Comprar imóvel como não residente na Europa: 12 países

Uma engenheira sérvia de olho num apartamento em Praga, um britânico a reformar-se no Algarve, um casal de Munique a escolher entre Amesterdão e Varsóvia: todos os compradores transfronteiriços começam com a mesma preocupação. Pode um estrangeiro ser mesmo dono de uma casa aqui, e um passaporte de fora da UE acrescenta uma autorização ou um imposto que um local nunca vê? A resposta depende do país e da sua nacionalidade, e é mais aberta do que a maioria das pessoas espera.

Revisto pela última vez: 2026-07-20. A Seeki não é consultora jurídica nem fiscal. Isto é orientação, não aconselhamento. As regras de propriedade por estrangeiros, as autorizações e os agravamentos mudam e dependem da sua nacionalidade, da residência e do tipo de imóvel. Confirme o seu caso específico com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer. Fontes no final deste artigo.

A matriz dos 12 países: quem pode comprar e o que é preciso

A tabela confronta a regra de cada país para um cidadão da UE ou do EEE com a regra para um comprador de fora da UE (país terceiro), mais qualquer autorização e qualquer custo ou número específico de estrangeiro. Vai dos mercados mais abertos aos quatro que condicionam os compradores estrangeiros.

País	Comprador UE / EEE	Comprador fora da UE	Autorização ou aprovação	Custo ou número específico de estrangeiro
Chéquia	Mesmos direitos que os nacionais	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum (imposto de transmissão abolido em 2020)
Eslováquia	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma (terreno agrícola restrito)	Nenhum
Alemanha	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum
França	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum
Bélgica	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Imposto de 12% a 12.5% sobre qualquer casa que não seja habitação própria
Países Baixos	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma (regras locais de ocupação própria)	Taxa de investidor de 8% contra 2% de habitação própria
Espanha	Mesmos direitos	Compra diretamente	Autorização militar apenas em zonas de defesa	NIE obrigatório
Portugal	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	NIF mais representante fiscal, IMT de 7.5% a partir de set. 2026
Polónia	Mesmos direitos	Apartamento sim, casa ou terreno exige autorização	Autorização do MSWiA (fora do EEE)	Taxa de autorização
Hungria	Mesmos direitos	Compra com autorização	Autorização do serviço público (fora do EEE)	Taxa de autorização
Áustria	Direitos em geral iguais	Normalmente precisa de aprovação	Aprovação provincial de transmissão de imóveis (fora da UE)	Processo de aprovação
Itália	Mesmos direitos	Teste de reciprocidade ou autorização de residência	Verificação de reciprocidade	Codice fiscale

Para a maior parte da Europa, a questão de saber se um estrangeiro pode ser dono de uma casa é um sim assente, e as variáveis reais são o imposto e a papelada, não a permissão. A fricção concentra-se nos quatro mercados condicionados e, à parte, no solo: o terreno agrícola e florestal está restrito para compradores de fora da UE na maioria dos países, incluindo a Eslováquia e a Hungria. Três mercados fazem o não residente pagar mais, o IMT de 7.5% de Portugal, a taxa de investidor de 8% neerlandesa contra 2% para o proprietário-ocupante, e o imposto de 12% a 12.5% da Bélgica, que detalhamos em o custo real de comprar casa na Europa.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Chéquia?

Sim, sem autorização. A engenheira sérvia de olho naquele apartamento de Praga compra diretamente em seu nome: a Chéquia levantou as últimas restrições aos compradores estrangeiros a 1 de maio de 2011, quando terminou o período de transição pós-adesão (nota jurídica da CMS, 2011). O imposto de transmissão de imóveis de 4% foi abolido em 2020. Para a decisão entre comprar diretamente ou através de uma empresa e a mecânica do registo predial, veja não residentes a comprar imóvel na Chéquia.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Eslováquia?

Sim, e é um dos mercados mais simples da Europa. Qualquer nacionalidade detém uma casa eslovaca diretamente, sem autorização e sem exigência de residência. A única exceção é o terreno agrícola, vedado aos cidadãos de fora da UE ao abrigo da Lei 140/2014, salvo se houver reciprocidade.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Alemanha?

Sim, sem qualquer restrição. A lei alemã não tem nenhuma norma que limite a propriedade de imóveis por nacionalidade ou residência, pelo que qualquer nacionalidade compra em condições idênticas. Todos os compradores pagam o mesmo imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer), de 3.5% na Baviera a 6.5% em Brandeburgo e na Renânia do Norte-Vestfália, consoante o estado federado (taxas em janeiro de 2026).

Os estrangeiros podem comprar imóvel na França?

Sim, a França é um dos mercados mais abertos da lista, sem teste de nacionalidade, sem aprovação prévia e sem autorização, e um não residente compra a qualquer preço. Todas as transações passam por um notaire, um agente nomeado pelo Estado que atua pelas duas partes, faz a verificação do título e cobra os impostos de transmissão.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Bélgica?

