O custo real de comprar casa na Europa (2026)

O custo de comprar imóvel na Europa vai muito além do preço anunciado. Os impostos de transmissão, os honorários de notário, o registo e as despesas jurídicas que o comprador paga por cima variam de cerca de 1% a 2% na Chéquia e na Eslováquia até 13% a 16% na Bélgica. Numa casa de €300,000, isso representa cerca de €5,000 contra €45,000 pela mesma compra, antes de um único euro do próprio preço.

Números revistos pela última vez: 3 de julho de 2026. Este artigo é orientação, não aconselhamento jurídico ou fiscal. Os impostos de compra mudam, variam por região e por tipo de imóvel e dependem do seu estatuto de residência. Confirme a situação atual para o seu caso específico com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer. Metodologia e fontes no final deste artigo.

Quanto custa realmente comprar casa, país a país

A tabela abaixo confronta o preço mediano pedido por uma casa em cada país, a partir de anúncios reais na Seeki, com os custos de transação inevitáveis para o comprador: o imposto de transmissão ou de registo, mais o notário, o registo predial e qualquer honorário jurídico habitual. Os valores pressupõem uma casa de revenda comprada por um comprador não residente, pelo que as taxas reduzidas reservadas a residentes que compram a habitação própria ficam de fora. A comissão de mediação imobiliária tem coluna própria, porque quem a paga altera o total mais do que qualquer outro fator.

A lista está ordenada da mais barata à mais cara para realizar a operação.

País	Preço mediano pedido	Imposto de transmissão / registo (revenda)	Notário, registo, jurídico	Custo total inevitável para o comprador	Quem paga a mediação
Chéquia	€251,000	0% (abolido em 2020)	cerca de 1%	cerca de 1% a 2%	Vendedor
Eslováquia	€210,000	0% (nenhum)	cerca de 1%	cerca de 1% a 2%	Vendedor
Polónia	€153,000	2%	cerca de 1%	cerca de 3% a 4%	Negociável
Hungria	€183,000	4%	cerca de 1% a 2%	cerca de 5% a 6%	Vendedor
Alemanha	€381,000	3.5% a 6.5% (por estado)	cerca de 2%	cerca de 5% a 8%	Dividida, comprador até 3.6%
Áustria	€425,000	3.5% mais 1.1% de registo	cerca de 2%	cerca de 6% a 8%	Comprador até 3.6%
França	€280,000	cerca de 5.8%	incluído no honorário do notaire	cerca de 7% a 8%	No preço
Itália	€289,000	9% sobre o valor cadastral	cerca de 1% a 2.5%	cerca de 7% a 11%	Ambas as partes
Países Baixos	€465,000	8% (taxa de investidor)	cerca de 0.5%	cerca de 8% a 9%	Vendedor
Espanha	€259,000	6% a 11% (por região)	cerca de 1.5%	cerca de 8% a 13%	Vendedor
Portugal	€469,000	7.5% (não residente, a partir de set. 2026)	cerca de 2%	cerca de 10% a 11%	Vendedor
Bélgica	€350,000	12% a 12.5% (por região)	cerca de 1% a 1.6%	cerca de 13% a 16%	Vendedor

O ponto essencial é a amplitude. O custo inevitável de comprar, a parte que não se consegue negociar, vai de cerca de 1% do preço a cerca de 16%, uma diferença de aproximadamente dez vezes. Quase toda essa amplitude está numa única rubrica: o imposto de transmissão ou de registo. É nulo na Chéquia e na Eslováquia, 2% na Polónia, e sobe para 12% ou 12.5% na Bélgica. Tudo o resto, notário, registo e jurídico, é pequeno em comparação e globalmente semelhante em todo o continente, normalmente entre 1% e 3%.

O preço anunciado mais baixo nem sempre é a compra mais barata

O instinto diz-nos que um mercado barato é barato em tudo e um mercado caro é caro em tudo. Os custos de transação quebram essa regra.

