Que documentos precisa para vender um apartamento?

Para vender um apartamento na Europa precisa de provar a propriedade através do registo predial e de ter um certificado energético válido. Como se trata de um apartamento, precisa também dos papéis do condomínio. O que apanha os vendedores desprevenidos são os prazos. Em França, declarar uma área privativa mais de 5% acima da real permite ao comprador pedir uma redução proporcional do preço durante um ano inteiro após a escritura.

Última revisão: 30 de setembro de 2026. A Seeki.eu não é consultora jurídica, e isto é orientação, não aconselhamento. As regras sobre documentos variam de região para região e de prédio para prédio, e parte do que se segue é o que notários e compradores costumam pedir, não o que uma lei enumera. Confirme o seu caso com um notário ou advogado local antes de se comprometer. As fontes estão no fim do artigo.

Que documentos pede cada país a quem vende um apartamento?

Estas são as três famílias de documentos de uma venda normal de apartamento, em setembro de 2026. Cada país tem ligação para os seus apartamentos à venda na Seeki.eu, ou seja, os apartamentos com que vai concorrer.

País	Prova de propriedade	Certificado energético: quando é devido	Papéis do condomínio
Chéquia	Certidão do cadastro (výpis z katastru nemovitostí)	Mostrado antes do contrato e entregue o mais tardar na assinatura	Declaração da administração do prédio sobre as dívidas da fração, exigida pelo Código Civil
Polónia	Registo predial e hipotecário (księga wieczysta), de consulta gratuita online	Entregue na escritura notarial, e o comprador não pode prescindir dele	Sem modelo legal nas nossas fontes, os compradores costumam pedir uma declaração de não dívida
Alemanha	Certidão do registo predial (Grundbuchauszug)	Mostrado o mais tardar na visita e entregue logo após o contrato	Título constitutivo da propriedade horizontal, atas recentes, registo de deliberações, valor do fundo de reserva
Áustria	Certidão do registo predial	Mostrado com antecedência antes da proposta vinculativa do comprador e entregue em 14 dias	Normalmente, contas das despesas correntes e fundo de reserva (prática, não lei)
Países Baixos	A sua escritura de aquisição	Etiqueta energética válida na venda, e o novo proprietário recebe uma cópia	Documentos da associação de proprietários (VvE), como o título de divisão e o plano de manutenção
França	A sua escritura de aquisição	Faz parte de um dossiê completo de diagnósticos anexo ao contrato-promessa	Dossiê do condomínio anexo ao contrato-promessa, mais a área privativa certificada
Espanha	Nota do registo predial (nota simple)	Certificado registado anexo ao contrato de compra e venda	Certidão de dívidas ao condomínio, emitida em sete dias seguidos

A França destaca-se. Lá, o certificado energético é apenas um relatório entre até dez num único dossiê de diagnósticos para um apartamento, e qualquer apartamento precisa do relatório energético, seja qual for a área. A Espanha põe um prazo legal de sete dias na certidão do condomínio.

Qual é o núcleo comum a todos os países?

Pense nesse núcleo como um passaporte, um visto e uma declaração aduaneira. Todas as fronteiras pedem os três, ainda que cada país os imprima à sua maneira.

A prova de propriedade. Todos os compradores e todos os notários começam pelo registo predial. Na Polónia, consultar uma inscrição no serviço online do Ministério da Justiça não custa nada, segundo o gov.pl, embora precise do número completo do registo e as certidões sejam pagas. Guarde junto a ela a escritura pela qual adquiriu o apartamento. Se o herdou, esse título é a habilitação de herdeiros, e a parte fiscal está em vender um imóvel herdado no estrangeiro.

O certificado de desempenho energético. Todos estes mercados o exigem para vender. Como se chama, quanto tempo é válido e quanto custa em cada país está em o certificado energético de que precisa para vender casa na Europa, por isso não o repetimos aqui. O que importa para esta lista é que é o único documento que exige a visita de um perito, e é por isso o que mais demora.

O seu documento de identificação e, havendo crédito, o distrate do banco. O notário identifica-o na assinatura. Se ainda houver um empréstimo garantido pelo apartamento, o banco tem de autorizar o cancelamento da hipoteca, e na Alemanha isso passa por um consentimento de cancelamento entregue na conservatória do registo predial, como explicamos em quanto custa vender casa na Alemanha.

O guia de compra na Alemanha mostra a mesma venda do lado do seu comprador.

Que papéis vêm do condomínio?

Um apartamento é uma gaveta num armário partilhado. O comprador quer saber o que está na gaveta e o que o armário deve.

A Chéquia faz disto uma obrigação legal. Segundo o artigo 1186.º do Código Civil, quando transmite uma fração tem de entregar ao comprador uma declaração de quem administra o prédio a indicar que dívidas estão associadas ao apartamento, ou que não há nenhuma. Na maioria dos prédios, quem administra é a associação de proprietários (společenství vlastníků jednotek, SVJ). Há mais sobre a venda na Chéquia em vender um apartamento na Chéquia sem mediador.

A Espanha põe-lhe um prazo. O artigo 9.º da Lei da Propriedade Horizontal exige uma certidão de dívidas ao condomínio (certificado de deudas de la comunidad). O secretário do condomínio tem de a emitir no prazo de sete dias seguidos a contar do seu pedido. O resto do dossiê espanhol está em vender um imóvel em Espanha sem mediador.

A Alemanha dá-lhe direito aos arquivos. Qualquer condómino pode exigir consultar a documentação administrativa do condomínio, e o condomínio tem de manter um registo das suas deliberações (Beschluss-Sammlung). Os compradores pedem-no juntamente com o título de divisão (Teilungserklärung) e as atas recentes.

A França pede mais, e mais cedo. O dossiê do condomínio inclui o regulamento do prédio, as atas das três últimas assembleias gerais, os encargos pagos em dois anos, os valores em dívida e o plano de obras. Os Países Baixos pedem um conjunto semelhante à associação de proprietários, como detalhamos em vender casa nos Países Baixos sem mediador.

Que documentos são precisos antes do anúncio e quais antes da assinatura?

A papelada corre em dois relógios. Um começa quando um comprador vê o apartamento pela primeira vez, o outro quando um notário abre o processo.

Antes do anúncio: a classe energética. A reformulação da diretiva relativa ao desempenho energético dos edifícios exige a classe energética nos anúncios de venda, e a Comissão Europeia abriu processos de infração contra os 27 Estados-Membros a 15 de julho de 2026 por atraso na transposição. As regras nacionais já apertam mais cedo. A lei alemã da construção quer o certificado mostrado o mais tardar na visita. A Chéquia quer que seja mostrado ao potencial comprador antes do contrato. A Áustria quer que seja apresentado com antecedência antes da proposta vinculativa do comprador.

Antes do contrato-promessa: os dois dossiês franceses. O dossiê de diagnósticos é anexado ao contrato-promessa de compra e venda, ou à escritura definitiva se não houver contrato-promessa. Os documentos do condomínio também são devidos no contrato-promessa.

Antes da escritura: o resto. Na Polónia, o certificado é entregue quando se lavra a escritura notarial. A Espanha anexa uma cópia do certificado registado ao contrato de compra e venda, e a certidão de dívidas ao condomínio é apresentada na escritura. A Áustria dá-lhe 14 dias após o contrato para entregar o certificado.

Na prática, tudo se resume a uma regra. Encomende o certificado energético e os papéis do condomínio na semana em que decide vender. O guia de compra em França explica a fase do contrato-promessa do lado do comprador.

O que acontece se faltar um documento?

As consequências vão de uma escritura que não se pode assinar a uma redução de preço um ano depois. E é aqui que os países mais diferem.

A França é a mais dura com os vendedores. Se a área privativa (a área loi Carrez) faltar no contrato, o comprador pode pedir a anulação da venda no prazo de um mês após a escritura. Se estiver indicada mas a área real for mais de 5% inferior, o vendedor suporta uma redução proporcional do preço, que pode ser pedida durante um ano após a escritura. Um diagnóstico em falta, como o do chumbo ou do amianto, impede-o de excluir a garantia por vícios ocultos nesse ponto. E se os documentos do condomínio chegarem tarde, o prazo de retratação do comprador só começa a contar no dia seguinte à entrega.

