Visto Gold e imóveis em Portugal: o que resta em 2026

Tem orçamento para um apartamento em Lisboa ou uma casa no Algarve e, algures na pesquisa, leu que a compra também lhe compra uma autorização de residência. Já comprou, houve um tempo em que sim. Quem planeia a partir de uma página escrita antes de outubro de 2023 está a trabalhar com uma regra que deixou de existir, e os dois erros que daí saem são caros: comprar à espera de um visto, ou desistir de uma casa que queria mesmo só porque o argumento do visto se desfez.

Última revisão: 2026-08-10. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem de imigração. Isto é orientação, não aconselhamento. As regras portuguesas de residência, nacionalidade e fiscalidade imobiliária mudaram repetidamente desde 2023, e o resultado depende da sua nacionalidade, da sua residência fiscal e da data em que entrega o pedido. Confirme o seu caso concreto com um advogado de imigração ou um fiscalista português antes de se comprometer. Fontes no fim do artigo.

Este texto é escrito para compradores do Reino Unido, dos Estados Unidos e do Brasil, os três maiores mercados de origem do antigo Visto Gold por imóvel. A autoridade que decide o seu pedido é a AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sucessora do SEF desde outubro de 2023.

O que mudou: antes e depois de outubro de 2023

A Lei n.º 56/2023 produziu efeitos a 7 de outubro de 2023. Na véspera ainda podia obter o Visto Gold comprando imóvel em Portugal num de vários patamares em euros. No dia seguinte deixou de poder. Desde então chegaram mais duas alterações, e ambas atingem diretamente os compradores estrangeiros.

Tema	Antes (até 7 out 2023)	Depois (atual)
Compra de imóvel como via para o Visto Gold	Sim, com vários patamares em euros consoante o tipo, a idade e a zona do imóvel	Revogada. Sem novos pedidos com base em imóvel
Transferência de capital de 1,5 milhões de euros para banco português	Elegível	Revogada pela mesma lei, não foi aumentada
Processos já entregues	n/a	Mantidos se entregues antes do corte, sujeitos a apreciação da AIMA
Subscrição de fundo de investimento	Elegível, incluindo fundos imobiliários	Elegível a partir de €500 000, com os fundos imobiliários excluídos
Criação de postos de trabalho	Elegível	Mantém-se elegível, pelo menos 10 postos
Apoio à investigação científica	Elegível	Mantém-se elegível, a partir de €500 000
Apoio ao património cultural e artístico	Elegível	Mantém-se elegível, a partir de €250 000
Visto D7 (rendimentos passivos)	Disponível	Mantém-se disponível
Visto D8 (trabalho remoto)	Disponível	Mantém-se disponível
Regime fiscal RNH (Residente Não Habitual)	Aberto a novos requerentes	Encerrado a novas entradas desde 1 de janeiro de 2024. O regime IFICI, mais estreito, substituiu-o
Nacionalidade após residência	5 anos	7 anos (cidadãos da UE e da CPLP) ou 10 anos (todos os outros), desde 19 de maio de 2026
Imposto na compra para comprador não residente	Escalões progressivos de IMT, iguais aos de um residente	IMT fixo de 7,5% na habitação, desde 25 de maio de 2026
Autoridade	SEF	AIMA, desde outubro de 2023

A mudança de fundo é mais simples do que a tabela faz parecer. Portugal continua a querer capital estrangeiro, especialistas estrangeiros e reformados estrangeiros. O que já não quer ser é uma via de residência para quem contribui apenas comprando um apartamento em Lisboa.

Que vias do Visto Gold ainda existem?

O Visto Gold (oficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) não foi extinto enquanto programa. Extinta foi a opção imobiliária, e com ela a opção que mais gente confunde com o programa. As vias que restam:

• Subscrição de fundo de investimento, a partir de €500 000. Subscrever participações num fundo de direito português qualificado. A Lei n.º 56/2023 excluiu expressamente os fundos cujos ativos subjacentes sejam imóveis, direta ou indiretamente. Leia o prospeto, e mande-o ler por alguém independente do comercializador do fundo.
• Apoio à investigação científica, a partir de €500 000. Contribuição de capital para entidades públicas ou acreditadas de investigação em Portugal.
• Apoio ao património cultural e artístico, a partir de €250 000. Contribuição para produção cultural, recuperação ou manutenção de património nacional. É o patamar de entrada mais baixo de todo o programa.
• Criação de postos de trabalho, pelo menos 10. Criar e manter os postos em Portugal.
• Capitalização de sociedade, a partir de €500 000. Constituir ou reforçar o capital social de uma sociedade portuguesa, a par da criação de um número menor de postos de trabalho permanentes mantidos durante três anos.

Existem patamares reduzidos em territórios de baixa densidade, definidos por densidade populacional e PIB regional e não pela distância a Lisboa.

Já não existe uma via que consista em mover dinheiro para uma conta bancária portuguesa. A opção de transferência de capital de 1,5 milhões de euros caiu ao lado do imóvel em outubro de 2023, e é este o erro mais comum na cobertura antiga do tema: aparece descrita como tendo sobrevivido com um mínimo mais alto, e não sobreviveu de todo.

Todas as vias remanescentes têm o mesmo desfecho: uma autorização de residência que, cumpridos os requisitos de presença, de língua e de registo criminal limpo, conduz a residência permanente e, mais tarde, à nacionalidade. A exigência de presença é genuinamente leve, 7 dias no primeiro ano e 14 dias em cada período de dois anos seguinte, e os dias não têm de ser seguidos. Foi uma das razões da procura global pelo programa, e mantém-se.

O que mudou é que já não pode colar a residência à compra de um apartamento. A via dos fundos é hoje o substituto funcional mais próximo, e tem um perfil de risco e de fiscalidade muito diferente do de ser dono de um edifício.

Quanto tempo demora agora a nacionalidade?

Esta é a alteração que apanhou desprevenida muita gente que entregou um Visto Gold a contar com o relógio antigo. A revisão da lei da nacionalidade, a Lei Orgânica n.º 1/2026, foi publicada a 18 de maio de 2026 e entrou em vigor no dia seguinte. Substitui o requisito único de cinco anos de residência para a naturalização por dois escalões: 7 anos para nacionais de Estados-Membros da UE e de países da CPLP e 10 anos para todos os outros. O período conta-se a partir da data de emissão da primeira autorização de residência.

Três pormenores decidem se isto o afeta:

• Os pedidos de nacionalidade entregues até 18 de maio de 2026, inclusive, ficam ao abrigo do regime anterior e mantêm o requisito de cinco anos. Essa proteção transitória cobre quem já tinha entregado, não quem estava apenas perto de reunir condições.
• A residência permanente não foi tocada. Cinco anos de residência legal continuam a abrir a residência permanente, tenha ela vindo de investimento, de trabalho, de empreendedorismo ou de rendimentos passivos. Só o relógio da nacionalidade se mexeu.
• Os direitos de residência do próprio Visto Gold não mudaram. O que mudou foi durante quanto tempo a residência tem de correr até o passaporte estar em cima da mesa.

A lei reforça também a prova de integração, juntando ao requisito de língua o conhecimento da cultura, da história e dos deveres cívicos portugueses. Se o seu plano assentava num passaporte ao fim de cinco anos, é este o pressuposto a rever com um advogado antes de tudo o resto no processo.

E o visto D7?

Para reformados britânicos e para quem vive de rendimentos passivos nos Estados Unidos, o visto D7 é a via que mais vezes substitui o Visto Gold na conversa. É um visto de residência para pessoas com rendimento passivo estável e recorrente, como pensões, rendas, dividendos e royalties.

O D7 não é um visto de investimento. Não há patamar de compra. Demonstra-se que o rendimento passivo cobre o custo de vida em Portugal: a fasquia é o salário mínimo nacional, que o Governo português fixou em €920 por mês a partir de janeiro de 2026, subindo 50% para um segundo adulto e 30% por cada filho dependente. O pedido é feito num consulado português antes da mudança, e a residência é finalizada na AIMA já depois da chegada. Torna-se residente fiscal português se passar mais de 183 dias por ano no país, com tudo o que isso traz atrás.

Duas notas práticas:

• O D7 leva ao mesmo destino de longo prazo que o Visto Gold, mas exige que viva mesmo em Portugal. Para um reformado que planeia mudar-se, isso é o objetivo e não um custo.
• É em geral mais barato de obter do que o Visto Gold, e mais exigente do lado administrativo da prova de rendimentos. Extratos de pensão britânicos, os resumos americanos do 1099 e do Schedule E e os comprovativos brasileiros do INSS ou de rendas têm todos de ser traduzidos, apostilados e apresentados numa forma que os serviços portugueses reconheçam.

O D8, o visto de trabalho remoto, é a via análoga para quem tem rendimento ativo à distância. A fasquia de rendimento é quatro vezes o salário mínimo, ou seja €3 680 por mês em 2026, e o rendimento tem de vir de clientes ou de empregadores fora de Portugal.

O que é que comprar imóvel em Portugal ainda dá?

Uma casa portuguesa, praticamente nas mesmas condições de antes. A mecânica da compra não mudou: o número de identificação fiscal (NIF), o IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis), o IMI anual, o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e a escritura no notário. Os não residentes podem comprar sem restrições, e não há qualquer autorização pelo meio.

Um custo mudou, e cai em cheio sobre este público. Desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% num prédio urbano destinado a habitação, em vez dos escalões progressivos que um residente tem. A taxa depende da residência fiscal e não da nacionalidade, pelo que um cidadão da UE a comprar casa de férias fica na mesma situação que um americano. Existem duas válvulas de escape: pode pedir à autoridade tributária a anulação da diferença se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou se arrendar o imóvel a longo prazo com renda moderada limitada durante um período qualificado. Ambas são pretensões com prazo, por isso levante-as com o seu advogado antes da escritura e não depois.

O que a compra continua a não dar:

• Residência. O imóvel é património, não é um documento de imigração.
• Um lugar no RNH. O regime de Residente Não Habitual fechou a novas entradas a 1 de janeiro de 2024, e o seu sucessor, o IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), dirige-se a funções científicas, tecnológicas e de inovação concretas, não a reformados.
• Qualquer aceleração de um pedido de D7 ou de outro visto. A AIMA avalia o visto pelos seus próprios méritos. Ser dono de uma casa em Portugal é indício de intenção, não é uma via.

Se a casa é o objetivo, seja para reforma, segunda residência ou arrendamento, toda a mecânica e as armadilhas estão em o nosso guia de compra em Portugal. O guia cobre o NIF, a conta do IMT incluindo a taxa de não residente, o processo do CPCV, o financiamento a não residentes e as zonas onde os compradores britânicos, irlandeses, franceses, alemães, neerlandeses, americanos e brasileiros se costumam concentrar.

Para perceber onde estão os preços neste momento, percorra a oferta atual em Portugal no seu todo, no distrito de Lisboa, no distrito do Porto ou no Algarve, no distrito de Faro. A página da mediana de €/m² por região é atualizada todos os dias a partir de anúncios vivos.

Armadilhas frequentes

• Ler artigos antigos. Muito conteúdo de 2022 e do início de 2023 continua a aparecer bem em pesquisas sobre a via imobiliária do Visto Gold português. Tudo o que cite um patamar em euros para trocar a compra de um imóvel por residência está desatualizado, tal como tudo o que descreva a transferência de capital de 1,5 milhões de euros como opção viva. Verifique a data de publicação antes de verificar o número.
• Assumir o passaporte ao fim de cinco anos. Desde 19 de maio de 2026, o relógio da naturalização é de 7 anos para nacionais da UE e da CPLP e de 10 anos para todos os outros. Orçamentos, planos de escola e estratégias de saída construídos sobre cinco anos precisam de ser refeitos.
• Confundir o Visto Gold com o D7. São programas diferentes, com requisitos, taxas e regras de presença diferentes. O D7 exige que viva em Portugal, e as vias remanescentes do Visto Gold não.
• Orçamentar o imposto da compra à taxa de residente. Um comprador não residente de habitação paga agora 7,5% de IMT, fixo. Num apartamento de €400 000 isso dá uma conta final materialmente diferente da que sai dos escalões progressivos, e é o tipo de número que transforma uma compra confortável numa compra esticada.
• Assumir que o RNH ainda está aberto. Fechou a novas entradas no início de 2024. O IFICI é mais estreito e está dirigido a funções de investigação e de inovação. Não faça contas com pressupostos de RNH sem confirmar que se qualifica ao abrigo do regime que o substituiu.
• Subestimar os prazos da AIMA. A agência herdou do SEF uma pendência muito grande e deu prioridade a processos humanitários e de trabalho sobre os de investimento. Os consultores de imigração que acompanham a fila continuam a relatar decisões de Visto Gold a demorar habitualmente 12 a 24 meses entre o pedido e o primeiro cartão de residência, apesar do compromisso do Governo de despachar os processos pendentes.
• Comprar primeiro e planear o visto depois. Com o fim da via imobiliária, esta sequência faz muito menos sentido do que fazia. Se o visto é mesmo o objetivo, estruture o investimento em torno de uma via elegível ou do D7, e trate o imóvel como uma decisão separada e paralela.

FAQ

Ainda posso obter residência em Portugal comprando um imóvel?

Não. A via imobiliária do Visto Gold português foi revogada pela Lei n.º 56/2023, com efeitos a 7 de outubro de 2023. Os pedidos novos não podem assentar na compra de um imóvel, e os fundos imobiliários foram excluídos ao mesmo tempo. O Visto Gold continua a existir através de fundos de investimento qualificados não imobiliários, investigação científica, apoio ao património cultural, criação de postos de trabalho e capitalização de sociedades. O imóvel deixou de ser uma categoria de investimento reconhecida para efeitos de residência.

O que substituiu a via imobiliária do Visto Gold?

Nada de forma um-para-um, e a via da transferência de capital de 1,5 milhões de euros foi retirada ao lado dela, em vez de sobreviver com um valor mais alto. As categorias remanescentes do Visto Gold são os substitutos mais próximos para investidores que querem residência sem se mudar. Para reformados e trabalhadores remotos que vão mesmo viver em Portugal, o visto D7 de rendimentos passivos e o visto D8 de trabalho remoto são as alternativas práticas. Chegam ao mesmo destino de longo prazo, mas exigem presença física.