A Europa Central é barata nas duas contas. A Polónia tem o preço mediano pedido mais baixo desta lista, cerca de €153,000, e está entre os custos de compra mais baixos, cerca de 3% a 4%. A Chéquia e a Eslováquia não cobram qualquer imposto de transmissão, pelo que uma compra de revenda praticamente não tem custo fiscal para além de uma taxa de registo fixa e de um advogado opcional. Compre por €250,000 em Bratislava ou em Praga e os seus extras inevitáveis podem ficar abaixo de €5,000. São os mercados de valor a dobrar: preços baixos e pouca fricção.

A Bélgica é o caso oposto, e é o que mais surpreende os compradores. O seu preço mediano pedido, cerca de €350,000, fica a meio da tabela, mais barato do que a Alemanha, a Áustria, os Países Baixos ou Portugal. Contudo, o seu imposto de registo de 12% na Flandres e 12.5% em Bruxelas e na Valónia torna-a com folga o país mais caro da Europa para concluir uma compra. Nessa casa de €350,000, a fatura de imposto e notário chega perto dos €47,000. Um comprador que se guie apenas pelo preço pedido classificaria a Bélgica como de preço intermédio e estaria errado por dezenas de milhares de euros.

A Espanha e Portugal mostram o mesmo efeito de forma mais suave. Ambos são populares entre compradores estrangeiros, ambos parecem ter preços moderados e ambos acarretam custos de transação elevados: o imposto de transmissão regional de Espanha vai de cerca de 6% a 11%, e Portugal, como se explica abaixo, acaba de agir especificamente contra os não residentes.

Para onde vai realmente o dinheiro

A fatura do comprador é composta por cinco rubricas de custo. As suas dimensões são muito diferentes.

O imposto de transmissão ou de registo é a grande rubrica, e a única que varia o suficiente para reordenar toda a tabela. É cobrado como percentagem do preço (ou, em Itália, do valor cadastral mais baixo) e pago na escritura ou por volta dessa data. Nulo na Chéquia e na Eslováquia, 2% na Polónia, 4% na Hungria, 3.5% a 6.5% entre os estados alemães, cerca de 5.8% em França, 8% para um investidor neerlandês, 6% a 11% entre as regiões de Espanha, e 12% a 12.5% na Bélgica. Este único número decide a maior parte da ordenação.

Os honorários de notário são modestos e, nos países de direito civil, em larga medida fixados por lei em vez de negociados. Conte com cerca de 0.5% a 2% consoante o país, com a Alemanha, a Itália, a Espanha e a Polónia no topo dessa faixa e os Países Baixos e a Europa Central mais em baixo.

As taxas de registo predial são pequenas em todo o lado, muitas vezes uma fração de um por cento e por vezes um valor fixo (cerca de €80 na Chéquia, €50 a €300 na Eslováquia, cerca de 200 zloti na Polónia). Encare-as como um arredondamento no total.

Os honorários jurídicos são opcionais na maior parte da Europa, porque o notário é um agente público neutro que trata da transmissão de propriedade para ambas as partes. Um advogado próprio é habitual e sensato para um comprador estrangeiro, e acrescenta cerca de 1% a 2% quando se opta por recorrer a um. A Hungria é a exceção: aí o contrato de compra e venda é subscrito por um advogado em vez de um notário, pelo que o advogado está integrado no processo.

A comissão de mediação imobiliária é o fator imprevisível, e é tratada em secção própria porque o montante importa muito menos do que quem o paga.

Quem paga a mediação imobiliária, e porque importa

A comissão em si é globalmente semelhante em toda a Europa, normalmente 3% a 5% mais o IVA local. O que difere é quem a suporta, e esse único facto pode fazer oscilar o total de um comprador em cinco pontos ou mais.

Na maior parte do continente, paga o vendedor. É o caso normal em Espanha, Portugal, nos Países Baixos, na Bélgica, na Hungria, na Chéquia e na Eslováquia. A comissão está incorporada no preço pedido, pelo que o comprador paga-a indiretamente mas nunca vê uma fatura separada. A França funciona da mesma forma na prática: os honorários de mediação são habitualmente indicados como frais d'agence inclus, embutidos no preço anunciado.

Um punhado de países coloca parte ou a totalidade da comissão sobre o comprador. A reforma alemã do Bestellerprinzip de 2020 limita a parte do comprador a metade do total nas casas vendidas a consumidores, pelo que um comprador alemão paga tipicamente cerca de 3% mais IVA em vez da comissão inteira. A Áustria permite que o mediador cobre diretamente ao comprador até 3% mais IVA. A Itália é o caso mais claro: cada parte paga a sua própria quota, pelo que um comprador deve orçamentar 3% a 5% mais 22% de IVA por cima dos impostos. A Polónia deixa a questão em aberto, sem regra sobre quem paga, pelo que é negociada caso a caso.

A lição prática para um comprador transfronteiriço: na Alemanha, na Áustria e na Itália, some o mediador à sua estimativa de custos. Em quase todos os outros sítios, já está incluído no preço que lhe é apresentado.

O que é diferente para um comprador estrangeiro

Na maior parte dos casos, um não residente paga os mesmos impostos que um local. A diferença abre-se em três pontos.

Perde o desconto do local. A maioria das taxas reduzidas está reservada a quem compra uma habitação própria onde irá viver. Um investidor não residente paga a taxa plena: 8% nos Países Baixos em vez dos 2% do proprietário-ocupante, 9% em Itália em vez da taxa de 2% da prima casa, e os 12% a 12.5% integrais na Bélgica em vez das taxas reduzidas de habitação própria. Os valores de referência na tabela acima são estas taxas plenas, de não residente.

Alguns países exigem um número fiscal ou uma autorização. A Espanha exige um NIE e Portugal um NIF antes de poder assinar, e Portugal pede aos compradores de fora da UE que nomeiem um representante fiscal. A Polónia e a Hungria exigem uma autorização de compra a compradores de fora do EEE, embora um apartamento autónomo esteja normalmente isento em ambos. A Áustria é a mais rigorosa: compradores de fora da UE precisam geralmente de aprovação da autoridade provincial de transmissão de imóveis, e algumas províncias, nomeadamente o Tirol, Salzburgo e Vorarlberg, aplicam regimes apertados a casas de férias e podem recusar.

Portugal agiu especificamente contra os não residentes. A partir de 1 de setembro de 2026, Portugal aplica um imposto de transmissão único de 7.5% aos compradores não residentes, substituindo a escala progressiva para esse grupo. É reembolsável se mais tarde se tornar residente fiscal em Portugal. A medida é recente e poderá ser contestada ao abrigo das regras de livre circulação da UE, mas é a lei tal como está, e torna Portugal materialmente mais caro para um comprador estrangeiro de segunda habitação do que era há um ano.

Para a mecânica completa mercado a mercado, os nossos guias por país cobrem em detalhe o processo de compra, os impostos e as regras para não residentes. Comece pelo Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026), pelo Comprar Imóvel em Portugal sendo Estrangeiro (Guia 2026) ou pelo Comprar Imóvel em Itália sendo Estrangeiro (Guia 2026).

O processo de compra no estrangeiro, passo a passo

O detalhe jurídico difere de país para país, mas a forma de uma compra é globalmente a mesma em toda a Europa. Seis etapas, do ponto de vista de um comprador estrangeiro.

1. Organize primeiro as suas finanças e a documentação. Orçamente o custo total, não apenas o preço, usando a tabela acima. Trate de um número fiscal onde seja necessário (NIE em Espanha, NIF em Portugal, codice fiscale em Itália, PESEL na Polónia), obtenha uma pré-qualificação de crédito se for pedir financiamento, e verifique se o país ou a região exigem uma autorização de compra antes de poder comprar.
2. Proposta e reserva. Assim que uma proposta é aceite, muitos mercados assinam um acordo de reserva ou preliminar com um pequeno sinal para retirar o imóvel do mercado. Se isto é ou não vinculativo varia, por isso leia-o com um consultor local.
3. Diligência prévia. Confirme que o título está limpo, que não há ónus, hipotecas ou problemas urbanísticos, e verifique o estado do edifício. Nos países de direito civil, o notário faz as verificações jurídicas essenciais, mas um comprador estrangeiro acrescenta muitas vezes um advogado independente. Se estiver a comprar num país fora da zona euro, planeie como e quando irá converter moeda, porque a taxa de câmbio entre a proposta e a escritura é um custo real.
4. Troca de contratos e sinal. Assina-se um contrato privado e um sinal, habitualmente cerca de 10%, muda de mãos, com penalizações por desistência. É o compromesso em Itália, o contrato de arras em Espanha, o compromis de vente em França.
5. Escritura no notário. A escritura pública é assinada perante um notário, que na maior parte da Europa é um agente neutro exigido por lei. O remanescente do preço é pago e os impostos de transmissão são liquidados nesse momento ou por volta dele.
6. Registo. A escritura é inscrita no registo predial (o Katastr na Chéquia, o Grundbuch na Alemanha e na Áustria, o Kadaster nos Países Baixos, o Registro em Espanha), e a propriedade passa legalmente para si. Guarde todos os comprovativos: vai precisar deles quando um dia vender.

