País europeu mais fácil para um estrangeiro comprar casa

A maioria dos compradores transfronteiriços chega à pergunta comparativa antes da pergunta jurídica. Não se podem comprar em Espanha, mas onde é que na Europa uma compra lhes custará menos tempo, dinheiro e papelada, dado o passaporte que têm e os voos que estão dispostos a apanhar. As regras em si são públicas. O que falta é uma ordem de preferência, porque a ordenação muda consoante o tipo de atrito que de facto o travaria.

Última revisão: 2026-08-03. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal, e isto é orientação e não aconselhamento. As regras de propriedade estrangeira, as autorizações e os impostos de transmissão mudam, e dependem da sua nacionalidade, da sua residência e do tipo de imóvel. Confirme o seu próprio caso com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer. Fontes no final deste artigo.

Como funciona esta ordenação

Cinco critérios, aplicados pela mesma ordem a todos os mercados. Cada um deles é algo que pode travar ou atrasar uma compra, e não algo que apenas parece difícil.

1. Permissão. Um comprador estrangeiro pode sequer ser proprietário aqui, e isso muda com um passaporte de fora da UE?
2. Pré-requisitos. Há um número fiscal, uma autorização ou um representante nomeado que tenha de ter antes de poder assinar?
3. Custo. O imposto de transmissão inevitável, o notário e o registo como percentagem do preço, com a comissão de mediação excluída porque varia consoante quem a paga.
4. Velocidade. O percurso típico entre uma proposta aceite e a propriedade registada.
5. Distância. A compra pode concluir-se estando você noutro sítio?

Os factos jurídicos por trás dos dois primeiros critérios vêm do nosso artigo de referência sobre as regras de compra de imóveis para não residentes na Europa, que diz o que a lei de cada país permite, mercado a mercado. Este artigo faz o outro trabalho. Coloca esses factos por ordem e diz quais deles importam. As bandas de custo vêm da nossa análise dos custos de transação na Europa, e os prazos dos nossos guias de compra por país.

A ordenação, do mais fácil ao mais difícil

Os mercados abertos a todas as nacionalidades ficam acima dos mercados que travam alguma, e dentro de cada grupo a ordem vai do mais barato ao mais caro de transacionar.

Posição	Mercado	Aberto a um comprador de fora da UE	Necessário antes de assinar	Custo inevitável	Da proposta às chaves
1	Chéquia	Sim, sem autorização	Nada	1% a 2%	4 a 8 semanas
2	Eslováquia	Sim, sem autorização (terreno agrícola restrito)	Nada	1% a 2%	4 a 6 semanas a pronto
3	Alemanha	Sim, sem restrição de qualquer espécie	Nada	5% a 8%	6 a 12 semanas até ao notário, depois o registo
4	França	Sim, sem teste de nacionalidade	Nada	7% a 8%	cerca de 3 meses
5	Países Baixos	Sim, as regras locais de ocupação própria vinculam todos	Nada	8% a 9%	8 a 14 semanas
6	Espanha	Sim, autorização militar apenas em zonas de defesa	Um número de identificação fiscal de estrangeiro (NIE)	8% a 13%	8 a 12 semanas
7	Portugal	Sim	Um NIF, mais um representante fiscal para compradores de fora da UE	10% a 11%	6 a 12 semanas
8	Bélgica	Sim	Nada	13% a 16%	não publicado nos nossos guias
9	Polónia	Apartamento sim, casa ou terreno precisa de autorização	Autorização do ministério do interior (MSWiA) para compradores de fora do EEE	3% a 4%	4 a 8 semanas, mais com autorização
10	Hungria	Com autorização	Autorização do serviço governamental para compradores de fora do EEE	5% a 6%	30 a 90 dias só para a autorização
11	Áustria	Normalmente precisa de aprovação provincial	Aprovação, mais declarações de uso em várias províncias	6% a 8%	8 a 14 semanas, mais 4 a 12 para a aprovação
12	Itália	Só se o teste de reciprocidade passar	Um número de identificação fiscal italiano (codice fiscale)	7% a 11%	8 a 16 semanas

Duas coisas saltam à vista assim que os mercados ficam alinhados desta forma. A amplitude de custo é de cerca de dez vezes do topo ao fundo, e quase toda ela está numa única rubrica, o imposto de transmissão. E o travão, onde existe, é estreito: apanha passaportes de fora da UE e, no caso polaco, apenas casas e terrenos e não apartamentos.