Sim, sem restrição de propriedade e sem autorização para estrangeiros. O senão é o custo, não o acesso: o imposto de registo é de 12% na Flandres e 12.5% em Bruxelas e na Valónia sobre qualquer casa que não seja a sua residência principal, reservando a Flandres a sua taxa reduzida de 2% à habitação própria. Isso coloca o não residente no mercado mais caro desta lista para concretizar uma compra.

Os estrangeiros podem comprar imóvel nos Países Baixos?

Sim, qualquer nacionalidade compra diretamente. A restrição que apanha os investidores é local, não nacional: Amesterdão, Roterdão, Utreque e outras aplicam uma regra de ocupação pelo proprietário (opkoopbescherming) que proíbe o arrendamento a investidores em casas baratas e de gama média durante quatro anos, e vale para toda a gente. Uma casa onde não vai viver tem 8% de imposto de transmissão contra 2% para o proprietário-ocupante (Dutch Tax Plan 2026).

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Espanha?

Sim, e o principal obstáculo é um número de identificação, não uma autorização. Todos os compradores estrangeiros precisam de um NIE, o número de identificação de estrangeiro de Espanha, antes de assinar. Os compradores de fora da UE só precisam de autorização militar em zonas de defesa ou estratégicas designadas, sobretudo áreas rústicas e algumas zonas costeiras. A Espanha fechou a via do golden visa a 3 de abril de 2025, e um proposto imposto de 100% sobre compradores de fora da UE, lançado em janeiro de 2025, continuava por aprovar em março de 2026 (US News, março de 2026). O nosso guia sobre como obter o número NIE para uma compra em Espanha trata da papelada.

Os estrangeiros podem comprar imóvel em Portugal?

Sim, sem autorização de propriedade, embora duas coisas custem agora mais aos não residentes. O britânico que se reforma no Algarve tem de obter um NIF (o número de contribuinte português) e nomear um representante fiscal. E, a partir de 1 de setembro de 2026, um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga um IMT único de 7.5% sobre um imóvel urbano ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, reembolsável apenas se se tornar residente no prazo de dois anos. A via imobiliária de acesso ao golden visa já tinha sido eliminada em 2023.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Polónia?

Depende do que compra. Um apartamento autónomo num edifício de vários fogos está isento, e um comprador de fora do EEE pode adquiri-lo sem autorização se ficar fora da zona fronteiriça. Uma casa, um lote ou um terreno exige uma autorização do MSWiA, o ministério do interior da Polónia, ao abrigo da Lei de 1920 sobre a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros. Os cidadãos da UE e do EEE estão totalmente isentos quanto a habitações. O Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026) descreve o processo de autorização.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Hungria?

Sim, mas os compradores de fora do EEE precisam de autorização. Um nacional de país terceiro tem de obter uma autorização de aquisição junto do serviço público local antes de comprar, um processo que costuma demorar 30 a 90 dias e exige prova de identidade, finalidade e fundos. Os cidadãos da UE e do EEE são tratados como locais e não precisam de autorização. O terreno agrícola e florestal está fortemente restrito para todos os estrangeiros.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Áustria?

Para os compradores de fora da UE, normalmente não sem aprovação. A Áustria é o mercado mais rigoroso desta lista, e um esquiador que sonhe com um chalé no Tirol depara-se logo com isso: um comprador de país terceiro precisa geralmente de autorização da autoridade provincial de transmissão de imóveis (a Grundverkehrsbehörde), e o Tirol, Salzburgo e Vorarlberg aplicam os regimes mais apertados, proibindo o Tirol as casas de férias de estrangeiros por completo. Os cidadãos da UE e do EEE são em geral equiparados aos austríacos. Leia o Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) antes de se decidir por uma província.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Itália?

Para os cidadãos da UE, livremente. Para os cidadãos de fora da UE, só se a condição de reciprocidade (condizione di reciprocità) estiver cumprida: a Itália permite a compra quando um italiano poderia comprar no país do estrangeiro, um teste que o notário verifica nas tabelas MAECI do Ministério dos Negócios Estrangeiros. Uma autorização de residência italiana válida elimina totalmente o teste. Todos os compradores precisam de um codice fiscale, o código fiscal de Itália. Veja o Comprar Imóvel em Itália sendo Estrangeiro (Guia 2026) para o detalhe da reciprocidade.

Quando uma empresa local ou esperar pela residência é o melhor caminho

Duas situações invertem o conselho por defeito de comprar diretamente como particular. A primeira é uma carteira de imóveis ou um negócio de arrendamento: uma empresa local (uma s.r.o. checa, uma S.L. espanhola) pode separar a responsabilidade, arrumar a sucessão transfronteiriça e simplificar a detenção de vários imóveis. A segunda é um mercado condicionado: como a maioria das restrições recai sobre o estatuto de fora da UE, obter residência primeiro pode levantá-las. Uma autorização de residência italiana dispensa a verificação de reciprocidade, e o estatuto de UE ou EEE elimina de vez as autorizações da Polónia, da Hungria e da Áustria.

