Ceny nemovitostí za m² v polských městech v roce 2026

Cena za metr čtvereční je nejjednodušší způsob, jak srovnat jednotlivá města. Odstraňuje rozdíly v užitkové ploše a ukazuje, co bydlení na daném místě skutečně stojí. Níže uvedené hodnoty jsou mediánové nabídkové ceny bytů z aktivních prodejních inzerátů na Seeki.eu, nikoliv transakční ceny. Tento rozdíl je podstatný: nabídková cena je to, co prodávající požaduje, zatímco transakční cena je to, co se skutečně zaplatí, obvykle o několik procent méně.

Naposledy revidováno: 12. srpna 2026. Každá cena níže byla k tomuto datu znovu odvozena z živých inzerátů Seeki.eu. Seeki.eu není daňový ani právní poradce, takže poznámka o dani z převodu v otázkách a odpovědích slouží k orientaci, nikoli jako poradenství: svůj konkrétní případ si před rozhodnutím ověřte u polského notáře nebo daňového poradce. Metoda a zdroje jsou na konci tohoto článku.

Jaká je cena za metr čtvereční v polských městech v roce 2026?

Dvacet největších polských městských trhů se pohybuje od 17 550 zł/m² ve Varšavě dolů po 7 600 zł/m² v Częstochowě, podle dat inzerátů Seeki.eu k 12. srpnu 2026. Data pokrývají byty nabízené k prodeji, oceněné v polských zlotých. Pro každé město uvádíme medián a rozpětí mezi prvním a třetím kvartilem, tedy pásmo, do kterého spadá prostřední polovina inzerátů.

Město	Medián zł/m²	Typické rozpětí (25–75 %)	Inzeráty
Varšava	17 550	14 845–20 972	7 686
Kraków	15 920	14 160–18 455	4 337
Gdańsk	15 181	12 646–19 507	2 428
Gdynia	13 900	11 227–19 006	1 044
Wrocław	13 386	11 641–15 528	3 052
Poznań	12 682	11 025–14 517	2 664
Katowice	10 900	8 936–12 758	1 242
Lublin	10 500	9 433–11 800	1 293
Białystok	10 500	8 817–12 484	1 016
Szczecin	10 393	8 913–12 605	942
Rzeszów	10 300	8 943–12 050	1 359
Olsztyn	10 131	8 678–12 056	389
Bydgoszcz	10 117	8 455–11 423	1 135
Toruń	10 062	8 740–11 644	751
Kielce	9 740	8 158–11 300	555
Łódź	9 500	8 204–10 959	1 987
Zielona Góra	9 484	8 545–10 800	517
Gliwice	8 906	7 647–10 300	456
Gorzów Wielkopolski	7 982	6 846–9 484	414
Częstochowa	7 600	6 427–8 490	657

Varšava zůstává nejdražším trhem v zemi se 17 550 zł/m², ale odstup od pronásledovatelů je menší, než její pověst napovídá: Kraków žádá 91 % varšavského mediánu a Gdańsk 86 %. Gdynia, Wrocław a Poznań tvoří jasnou druhou skupinu mezi 12 682 a 13 900 zł/m². Střed tabulky je hustě zaplněný, osm měst od Katovic dolů po Toruň leží v pásmu zhruba 8 %, takže kupující, který mezi nimi vybírá, se ve skutečnosti rozhoduje podle práce a dopravy, ne podle ceny. Częstochowa uzavírá tabulku jako nejlevnější z větších měst se 7 600 zł/m².

O kolik vzrostly ceny polských bytů od roku 2015?

Ceny za poslední dekádu vzrostly zhruba dvaapůlkrát a nárůst byl napříč zemí zhruba podobný. Nejčistším měřítkem je Národní banka Polska (Narodowy Bank Polski, NBP) a její databáze cen bydlení BaRN, která od roku 2006 konzistentně sleduje stejných 16 vojvodských měst plus Gdyni a každé čtvrtletí zveřejňuje průměrné nabídkové a transakční ceny.

Na primárním trhu, kde developeři prodávají nově postavené jednotky, byla průměrná nabídková cena ve Varšavě 7 789 zł/m² ve čtvrtém čtvrtletí 2015 a 18 056 zł/m² v prvním čtvrtletí 2026, což je nejnovější čtvrtletí, které NBP zveřejnila. To je nárůst o 132 %. Šest dalších největších měst jako skupina šlo ze 6 068 na 14 587 zł/m², tedy nárůst o 140 %. Deset zbývajících regionálních center šlo ze 4 977 na 11 883 zł/m², nárůst o 139 %.

