Vender um imóvel herdado no estrangeiro: que imposto?

Uma casa herdada no estrangeiro é tributada onde está, e a conta depende de uma única pergunta: o tempo de detenção do falecido conta? Na Polónia e na Alemanha conta, por isso um apartamento polaco que o seu pai ou a sua mãe comprou em 2020 ou antes vende-se sem imposto em 2026. A Chéquia e a Eslováquia só o contam para a família próxima. A Hungria põe o contador a zero no óbito.

Última revisão: 2026-09-30. A Seeki.eu não é consultora fiscal nem jurídica, e este artigo serve de orientação, não de aconselhamento. Trata do imposto sobre a venda de uma casa herdada, não do imposto sucessório devido ao recebê-la, que é outra questão. As suas datas, a sua residência e o seu grau de parentesco com o falecido decidem que regra se aplica, por isso confirme o seu caso com um consultor fiscal do país onde fica o imóvel antes de assinar uma venda. As fontes estão no fim do artigo.

Herdar um imóvel põe o prazo a zero?

Uma casa herdada vem com o parquímetro de outra pessoa. Nalguns países, o tempo já decorrido passa para si; noutros, volta a zero no dia em que o proprietário morre. A tabela mostra quem herda o parquímetro em seis mercados da Europa Central em 2026, da regra mais generosa para a menos generosa.

País	O tempo de detenção do falecido conta?	Isento ao fim de	Via da habitação própria (uso seu)
Polónia	Sim	5 anos a partir de 31 de dezembro do ano em que o falecido o comprou	Nenhuma, mas reinvestir na sua própria habitação no prazo de 3 anos isenta a mais-valia
Alemanha	Sim, assume a data de compra	10 anos após a compra pelo falecido	Ter morado lá durante todo o período, ou no ano da venda e nos 2 anteriores
Áustria	Sim, conta a data de compra do antecessor	Nunca só pela passagem do tempo (30% da mais-valia)	Habitação principal durante 2 anos desde a aquisição, ou 5 dos últimos 10
Eslováquia	Só para o cônjuge ou um parente em linha reta	5 anos após a aquisição pelo falecido	Nenhuma
Chéquia	Só para o cônjuge ou um parente em linha reta	10 anos, reduzidos pelo tempo de detenção do falecido	Ter morado lá nos 2 anos imediatamente anteriores à venda
Hungria	Não, o prazo conta a partir da data do óbito	A partir do 5.º ano civil após o ano do óbito	Nenhuma (a redução progressiva é o próprio benefício)

As taxas e as regras para uma casa que comprou por si estão no nosso guia do imposto sobre mais-valias na Europa Central. Se os anos em que o falecido morou na casa contam para a sua própria via da habitação própria é uma pergunta para um consultor.

Porque é que um herdeiro polaco pode vender sem imposto e um húngaro não?

A mesma história familiar produz contas opostas. Imagine dois apartamentos, cada um comprado por um pai ou uma mãe em 2015 e herdado em 2026.

Na Polónia, os cinco anos contam a partir de 31 de dezembro de 2015, por isso o apartamento está isento desde 1 de janeiro de 2021. Herda um prazo já cumprido. Venda-o na semana em que a partilha fica concluída e não deve nada, seja qual for a mais-valia. Se a venda tivesse caído dentro dos cinco anos, 19% de uma mais-valia de 60 000 € teriam sido 11 400 €. O guia para vender um apartamento na Polónia sem mediador trata do resto do processo, e o guia de compra na Polónia explica o registo predial que o seu comprador vai consultar.

Na Hungria, o prazo recomeça na data do óbito. A mais-valia é tributada na totalidade a 15% em 2026 e 2027. Depois só contam 90% dela em 2028, 60% em 2029 e 30% em 2030, ou seja, 13,5%, 9% e 4,5% efetivos. A partir de 2031, a venda fica isenta. A autoridade tributária húngara (NAV) descreve a mesma redução nas suas orientações sobre a venda de imóveis.

O tamanho da mais-valia de um herdeiro húngaro depende do valor que a lei considera o seu preço de compra. É uma pergunta para um consultor fiscal húngaro, antes de marcar uma data.

