za 206 000 € ve Varšavě (Warszawa), největším polském trhu s bydlením, naceněný podle mediánu nabídkových hodnot pro byty na prodej ve Varšavě na Seeki.eu k srpnu 2026.

Nákladová položka	Sazba	U staršího bytu za 206 000 €
Daň z převodu PCC	2 %	4 130 €
Notářská odměna, zákonné maximum (taksa notarialna)	kolem 0,3 %	asi 690 €
Zápis do katastru / soudní poplatek	paušálních 200 zł	asi 47 €
Celkem nevyhnutelné, hotovostní kupující	kolem 2,4 %	asi 4 870 €
Realitní kancelář kupujícího (jen pokud si ji najmete)	2 % až 3 % + 23 % DPH	0 €, nebo 5 070 € až 7 600 €
Varianta pro kupujícího poprvé (osvobozeno od PCC)	kolem 0,35 %	asi 740 €

Číslo k zapamatování je ten rozdíl: běžný kupující zaplatí asi 4 870 €, kupující poprvé, který splní podmínky, asi 740 €, protože PCC je celý příběh a oni jsou od ní osvobozeni. Ve srovnání se skutečnými souhrnnými náklady na koupi napříč Evropou, které se pohybují od zhruba 1 % v Česku po 16 % v Belgii, leží Polsko blízko levného konce.

Než se ukotvíte na inzerátu, stojí za to vědět: nabídkové a sjednané ceny nejsou totéž číslo. Podle čtvrtletního průzkumu trhu bydlení Polské národní banky se průměrné varšavské nabídkové ceny na sekundárním trhu pohybovaly v prvním čtvrtletí 2026 na 18 919 zł za metr čtvereční, zatímco transakce se uzavíraly v průměru na 16 393 zł. PCC se vyměřuje z tržní hodnoty, kterou je při běžném prodeji mezi nezávislými stranami cena, na které se skutečně dohodnete, takže daň sleduje výsledek vyjednávání, ne to, co bylo inzerováno.

Daň z převodu PCC: jaká je 2% sazba a kdo je osvobozen?

PCC je polská daň z občanskoprávních transakcí (podatek od czynności cywilnoprawnych), tedy odvod, který se uplatní, když majetek mění majitele mezi soukromými stranami, a nikoli prostřednictvím prodejce registrovaného k DPH. U nemovitosti jde o 2% daň z převodu, kterou kupující platí za starší bydlení koupené od soukromého prodejce. Podle zákona o PCC je poplatníkem u kupní smlouvy kupující (čl. 4), sazba u nemovitostí je pevná 2 % z tržní hodnoty (čl. 7) a notář vystupuje jako plátce u listin v notářské formě a nesmí listinu dokončit, dokud není daň zaplacena (čl. 10). Vypořádá se tedy při dokončení a v příkladu za 206 000 € to je asi 4 130 €, s přehledem nejvyšší položka koupě.

Od 31. srpna 2023 jsou kupující poprvé osvobozeni. Podle čl. 9 bodu 17 zákona o PCC, doplněného novelou z 26. května 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463), neplatí ten, kdo kupuje byt v samostatném vlastnictví, rodinný dům nebo družstevní vlastnické právo k bytu, žádnou PCC, pokud žádné z těchto práv nikdy nedržel. Podmínka je přísná a vztahuje se na každého kupujícího uvedeného v listině: u páru musí splnit podmínky oba partneři, takže pokud jeden z nich už byt vlastní, osvobození pro celou transakci propadá. Jedinou výjimkou zapsanou v zákoně je zděděný podíl ve výši 50 % nebo nižší, který vás z osvobození nevyřazuje.