Zielona Góra byla v obou čtvrtletích nejlevnější ze sedmnácti měst a procentuálně vzrostla nejvíc, ze 3 870 na 9 581 zł/m², tedy o 148 %. Růst běžel opačně než cenová hladina: Varšava startovala z nejvyšší základny a vzrostla ze všech skupin nejméně, zatímco nejlevnější trh rostl nejrychleji. Pro kupujícího na tom záleží víc než na hlavním čísle: měřeno proti Varšavě stála Zielona Góra v roce 2015 padesát procent ceny hlavního města za metr a v roce 2026 53 %, takže sleva levného města se spíš zužuje, než rozšiřuje.

Naše vlastní čísla s touto řadou souhlasí. Medián Seeki.eu pro varšavský byt byl 12. srpna 2026 na 17 550 zł/m² proti průměru NBP za první čtvrtletí 18 056 zł/m² na primárním trhu a 18 919 zł/m² na sekundárním. Obojí se měří jinak, náš údaj je medián napříč oběma trhy a NBP uvádí průměr uvnitř každého z nich, takže rozdíl několika procent je to, co čekáte, nikoli nesrovnalost.

Jaký je rozdíl mezi primárním a sekundárním trhem?

Primární trh je obchod s jednotkami prodávanými poprvé přímo od developera. Sekundární trh je přeprodej nemovitostí, v nichž již někdo bydlel. Nabídkové ceny na primárním trhu bývají ve stejném městě z těch dvou vyšší, protože zahrnují nové byty ve vývojářském standardu a často s nižšími provozními náklady.

Řada NBP za první čtvrtletí 2026 ukazuje, jak nerovnoměrný ten rozdíl je. Napříč sedmi největšími městy žádal primární trh 15 637 zł/m² proti 15 138 na sekundárním, tedy prémie zhruba 3 %. Napříč deseti zbývajícími regionálními centry byla prémie mnohem širší, 11 883 proti 9 725, tedy 22 %. Varšava to obrací: sekundární trh žádal 18 919 zł/m² proti 18 056 na primárním. Pravděpodobným důvodem je poloha, ne stav, protože fond k přeprodeji leží v hlavním městě v centrálních obvodech, zatímco nová výstavba je vytlačovaná k okraji města.

Mediány v tabulce výše kombinují oba trhy, takže pro konkrétní rozhodnutí se vyplatí vyhledávání zúžit na jeden z nich na stránce cen za m² pro Polsko.

Metodika

Čísla v tabulce pocházejí z aktivních prodejních inzerátů bytů na Seeki.eu, znovu odvozených 12. srpna 2026. Zahrnují pouze inzeráty oceněné v polských zlotých s uvedenou cenou za metr v rozmezí 1 000 až 60 000 zł, což filtruje chybné a extrémní záznamy. Pro každé město uvádíme medián, nikoliv průměr, protože medián je odolnější vůči hrstce velmi drahých inzerátů. Města jsou zařazena jen tam, kde tyto filtry splňuje alespoň 100 inzerátů, a těch dvacet v tabulce patří k největším polským městským trhům, nejde o vyčerpávající seznam každého města, které tuto hranici překročí. Seeki.eu vede v Polsku desítky tisíc prodejních inzerátů bytů, v menších městech a obcích stejně jako ve výše uvedených městech, a data se průběžně aktualizují s příchodem nových inzerátů, takže medián konkrétního města se může mezi jednotlivými čteními pohnout. Jedná se o nabídkové ceny, nikoli transakční.

Srovnání za dekádu používá jiný zdroj, a to záměrně. Naše vlastní data z inzerátů do roku 2015 nesahají, takže každý historický údaj pochází z databáze nabídkových a transakčních cen BaRN Národní banky Polska, která pokrývá 16 vojvodských měst plus Gdyni. Tam, kde oba zdroje stojí vedle sebe, je rozdíl v metodě uveden přímo ve větě.

Často kladené otázky

Jsou to transakční, nebo nabídkové ceny?

Nabídkové ceny. Ukazují, co prodávající požadují v aktivních inzerátech na Seeki.eu. Cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá, bývá nižší a rozdíl mezi nabídkovou a transakční cenou se prohlubuje v obdobích slabší poptávky a v městech s vysokou přebytkovou nabídkou. Pro realizované transakce jsou autoritativními polskými zdroji transakční řada NBP a Hlavní statistický úřad (Główny Urząd Statystyczny), které oba publikují později a v hrubší geografii.

