O certificado energético para vender casa na Europa
Fundador do Seeki.eu. Escreve sobre compra, arrendamento e venda em mercados imobiliários europeus, apoiando-se nos próprios dados de anúncios do portal.
Quase todos os vendedores na Europa batem na mesma parede ao mesmo tempo: o anúncio está escrito, as fotografias estão prontas, e o portal não publica sem um certificado energético que demora uma semana a obter. É a razão isolada mais comum para uma venda particular começar tarde. Pior ainda, as regras estão a ser reescritas em todo o continente neste momento, e vários dos números que circulam em blogues de agências estão simplesmente errados.
Revisto pela última vez: 2026-08-10. A Seeki.eu não é consultora jurídica: isto é orientação, não aconselhamento. Esta área está a mudar mais depressa do que o habitual (ver abaixo), e a validade, o custo e as coimas dependem da sua região e do seu imóvel. Confirme o seu caso concreto com um notário, advogado ou perito certificado local antes de se comprometer. Fontes no fim deste artigo.
Porque é que isto está a mudar agora
Segundo a Comissão Europeia, a 15 de julho de 2026 abriu processos por infração contra todos os 27 Estados-Membros, enviando a cada um uma carta de notificação para cumprir por não terem transposto integralmente a diretiva reformulada relativa ao desempenho energético dos edifícios, a Diretiva (UE) 2024/1275, cujo prazo de transposição terminara a 29 de maio de 2026. Cada governo tem dois meses para responder antes de a Comissão poder avançar para um parecer fundamentado. Todos os países deste artigo estão atrasados, e a diretiva exige que o indicador de desempenho energético e a classe constem dos anúncios de qualquer edifício colocado à venda ou para arrendamento, online e fora dela, incluindo nos portais de procura de imóveis.
Vários mercados já se mexeram. A lei austríaca alterada aplica-se desde 1 de julho de 2026: o fator global de eficiência (fGEE) sai dos anúncios, os valores de necessidade de aquecimento e de energia final mantêm-se, junta-se-lhes uma nova classe de A a G em vez da antiga escala de A++ a G, e passa a ser preciso um certificado válido também para prolongar um arrendamento existente. Nos Países Baixos, desde 29 de maio de 2026 acabou a isenção que cobria os imóveis classificados, pelo que um edifício protegido passa a precisar de etiqueta para ser vendido, arrendado ou ver o contrato renovado, segundo a agência do património cultural (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Assuma que tudo o que se segue pode mudar dentro de um ano.
Para quem vende, a consequência prática é estreita e vale a pena dizê-la sem rodeios: a classificação está a tornar-se um campo obrigatório do próprio anúncio, em todos os mercados, em todos os portais. Isso é mais uma coisa para acertar em cada formulário que preencher, o que é uma boa razão para construir o anúncio uma vez num sítio que leve a classificação consigo. Onde anunciar, e quanto cobra cada portal a um particular, está mapeado em onde anunciar imóvel como particular na Europa.
Como se chama em cada mercado, e quanto dura
| Mercado | Certificado | Validade | Classificação obrigatória no anúncio |
|---|---|---|---|
| Chéquia | průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) | 10 anos | Sim |
| Eslováquia | energetický certifikát | 10 anos no máximo | Sim, quando existe certificado, sob a forma do indicador integrado de desempenho |
| Polónia | świadectwo charakterystyki energetycznej | 10 anos | Sim, quando existe certificado, sob a forma de indicadores numéricos e não de uma letra |
| Hungria | energetikai tanúsítvány | 5 anos | Sim, sem condições |
| Áustria | Energieausweis | 10 anos | Sim, a classe mais a necessidade de aquecimento e de energia final |
| Alemanha | Energieausweis | 10 anos | Sim, quando existe certificado |
| Países Baixos | energielabel | 10 anos | Sim, e desde maio de 2026 também para imóveis classificados |
| Bélgica (Flandres) | energieprestatiecertificaat (EPC) | 10 anos para uma habitação | Sim, mais a morada ou o código do certificado, e o dever de renovação a partir da etiqueta E |
| Bélgica (Valónia) | certificat PEB | 10 anos no máximo | Sim, mais o número único do certificado |
| Bélgica (Bruxelas) | certificat PEB | 10 anos | Sim |
| França | diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 anos | Sim, classe energética e de carbono |
| Espanha | certificado de eficiencia energética | 10 anos, mas 5 para a classe G | Sim |
| Portugal | Certificado Energético | 10 anos | Sim |
| Itália | attestato di prestazione energetica (APE) | 10 anos no máximo | Sim, índices e classe |
A validade nem sempre conta a história toda. Na Chéquia, na Eslováquia e na Polónia, um certificado caduca antes do tempo se obras alterarem o desempenho energético do edifício. Em Itália, os dez anos são um teto e não uma garantia: o certificado fica condicionado à realização das verificações obrigatórias de manutenção do aquecimento e da climatização, e se uma delas falhar o certificado caduca a 31 de dezembro do ano seguinte. Na Hungria, uma regra permanente diz que um certificado emitido antes de uma alteração do método de cálculo só pode ser usado numa venda ou num arrendamento até ao sexagésimo dia após essa alteração. O método mudou a 1 de novembro de 2023, no mesmo dia em que entrou em vigor a validade mais curta, pelo que os certificados existentes deixaram de servir para uma venda no fim desse ano. Não foram cancelados, mas deixaram de poder suportar uma transação, e nada os salvaguardou.
Quanto custa, e porque ninguém lho consegue dizer com precisão
Este é o campo em que deve desconfiar de números confiantes, incluindo dos nossos. Nas catorze jurisdições aqui tratadas, exatamente duas publicam um preço oficial:
- Portugal regula a taxa de registo por portaria (Portaria n.º 138-H/2021): €28,00 para um T0 ou T1, €40,50 para um T2 ou T3, €55,00 para um T4 ou T5 e €65,00 para um T6 ou superior, mais IVA. A portaria indexa esses montantes à inflação todos os anos, embora os valores de 2021 continuem a ser os efetivamente cobrados. Os honorários do próprio perito são à parte e não regulados.
- Bruxelas publica um mínimo indicativo de €210 com IVA incluído para um apartamento de 90 m².
Em todo o resto o preço está liberalizado e nenhum governo publica uma tabela. Os intervalos indicativos de mercado abaixo vêm de associações de consumidores, tabelas de peritos e sites de comparação, por isso trate-os como orientação e não como orçamentos:
| Mercado | Custo indicativo, apartamento normal |
|---|---|
| Hungria | 22 000 a 45 000 HUF (cerca de €60 a €125) |
| Polónia | 350 a 650 PLN com visita ao local (cerca de €81 a €150) |
| Chéquia | 3 000 a 5 000 CZK (cerca de €125 a €205) |
| Eslováquia | cerca de €150 a €350, orçamentado por moradia e não por fração |
| Itália | cerca de €120 a €300, mais uma pequena taxa regional de depósito |
| Áustria | cerca de €150 a €300 |
| Valónia | cerca de €150 a €250 |
| Países Baixos | cerca de €225 a €350 |
| Alemanha | ver abaixo, a pergunta não se coloca da mesma forma |
| Flandres, Espanha, França | sem valor defensável encontrado |
Deixámos três células vazias de propósito. A Flandres declara que o mercado é livre e sem custo fixo, e não conseguimos apurar um intervalo fiável para Espanha ou França. Um número inventado com ar plausível seria pior do que um espaço em branco.
A Alemanha merece um parágrafo só para si. O certificado é emitido para o edifício inteiro e não para a fração individual, com exceções estreitas para partes de um edifício tratadas separadamente e para alguns edifícios pequenos. É o condomínio que suporta o custo, e a lei dá ao proprietário individual o direito de consultar os registos do condomínio. Os centros de apoio ao consumidor vão mais longe e tratam a entrega de uma cópia ao proprietário que vende como tarefa do condomínio, o que é a posição prática e não um direito legal expresso. Por isso "quanto custa para o meu apartamento" é a pergunta errada na Alemanha: um prédio de dez frações reparte-se por cerca de €60 a €80 por proprietário, e muitos vendedores não pagam nada porque o edifício já tem um. As duas variantes custam tipicamente cerca de €50 a €250 (baseada no consumo, com o topo do intervalo para um prédio maior) e, na versão baseada na procura, €300 a €500 para uma moradia, sendo um prédio de frações orçamentado como taxa base mais cerca de €30 a €50 por fração. Os centros de apoio ao consumidor desaconselham os certificados online baratos vendidos a cerca de €70 sem qualquer inspeção.