Que países europeus restringem os compradores estrangeiros?

Quatro, e restringem por nacionalidade e não por residência. A Polónia exige uma autorização do seu ministério do interior (MSWiA) a um comprador de fora do EEE que adquira uma casa ou um terreno, enquanto um apartamento autónomo fora da zona fronteiriça está isento. A Hungria exige uma autorização de aquisição ao serviço governamental do condado a todos os compradores de fora do EEE, ao abrigo do Decreto Governamental 251/2014, e os condados demoram 30 a 90 dias a decidir. A Áustria exige aprovação da autoridade provincial de transmissão de imóveis à maioria dos compradores de fora da UE, e o Tirol, Salzburgo e o Vorarlberg aplicam os regimes mais apertados. A Itália aplica um teste de reciprocidade, que verifica se um italiano poderia comprar no seu país, e que uma autorização de residência italiana válida elimina por completo.

Em todos os outros pontos da tabela, a resposta a "posso ser proprietário aqui" é um sim seco para qualquer nacionalidade. É a coisa mais útil a saber antes de começar a estreitar opções, porque significa que a ordenação de oito destes doze mercados é decidida por dinheiro e tempo, e não por permissão.

Mais fácil se tiver passaporte da UE

A Chéquia primeiro, a Eslováquia em segundo, a Polónia em terceiro.

Para um cidadão da UE ou do EEE, os quatro travões desaparecem. A Polónia, a Hungria e a Áustria tratam-no como um local no momento da aquisição, e o teste de reciprocidade italiano nunca se aplica. Com a permissão fora da equação, a ordenação reduz-se a custo e velocidade, e a Polónia salta do nono para o terceiro lugar: custos de transação de 3% a 4% e quatro a oito semanas entre a proposta e as chaves, sobre o preço pedido mediano mais baixo de todos os mercados aqui presentes.

A Chéquia mantém o primeiro lugar porque aboliu o seu imposto de transmissão de 4% em 2020 e nunca o substituiu, pelo que uma compra de revenda tem uma taxa de registo fixa, um notário e um advogado opcional, e pouco mais. A Eslováquia também não cobra imposto de transmissão. Ambas se resolvem em menos de dois meses. Veja o Comprar Imóvel na Chéquia sendo Estrangeiro (Guia 2026) e o Comprar Imóvel na Eslováquia sendo Estrangeiro (Guia 2026) para a mecânica.

A armadilha para os cidadãos da UE não é a permissão, é assumir que o resto do processo é igual ao de casa. As declarações de uso austríacas vinculam também os austríacos, as cidades neerlandesas aplicam uma regra de ocupação própria a todos os compradores independentemente do passaporte, e o imposto de registo belga de 12% a 12.5% aplica-se a quem quer que compre uma casa que não seja a sua habitação principal.

Mais fácil se o seu passaporte não for da UE

A Chéquia primeiro outra vez, depois a Eslováquia, depois a Alemanha.

A Chéquia levantou as suas últimas restrições a compradores estrangeiros em maio de 2011 e não impõe autorização nem exigência de residência, pelo que um canadiano, um indiano e um alemão compram em termos idênticos. A Eslováquia é igual, à exceção dos terrenos agrícolas. A Alemanha é terceira e não primeira apenas por causa do custo: com 3.5% a 6.5% de imposto de transmissão consoante o estado federado, mais notário e registo, a conta anda entre 5% e 8% contra 1% a 2% da Chéquia.

Espanha e Portugal continuam totalmente abertos a compradores de fora da UE e são os dois mercados onde a maior parte da procura transfronteiriça mundial acaba por aterrar. Ficam mais abaixo nesta lista por custo e pré-requisitos, e não por acolhimento: Espanha exige um número de identificação fiscal de estrangeiro (NIE) antes de poder assinar, tratado passo a passo no nosso guia sobre como obter o NIE espanhol, e Portugal exige um NIF mais um representante fiscal para não residentes, por cima do imposto de transmissão de 7.5% que aplica a não residentes fiscais a partir de 1 de setembro de 2026.

Mais fácil se estiver a comprar sem se deslocar

É aqui que a ordenação mais muda, e onde o topo da tabela geral não é o topo desta.