Cada país sobrepõe as suas próprias regras a este esqueleto. Os guias por país referenciados ao longo deste artigo cobrem os pormenores.

O que o crédito habitação acrescenta

Se for pedir financiamento, a taxa de juro é a outra metade do custo real, e varia tanto como os impostos. A tabela abaixo mostra a taxa média de um novo crédito habitação em cada país em abril de 2026, com base em dados do Banco Central Europeu, ordenada da mais barata à mais cara.

País	Taxa média de novo crédito habitação (abril de 2026)
Espanha	2.8%
Portugal	2.9%
França	3.1%
Eslováquia	3.5%
Itália	3.5%
Áustria	3.5%
Bélgica	3.5%
Países Baixos	3.6%
Alemanha	3.8%
Chéquia	4.6%
Polónia	5.9%
Hungria	7.8%

Os países da zona euro emprestam em euros. Os três mercados fora do euro, a Chéquia (coroa), a Polónia (zloti) e a Hungria (forint), emprestam na sua própria moeda e apresentam as taxas mais altas da lista. Se receber em euros e pedir emprestado numa dessas moedas, assume o risco cambial entre o seu salário e a sua prestação mensal, o que ao longo de um empréstimo de 20 ou 25 anos pode pesar mais do que a taxa de referência. Os não residentes também pedem menos emprestado: onde um local poderia obter 80% ou 90% do preço, um não residente é muitas vezes limitado a cerca de 60% a 70%, por isso planeie uma entrada em dinheiro maior por cima dos custos de transação. O nosso guia sobre créditos habitação para não residentes na UE cobre quem empresta, e em que condições, país a país.

Perguntas frequentes

Quanto custa comprar uma casa na Europa?

Para além do preço de compra, orçamente o imposto de transmissão ou de registo, o notário, o registo predial e eventuais honorários jurídicos. Em conjunto, estes vão de cerca de 1% a 2% do preço na Chéquia e na Eslováquia até 13% a 16% na Bélgica, com a maior parte da Europa Ocidental entre 7% e 13%. A comissão de mediação imobiliária (3% a 5%) é normalmente paga pelo vendedor, mas na Alemanha, na Áustria e na Itália o comprador suporta parte ou a totalidade dela.

Qual é o país europeu com os custos de compra de imóvel mais elevados?

A Bélgica. O seu imposto de registo de 12% na Flandres e 12.5% em Bruxelas e na Valónia, mais os honorários de notário, coloca o custo inevitável do comprador em cerca de 13% a 16% do preço, o mais alto dos mercados aqui abordados. A Espanha (imposto de transmissão regional de 6% a 11%) e Portugal (7.5% para não residentes a partir de setembro de 2026) são os seguintes mais caros.

Qual é o país mais barato para comprar imóvel na Europa?

A Chéquia e a Eslováquia são as mais baratas para realizar a operação, porque nenhuma cobra imposto de transmissão sobre casas de revenda: o comprador paga apenas o notário, uma taxa de registo fixa e um advogado opcional, muitas vezes menos de 2% do preço no total. A Polónia surge a seguir, com cerca de 3% a 4%. Estes mercados da Europa Central têm também os preços medianos pedidos mais baixos desta lista.

Os estrangeiros pagam mais para comprar imóvel na UE?