Jedna sazba jde opačným směrem. Od 1. ledna 2024 platí kupující, který nabývá alespoň šest bytů v samostatném vlastnictví v jedné budově nebo v několika budovách na jedné parcele, 6% PCC u šesté a každé další jednotky (čl. 7a). Uplatní se u jednotek prodávaných s DPH, tedy v případě novostaveb, které by jinak stály mimo PCC úplně, takže jde o odvod z hromadného nákupu, ne o přirážku k běžným 2 %. Kupujícího jednoho bydlení se nedotkne, ale ta sazba existuje.

Platíte PCC u novostavby od developera?

Ne. Nové bydlení koupené od developera na primárním trhu nese DPH, nikoli PCC, protože polské právo nezdaňuje tutéž transakci dvakrát. DPH je už uvnitř ceny, kterou developer uvádí: podle zákona o DPH (čl. 41) pokrývá snížená sazba 8 % obytnou plochu bytu do 150 metrů čtverečních a základní sazba 23 % se použije na část nad tímto limitem. Nepodáváte žádné přiznání k PCC a neplatíte žádná 2 % navíc.

To z volby novostavba versus starší nemovitost dělá zčásti daňovou otázku. Kupující poprvé osvobozený od PCC na dani novostavbou nic nezíská, protože tak jako tak platí 0 %. Kupující, který osvobozen není, u novostavby ušetří 2 %, ale DPH je zapečená v jinak nastavené ceně, takže úspora může být spíše zdánlivá než skutečná. Jediné čisté srovnání je souhrnná cena konkrétního nového bytu proti srovnatelnému staršímu, včetně daně.

Právě pro toto srovnání je odhad hodnoty Seeki.eu: nástroj orientační ceny, který na velikost a vlastnosti nemovitosti použije místní medián ceny za metr čtvereční, takže si můžete nabídkovou cenu nebo nabídku developera prověřit, ještě než začnete vyjednávat. Je to výchozí vodítko, nikoli ocenění.

Kolik jsou notářské poplatky v Polsku a jsou zastropovány?

Notářské poplatky jsou v Polsku zastropovány zákonem, takže existuje strop toho, co vám mohou naúčtovat. Notářský tarif (taksa notarialna), odměna notáře za sepsání listiny, má své maximum stanovené nařízením ministra spravedlnosti z 28. června 2004 o maximálních sazbách notářského tarifu (konsolidované znění Dz.U. 2024 poz. 1566), nikoli ponecháno trhu. Notář, který účtuje nad tarif, porušuje pravidla.

Prodej bytu má konkrétní úlevu: § 6 nařízení řadí prodej bytové jednotky mezi listiny účtované poloviční sazbou standardní stupnice podle § 3. V příkladu za 206 000 € dává plná stupnice 4 322 zł, poloviční maximum je tedy 2 161 zł, a s 23% DPH a opisy listiny (zastropovanými na 6 zł za stranu) se účet dostane blízko 690 €, asi 0,3 % ceny, což je podíl, který s rostoucí cenou klesá. Notář je neutrální veřejný činitel, který připraví listinu a vypořádá daně za obě strany, takže samostatný advokát je volitelný: rozumný pro přeshraničního kupujícího, ale ne zabudovaný do procesu.

Jaké jsou soudní a katastrální poplatky?

Soudní poplatky jsou malé a paušální. Pozemková a hypoteční kniha (księga wieczysta) je místo, kde se polské vlastnictví eviduje, a vlastnictví právně přechází teprve tehdy, když vás tam soud zapíše. Podle zákona o soudních poplatcích v občanských věcech (čl. 42) je zápis vašeho vlastnictví paušálních 200 zł, asi 47 €, ať nemovitost stojí kolik chce, a hypotéka přidává druhých paušálních 200 zł na zápis zástavního práva věřitele; náš průvodce hypotéky pro cizince napříč EU pokrývá, kdo v Polsku půjčuje a za jakých podmínek. Ani jeden poplatek se nemění s cenou, takže u jakékoli běžné koupě jsou zaokrouhlovací položkou. Pravidla povolení pro kupující ze zemí mimo EHP, jedinou oblast, kde se papírování zahraničního kupujícího liší od místního, pokrývá náš Koupě nemovitosti v Polsku jako cizinec (průvodce 2026).

Dostanete při koupi v Polsku energetický průkaz?

Ano, a nic vás nestojí. Podle zákona o energetické náročnosti budov (konsolidované znění Dz.U. 2024 poz. 101) musí prodávající nechat vyhotovit průkaz energetické náročnosti (świadectwo charakterystyki energetycznej) pro každé bydlení prodávané kupní smlouvou (čl. 3) a předat ho kupujícímu při sepsání notářského zápisu (čl. 11). Notář předání zaznamená do zápisu a pokud průkaz chybí, formálně prodávajícího poučí o pokutě za jeho neposkytnutí. Práva průkaz převzít se nemůžete vzdát, ani kdybyste podpis raději nezdržovali, a průkaz zůstává platný 10 let (čl. 14). Jeho pořízení stojí prodávajícího obvykle několik set zlotých za byt a jak pravidla vypadají na ostatních trzích, popisuje náš průvodce energetickým průkazem, který potřebujete k prodeji bydlení v Evropě.

Kdo platí realitní kancelář v Polsku?

V Polsku neexistuje žádné zákonné pravidlo o tom, kdo platí realitní kancelář, takže se to řídí tím, jakou smlouvu podepíšete. Ani provize regulovaná není: kanceláře běžně uvádějí 2 % až 3 % ceny plus 23% DPH a částku určuje smlouva s kanceláří, nikoli zákon. Inzeráty jsou stále častěji uváděny jako „0 % pro kupujícího": prodávající nese celý poplatek a kupující, který se ozve na inzerát, neplatí nic. Provizi platíte jen tehdy, když podepíšete vlastní smlouvu o zastoupení kupujícího, například abyste měli kancelář, která hledá mimo trh nebo za vás vyjednává. Právě proto stojí kancelář mimo výše uvedený nevyhnutelný souhrn: pro většinu kupujících je nulová.

Kancelář na straně kupujícího si poplatek vyslouží hlavně tehdy, když kupujete přeshraničně, nemůžete se přijít podívat osobně nebo sháníte konkrétní zadání v napjatém dílčím trhu, kde 2 % až 3 % za někoho, kdo místně prověřuje a vyjednává, může vyvážit riziko přeplacení. U běžného bytu, který si můžete prohlédnout sami, a prodávajícího, který už kancelář má, je cesta „platí prodávající" levnější a velkou část přípravy zvládnete z inzerátů, například když si přečtete, jak se cena a adresa mění napříč Varšavou, Krakovem a Gdaňskem.

Často kladené otázky

Jaké jsou celkové náklady na koupi bytu v Polsku?

Pro hotovostního kupujícího staršího bytu počítejte s asi 2 % až 3 % ceny, téměř celé to tvoří 2% daň z převodu PCC. Notář přidá zhruba 0,3 % a zápis do katastru paušálních 200 zł. U varšavského bytu za 206 000 € to je asi 4 870 €; kupující poprvé, osvobozený od PCC, platí blíže 740 €.

Kdo platí daň PCC při koupi nemovitosti v Polsku?

PCC platí kupující, a jen na sekundárním trhu. Jsou to pevná 2 % z tržní hodnoty nemovitosti, vypočtená a vybraná notářem při podpisu kupní smlouvy, podle čl. 4, čl. 7 a čl. 10 zákona o PCC. Nové bydlení od developera nese místo toho DPH, takže žádná PCC neplatí. Od 31. srpna 2023 jsou kupující poprvé na sekundárním trhu osvobozeni.

Platíte v Polsku PCC u novostavby?

