Hypotéka ve Španělsku pro nerezidenty: kolik vám půjčí?

Španělské banky nerezidentům půjčují, počítejte ale s 60 až 70 % hodnoty nemovitosti, kdežto rezident obvykle dostane 80 %. U bytu v Alicante za mediánovou nabídkovou cenu na Seeki.eu stojí 70% úvěr 867 € měsíčně. Těžší je složit vlastní podíl.

Naposledy revidováno: 2026-10-15. Seeki.eu není hypoteční, právní ani daňový poradce a článek slouží k orientaci, nejde o radu. Pravidla bank, sazby i limity se mění a vaše podmínky závisí na příjmu, daňovém rezidentství a nemovitosti. Než cokoli podepíšete, ověřte si svůj případ u banky, registrovaného zprostředkovatele úvěru nebo španělského advokáta.

Jak se ve Španělsku liší hypotéka pro rezidenty a nerezidenty?

Španělskou hypotéku si představte jako jednu smlouvu se dvěma ceníky. Zákon, který vás chrání, je stejný, ať bydlíte v Madridu, nebo v Mnichově. Rezident si půjčí až 80 % ceny. Vy si půjčíte méně a často na kratší dobu.

Podmínka	Španělský rezident	Nerezident
Poměr úvěru k hodnotě (LTV)	Až 80 % z nižší z ceny a ocenění	Nižší, běžně 60 až 70 %. Druhé bydlení: Bankinter 60 %, Unicaja 70 až 80 %
Základ ocenění	Nižší z ceny a bankovního ocenění	Stejné pravidlo
Maximální doba splatnosti	Až 30 let	Kratší, žádná banka číslo nezveřejňuje
Věk při poslední splátce	Obvykle nejpozději 75 let	Stejně
Prověrka úvěruschopnosti	Registr rizik Banco de España	Navíc úvěrová historie z domovské země
Totožnost a daně	Španělský občanský průkaz	Identifikační číslo cizince (NIE) nebo pas, plus potvrzení o daňovém rezidentství
Kdo platí notáře, katastr a kolkovou daň z úvěru	Banka	Banka
Zákonná lhůta před podpisem	10 kalendářních dní	10 kalendářních dní

Banco Sabadell, jedna z velkých španělských retailových bank, poměřuje úvěr s nižší z obou hodnot, ocenění a ceny, a o limitu pro nerezidenty píše, že „bývá nižší“. Bankinter a Unicaja uvádějí vlastní stropy pro druhé bydlení, a právě o ně jde u většiny nákupů nerezidentů. Pevný strop pro nerezidenty žádná španělská banka nezveřejňuje, takže do rozpočtu počítejte s rozpětím 60 až 70 %.

Jak si Španělsko vede proti devíti dalším trhům, ukazuje náš průvodce hypotékami pro nerezidenty v EU. Samotnou koupi, od rezervační smlouvy po podpis u notáře, popisuje průvodce koupí nemovitosti ve Španělsku.

Kolik stojí hypotéka pro nerezidenta u bytu v Alicante za mediánovou cenu?

Skutečnou vstupenkou je vlastní podíl. Měsíční splátka je menší starost.

Mediánová nabídková cena bytu v Alicante je na Seeki.eu k říjnu 2026 259 900 €. Tady je byt za tuto cenu při třech úrovních LTV, pokaždé s průměrnou španělskou sazbou nových úvěrů na bydlení.

Scénář	Úvěr	Vlastní podíl	Měsíční splátka (3,04 %, 25 let)
Rezident, 80 %	207 920 €	51 980 €	990 €
Nerezident, 70 %	181 930 €	77 970 €	867 €
Nerezident, 60 %	155 940 €	103 960 €	743 €

Splátky jsou spočítané standardním anuitním vzorcem. Když vám banka nacení žádost o celý procentní bod výš, vyjde 70% úvěr zhruba o 100 € měsíčně dráž.

Teď připočtěte daň. Valencijské společenství účtuje u bytu z druhé ruky v této cenové hladině 9% daň z převodu, takže u typického úvěru pro nerezidenta potřebujete v hotovosti zhruba 101 000 €, a to ještě před notářem, katastrem a advokátem. Banka půjčuje na nemovitost. Daň platíte vy.