O que acontece se o ignorar
Enormemente variável, e é aqui que os blogues de agências são menos fiáveis.
| Mercado | Coima |
|---|---|
| Hungria | Nenhuma coima no próprio decreto do certificado energético. A venda mantém-se válida |
| Polónia | Contraordenação, de 20 a 5 000 PLN, por não entregar o certificado na escritura. Nenhuma coima pelo anúncio |
| Áustria | Até €1 450, em separado para a infração no anúncio e para a falta de entrega |
| Eslováquia | Particular até €2 000. Empresas, empresários em nome individual e o mediador enfrentam €500 a €3 000 |
| Países Baixos | Algumas centenas de euros para um proprietário particular e cerca do dobro para uma empresa, por fração |
| França | Até €3 000 para um particular, €15 000 para uma empresa |
| Valónia | €1 000 por falta de certificado, €500 por anúncio não conforme |
| Flandres | €500 a €5 000 para proprietários, €750 a €5 000 para profissionais |
| Portugal | €250 a €3 740 para particulares, €2 500 a €44 890 para empresas |
| Alemanha | Até €10 000 |
| Chéquia | Até 200 000 CZK (cerca de €8 280), e outro tanto em separado para o mediador |
| Espanha | €300 a €6 000 consoante a gravidade |
| Itália | €3 000 a €18 000 numa venda, €300 a €1 800 por um novo arrendamento sem certificado, €1 000 a €4 000 por um que não seja anexado ao contrato |
| Bruxelas | €50 a €62 500, o intervalo mais largo da Europa |
Três coisas que vale a pena saber e que a maioria das fontes erra. A coima checa é de 200 000 CZK, e não os 100 000 que circulam por todo o lado, porque os escalões foram reestruturados e as bandas antigas já não existem. A Eslováquia tem duas vias separadas, e um particular a vender o seu próprio apartamento enfrenta o teto de €2 000 e não a banda empresarial que toda a gente cita. E na Polónia o dever de indicar no anúncio não tem qualquer coima ao abrigo da lei do desempenho energético, porque o artigo que o cria simplesmente não consta dos atos que o artigo 41.º torna puníveis. A coima recai antes sobre a falta de entrega do certificado na escritura notarial. O notário regista essa entrega na escritura e, quando nada foi entregue, adverte formalmente o vendedor sobre a coima, mas não se recusa a concluir a venda. Um vendedor polaco continua a precisar do certificado: um artigo distinto exige um para qualquer venda ou arrendamento, pelo que a coima em falta é uma lacuna na fiscalização do anúncio e não uma licença para dispensar o documento.
Três particularidades nacionais que mudam o que deve fazer
A França proíbe arrendar as casas com pior classificação, e a linha continua a mexer-se. Uma casa abaixo do limiar não é legalmente uma habitação condigna, por isso não pode ser arrendada de todo. A classe G está vedada desde 1 de janeiro de 2025, a classe F segue-se a 1 de janeiro de 2028 e a classe E a 1 de janeiro de 2034, com datas posteriores nos territórios ultramarinos. A classificação francesa é também a pior de duas etiquetas, energia e carbono, por isso um apartamento com aquecimento a gás pode ser arrastado para baixo só pela classificação de carbono.
Há boas notícias enterradas nisto para os proprietários franceses. Uma alteração de regras em vigor a 1 de janeiro de 2026 baixou de 2,3 para 1,9 o fator de conversão da eletricidade em energia primária, e a estimativa do próprio ministério é que cerca de 850 000 de 4,8 milhões das casas com pior classificação saíram dessas categorias em consequência disso. Os certificados existentes mantêm-se válidos e os proprietários podem descarregar uma declaração atualizada gratuitamente, sem nova vistoria. Se assumiu que estava preso a um F, confirme antes de gastar seja o que for em obras.
O certificado alemão não pode ser verificado por um comprador. Um número de registo é obrigatório, e é o Instituto Alemão de Técnica de Construção (Deutsches Institut für Bautechnik) que emite esses números, mas não mantém qualquer registo público nem guarda os próprios certificados. Um comprador não consegue consultar um certificado pelo número, o que é uma lacuna real e o oposto do que alguns mercados oferecem: os Países Baixos, Bruxelas e a Valónia mantêm registos genuinamente públicos, pesquisáveis por morada ou pelo número do certificado impresso no anúncio. A Flandres mantinha um e passou a exigir autenticação para a consulta, pelo que um comprador flamengo tem agora de obter o documento junto do proprietário.
A Chéquia assume a pior classificação no seu anúncio se o mediador nunca receber o certificado. Quando é uma agência a promover o imóvel e não lhe é entregue o certificado, a lei obriga-a a anunciá-lo na pior classe. Um documento em falta não se transforma discretamente em nenhuma classificação. Transforma-se na pior classificação possível, publicada no seu próprio anúncio. Esse dever concreto vincula o intermediário e não o particular que anuncia diretamente, mas o particular continua a precisar do certificado para a própria venda.