A Espanha trava a escritura. Sem a certidão de dívidas ao condomínio, o notário não pode outorgar a escritura, a menos que o comprador prescinda dela expressamente.

A Áustria define a classe por si. Se nenhum certificado tiver sido mostrado até à proposta vinculativa do comprador, considera-se acordado um desempenho energético próprio da idade e do tipo do edifício. Se não o entregar quando lho pedirem, o comprador pode mandar fazer um e exigir-lhe os custos razoáveis.

A Chéquia transfere o risco. Um comprador pode ficar responsável pelas dívidas do apartamento ao prédio se as pudesse ter descoberto, e o vendedor continua também responsável.

Nos restantes, são coimas. As da Alemanha chegam a 10 000 €, e na Polónia o notário adverte-o mas conclui a escritura na mesma, como explicamos no guia do certificado energético. O guia de compra em Espanha explica o papel do notário em Espanha.

Quem transforma a papelada num anúncio?

Um dossiê de documentos é um recibo. Prova os factos. Não faz ninguém marcar uma visita.

A aplicação Seeki.eu trata dessa outra metade gratuitamente. A captura guiada de fotos leva-o divisão a divisão e assinala as que ainda não fotografou. A melhoria de fotos ilumina uma imagem tirada com pouca luz, ou tenta uma correção mais profunda numa foto tremida, e pode sempre ficar com o original. O home staging virtual mobila uma divisão vazia. Para a planta, percorre a divisão e toca em cada canto, a aplicação mede as paredes e marca portas e janelas, e gera a partir daí uma planta em 3D. Um único varrimento grava uma visita de 360° à divisão, e pode juntar um vídeo da visita. Como fotografar bem as divisões está em como fotografar a casa para a vender.

Depois, a IA lê as suas fotos. Redige o título e a descrição e identifica elementos como a varanda, o elevador, a arrecadação, o aquecimento e, quando o certificado aparece numa foto, a classe energética. O preço de referência parte da mediana local em €/m², o mesmo valor que pode consultar nas páginas de preço por m².

Publicar na Seeki.eu custa 9 € ao preço de lançamento (habitualmente 29 €), sem comissão sobre a venda. Para o público do seu país, a aplicação prepara um pacote de exportação com os nomes de campo de cada portal. Continua a publicar e a pagar em cada portal por sua conta. Só que nunca volta a escrever o anúncio, e onde os particulares podem anunciar imóveis na Europa mostra que portais o aceitam.

Falta alguma coisa nesta lista?

Há duas coisas que ficam fora do dossiê e que, mesmo assim, decidem como corre a venda.

A data fiscal. Vários países tributam a mais-valia de um apartamento vendido cedo demais. A Polónia tributa-a a 19% dentro de cinco anos contados a partir do fim do ano da compra, e a Alemanha dentro de dez anos, a menos que tenha vivido lá, seja desde a compra, seja no ano da venda e nos dois anteriores. Leia a tributação das mais-valias na venda de imóveis na Europa Central antes de marcar uma data.

O preço. Um dossiê completo com o preço errado fica parado. O método está em como definir o preço de venda da casa com dados reais, e o funcionamento da venda entre particulares na Polónia e em França está em vender na Polónia sem mediador e vender em França sem mediador. A seguir vai comprar? A lista do lado do comprador está em que documentos precisa para comprar casa na Europa. O guia de compra na Chéquia e o guia de compra na Polónia mostram os dois mercados do outro lado da mesa.

Perguntas frequentes

Que documentos preciso para vender um apartamento?

Precisa de três famílias de documentos. Primeiro, a prova de propriedade do registo predial. Segundo, um certificado de desempenho energético válido. Terceiro, os papéis do condomínio que mostram o que o apartamento deve e como o prédio é gerido. Encomende primeiro o certificado energético, porque um perito tem de fazer uma visita. Enquanto espera, a aplicação Seeki.eu prepara o anúncio gratuitamente, e publicá-lo custa 9 € sem comissão.

Preciso do certificado energético antes de anunciar?