Podle orientačního pravidla Sabadellu by splátka neměla přesáhnout 30 % vašeho čistého příjmu. Stejný výpočet z pohledu nizozemského kupujícího najdete v článku koupě nemovitosti ve Španělsku z Nizozemska.

Jsou španělské hypoteční sazby v roce 2026 fixní, nebo pohyblivé?

Španělsko jde proti obvyklému pořadí. Zafixovat si sazbu na víc než deset let bylo v srpnu levnější než zvolit pohyblivou sazbu.

Údaje Evropské centrální banky o nových španělských úvěrech na bydlení ukazují v srpnu fixní sazbu nad deset let 2,76 %, tedy pod pohyblivou. Španělský statistický úřad INE napočítal fixní sazbu u téměř dvou ze tří hypoték na bydlení zapsaných v červenci.

Pohyblivé úvěry se ve Španělsku odvíjejí od ročního Euriboru plus marže banky, často až po úvodním období s pevnou sazbou, jak ukazují produktové podmínky Bankinteru. Bankinter například nabízí nižší sazbu, když si u něj vezmete další produkty. Nabídky proto porovnávejte podle RPSN (TAE), která tyto doplňky započítává.

Sabadell uvádí, že vaše sazba může vyjít vyšší než u rezidenta. K dispozici máte fixní, pohyblivé i kombinované produkty. Sazby ve dvanácti zemích vedle sebe najdete v článku skutečné náklady na koupi nemovitosti v Evropě.

Jaké doklady chce španělská banka od nerezidenta?

Španělský hypoteční zákon, Ley 5/2019, ukládá bance prověřit před poskytnutím úvěru šest věcí, a za prověrku vám nesmí nic účtovat.

První tři jsou vaše zaměstnání, současný příjem a příjem, který můžete očekávat. Další tři jsou majetek a úspory, pevné výdaje a stávající dluhy. Banka vám musí říct, jaké ověřitelné doklady máte dodat.

Musí také nahlédnout do centrálního registru rizik Banco de España (CIRBE). Tam o vás žádná historie není, pokud jste si dřív nepůjčili u španělského věřitele.

Proto je žádost nerezidenta obsáhlejší. Sabadell uvádí čtyři doklady navíc:

• identifikační číslo cizince (NIE) nebo platný pas
• potvrzení o daňovém rezidentství z domovské země
• úvěrovou historii ze země, kde jste daňovým rezidentem
• doklad o stabilním zaměstnání a příjmu

V praxi to znamená výplatní pásky nebo účetnictví firmy, daňová přiznání a výpisy z účtu, přeložené do španělštiny. Španělský bankovní účet zákon nevyžaduje, Sabadell ho ale kvůli placení splátek doporučuje.

Nejdřív rozjeďte vyřizování NIE, protože bez něj se nic nepodepíše. Náš návod k NIE krok za krokem pokrývá konzuláty, termíny i plné moci.

Kdo ve Španělsku platí náklady na hypotéku?

Účet se dělí jasně. Španělský hypoteční zákon, Ley 5/2019, přisuzuje většinu nákladů spojených s hypotékou věřiteli a španělský zákon o kolkové dani dělá z banky poplatníka daně z hypoteční smlouvy.

Náklad	Kdo platí	Právní základ
Ocenění nemovitosti (tasación)	Vy	Ley 5/2019, čl. 14.1.e
Administrativní zprostředkovatel (gestoría)	Banka	Ley 5/2019, čl. 14.1.e
Notářské poplatky za hypoteční smlouvu	Banka	Ley 5/2019, čl. 14.1.e
Zápis hypotéky do katastru	Banka	Ley 5/2019, čl. 14.1.e
Kolková daň z hypoteční smlouvy (AJD)	Banka	Zákon o kolkové dani, čl. 29
Opisy smlouvy	Kdo si je vyžádá	Ley 5/2019, čl. 14.1.e
Poplatek za zpracování, pokud je sjednán	Vy, jednou	Ley 5/2019, čl. 14.4

Poplatek za zpracování (comisión de apertura) není povinný. Pokud ho banka účtuje, podle zákona se platí jednou a pokrývá veškeré posouzení i zpracování.

Marži si banka dohání na pojištění. Může požadovat pojištění nemovitosti proti škodám a pojistku, která zaručí splácení, obvykle životní. Ley 5/2019 ji ale zavazuje přijmout rovnocennou pojistku od jiného pojistitele, bez poplatku a bez zhoršení podmínek úvěru. To vyvrací rozšířenou představu, že pojištění musí pocházet od banky, která půjčuje.

Náklady na samotnou koupi jsou samostatná kapitola. Daň z převodu, notáře a katastr u kupní smlouvy platíte vy a jak se liší podle regionu, ukazuje naše srovnání nákladů na koupi ve Francii, Španělsku a Německu.

Jak dlouho to trvá a dá se získat předběžné schválení?

Orientační odpověď dostanete brzy. Závaznou nabídku ale ne, dokud nemáte konkrétní nemovitost a její ocenění.

Sabadell popisuje postup takto. Banka prověří vaši bonitu a předá vám předsmluvní informační list (FIPRE) s orientačními podmínkami. To je nejbližší obdoba předběžného schválení a banku nezavazuje. Jakmile je nemovitost oceněná, banka vydá Evropský standardizovaný informační přehled (FEIN), který je závaznou nabídkou na sjednanou dobu.

Pak začnou běžet zákonné lhůty. FEIN a standardizovaný list upozornění k vám musí dorazit nejméně 10 kalendářních dní před podpisem. Navíc se musíte nejpozději den před podpisem osobně dostavit k notáři podle svého výběru, který vám smlouvu zdarma vysvětlí. Bez notářského zápisu o této schůzce se smlouva podepsat nedá.

Mezi závaznou nabídku a podpis tedy počítejte s těmito dny a k tomu s dobou, kterou zabere NIE a překlady dokladů. Cestu naplánujte kolem schůzky u notáře, nebo si s advokátem připravte plnou moc. Zatímco banka objednává ocenění, sledujte dál nemovitosti ve Valencijském společenství pro případ, že ocenění vyjde nízko.

Ve kterém městě nerezidentovi stačí nejmenší vlastní podíl?

O městě rozhoduje vaše hotovost, ne váš příjem. Při 70 % nese banka všude stejný podíl, takže vlastní podíl roste s mediánem.

Město	Mediánová cena bytu (Seeki.eu, 14. 10. 2026)	Vlastní podíl při 70% LTV	Měsíčně při 3,04 %, 25 let
Španělsko, všechny inzeráty	242 100 €	72 630 €	807 €
Alicante	259 900 €	77 970 €	867 €
Valencie	330 000 €	99 000 €	1 100 €
Barcelona	385 000 €	115 500 €	1 284 €
Madrid	460 000 €	138 000 €	1 534 €

Mediánová plocha bytu v Alicante je navíc větší než v Madridu a medián ceny za metr čtvereční v každém španělském městě ukazuje, o kolik je pobřeží levnější než hlavní město. Daň z převodu se připočítává navíc a stanoví ji každý region.

Pokud máte na seznamu i Portugalsko, přečtěte si, jak portugalské banky jednají se zahraničním kupujícím, a také průvodce koupí nemovitosti v Portugalsku. Italská verze, hypotéka v Itálii pro cizince, v této sérii následuje.

Srovnávač pro stěhování od Seeki.eu počítá opačně. Zadáte jeden rozpočet v eurech a on seřadí až 30 evropských měst podle toho, co se za ty peníze dá koupit. Tak zjistíte, na který trh váš vlastní podíl patří, ještě než vaši žádost uvidí jakákoli banka.

Často kladené otázky

Může nerezident dostat hypotéku ve Španělsku?

Ano. Španělské banky půjčují kupujícím, kteří žijí a platí daně v zahraničí, se stejnou zákonnou ochranou, jakou má rezident. Počítejte s nižším LTV, běžně zhruba 60 až 70 % z nižší z ceny a bankovního ocenění, proti až 80 % u rezidentů. Seeki.eu zveřejňuje medián ceny za metr čtvereční v každém španělském městě z aktuálních inzerátů, takže si vlastní podíl spočítáte ještě před žádostí.

Kolik vlastních peněz potřebuji ke koupi ve Španělsku jako nerezident?

Počítejte zhruba s 30 % ceny v hotovosti, plus daň z převodu. U bytu v Alicante za mediánovou nabídkovou cenu na Seeki.eu vám typický úvěr pro nerezidenta nechá k zaplacení asi 78 000 € a 9% daň z převodu ve Valencijském společenství přijde navrch. Poplatky za notáře, katastr a advokáta u kupní smlouvy jsou další položka, proto je zahrňte do rozpočtu dřív, než si zarezervujete cestu na prohlídky.