Quando é que um prazo herdado ainda o deixa com imposto a pagar?

Um prazo que herda pode ainda estar a correr. A Alemanha conta dez anos a partir da compra pelo falecido, não a partir do funeral. A sua mãe comprou um apartamento em Leipzig em 2020 e você herda-o em 2025. Se vender antes do décimo aniversário da compra dela, em 2030, a mais-valia é tributada à sua taxa pessoal de imposto sobre o rendimento, a menos que tenha usado o apartamento como a tabela indica. As mais-valias de vendas particulares abaixo de 1 000 € no total de um ano não são tributadas, mas esse limite é tudo ou nada. O guia de compra na Alemanha explica o registo predial que guarda as duas datas de compra.

A Chéquia subtrai em vez de transmitir. O critério dos dez anos é encurtado pelo tempo em que o seu pai ou a sua mãe teve a casa. Seis anos de detenção dele ou dela deixam-lhe quatro, para uma casa herdada desde 2021; quem herdou antes mantém o antigo critério de cinco anos. Esse desconto só se aplica ao cônjuge ou a um parente em linha reta, por isso uma sobrinha ou um amigo que herde não tem qualquer avanço. O guia de compra na Chéquia explica a certidão cadastral que prova essas datas.

A Eslováquia é a mais taxativa. O cônjuge ou um parente em linha reta vende sem imposto passados cinco anos desde que o falecido adquiriu a casa. Não há isenção de habitação própria a que recorrer, nem para os herdeiros nem para mais ninguém. O guia de compra na Eslováquia trata do lado da compra.

O que conta como preço de compra quando herda?

O prazo decide se paga. O preço de compra decide quanto. Em cada um dos seis países, o imposto incide sobre o preço de venda menos o que o imóvel custou, e a lei admite mais do que o próprio preço. A Alemanha deduz o custo de compra ou de construção e as despesas da venda, menos as amortizações já deduzidas. A Áustria acrescenta as despesas de construção e de obras. A Hungria deduz os investimentos que aumentam o valor e os custos da venda.

Para um herdeiro, o valor que serve de preço de compra varia de país para país. Pergunte a um consultor fiscal do país onde fica o imóvel antes de estimar a mais-valia. O que todos os países premeiam é ter os papéis: a escritura de compra do falecido, as faturas das obras e o documento que concluiu a partilha. A nossa lista de documentos de que precisa para vender um apartamento cobre o resto do processo.

É na Áustria que uma velha casa de família paga menos. Como conta a data de compra do antecessor, uma casa que o falecido comprou antes de cerca de abril de 2002 é considerada um bem antigo. Nesse caso, a lei presume um custo de aquisição de 86% do preço, o que dá 4,2% do preço de venda. Para as vendas após 31 de dezembro de 2026, passa a 6%. Num apartamento de 400 000 € em Viena, são 16 800 € este ano e 24 000 € no próximo. Não está decidido se conta a data do contrato ou a da conclusão da venda, por isso fale com um consultor se estiver perto do limite. O guia de compra na Áustria explica o registo predial por trás dessas datas.

Que país tributa a mais-valia se vive no estrangeiro?

O imposto segue os tijolos. Cada um dos seis países tributa a mais-valia de uma casa situada no seu território, more lá o herdeiro ou não. Se vive em Munique e vende o apartamento do seu pai em Brno, são as regras checas da tabela que decidem o que deve, e declara essa venda na Chéquia.

Depois, o seu país de residência pode querer a sua parte. As convenções para evitar a dupla tributação resolvem isto de uma de duas formas. Ou o seu país de residência isenta a mais-valia obtida no estrangeiro, ou tributa-a e deduz o imposto que já pagou lá fora. O método depende da convenção entre os dois países, por isso confirme-o antes de contar com um único pagamento. Os prazos de detenção para quem vende na Europa Central são os mesmos para residentes e não residentes.

O imposto sucessório devido ao receber o imóvel é outro imposto, com outras regras. Este artigo não trata dele. O lado da compra da mesma questão transfronteiriça está na nossa análise das regras para não residentes comprarem imóveis na Europa.