Na prática, sim. A reformulação da diretiva europeia sobre edifícios exige a classe energética nos anúncios de venda, e a Alemanha quer que o certificado energético, chamado Energieausweis, seja mostrado o mais tardar na primeira visita. A aplicação Seeki.eu identifica a classe energética nas suas fotos quando o certificado está visível e passa-a para o pacote de exportação para os portais, para que não fique esquecida no terceiro formulário que preenche.

O que acontece em França se a área no contrato estiver errada?

A França protege muito o comprador. Se a área privativa certificada, conhecida como área loi Carrez, faltar no contrato, o comprador pode pedir a anulação da venda no prazo de um mês após a escritura. Se a área real for mais de 5% inferior à declarada, o vendedor suporta uma redução proporcional do preço, que pode ser pedida durante um ano após a escritura. Ficam excluídos arrecadações, garagens, lugares de estacionamento e frações com menos de 8 m².

Quanto tempo demora a certidão de dívidas ao condomínio em Espanha?

Até sete dias seguidos. A Lei da Propriedade Horizontal espanhola dá esse prazo ao secretário do condomínio para emitir a certidão de dívidas ao condomínio, conhecida como certificado de deudas de la comunidad. Sem ela, o notário não pode outorgar a escritura, a menos que o comprador prescinda dela expressamente. Peça-a cedo e aproveite essa semana para preparar o anúncio na aplicação Seeki.eu.

Posso anunciar o apartamento antes de ter todos os documentos?

Pode preparar o anúncio antes de o dossiê estar completo, e deve fazê-lo, porque o certificado energético e os papéis do condomínio demoram de dias a semanas. Na Seeki.eu todas as ferramentas de criação são gratuitas, incluindo a melhoria de fotos, o home staging virtual, a planta desenhada a tocar nos cantos, a visita de 360° e a descrição redigida por IA. Publique quando tiver a classe energética na mão, porque os anúncios precisam dela. Custa 9 € ao preço de lançamento, sem comissão.

Quem emite os papéis do condomínio na Chéquia?

Quem administra o prédio, normalmente a associação de proprietários, conhecida como společenství vlastníků jednotek (SVJ). O artigo 1186.º do Código Civil checo obriga o vendedor a entregar ao comprador a declaração dessa administração sobre as dívidas do apartamento, ou a confirmação de que não existem. Um comprador que pudesse ter descoberto as dívidas pode acabar responsável por elas juntamente com o vendedor, por isso obtenha a declaração antes de assinar.

Fontes

França: o Service-Public sobre o dossiê de diagnósticos para o seu conteúdo e anexação, o Código da Construção e da Habitação, artigo L271-4, para a anexação ao contrato-promessa ou à escritura e a consequência nos vícios ocultos, artigo L721-2 para os documentos do condomínio e o adiamento do prazo de retratação, e o artigo 46.º da Lei 65-557 com o artigo 4-2 do Decreto 67-223 para a regra da área, os seus prazos e o limiar de 8 m².

Espanha: a Lei da Propriedade Horizontal, artigo 9.º, para a certidão de dívidas ao condomínio, o prazo de sete dias e a renúncia do comprador, e o Real Decreto 390/2021, artigo 17.º, para a anexação do certificado energético.

Alemanha: a lei da energia nos edifícios, secção 80, para a apresentação do certificado na visita, e a lei da propriedade horizontal, secções 18 e 24, para o direito de consulta do condómino e o registo de deliberações. Áustria: a lei de 2012 sobre a apresentação do certificado energético, secções 4 e 7. O limite alemão de 10 000 € está na secção 108 da lei da energia nos edifícios.

Chéquia: o Código Civil, artigo 1186.º, e a lei da gestão de energia, artigo 7a. Polónia: a lei do desempenho energético, artigo 11.º, e o Ministério da Justiça sobre o registo predial eletrónico. Países Baixos: a Agência neerlandesa para as empresas sobre as etiquetas energéticas e o Rijksoverheid sobre as coimas. UE: a Comissão Europeia sobre a diretiva dos edifícios.

Os papéis do condomínio na Áustria e nos Países Baixos, e a declaração polaca de não dívida, refletem a prática corrente e não uma lista legal, e estão assinalados como tal na tabela.