O que fazer, na prática
Encomende o certificado na semana em que decide vender, antes de escrever uma palavra do anúncio. Verifique se um certificado existente ainda é válido, porque na Alemanha o edifício pode já ter um, e na Hungria ou numa classe G espanhola pode ter caducado mais cedo do que espera. Ponha a classificação no anúncio desde o primeiro dia em que ele é publicado, já que quase todos os mercados a exigem agora e vários coimam quem anuncia e não o proprietário. Depois construa o anúncio enquanto espera pelo perito.
Que portal em que mercado aceita um particular e quanto cobra cada um está mapeado em onde anunciar imóvel como particular na Europa, e a mecânica país a país de uma venda particular está nos nossos guias de venda sem mediador na Polónia e na Chéquia.
Perguntas frequentes
Preciso de certificado energético para vender casa na Europa?
Sim, em todos os mercados que a Seeki.eu cobre. Um certificado de desempenho energético é exigido por lei antes de uma venda em cada um deles, e em quase todos a classificação tem também de aparecer no anúncio do imóvel. Um avaliador certificado tem de inspecionar o imóvel, por isso conte com vários dias a uma semana. É o passo com maior probabilidade de atrasar um anúncio.
Quanto tempo é válido um certificado de desempenho energético?
Dez anos na maior parte da Europa, com duas exceções. A Hungria cortou a validade para cinco anos em novembro de 2023, e a Espanha dá à classe G apenas cinco anos enquanto as outras classes recebem dez. Vários mercados também anulam um certificado mais cedo se obras alterarem o desempenho energético do edifício, e em Itália caduca se falharem as verificações obrigatórias de manutenção do aquecimento.
Quanto custa um certificado energético?
Entre cerca de €60 e €350 consoante o mercado, mas quase em lado nenhum o preço é regulado. Só Portugal, que fixa uma taxa de registo de €28,00 a €65,00 mais IVA consoante a dimensão do imóvel, e Bruxelas, que publica um indicativo de €210 com IVA para um apartamento de 90 m², dão um valor oficial. Todo o resto é preço de mercado, que varia com o imóvel e com o perito.
O que acontece se vender sem certificado energético?
Depende enormemente de onde está. O decreto húngaro do certificado energético não prevê qualquer coima. A lei polaca do desempenho energético não tem coima por omitir a classificação de um anúncio, embora coíma a falta de entrega do certificado na escritura. No outro extremo, a Chéquia vai a 200 000 CZK, a Alemanha a €10 000, Portugal a €44 890 para uma empresa e Bruxelas a €62 500. Na Chéquia o imóvel tem ainda de ser anunciado na pior classe se não for fornecido certificado.
A classificação energética tem de constar do anúncio do imóvel?
Em quase todos os mercados europeus, sim, e a diretiva europeia reformulada torna isso exigível em todo o lado. Alguns mercados só o exigem quando já existe certificado, enquanto a Hungria e a Áustria o exigem sem condições. A França exige a classe energética e a de carbono, e as regiões belgas exigem adicionalmente o código único do certificado ou a morada completa. Esta é a parte que discretamente custa dinheiro a quem vende sozinho, porque a classificação tem de ser reintroduzida corretamente em cada portal onde anuncia. A aplicação Seeki.eu deteta-a nas suas fotografias onde é visível, mantém-na no anúncio, e transporta-a para o pacote de exportação de cada portal sob o rótulo de campo desse portal, para que seja introduzida uma vez e não possa ser esquecida no terceiro formulário.
Quem paga o certificado energético na venda de um apartamento?
O vendedor, na maioria dos mercados. A Alemanha é a exceção relevante: o certificado cobre o edifício inteiro e não a fração individual, e o condomínio suporta o custo. O proprietário tem direito a consultar os registos do condomínio, e os centros de apoio ao consumidor tratam a entrega de uma cópia ao proprietário que vende como tarefa do condomínio. Muitos vendedores alemães não pagam portanto nada, porque o seu edifício já tem um certificado válido.
Antes de anunciar
O certificado é o passo mais demorado de uma venda particular, por isso vem primeiro, antes da fotografia e antes do preço. Confirme como se chama no seu mercado, se um certificado existente ainda é válido, e se a classificação tem de aparecer no seu anúncio desde o primeiro dia. Depois aproveite a semana de espera de forma produtiva: construa o anúncio, defina o preço face a dados locais reais, e esteja pronto para publicar no dia em que o certificado chegar.
Fontes
O enquadramento da diretiva vem da direção-geral da energia da Comissão Europeia, que anunciou os processos por infração a 15 de julho de 2026. O dever de indicação no anúncio consta das disposições sobre certificados da Diretiva (UE) 2024/1275.
As regras nacionais foram confrontadas com a legislação consolidada sempre que existe uma versão publicada. Chéquia: Lei n.º 406/2000 Col. sobre gestão da energia na versão em vigor para 2026, para a validade de dez anos, o dever de indicação no anúncio, a pior classe por omissão que vincula os intermediários e o teto de 200 000 CZK. Os valores mais baixos que ainda circulam, incluindo nas páginas da própria Inspeção Energética do Estado, são anteriores à reestruturação dos escalões. Eslováquia: Lei n.º 555/2005 Col., para o teto de dez anos, o indicador de desempenho que tem de constar do anúncio, e a separação entre o teto de €2 000 para particulares e a banda de €500 a €3 000 para empresas e mediadores. A fiscalização passou para a entidade reguladora ÚRSO em 2024. Polónia: a lei consolidada do desempenho energético, Dz.U. 2024 poz. 101, em que o artigo 41.º enumera os atos puníveis e o artigo do anúncio não consta dessa lista, e o artigo 11.º define o papel do notário. A banda de 20 a 5 000 PLN é o intervalo geral das contraordenações no Código das Contraordenações. Hungria: Decreto Governamental 176/2008 na versão consolidada, com o Decreto 200/2023, que cortou a validade para cinco anos a partir de 1 de novembro de 2023, eliminou a ressalva do "quando existe" no dever de indicação no anúncio e introduziu a regra dos sessenta dias.
França: o Ministério da Transição Ecológica sobre o diagnóstico de desempenho energético, o Service-Public para o dever de indicação no anúncio e as coimas de €3 000 e €15 000, a agência da habitação ANIL para as proibições de arrendamento e as respetivas datas, e o despacho de 13 de agosto de 2025 para o fator de conversão que passou a 1,9 em 1 de janeiro de 2026. O valor de 850 000 é a estimativa do próprio ministério. Espanha: Real Decreto 390/2021 para a validade, a exceção da classe G e o dever de indicação no anúncio, com as bandas de €300 a €6 000 no Real Decreto Legislativo 7/2015. Portugal: Portaria n.º 138-H/2021 para as taxas de registo, e o Decreto-Lei 101-D/2020 para a validade e as coimas. Itália: o Decreto Legislativo 192/2005, que fixa o teto de dez anos, a caducidade ligada às verificações de manutenção do aquecimento e os escalões de coima.
Alemanha: a lei federal da energia dos edifícios, rebatizada lei de modernização dos edifícios em julho de 2026 e com a numeração inalterada, para a regra do edifício inteiro, o dever de indicação no anúncio, o número de registo obrigatório e o escalão de €10 000 que cobre as infrações de certificado e de anúncio. O Instituto Alemão de Técnica de Construção afirma que o seu registo não é público. Os direitos de acesso do proprietário vêm da lei da propriedade horizontal, e os centros de apoio ao consumidor fornecem os preços e a posição sobre as cópias. Áustria: a alteração à lei de apresentação do certificado energético em vigor a 1 de julho de 2026. Países Baixos: a agência empresarial RVO para a validade e o dever de indicação no anúncio, a agência do património cultural para a alteração relativa aos monumentos, e o EP-online como registo público. Bélgica: a agência flamenga de energia sobre validade, anúncios e coimas, o serviço público da Valónia sobre o certificado, as suas coimas fixas e o número de certificado que permite ao comprador consultar o documento, e o Bruxelas Ambiente, que publica tanto o intervalo de coimas de €50 a €62 500 como os preços mínimos indicativos, a par da consulta regional de certificados.
Os custos são os dados mais frágeis aqui e estão assinalados como tal acima. Só a taxa de registo portuguesa e o mínimo indicativo de Bruxelas vêm de uma tabela oficial. Todos os outros intervalos são observação de mercado a partir de tabelas de peritos e de associações de consumidores, e não de uma autoridade, e cada um varia com o imóvel, a região e o perito. Dois outros valores não puderam ser ligados a uma fonte oficial nesta revisão e devem ser tratados como aproximados: os montantes das coimas neerlandesas e a validade de dez anos na Valónia.