Proč medián a ne průměr?

Průměr zkresluje hrstka velmi drahých inzerátů, například prémiových bytů v centru. Medián ukazuje na střední inzerát, ten, nad nímž leží polovina trhu a pod nímž druhá polovina, a lépe odráží to, s čím se setká typický kupující. Kvartilové rozpětí v tabulce udělá zbytek práce: ukazuje pásmo, do kterého spadá prostřední polovina inzerátů, což vám kromě středu trhu řekne i to, jak je široký.

Které polské město je nejdražší a které nejlevnější?

Z dvaceti měst v této tabulce je nejdražší Varšava s mediánem 17 550 zł/m² a nejlevnější Częstochowa se 7 600 zł/m², podle dat inzerátů Seeki.eu k 12. srpnu 2026. Varšava je za tentýž metr čtvereční zhruba 2,3krát dražší než Częstochowa. Aktuální pořadí se živými údaji pro každý polský region i město je na stránce cen za m² pro Polsko.

Jak tato čísla vycházejí ve srovnání s daty Národní banky Polska?

Blízko, jakmile započítáte metodu. Pro Varšavu v prvním čtvrtletí 2026 zaznamenala NBP průměrné nabídkové ceny 18 056 zł/m² na primárním trhu a 18 919 zł/m² na sekundárním. Náš medián napříč oběma trhy byl 12. srpna 2026 na 17 550 zł/m². NBP zveřejňuje průměry pro 17 měst se čtvrtletním zpožděním, takže je lepší historickou řadou, zatímco živé inzeráty lépe odpovídají na to, za kolik se byt inzeruje dnes.

Jakou daň platí kupující u polského bytu?

Koupě bytu z druhé ruky v Polsku podléhá dvouprocentní dani z občanskoprávních jednání (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) z kupní ceny, podle podatki.gov.pl, oficiálního portálu polské daňové správy. Od 31. srpna 2023 jsou od ní kupující prvního bydlení osvobozeni. Koupě novostavby od developera stojí mimo PCC, protože podléhá DPH. Notářské poplatky, poplatky za zápis do katastru a hypoteční knihy a případná provize realitní kanceláře se přičítají navrch.

Jak často se tato čísla aktualizují?

Mediány v tomto článku jsou snímek pořízený 12. srpna 2026 a obnovují se při revizi článku. Podkladová data se mění denně, jak inzeráty přibývají a mizí, a aktuální hodnota pro každé polské město je na stránce cen za m² pro Polsko. Když si na Seeki.eu uložíte vyhledávání pro dané město, dostanete denní přehled nových shod a snížení cen v něm.

Zdroje

Mediánové nabídkové ceny, kvartilová rozpětí i počty inzerátů jsou vlastní data Seeki.eu, znovu odvozená ze živých zveřejněných inzerátů bytů na prodej 12. srpna 2026 pomocí filtrů uvedených výše v metodice.

Každý historický údaj, každé srovnání primárního a sekundárního trhu i každý čtvrtletní průměr za rok 2026 pochází z databáze cen bydlení BaRN Národní banky Polska, zveřejňované jako součást její čtvrtletní zprávy o cenách rezidenčních a komerčních nemovitostí. Citovaná čtvrtletí jsou čtvrté čtvrtletí 2015 a první čtvrtletí 2026, tedy nejnovější zveřejněné k 12. srpnu 2026, a pokrytí tvoří 16 vojvodských měst plus Gdyně.

Údaje o dani z převodu pocházejí z podatki.gov.pl, oficiální informační služby polské daňové správy, která uvádí dvouprocentní daň z občanskoprávních jednání u koupě staršího bydlení i osvobození pro kupující prvního bydlení platné od 31. srpna 2023. Pro dosažené, nikoli inzerované ceny jsou autoritami transakční řada NBP a Hlavní statistický úřad. Žádný údaj v tomto článku z nich nepochází.

Živá čísla za metr vám řeknou, kde dnes které město stojí, a tento článek říká, co ta čísla znamenají. Začněte na stránce Polska, zužte výběr na byty na prodej a použijte stránku cen za m² pro Polsko, abyste město ukotvili proti zbytku země. Pro širší pohled si přečtěte, jak si polská města stojí proti 30 dalším evropským trhům, a která z Varšavy, Krakova a Gdaňsku sedí kterému kupujícímu. Právní podrobnosti o koupi nemovitosti, včetně povolení pro kupující mimo EU a daní, naleznete v Koupě nemovitosti v Polsku jako cizinec (průvodce 2026).