Como vender um imóvel herdado que não pode visitar?

A maior parte de uma venda à distância resume-se a papéis assinados uma vez. Os passos abaixo são prática comum na região, e o notário ou o advogado que trata da venda decide a forma exata.

Comece por uma procuração. Os herdeiros que vivem no estrangeiro costumam assiná-la perante um notário no seu país ou no consulado, designando um familiar, um advogado ou um co-herdeiro para assinar a venda em seu nome. Pergunte ao notário do país onde fica o imóvel que forma e que legalização aceita antes de assinar o que quer que seja, porque um documento recusado custa-lhe semanas.

Os co-herdeiros vendem juntos. Na prática, cada comproprietário assina a escritura ou nomeia alguém por procuração, por isso acordem cedo o preço pedido e uma única pessoa de contacto. Conte com que o lado do comprador peça o documento que concluiu a partilha e vos identifica como proprietários.

Planeie onde o dinheiro vai parar. Muitos herdeiros mantêm ou abrem uma conta bancária no país do imóvel, o que mantém o preço pago pelo comprador e qualquer pagamento de imposto local numa só moeda.

As visitas são o passo mais fácil de delegar. O nosso guia sobre como fazer visitas sem mediador explica como um familiar as pode receber e como uma visita à distância faz a triagem dos compradores antes de alguém viajar.

Como preparar uma casa herdada para venda a partir de outro país?

Um apartamento herdado é muitas vezes uma cápsula do tempo. Divisões meio vazias, os móveis do falecido e ninguém a viver lá para abrir a porta. Uma tarde com um telemóvel transforma-o num anúncio que os compradores podem percorrer à distância. Seja quem for que faça a visita, você numa única viagem ou um co-herdeiro que more perto, a app Seeki.eu orienta as fotografias e assinala as divisões que ainda faltam.

Ilumina as fotografias tiradas com pouca luz e pode tentar uma correção mais profunda numa fotografia desfocada, e pode sempre ficar com o original. O home staging virtual mobila uma divisão vazia ou antiquada para que o comprador se imagine a viver lá. Percorre cada divisão tocando nos cantos, e a app mede as paredes e desenha a planta, e depois mostra-a em 3D. Um só varrimento do telemóvel grava uma visita a 360° da divisão. Um vídeo de visita permite a um comprador noutro país perceber a distribuição da casa antes de marcar um voo.

A IA lê as fotografias e redige o título e a descrição. Deteta também a varanda, o elevador, a arrecadação, o aquecimento e a classe energética. Todas estas ferramentas são gratuitas, e o método para boas fotografias está em como fotografar a sua casa para vender.

Depois defina o preço com dados, não com memórias. O preço indicativo da Seeki.eu parte da mediana local em €/m², ajustada à área e ao estado. Como definir o preço de venda da sua casa com dados reais mostra como o usar, e a mediana atualizada em €/m² em toda a Europa dá-lhe a referência.

Quanto custa anunciar uma casa herdada sem mediador?

Nove euros, e nada sobre a venda. Publicar na Seeki.eu custa 9 € ao preço de lançamento, 29 € em tarifa normal, sem comissão. A percentagem de um mediador sairia da mesma mais-valia que o imposto tem na mira, dividida por todos os co-herdeiros. Compradores de toda a Europa veem o anúncio na sua língua, e isso importa quando o seu comprador mais provável não vive mais perto do apartamento do que você. A pesquisa começa com a mesma facilidade a partir do estrangeiro nos anúncios na Chéquia ou nos anúncios na Polónia.

Para o público local, a app prepara um pacote de exportação pronto a colar com os nomes de campo de cada portal nacional. Continua a publicar e a pagar em cada portal por si; só nunca tem de voltar a escrever o anúncio. As plataformas são comparadas em onde os particulares podem anunciar um imóvel na Europa. O detalhe por país está no guia para vender um apartamento na Chéquia sem mediador e na nossa análise do custo de vender uma casa na Alemanha.

Perguntas frequentes

Paga imposto sobre mais-valias ao vender um imóvel herdado no estrangeiro?