Portugal fica em primeiro para uma compra à distância. O número fiscal pode ser obtido através de um advogado ou contabilista português que atue como seu representante antes sequer de marcar um voo, uma conta bancária portuguesa pode ser aberta sem viajar em vários bancos, e uma procuração permite que o seu advogado assine a escritura. A compra inteira pode concluir-se sem que entre no país.

Espanha vem em segundo pela mesma lógica. Com um advogado a deter a procuração, o número fiscal demora uma a quatro semanas, e a mesma procuração cobre a assinatura da escritura no notário. A Itália fica mais abaixo: uma procuração (procura) funciona, mas tem de ser uma procuração notarial específica e não uma genérica, e continua a precisar de um número de identificação fiscal italiano.

A Chéquia lidera a tabela geral mas fica em terceiro aqui, por uma razão banal. Uma procuração cobre o contrato e a apresentação no cadastro, e não é preciso visto nem autorização de residência, mas alguns bancos checos querem uma breve visita presencial para abrir a conta por onde o dinheiro passa. Essa única deslocação é a diferença entre uma compra totalmente à distância e uma compra quase à distância.

Onde a transação custa menos

O custo inevitável do comprador, a parte que não consegue negociar, vai de cerca de 1% do preço na Chéquia e na Eslováquia a 13% a 16% na Bélgica. Numa casa de €300,000, isso são cerca de €5,000 contra cerca de €45,000.

A Europa Central é barata em dose dupla, no preço e na transação. A Bélgica é o caso oposto e o que mais surpreende os compradores: o seu preço pedido mediano fica a meio da tabela, mais barato do que a Alemanha, os Países Baixos ou Portugal, ao passo que o seu imposto de registo faz dela o mercado mais caro da Europa para concluir uma compra. Filtrar apenas pelo preço pedido erra a Bélgica por dezenas de milhares de euros, e é esse o argumento para comparar mercados pelo valor total desde o início.

Comprar imóvel dá direito a residência nalgum sítio?

Por si só, não, em nenhum destes mercados, e as vias que outrora sugeriam o contrário estreitaram-se muito. Portugal aboliu o percurso imobiliário para o visto gold em outubro de 2023, através da Lei 56/2023, pelo que uma casa portuguesa já não conduz à residência, como explicamos em o que substituiu a via imobiliária do visto gold português. Espanha encerrou por completo a sua via de visto gold a 3 de abril de 2025.

A relação continua a funcionar no sentido inverso, e de forma útil. Como a maioria das restrições se prende com o estatuto de fora da UE e não com a residência, obter residência primeiro pode levantá-las: uma autorização de residência italiana elimina o teste de reciprocidade, e o estatuto de cidadão da UE ou do EEE dispensa totalmente as autorizações polaca, húngara e austríaca. Se já ia mudar-se de qualquer maneira, tratar primeiro do pedido de residência vale mais do que qualquer via baseada em compra hoje disponível.

Quando "mais fácil" é o filtro errado

A facilidade de compra é uma má razão para escolher um país que de outro modo não quer. Os mercados mais baratos e mais rápidos desta tabela são baratos e rápidos em parte porque os seus preços são mais baixos e o seu conjunto de compradores mais fino, o que volta a aparecer quando vender. Um custo de transação de 1% numa casa que tem de descontar para escoar não é uma poupança.

Os critérios também pesam de forma diferente consoante o que está a fazer. Numa casa de férias, são as regras de segunda habitação, que nunca aparecem numa comparação nacional, que decidem tudo, e essas são municipais e não nacionais. Num arrendamento, as regras locais de locação importam mais do que o imposto de transmissão. Numa mudança de vida, nada disto se sobrepõe a querer ou não viver ali. Leia a ordenação como um critério de desempate entre mercados que aceitaria, e não como uma lista de compras.

Perguntas frequentes

Qual é o país europeu mais fácil para um estrangeiro comprar imóvel?

A Chéquia, pelas medidas que travam compras. Qualquer nacionalidade compra diretamente sem autorização e sem exigência de residência, não é preciso número fiscal antes de assinar, os custos inevitáveis rondam 1% a 2% do preço desde que o imposto de transmissão foi abolido em 2020, e uma compra simples resolve-se em quatro a oito semanas. A Eslováquia vem logo a seguir pelos mesmos critérios. Pode explorar os dois mercados, e o resto da Europa, num só sítio na Seeki.eu.

Que países europeus restringem os compradores estrangeiros de imóveis?

