Co koupíte za 200 000 € napříč Evropou

Napříč Evropou koupíte za rozpočet 200 000 € velmi rozdílné bydlení. Při mediánových nabídkových cenách bytů to vystačí na zhruba 90 m² v Łódźi a 49 m² ve Varšavě, ale jen na 24 m² v Amsterdamu a 18 m² v Paříži. Za stejné peníze koupíte v nejlevnějším trhu na tomto seznamu pětkrát víc podlahové plochy než v tom nejdražším.

Údaje naposledy revidovány: 3. července 2026. Metodika je na konci tohoto článku.

Na kolik vystačí 200 000 €, město po městě

Tabulka řadí dvacet měst podle mediánové nabídkové ceny za metr čtvereční u bytů a poté ji převádí na podlahovou plochu, kterou by 200 000 € koupilo. Třetí sloupec udává podíl bytových nabídek v daném městě s cenou nejvýše 200 000 €, jinými slovy, jak často tento rozpočet vůbec stačí na koupi. Poslední sloupec je průměrné skóre lokality Seeki daného města, míra 0–100 toho, jak dobře je typická adresa obsloužena.

Město	Mediánová cena (€/m²)	Plocha za 200 000 €	Byty do 200 000 €	Skóre lokality Seeki
Łódź	2 217	90 m²	94%	80
Lublin	2 528	79 m²	94%	59
Granada	2 777	72 m²	25%	75
Poznań	2 936	68 m²	81%	80
Wrocław	3 148	64 m²	75%	70
Gdańsk	3 454	58 m²	62%	69
Kraków	3 708	54 m²	56%	71
Varšava	4 102	49 m²	47%	80
Bratislava	4 212	47 m²	18%	85
Marseille	4 312	46 m²	33%	86
Graz	4 692	43 m²	24%	87
Toulouse	4 717	42 m²	27%	87
Barcelona	4 884	41 m²	11%	93
Madrid	5 400	37 m²	10%	91
Berlín	5 719	35 m²	13%	84
Vídeň	6 520	31 m²	8%	87
Hamburk	6 728	30 m²	8%	72
Praha	6 926	29 m²	4%	86
Amsterdam	8 367	24 m²	0%	88
Paříž	10 833	18 m²	3%	86

Hlavní zprávou je rozpětí. Za 200 000 € koupíte prostorný byt pro rodinu ve všech polských městech, kompaktní dvoupokojový byt v Bratislavě, ve větších francouzských městech nebo v Berlíně a sotva garsonku v Madridu, ve Vídni, v Amsterdamu nebo v Paříži. Polsko drží hodnotový konec seznamu se sedmi městy, zatímco francouzská metropole, přední nizozemská a česká města a špičkové španělské metropole drží ten prémiový.

Kde je 200 000 € běžný rozpočet a kde jen fond na garsonku

Sloupec „byty do 200 000 €“ je stejně důležitý jako cena za metr. Říká vám, zda je 200 000 € v daném městě mainstreamový rozpočet, nebo výjimečný. V Łódźi a Lublinu se více než devět nabídek z deseti pohybuje na úrovni 200 000 € nebo níže a v Poznańi, Wrocławi a Gdańsku se podíl pohybuje zhruba mezi dvěma třetinami a čtyřmi pětinami, takže kupující s tímto rozpočtem nakupuje v hluboké střední části trhu se skutečným výběrem. Kraków je zhruba na polovině, Varšava těsně pod ní.

Jakmile překročíte hranici do prémiové skupiny, rozpočet rychle řídne. V Barceloně a Madridu je za 200 000 € nebo méně oceněn jen asi jeden byt z deseti, ve Vídni, Hamburku a Berlíně zhruba jeden z osmi až jeden ze třinácti a v Praze, Paříži a Amsterdamu klesá tento údaj na jednotky procent nebo na nulu. V těchto městech 200 000 € typické bydlení nekoupí. Koupí malé, často starší nebo okrajové, vybrané z úzkého výseku trhu.

Plocha není totéž co hodnota

Více metrů čtverečních automaticky neznamená lepší místo k životu. Skóre lokality Seeki hodnotí adresu, nikoli byt: jak dobrá je pěší dostupnost, jak blízko jsou doprava, obchody, školy a zeleň a jak klidná ulice obvykle bývá. Když čtete sloupec plochy a sloupec skóre společně, obraz hodnoty se zaostří.

Dvě polská města spojují velkorysou plochu se silnou adresou. Łódź koupí za 200 000 € asi 90 m² při skóre lokality 80 a Poznań 68 m² při stejném skóre. Obě nabízejí prostor i dobře propojené prostředí za rozpočet, který koupí skutečné bydlení, nikoli kompromis. Níže na škále skóre koupí Lublin nejvíce plochy hned po Łódźi, asi 79 m², ale při skóre lokality 59, a Gdańsk a Wrocław koupí 58 a 64 m² při skóre 69 a 70, takže větší byt v těchto trzích spíše leží dál od věcí, které usnadňují každodenní život. Pokud chcete detail toho, jak je skóre sestaveno, popsali jsme to v článku co skóre Seeki ve skutečnosti měří.

Španělská hádanka: levné za metr, ale vzácné pod 200 000 €

Granada vypadá na řádku ceny za metr jako výhodná koupě, za asi 2 777 € za metr čtvereční, levněji než každé zdejší město kromě Łódźe a Lublinu. Přesto je jen čtvrtina jejích bytů oceněna na 200 000 € nebo méně. Důvodem je velikost: španělské byty bývají větší, takže i mírná cena za metr se sečte do celkové částky, která rozpočet přesáhne. Barcelona a Madrid jsou v obou ukazatelích výrazně výše, kolem 4 900 a 5 400 € za metr čtvereční, přičemž pod 200 000 € spadá zhruba jeden byt z deseti. Španělsko pokrývá celou délku tohoto seznamu, od jednoho z nejlevnějších trhů za metr až po dvě z nejdražších metropolí, a skóre lokality to kopíruje: Barcelona vykazuje nejvyšší skóre v tabulce, a to 93, a Madrid je hned za ní s 91.

Amsterdam a Paříž: strop

Na vrcholu tabulky přestává být 200 000 € nákupním rozpočtem a stává se akontací. Amsterdam a Paříž nesou mediánové nabídkové ceny zhruba 8 400 a 10 800 € za metr čtvereční, dvě nejvyšší zde, přičemž téměř žádné byty nejsou oceněny na 200 000 € nebo méně. Patří mezi nejhlubší a nejlépe placené trhy s bydlením v Evropě a cena za metr to odráží. Rozpočet koupí asi 24 m² v Amsterdamu a 18 m² v Paříži, v nejlepším případě garsonku, vybranou ze samého okraje každého trhu, nikoli z jeho středu.

Co rozdíly pohání

Tři síly vysvětlují většinu rozpětí. Nabídka: města, která nedokážou stavět dost rychle, aby uspokojila poptávku, jako Paříž a Amsterdam, oceňují prostor prémiově. Poptávka a příjmy: francouzské, nizozemské a španělské velkoměstské trhy přitahují hlubokou a dobře placenou kupní poptávku, která drží ceny za metr nahoře. A velikost bytů, což je místo, kde si Španělsko zaslouží svou hádanku: kde jsou byty velké, nízká cena za metr se přesto sečte do celkové částky, která často přesáhne rozpočet 200 000 €. Žádná z těchto sil se nehýbe rychle, takže široký tvar tohoto žebříčku má tendenci držet ze čtvrtletí na čtvrtletí, i když se jednotlivá čísla posouvají.

Často kladené otázky

Kde v Evropě koupíte za 200 000 € nejvíce bytu?

Mezi zkoumanými městy koupí nejvíce podlahové plochy za 200 000 € Łódź, asi 90 m² při mediánové nabídkové ceně bytů, následovaná Lublinem se zhruba 79 m² a Granadou se 72 m². Právě v polských městech rozpočet 200 000 € pohodlně stačí na mediánový byt, takže kupující tam má skutečný výběr, nikoli úzký výsek trhu.