Normalmente os mesmos impostos que um local, com três ressalvas. Os não residentes perdem o acesso às taxas reduzidas reservadas a quem compra habitação própria, pelo que pagam a taxa plena. Alguns países exigem um número fiscal (o NIE de Espanha, o NIF de Portugal) ou uma autorização de compra para compradores de fora do EEE (Polónia, Hungria, e compradores de fora da UE em partes da Áustria). E a partir de setembro de 2026 Portugal cobra aos não residentes um imposto de transmissão único de 7.5%.

Quem paga a mediação imobiliária ao comprar uma casa na Europa?

Na maior parte da Europa paga o vendedor, e a comissão está incorporada no preço pedido: é a norma em Espanha, Portugal, nos Países Baixos, na Bélgica, na Hungria, na Chéquia e na Eslováquia, e na prática em França. O comprador paga uma parte na Alemanha (limitada a metade desde 2020) e na Áustria, e paga o seu próprio mediador em Itália. Na Polónia é negociável.

Estes custos acrescem ao preço de compra?

Sim. Os impostos de transmissão, os honorários de notário e as taxas de registo acrescem ao preço e são na maioria pagos em dinheiro na escritura, não financiáveis através do crédito habitação. Orçamente-os desde o início: numa casa de €300,000 vão de alguns milhares de euros na Europa Central a cerca de €45,000 na Bélgica. Acertar o total cedo é a diferença entre uma compra confortável e uma compra no limite.

Antes de começar

A coisa mais útil que um comprador transfronteiriço pode fazer é orçamentar a compra inteira, não apenas o imóvel. Pegue no preço pedido, some os custos de transação do país a partir da tabela acima, some o mediador se estiver a comprar na Alemanha, na Áustria ou na Itália, e some uma margem cambial se estiver a pedir financiamento fora da zona euro. Depois compare os mercados por esse número integral, porque é o que vai efetivamente pagar.

Metodologia

Os preços medianos pedidos são retirados de anúncios de venda atualmente publicados na Seeki.eu, abrangendo apartamentos e casas, em cada país, convertidos para euros de modo que os mercados sejam comparados numa base equivalente. Usam-se as medianas porque resistem melhor aos valores atípicos do que as médias. Todos os anúncios do conjunto de dados estavam ativos na data de revisão; os dados de preços são atualizados regularmente.

Os valores dos custos de transação são os custos do comprador para uma casa de revenda (existente) comprada por um não residente, expressos como intervalos porque as taxas variam por região (a Alemanha por estado federado, a Espanha por comunidade autónoma, a Bélgica por região), por tipo de imóvel e ao longo do tempo. Foram compilados em julho de 2026 a partir de fontes públicas fidedignas: os PwC Worldwide Tax Summaries, autoridades tributárias e ministérios das finanças nacionais (incluindo o serviço federal de finanças belga, a autoridade tributária flamenga, as administrações fiscais espanhola e francesa, e os portais governamentais polaco e português), e os organismos nacionais de notariado e de registo predial. As taxas de crédito habitação são a taxa média dos novos empréstimos à habitação segundo dados do Banco Central Europeu, referentes a abril de 2026. As compras de imóveis novos seguem regras diferentes na maioria dos países (o IVA substitui frequentemente o imposto de transmissão), e os proprietários-ocupantes que compram habitação própria qualificam-se muitas vezes para taxas reduzidas não refletidas aqui.

Isto é orientação, não aconselhamento, e as regras fiscais mudam. Confirme os valores atuais para a sua situação com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer com uma compra.

Para a mecânica completa de compra mercado a mercado, consulte os nossos guias para compradores estrangeiros, começando pelo Comprar Imóvel na Alemanha sendo Estrangeiro (Guia 2026), pelo Comprar Imóvel em França sendo Estrangeiro (Guia 2026) ou pelo Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026). Para comparar diretamente os preços por metro quadrado, veja a página de preço por m² de Espanha ou a página de preço por m² da Chéquia. Para duas leituras relacionadas, veja o que €200,000 compram na Europa Central e, sobre financiamento, se os estrangeiros conseguem crédito habitação na UE.