Quanto tempo demora agora a nacionalidade portuguesa?

Mais do que demorava. A Lei Orgânica n.º 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, fixa a naturalização em 7 anos de residência legal para nacionais da UE e da CPLP e em 10 anos para todos os outros, contados a partir da emissão da primeira autorização de residência. Os pedidos de nacionalidade entregues até 18 de maio de 2026 mantêm-se ao abrigo da regra anterior de cinco anos. A residência permanente não foi afetada e continua a abrir aos cinco anos.

E o visto D7 para reformados?

O D7 é um visto de residência para pessoas com rendimento passivo estável e recorrente, como pensões, rendas e dividendos. Não há patamar de compra. Prova-se rendimento pelo menos igual ao salário mínimo português, €920 por mês em 2026, mais 50% para um segundo adulto e 30% por filho, e o pedido é feito através de um consulado português. Torna-se residente fiscal português se passar mais de 183 dias por ano no país.

O RNH ainda está disponível em Portugal?

Para quem chega agora, não. O regime de Residente Não Habitual fechou a novas entradas a 1 de janeiro de 2024, com uma janela transitória limitada que entretanto passou. Quem já é titular mantém os benefícios pelo resto do seu período de dez anos. O regime que o sucedeu, o IFICI, oferece uma taxa fixa comparável mas está restrito a atividades científicas, tecnológicas e de inovação determinadas. Saber se o seu perfil se qualifica exige verificação caso a caso com um fiscalista português.

Os não residentes pagam mais imposto sobre imóveis em Portugal?

Na compra, sim, desde 25 de maio de 2026. O Decreto-Lei n.º 97/2026 aplica um IMT fixo de 7,5% à habitação comprada por quem não é residente fiscal em Portugal, em substituição dos escalões progressivos. Tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos após a compra, ou arrendar o imóvel a longo prazo com renda limitada, permite reaver a diferença. O IMI anual e os custos de notário e de registo mantêm-se iguais. Compare primeiro os preços de base na página do preço por m² em Portugal, para que o imposto caia sobre um orçamento realista.

Portugal continua a ser um bom sítio para comprar casa?

Essa é uma pergunta separada da do visto, e vale a pena mantê-la separada. A mecânica da compra não mudou, a procura estrangeira rodou de compradores movidos pela residência para compradores movidos pelo estilo de vida e pelo arrendamento, e Lisboa, o Porto, o Algarve, a Costa de Prata e a Madeira continuam mercados distintos com níveis de preço distintos. Uma casa em Portugal vale ou não vale pelos seus próprios méritos. Na Seeki.eu pode ter os anúncios portugueses ao lado dos outros mercados europeus que está a ponderar, numa só moeda.

Mais uma vez: isto é orientação, não aconselhamento

As regras portuguesas de imigração continuam a mexer-se. A reforma do Visto Gold de 2023, a lei da nacionalidade de maio de 2026 e o pacote fiscal da habitação do mesmo mês alteraram, cada um deles, uma regra que muita informação publicada continua a dar na versão antiga. O custo de uma hora com um advogado de imigração português é um erro de arredondamento perante o custo de errar a via ou a residência fiscal. Faça essa chamada antes de assinar qualquer contrato de reserva, subscrição de fundo ou pedido de visto.

Fontes

As regras foram verificadas em agosto de 2026 contra a legislação portuguesa aplicável e as autoridades responsáveis:

• Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro de 2023, a reforma "Mais Habitação", para a revogação das vias do Visto Gold por imóvel e por transferência de capital de 1,5 milhões de euros, e para as categorias de investimento remanescentes.
• Lei Orgânica n.º 1/2026, publicada no Diário da República a 18 de maio de 2026, para os períodos de naturalização de 7 e de 10 anos e para a regra transitória dos pedidos entregues até essa data.
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, para a taxa fixa de 7,5% de IMT na habitação comprada por não residentes fiscais e para as suas duas válvulas de escape.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), a autoridade que decide os pedidos de residência desde outubro de 2023, para o procedimento atual e para a fila de espera.
• O anúncio do Governo português do salário mínimo nacional de €920 para 2026, que fixa as fasquias de rendimento do D7 e do D8.
• A legislação fiscal portuguesa, na redação em vigor a partir de 2024, para o encerramento do RNH a novas entradas e para o âmbito do regime IFICI.

Tudo isto foi cruzado com notas publicadas por sociedades de advogados portuguesas de imigração e de fiscalidade. Patamares, taxas e prazos mudam. Confirme o seu próprio caso com um advogado de imigração ou um fiscalista português antes de se comprometer.