Jaké jsou španělské hypoteční sazby pro nerezidenty v roce 2026?

Nové španělské úvěry na bydlení měly v srpnu 2026 podle dat Evropské centrální banky průměrnou sazbu 3,04 % a úvěry s fixací na víc než deset let byly levnější než pohyblivé. Pohyblivé úvěry se odvíjejí od ročního Euriboru plus marže banky. Banco Sabadell, velká španělská banka, uvádí, že vaše sazba může být vyšší než u rezidenta, proto nabídky porovnávejte podle RPSN, které se ve Španělsku říká TAE.

Kdo platí notáře a daně u španělské hypotéky?

U hypoteční smlouvy banka. Španělský hypoteční zákon, Ley 5/2019, ukládá věřiteli platit notáře, zápis do katastru a administrativního zprostředkovatele a španělský zákon o kolkové dani ukládá věřiteli platit daň z dokumentovaných právních úkonů (AJD) z hypoteční smlouvy. Vy platíte ocenění nemovitosti a případný poplatek za zpracování. Daně a poplatky u kupní smlouvy zůstávají na vás.

Jak porovnat nemovitosti ve dvou zemích, než požádám o hypotéku?

Nejdřív si udělejte užší výběr na Seeki.eu, protože španělská banka nedá závaznou nabídku, dokud neocení konkrétní nemovitost. Dvě vybrané nemovitosti postavíte vedle sebe v porovnání na Seeki.eu, s cenami přepočtenými kurzy Evropské centrální banky, takže víte, kterou z nich nechat ocenit. Před oceněním vám banka může dát jen orientační podmínky v nezávazném předsmluvním informačním listu, kterému se říká FIPRE.

Co je NIE a potřebuji ho ke španělské hypotéce?

NIE je španělské identifikační číslo cizince a banky ho, nebo platný pas, u hypotéky pro nerezidenta chtějí. NIE každopádně potřebujete k podpisu kupní smlouvy. Vydává ho španělská národní policie, na imigračním úřadě ve Španělsku nebo přes španělský konzulát v zahraničí. Termín si zarezervujte v týdnu, kdy začnete hledat, protože bez něj se nic nepodepíše.

Zdroje

• Ley 5/2019, španělský zákon o hypotečních úvěrech, konsolidované znění v Boletín Oficial del Estado, účinný od 16. června 2019: články 11 a 12 k posouzení bonity a prověrkám úvěruschopnosti, 13 k ocenění, 14 k FEIN, desetidenní lhůtě, rozdělení nákladů a poplatku za zpracování, 15 ke schůzce u notáře a 17 k pojištění.
• Zákon o kolkové dani (Real Decreto Legislativo 1/1993), článek 29 ve znění Real Decreto-ley 17/2018, který z věřitele dělá poplatníka daně z hypotečních smluv.
• Ley 13/1997 Valencijského společenství, článek 13 v Boletín Oficial del Estado, k 9% dani z převodu.
• Evropská centrální banka, statistiky úrokových sazeb MFI pro Španělsko, srpen 2026 (všechny úvěry 3,04 %, z 2,89 % v červenci, pohyblivé 3,23 %, fixace nad deset let 2,76 %): průměrná sazba nových úvěrů na bydlení, řada pohyblivých sazeb a řada fixací nad deset let. Měsíční průměr dvanáctiměsíčního Euriboru, 3,247 % v září 2026, ověřený proti denní řadě Banco de España.
• INE, španělský statistický úřad, statistika hypoték za červenec 2026, zveřejněná 28. září 2026: 62,3 % zapsaných hypoték na bydlení s fixní sazbou, průměrná doba splatnosti 26 let.
• Bankovní praxe k LTV, splatnosti, dokladům a FIPRE: Banco Sabadell o hypotékách pro nerezidenty, Bankinter o hypotékách na druhé bydlení a o nákladech hypotéky a Unicaja o financování druhého bydlení. Uvádíme je jako doklad tržní praxe, ne jako doporučení.
• Data inzerátů Seeki.eu, 14. října 2026: mediány nabídkových cen zveřejněných bytů s cenou a podlahovou plochou podle měst (Alicante: 1 273 bytů, medián 97 m², Madrid medián 85 m²). Nabídkové ceny, ne zapsané prodeje.