Ne. Nové bydlení od developera na primárním trhu nese DPH, nikoli PCC, takže ona 2 % nikdy neplatíte. DPH je už uvnitř developerovy ceny: 8 % na obytnou plochu do 150 metrů čtverečních a 23 % na část nad tímto limitem. Jedinou výjimkou je hromadný nákup, kde kupující, který nabývá alespoň šest bytů v jedné budově nebo na jedné parcele, platí 6 % u šesté a každé další jednotky, v platnosti od 1. ledna 2024.

Jsou notářské poplatky v Polsku pevné?

Jsou zastropované, nikoli pevné. Maximum, které notář může naúčtovat, stanovuje nařízení ministra spravedlnosti z 28. června 2004 (konsolidované znění Dz.U. 2024 poz. 1566) a prodej bytu patří mezi listiny účtované poloviční sazbou standardní stupnice, plus 23% DPH. U středně drahého bytu se odměna pohybuje kolem 0,3 % ceny, několik set eur včetně opisů listiny. Notář, který účtuje nad tarif, porušuje pravidla.

Musí vám prodávající v Polsku dát energetický průkaz?

Ano. Prodávající musí nechat vyhotovit průkaz energetické náročnosti a předat vám ho při sepsání notářského zápisu, podle zákona o energetické náročnosti budov. Notář předání do zápisu poznamená a pokud průkaz chybí, poučí prodávajícího o pokutě. Práva na něj se nemůžete vzdát, průkaz platí 10 let a náklad nese prodávající.

Platí cizinci za koupi nemovitosti v Polsku víc?

Ne, daně jsou totožné. Nerezident platí stejná 2 % PCC, notářské a soudní poplatky jako polský kupující a osvobození pro kupující poprvé platí bez ohledu na národnost. Kupující ze zemí mimo EHP mohou potřebovat povolení od ministerstva vnitra, i když samostatný byt je obvykle osvobozen. Chcete-li nabídkovou cenu prověřit, ještě než se poptáte, orientační cena Seeki.eu ji porovná s místním mediánem €/m².

Zdroje

Reprezentativní cena je mediánová nabídková cena zveřejněného prodejního inzerátu bytu ve Varšavě na Seeki.eu, vzorkovaná 10. srpna 2026: 888 000 zł, tedy asi 206 000 €. Zlotové částky se přepočítávají kurzem 4,30 zł za euro, referenčním kurzem Evropské centrální banky k 10. srpnu 2026. Varšavské průměry nabídkových a transakčních cen za metr čtvereční pocházejí ze čtvrtletního průzkumu trhu bydlení Polské národní banky (BaRN) za první čtvrtletí 2026, nejnovějšího zveřejněného v době revize.

Daňová a poplatková pravidla vycházejí z primární legislativy ve znění publikovaném oficiální službou sbírky zákonů polského parlamentu a jsou porovnaná s daňovým portálem ministerstva financí (podatki.gov.pl). Sazba 2 %, poplatnictví kupujícího, notář jako plátce, osvobození pro kupující poprvé a 6% sazba pro hromadný nákup pocházejí z konsolidovaného zákona o dani z občanskoprávních transakcí (Dz.U. 2026 poz. 191) a z novely z 26. května 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463). Snížené pásmo DPH 8 % a jeho limit 150 metrů čtverečních pocházejí z konsolidovaného zákona o dani z přidané hodnoty (Dz.U. 2025 poz. 775). Notářské poplatky se řídí nařízením ministra spravedlnosti z 28. června 2004 o maximálních sazbách notářského tarifu (konsolidované znění Dz.U. 2024 poz. 1566), soudní poplatky zákonem o soudních poplatcích v občanských věcech (konsolidované znění Dz.U. 2025 poz. 1228) a povinnosti kolem energetického průkazu zákonem o energetické náročnosti budov (konsolidované znění Dz.U. 2024 poz. 101). Provize realitních kanceláří není v Polsku regulovaná a uvedené rozpětí odráží běžně inzerovanou tržní praxi, nikoli zákonnou sazbu. Než se zavážete, ověřte si svou vlastní situaci u polského notáře, advokáta nebo daňového poradce.