Quatro. A Polónia exige uma autorização do ministério do interior a compradores de fora do EEE que adquiram casa ou terreno, embora os apartamentos fora da zona fronteiriça estejam isentos. A Hungria exige uma autorização do serviço governamental a todos os compradores de fora do EEE. A Áustria exige aprovação provincial à maioria dos compradores de fora da UE, mais apertada no Tirol, em Salzburgo e no Vorarlberg. A Itália aplica um teste de reciprocidade. Os terrenos agrícolas e florestais têm restrições próprias quase em todo o lado.

Onde são mais baixos os custos de transação imobiliária na Europa?

Na Chéquia e na Eslováquia, com cerca de 1% a 2% do preço, porque nenhuma cobra imposto de transmissão sobre casas de revenda: paga uma taxa de registo fixa, um notário e um advogado opcional. A Polónia vem a seguir, com 3% a 4%. No outro extremo, a Bélgica anda entre 13% e 16%, com um imposto de registo de 12% a 12.5%, o que faz dela o mercado mais caro da Europa para transacionar.

Posso comprar um imóvel na Europa sem visitar o país?

Em vários mercados, sim. Portugal é a via à distância mais completa: o NIF, a conta bancária e a escritura podem ser todos tratados por um representante com procuração. Espanha funciona da mesma forma assim que um advogado detém a procuração para o seu NIE e para a marcação no notário. A Chéquia também permite assinatura à distância, embora alguns bancos queiram uma visita para abrir conta. A fase de lista curta fica à distância seja qual for o mercado, que é para isso que serve a Seeki.eu.

Comprar imóvel na Europa dá-me residência?

Nenhum mercado europeu desta lista concede residência apenas por uma compra. Portugal retirou o imobiliário do seu visto gold em outubro de 2023, e Espanha encerrou o seu programa a 3 de abril de 2025. Comprar casa não altera o seu estatuto de imigração, e qualquer autorização de residência segue as suas próprias regras sobre rendimento, seguro ou emprego. Trate as duas decisões como separadas.

Como comparo dois mercados europeus antes de escolher um?

Olhe para o que um mesmo orçamento compra em cada um, e depois para o que a compra custa por cima. O comparador de relocalização da Seeki.eu ordena cidades de vários países com um único orçamento em euros, a ferramenta de comparação coloca até quatro casas de países diferentes lado a lado às taxas do BCE, e as páginas de preço por metro quadrado dão uma mediana para cada país. Chega para incluir ou excluir um mercado antes de pagar a um advogado ou a uma viagem de visita.

Antes de fazer a sua lista curta

A ordenação acima responde bem a uma pergunta e a mais nenhuma: onde a mecânica da compra menos lhe atrapalha o caminho. Aplique-a como filtro sobre os mercados onde viveria ou arrendaria de facto, e não como razão para escolher um. Depois calcule o preço da compra concreta, porque um imposto de transmissão regional ou um agravamento para não residentes pode mexer no total mais do que a distância entre dois países desta tabela.

A partir daí é um problema de comparação, e é aí que a Seeki.eu ganha o seu lugar: coloque os preços checos por metro quadrado contra o equivalente espanhol, mantenha ambos numa só moeda enquanto os pesa, e abra o guia do país para compradores estrangeiros antes de estreitar para um.

Fontes

Compilado em agosto de 2026. As regras de propriedade e as autorizações seguem o nosso artigo de referência sobre as regras de compra para não residentes na Europa, elaborado a partir de autoridades tributárias e ministérios das finanças nacionais, do ministério do interior polaco (MSWiA), do Decreto Governamental húngaro 251/2014, das autoridades provinciais austríacas de transmissão de imóveis, das tabelas de reciprocidade do ministério dos negócios estrangeiros italiano (MAECI), do Decreto-Lei 97/2026 e da Lei 56/2023 de Portugal, e do encerramento do visto gold espanhol em abril de 2025. As bandas de custo de transação são os valores para não residentes em casas de revenda da nossa análise de custos na Europa, compilada a partir dos PwC Worldwide Tax Summaries, de autoridades tributárias nacionais e de organismos nacionais de notariado e de registo predial. Os prazos são os intervalos entre proposta e registo publicados nos nossos guias de compra por país, refletindo o valor francês o intervalo habitual de três meses entre o contrato preliminar (compromis de vente) e a escritura notarial final (acte authentique). As taxas, os limiares e as regras de autorização mudam e variam por região e por tipo de imóvel. Confirme o seu próprio caso com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer.