O certificado energético para vender casa na Europa
Quase todos os vendedores na Europa batem na mesma parede ao mesmo tempo: o anúncio está escrito, as fotografias estão prontas, e o portal não publica sem um certificado energético que demora uma semana a obter. É a razão isolada mais comum para uma venda particular começar tarde. Pior ainda, as regras estão a ser reescritas em todo o continente neste momento, e vários dos números que circulam em blogues de agências estão simplesmente errados.
Revisto pela última vez: 27 de julho de 2026. Esta área está a mudar mais depressa do que o habitual (ver abaixo), por isso confirme as regras atuais antes de contar com elas. Orientação, não aconselhamento jurídico.
Porque é que isto está a mudar agora
A 15 de julho de 2026, a Comissão Europeia abriu processos por infração contra todos os 27 Estados-Membros, enviando a cada um uma carta de notificação para cumprir por não terem transposto integralmente a diretiva reformulada relativa ao desempenho energético dos edifícios, cujo prazo terminara a 29 de maio de 2026. Todos os países deste artigo estão atrasados, e a diretiva exige que a classe energética apareça nos anúncios de imóveis, incluindo nos portais.
Vários mercados já se mexeram. A Áustria mudou as suas regras a 1 de julho de 2026, retirando um indicador dos anúncios e introduzindo uma nova escala de A a G. Os Países Baixos mudaram a 29 de maio de 2026, alargando o dever às renovações de arrendamento e eliminando a isenção que cobria os imóveis classificados. Assuma que tudo o que se segue pode mudar dentro de um ano.
Para quem vende, a consequência prática é estreita e vale a pena dizê-la sem rodeios: a classificação está a tornar-se um campo obrigatório do próprio anúncio, em todos os mercados, em todos os portais. Isso é mais uma coisa para acertar em cada formulário que preencher, o que é uma boa razão para construir o anúncio uma vez num sítio que leve a classificação consigo. Onde anunciar, e quanto cobra cada portal a um particular, está mapeado em onde anunciar imóvel como particular na Europa.
Como se chama em cada mercado, e quanto dura
| Mercado | Certificado | Validade | Classificação obrigatória no anúncio |
|---|---|---|---|
| Chéquia | průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) | 10 anos | Sim |
| Eslováquia | energetický certifikát | 10 anos no máximo | Sim, quando existe certificado |
| Polónia | świadectwo charakterystyki energetycznej | 10 anos | Sim, quando existe certificado |
| Hungria | energetikai tanúsítvány | 5 anos | Sim, sem condições |
| Áustria | Energieausweis | 10 anos | Sim |
| Alemanha | Energieausweis | 10 anos | Sim, quando existe certificado |
| Países Baixos | energielabel | 10 anos a contar da vistoria | Sim, letra obrigatória desde maio de 2026 |
| Bélgica (Flandres) | energieprestatiecertificaat (EPC) | 10 anos | Sim, mais a morada ou o código do certificado |
| Bélgica (Valónia) | certificat PEB | 10 anos no máximo | Sim, mais o código único |
| Bélgica (Bruxelas) | certificat PEB | 10 anos | Sim |
| França | diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 anos | Sim, classe energética e de carbono |
| Espanha | certificado de eficiencia energética | 10 anos, mas 5 para a classe G | Sim |
| Portugal | Certificado Energético | 10 anos | Sim |
| Itália | attestato di prestazione energetica (APE) | 10 anos no máximo | Sim, índices e classe |
A validade nem sempre conta a história toda. Na Chéquia, na Eslováquia e na Polónia, um certificado caduca antes do tempo se obras alterarem o desempenho energético do edifício. Em Itália, os dez anos são um teto e não uma garantia: o certificado fica condicionado à realização das verificações obrigatórias de manutenção do aquecimento e da climatização, e se uma delas falhar o certificado caduca a 31 de dezembro do ano seguinte. Na Hungria, a alteração de 2023 foi na prática retroativa, porque os certificados emitidos antes da mudança de metodologia deixaram de servir para uma venda cerca de sessenta dias depois, sem qualquer regime transitório.
Quanto custa, e porque ninguém lho consegue dizer com precisão
Este é o campo em que deve desconfiar de números confiantes, incluindo dos nossos. Nas catorze jurisdições aqui tratadas, exatamente duas publicam um preço oficial:
- Portugal regula a taxa de registo: €28,00 para um T0 ou T1, €40,50 para um T2 ou T3, €55,00 para um T4 ou T5 e €65,00 para um T6 ou superior, mais IVA. Os honorários do próprio perito são à parte e não regulados.
- Bruxelas publica um mínimo indicativo de €210 com IVA incluído para um apartamento de 90 m².
Em todo o resto o preço está liberalizado e nenhum governo publica uma tabela. Os intervalos indicativos de mercado abaixo vêm de associações de consumidores, tabelas de peritos e sites de comparação, por isso trate-os como orientação e não como orçamentos:
| Mercado | Custo indicativo, apartamento normal |
|---|---|
| Hungria | 13 000 a 45 000 HUF (cerca de €36 a €125) |
| Eslováquia | cerca de €80 a €150 |
| Polónia | 350 a 650 PLN com visita ao local (cerca de €81 a €150) |
| Chéquia | 2 500 a 5 000 CZK (cerca de €105 a €205) |
| Itália | cerca de €120 a €300, mais uma pequena taxa regional de depósito |
| Áustria | cerca de €150 a €300 |
| Valónia | cerca de €150 a €250 |
| Países Baixos | cerca de €225 a €350 |
| Alemanha | ver abaixo, a pergunta não se coloca da mesma forma |
| Flandres, Espanha, França | sem valor defensável encontrado |
Deixámos três células vazias de propósito. A Flandres declara que o mercado é livre e sem custo fixo, e não conseguimos apurar um intervalo fiável para Espanha ou França. Um número inventado com ar plausível seria pior do que um espaço em branco.
A Alemanha merece um parágrafo só para si. O certificado é emitido para o edifício inteiro, nunca para o apartamento individual. Ao abrigo da lei que rege os condomínios, é a comunidade que suporta o custo e o proprietário individual tem um direito legal a uma cópia quando vende ou arrenda. Por isso "quanto custa para o meu apartamento" é a pergunta errada na Alemanha: um prédio de dez frações reparte-se por cerca de €60 a €80 por proprietário, e muitos vendedores não pagam nada porque o edifício já tem um. As duas variantes custam cerca de €100 a €250 (baseada no consumo) e €300 a €800 (baseada na procura) para o edifício. As associações de consumidores desaconselham ofertas online abaixo de €70.
O que acontece se o ignorar
Enormemente variável, e é aqui que os blogues de agências são menos fiáveis.
| Mercado | Coima |
|---|---|
| Hungria | Não existe coima legal. A venda não é nula, e o comprador tem meios contratuais |
| Polónia | Sem valor fixo. Contraordenação, intervalo geral de 20 a 5 000 PLN, e nenhuma coima pelo anúncio |
| Áustria | Até €1 450, em separado para a infração no anúncio e para a falta de entrega |
| Eslováquia | Particular até €2 000. Empresas, empresários em nome individual e o mediador enfrentam €500 a €3 000 |
| Países Baixos | Cerca de €550 para particular e €1 100 para empresa, por fração |
| França | Até €3 000 para um particular, €15 000 para uma empresa |
| Valónia | €1 000 por falta de certificado, €500 por anúncio não conforme |
| Flandres | €500 a €5 000 para proprietários, €750 a €5 000 para profissionais |
| Portugal | €250 a €3 740 para particulares, €2 500 a €44 890 para empresas |
| Alemanha | Até €10 000 |
| Chéquia | Até 200 000 CZK (cerca de €8 280), e outro tanto em separado para o mediador |
| Espanha | €300 a €6 000 consoante a gravidade |
| Itália | €3 000 a €18 000 numa venda, €300 a €1 800 num novo arrendamento |
| Bruxelas | €50 a €62 500, o intervalo mais largo da Europa |
Três coisas que vale a pena saber e que a maioria das fontes erra. A coima checa é de 200 000 CZK, e não os 100 000 que circulam por todo o lado, porque os escalões foram reestruturados e as bandas antigas já não existem. A Eslováquia tem duas vias separadas, e um particular a vender o seu próprio apartamento enfrenta o teto de €2 000 e não a banda empresarial que toda a gente cita. E na Polónia o dever de indicar no anúncio não tem qualquer coima associada, porque o artigo relevante simplesmente não consta dos atos puníveis, embora o notário registe a entrega na escritura e advirta formalmente o vendedor que não a fez.
Três particularidades nacionais que mudam o que deve fazer
A França proíbe arrendar as casas com pior classificação, e a linha continua a mexer-se. Uma casa abaixo do limiar não é legalmente uma habitação condigna, por isso não pode ser arrendada de todo. A classe G está vedada desde 1 de janeiro de 2025, a classe F segue-se a 1 de janeiro de 2028 e a classe E a 1 de janeiro de 2034, com datas posteriores nos territórios ultramarinos. A classificação francesa é também a pior de duas etiquetas, energia e carbono, por isso um apartamento com aquecimento a gás pode ser arrastado para baixo só pela classificação de carbono.
Há boas notícias enterradas nisto para os proprietários franceses. Uma alteração de regras em vigor a 1 de janeiro de 2026 mudou a forma como a eletricidade é convertida em energia primária, e a estimativa do próprio ministério é que cerca de 850 000 de 4,8 milhões de casas saíram das piores categorias em consequência disso. Os certificados existentes mantêm-se válidos e os proprietários podem descarregar uma declaração atualizada gratuitamente, sem nova vistoria. Se assumiu que estava preso a um F, confirme antes de gastar seja o que for em obras.
O certificado alemão não pode ser verificado por um comprador. O organismo de registo está confirmado, e um número de registo é obrigatório, mas esse organismo afirma claramente que não é um registo público. Um comprador não consegue consultar um certificado pelo número, o que é uma lacuna real e o oposto do que vários mercados oferecem: os Países Baixos, a Flandres e Bruxelas mantêm todos registos genuinamente públicos.
A Chéquia pune o mediador pelo seu certificado em falta, e assume o pior contra si. Se a pessoa que promove o imóvel não receber um certificado, fica obrigada a anunciar o imóvel na pior classe. Um documento em falta não se transforma discretamente em nenhuma classificação. Transforma-se na pior classificação possível, publicada no seu próprio anúncio.
O que fazer, na prática
Encomende o certificado na semana em que decide vender, antes de escrever uma palavra do anúncio. Verifique se um certificado existente ainda é válido, porque na Alemanha o edifício pode já ter um, e na Hungria ou numa classe G espanhola pode ter caducado mais cedo do que espera. Ponha a classificação no anúncio desde o primeiro dia em que ele é publicado, já que quase todos os mercados a exigem agora e vários coimam quem anuncia e não o proprietário. Depois construa o anúncio enquanto espera pelo perito.
Que portal em que mercado aceita um particular e quanto cobra cada um está mapeado em onde anunciar imóvel como particular na Europa, e a mecânica país a país de uma venda particular está nos nossos guias de venda sem mediador na Polónia e na Chéquia.
Perguntas frequentes
Preciso de certificado energético para vender casa na Europa?
Sim, em todos os mercados que a Seeki cobre. Um certificado de desempenho energético é exigido por lei antes de uma venda em cada um deles, e em quase todos a classificação tem também de aparecer no anúncio do imóvel. Um avaliador certificado tem de inspecionar o imóvel, por isso conte com vários dias a uma semana. É o passo com maior probabilidade de atrasar um anúncio.
Quanto tempo é válido um certificado de desempenho energético?
Dez anos na maior parte da Europa, com duas exceções. A Hungria cortou a validade para cinco anos em novembro de 2023, e a Espanha dá à classe G apenas cinco anos enquanto as outras classes recebem dez. Vários mercados também anulam um certificado mais cedo se obras alterarem o desempenho energético do edifício, e em Itália caduca se falharem as verificações obrigatórias de manutenção do aquecimento.
Quanto custa um certificado energético?
Entre cerca de €36 e €350 consoante o mercado, mas quase em lado nenhum o preço é regulado. Só Portugal, que fixa uma taxa de registo de €28,00 a €65,00 mais IVA consoante a dimensão do imóvel, e Bruxelas, que publica um indicativo de €210 com IVA para um apartamento de 90 m², dão um valor oficial. Todo o resto é preço de mercado, que varia com o imóvel e com o perito.
O que acontece se vender sem certificado energético?
Depende enormemente de onde está. A Hungria não tem qualquer coima legal. A Polónia não tem coima por omitir a classificação de um anúncio. No outro extremo, a Chéquia vai a 200 000 CZK, a Alemanha a €10 000, Portugal a €44 890 para uma empresa e Bruxelas a €62 500. Na Chéquia o imóvel tem ainda de ser anunciado na pior classe se não for fornecido certificado.
A classificação energética tem de constar do anúncio do imóvel?
Em quase todos os mercados europeus, sim, e a diretiva europeia reformulada torna isso exigível em todo o lado. Alguns mercados só o exigem quando já existe certificado, enquanto a Hungria e a Áustria o exigem sem condições. A França exige a classe energética e a de carbono, e as regiões belgas exigem adicionalmente o código único do certificado ou a morada completa. Esta é a parte que discretamente custa dinheiro a quem vende sozinho, porque a classificação tem de ser reintroduzida corretamente em cada portal onde anuncia. A aplicação Seeki deteta-a nas suas fotografias onde é visível, mantém-na no anúncio, e transporta-a para o pacote de exportação de cada portal sob o rótulo de campo desse portal, para que seja introduzida uma vez e não possa ser esquecida no terceiro formulário.
Quem paga o certificado energético na venda de um apartamento?
O vendedor, na maioria dos mercados. A Alemanha é a exceção relevante: o certificado cobre o edifício inteiro e não a fração individual, o condomínio suporta o custo, e o proprietário individual tem um direito legal a uma cópia. Muitos vendedores alemães não pagam portanto nada, porque o seu edifício já tem um certificado válido.
Antes de anunciar
O certificado é o passo mais demorado de uma venda particular, por isso vem primeiro, antes da fotografia e antes do preço. Confirme como se chama no seu mercado, se um certificado existente ainda é válido, e se a classificação tem de aparecer no seu anúncio desde o primeiro dia. Depois aproveite a semana de espera de forma produtiva: construa o anúncio, defina o preço face a dados locais reais, e esteja pronto para publicar no dia em que o certificado chegar.