Lze v roce 2026 koupit za 200 000 € byt v Paříži nebo Amsterdamu?

Jen velmi malý a z okraje trhu. Při mediánových nabídkových cenách koupí 200 000 € zhruba 18 m² v Paříži a 24 m² v Amsterdamu, nanejvýš garsonku. V žádném z obou měst není téměř žádná nabídka oceněna na 200 000 € nebo méně, takže rozpočet nakupuje na samém okraji obou trhů, nikoli v jejich středu.

Které evropské město je nejlevnější za metr čtvereční?

Na tomto seznamu je nejlevnější Łódź, za asi 2 217 € za metr čtvereční, následovaná Lublinem a Granadou. Ve všech třech vystačí rozpočet 200 000 € na více než 70 m². Nejdražší je Paříž, za zhruba 10 833 € za metr čtvereční, což je téměř pětinásobek Łódźe.

Proč Granada vypadá levně za metr, ale má málo bytů pod 200 000 €?

Mediánová nabídková cena Granady je asi 2 777 € za metr čtvereční, mezi nejnižšími zde, přesto je jen asi čtvrtina jejích bytů oceněna na 200 000 € nebo méně. Španělské byty bývají větší, takže nízká cena za metr přesto vytvoří celkovou částku nad rozpočtem častěji než v polských městech, kde jsou byty menší.

Jsou to nabídkové ceny, nebo skutečné prodejní ceny?

Jsou to mediánové nabídkové ceny, tedy to, co prodávající inzerují, nikoli ceny nakonec dohodnuté při dokončení. Nabídkové ceny bývají mírně nad dohodnutými cenami, takže čísla čtěte jako aktuální snímek toho, co je na trhu, spíše než jako transakční průměr. Pokrývají pouze byty. Domy a pozemky se řídí jinými vzorci za metr.

Jak často se to aktualizuje?

Čísla jsou čerpána z aktuálně inzerovaných nabídek a obnovována ve čtvrtletním cyklu, přičemž datum revize je uvedeno v záhlaví článku. Ceny nemovitostí se posouvají postupně, takže široký žebříček má tendenci držet mezi aktualizacemi, i když se jednotlivá města pohnou zhruba o sto eur za metr.

Metodika

Údaje o ploše vycházejí z mediánové nabídkové ceny za metr čtvereční u bytů v každém městě, vypočtené z reálných nabídkových cen a podlahových ploch aktuálně inzerovaných nabídek na Seeki, a poté vydělené 200 000 €, aby udaly podlahovou plochu, kterou tento rozpočet koupí. Ceny jsou převedeny na eura, aby se města porovnávala na srovnatelném základě, a používají se mediány, protože odolávají odlehlým hodnotám lépe než průměry. Tabulka pokrývá dvacet měst s nejvíce aktivními nabídkami bytů na prodej, každé s alespoň 100 nabídkami. Sloupec „byty do 200 000 €“ je podíl bytových nabídek v každém městě oceněných na tuto částku v eurech nebo méně. Skóre lokality Seeki je průměr skóre lokality jednotlivých nabídek pro každé město. „200 000 €“ je ilustrativní zaokrouhlený rozpočet, nikoli typická cena. Data se obnovují čtvrtletně.

Pro kupující, kteří zvažují jeden z těchto trhů, pokrývají naši průvodci podle zemí mechaniku koupě, daně a pravidla pro nerezidenty. Začněte s Koupě nemovitosti ve Španělsku jako cizinec (průvodce 2026), Koupě nemovitosti ve Francii jako cizinec (průvodce 2026) nebo Koupě nemovitosti v Polsku jako cizinec (průvodce 2026). Chcete-li vidět, co je nyní na trhu, projděte si byty na prodej v Łódźi, Barceloně nebo Paříži, případně porovnejte ceny za metr na stránce ceny za m² pro Španělsko. Pro pohled na stejné trhy z opačné strany rozpočtu si přečtěte, co si za 1 000 € měsíčně pronajmete napříč Evropou.