Só se o prazo de detenção ainda não tiver terminado. O país onde fica o imóvel tributa a mais-valia, e se os anos de detenção do falecido contam depende desse país. A Polónia, a Alemanha e a Áustria mantêm a data de compra do falecido, a Chéquia e a Eslováquia fazem-no para a família próxima, e a Hungria põe o contador a zero no óbito. O preço indicativo gratuito da Seeki.eu, baseado nos preços medianos locais por metro quadrado, diz-lhe o tamanho da mais-valia em jogo.

O prazo de detenção recomeça quando herda um apartamento na Polónia?

Não. A Polónia conta os cinco anos a partir de 31 de dezembro do ano em que o falecido comprou o apartamento, não a partir da herança. Um apartamento que o seu pai ou a sua mãe comprou em 2020 ou antes vende-se sem imposto em 2026, seja quando for que a partilha tenha ficado concluída. Dentro dos cinco anos, a mais-valia é tributada a 19%, a menos que aplique o valor da venda na sua própria habitação no prazo de três anos, um benefício chamado ulga mieszkaniowa (benefício à habitação).

Um apartamento herdado na Hungria está isento de imposto?

Não de imediato. A Hungria começa a contar o prazo do herdeiro na data do óbito. A mais-valia é tributada a 15% na totalidade no ano do óbito e no seguinte. Depois contam 90%, 60% e 30% dela nos três anos seguintes, e a partir do quinto ano civil após o óbito fica isenta. O que a Hungria considera o preço de compra de um herdeiro é uma pergunta para um consultor fiscal húngaro.

Pode vender um imóvel herdado no estrangeiro sem lá ir?

Em grande parte, sim. Os herdeiros costumam assinar uma procuração perante um notário ou num consulado para que outra pessoa assine a venda. A app Seeki.eu transforma uma única visita num anúncio pronto para a venda à distância: visita a 360°, vídeo de visita, planta medida, home staging virtual e descrição redigida por IA, tudo gratuito. Compradores de toda a Europa podem ver a casa antes de alguém marcar um voo.

Como vendem irmãos, em conjunto, um apartamento herdado?

Irmãos que herdam juntos vendem juntos. Na prática, cada co-herdeiro assina a escritura ou nomeia alguém por procuração, por isso acordem primeiro o preço e uma única pessoa de contacto. Um único anúncio na Seeki.eu custa 9 € ao preço de lançamento, sem comissão, por isso nenhuma percentagem de mediador sai da parte de cada irmão. O lado do comprador costuma pedir o documento que concluiu a partilha.

Quanto custa vender um imóvel herdado como particular?

Na Seeki.eu, publicar custa um valor fixo de 9 € ao preço de lançamento, 29 € em tarifa normal, sem comissão. Todas as ferramentas com que a app Seeki.eu monta o anúncio são gratuitas. Um pacote de exportação prepara o mesmo anúncio para os portais nacionais, onde continua a publicar e a pagar por si. O notário ou o advogado, e o eventual imposto sobre mais-valias, dependem do país onde fica o imóvel.

Fontes

• Chéquia: Lei n.º 586/1992 Sb. sobre os impostos sobre o rendimento, versão de 2026, incluindo a regra para herdeiros em linha reta e cônjuges, via Zákony pro lidi.
• Eslováquia: Lei n.º 595/2003 Z. z. sobre o imposto sobre o rendimento, versão em vigor desde 1 de janeiro de 2026, via o portal jurídico Slov-Lex.
• Polónia: Lei do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, texto consolidado Dz.U. 2026 poz. 592, via a base de dados jurídica do Sejm.
• Hungria: Lei CXVII de 1995 sobre o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, regras em vigor em setembro de 2026, via Nemzeti Jogszabálytár, e as orientações da autoridade tributária sobre a venda de imóveis (NAV).
• Áustria: Lei do imposto sobre o rendimento de 1988 (Einkommensteuergesetz), artigos 30 e 30a, via o sistema federal de informação jurídica, e a Lei de Acompanhamento Orçamental 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026.
• Alemanha: Lei do imposto sobre o rendimento (Einkommensteuergesetz), artigo 23, via Gesetze im Internet, publicada pelo Ministério Federal da Justiça.