Isto não é para todos. Para uma única casa onde vai viver, num dos oito mercados abertos, uma empresa é exagero, acrescentando custos de constituição, contas anuais e imposto sobre as sociedades sem benefício. Esperar pela residência só faz sentido se já se ia mudar de qualquer forma. Se está a ponderar mais do que um país, o comparador de relocalização da Seeki coloca dois mercados lado a lado, com preços numa só moeda, antes de se decidir por qualquer um.

Perguntas frequentes

Os cidadãos de fora da UE podem comprar imóvel na Europa?

Sim, na maior parte da Europa. Dos 12 mercados aqui, 8 não impõem qualquer restrição de propriedade a um comprador de fora da UE e não exigem autorização: Chéquia, Eslováquia, Alemanha, França, Bélgica, Países Baixos, Espanha e Portugal. Quatro condicionam pelo menos algumas compras: a Polónia e a Hungria exigem autorização, a Áustria uma aprovação provincial, e a Itália um teste de reciprocidade. Normalmente vai precisar sempre de um número fiscal local.

Que países europeus exigem autorização para comprar imóvel?

Quatro. A Polónia exige uma autorização do MSWiA para compradores de fora do EEE de uma casa ou terreno, embora um apartamento autónomo fora da zona fronteiriça esteja isento. A Hungria exige uma autorização do serviço público para todos os compradores de fora do EEE. A Áustria exige aprovação provincial de transmissão de imóveis para compradores de fora da UE, mais apertada no Tirol, Salzburgo e Vorarlberg. A Itália faz uma verificação de reciprocidade e não uma autorização. O terreno agrícola está restrito à parte na maioria dos países.

Os estrangeiros pagam imposto extra ao comprar imóvel na Europa?

Às vezes. Portugal cobra aos não residentes fiscais um IMT único de 7.5% sobre imóveis urbanos a partir de 1 de setembro de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), um agravamento que depende da residência fiscal e não da nacionalidade, pelo que até um não residente da UE é apanhado. Os Países Baixos cobram 8% sobre uma casa de investimento contra 2% para o proprietário-ocupante. O imposto de 12% a 12.5% da Bélgica aplica-se a qualquer casa que não seja habitação própria. No resto, o imposto é igual para todos.

Os estrangeiros conseguem crédito habitação local na Europa?

Normalmente sim, mas em condições mais apertadas do que um residente. Os bancos de toda a UE emprestam a não residentes, e muitas vezes a compradores de fora da UE, mas a percentagem financiada é mais baixa: onde um local poderia pedir 80% a 90% do preço, um não residente fica muitas vezes limitado a cerca de 60% a 70%, por isso conte com uma entrada em dinheiro maior. Comparamos quem empresta e em que condições no guia sobre créditos habitação para não residentes na UE.

Preciso de viver num país para comprar imóvel lá?

Não. Nenhum destes mercados exige residência para ser dono de uma casa, e pode comprar como não residente que nunca lá viveu. O que pode ser exigido é uma autorização (Polónia, Hungria, Áustria para compradores de fora da UE), um número fiscal (o NIE de Espanha, o NIF de Portugal, o codice fiscale de Itália) e a prova da origem dos seus fundos ao abrigo das regras da UE contra o branqueamento de capitais. A residência muda a sua posição fiscal, não o seu direito a comprar.

Como comparo dois destes países antes de escolher um?

Coloque-os lado a lado primeiro. O comparador de relocalização da Seeki confronta quaisquer dois destes mercados em preços e casas típicas, a sua pesquisa normaliza cada orçamento em euros, pelo que uma lista de €250,000 significa o mesmo em Varsóvia e em Lisboa, e cada país traz um guia para o comprador estrangeiro que cobre as autorizações e os impostos acima. Isso permite incluir ou excluir um mercado antes de gastar num advogado ou numa viagem de visita.

Antes de fazer uma proposta no estrangeiro

O passo mais útil que um comprador transfronteiriço pode dar é separar as três perguntas que se confundem: posso comprar aqui, o que acrescentam os impostos e as autorizações, e consigo pagá-lo quando o orçamento estiver numa só moeda. Para 8 destes 12 mercados a primeira resposta é um sim claro. Para os outros quatro é sim com uma autorização ou um teste que depende do estatuto de fora da UE. Daí em diante é um problema de pré-seleção, e é aí que a Seeki ganha o seu lugar: alinhe os preços por metro quadrado de Espanha contra o equivalente polaco, mantenha cada preço em euros enquanto compara, e abra o guia do país para o comprador estrangeiro antes de reduzir a um.

Fontes

As regras foram compiladas em julho de 2026 a partir de fontes públicas fidedignas: autoridades tributárias e ministérios das finanças nacionais, o MSWiA polaco, as autoridades provinciais austríacas do Grundverkehr, as tabelas de reciprocidade MAECI de Itália, o Decreto-Lei 97/2026 de Portugal, o Dutch Tax Plan 2026, a Lei 8/1975 de Espanha e a Lei eslovaca 140/2014, cruzadas com notas jurídicas e orientações de embaixadas. As taxas e os limiares mudam e variam por região e por tipo de imóvel. Isto é orientação, não aconselhamento. Confirme a sua situação com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer.