Comprar imóvel na Áustria sendo cidadão húngaro

Uma família de Sopron consulta preços de apartamentos em Eisenstadt, um engenheiro de Győr aceita um emprego em Viena, e ambos esbarram na mesma preocupação: se um passaporte da UE chega para comprar na Áustria, ou se algum serviço provincial continua a ter direito de veto. A Áustria não tem aqui uma regra federal única. Tem nove, uma por província federada (Bundesland), e a que conta é a do sítio onde o imóvel está.

Última revisão: 2026-08-03. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal, e isto é orientação e não aconselhamento. As regras austríacas de transmissão de imóveis são provinciais, mudam, e dependem tanto do município como da província. Confirme o seu próprio caso com um advogado austríaco (Rechtsanwalt) ou um notário (Notar) antes de assinar seja o que for. Fontes no final deste artigo.

Um cidadão húngaro pode comprar imóvel na Áustria?

Pode, e nenhuma autorização ligada à nacionalidade se atravessa no caminho. Cada uma das nove províncias aplica a sua própria lei de transmissão de imóveis (Grundverkehrsgesetz), e todas elas equiparam os cidadãos da UE e do EEE aos austríacos no momento da aquisição. A lei do Burgenland di-lo sem rodeios: os nacionais da UE não contam como estrangeiros (gelten nicht als Ausländer), pelo que o procedimento de aprovação escrito para compradores de países terceiros nunca chega a abrir. Quem enfrenta a autorização provincial são os compradores de fora da UE, como se expõe nas nossas regras para compradores não residentes na Europa.

O que sobrevive para si é papelada, não permissão, e é fixada localmente.

Onde compra	O que um cidadão da UE entrega	O senão
Viena	Nada de obrigatório. Os compradores do EEE e da Suíça estão isentos da lei vienense sobre aquisição por estrangeiros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) e podem pedir uma confirmação escrita dessa isenção (Negativbestätigung)	A cidade diz que a confirmação é opcional, enquanto os profissionais austríacos relatam que o tribunal do registo predial a pede antes de fazer a inscrição
Burgenland	Uma declaração ao abrigo do §9 da lei provincial de transmissão de imóveis, no prazo de três meses, de que o imóvel não será usado como casa de férias	Nos municípios reservados (Vorbehaltsgemeinden) uma aprovação substitui a declaração, e uma declaração falsa acarreta coimas até €36,000
Baixa Áustria, Alta Áustria, Estíria	As aquisições residenciais correm essencialmente livres para compradores da UE	Os terrenos agrícolas e florestais mantêm um regime próprio mais rígido em todas as províncias
Tirol	Uma declaração, nos municípios reservados, de que a compra não cria nenhuma nova residência de férias	As novas residências de férias estão vedadas fora do parque registado, as coimas chegam a €40,000 e a autoridade pode impor a venda
Salzburgo, Vorarlberg, Caríntia	Uma declaração de uso pretendido ao abrigo da lei provincial	Os limites à segunda habitação nos municípios turísticos aplicam-se seja qual for o passaporte

Vale a pena ler a tabela duas vezes. Nada ali depende de ser húngaro. Depende do que tenciona fazer com o imóvel e do município onde ele está.

Que províncias restringem a segunda habitação?

Três delas com rigor, e a restrição nada tem a ver com o seu passaporte. O Tirol, Salzburgo e o Vorarlberg aplicam regimes de segunda habitação (Zweitwohnsitz) feitos para manter os apartamentos de férias fora do parque residencial, e vinculam um comprador austríaco exatamente como o vinculam a si. No Tirol, a criação de uma nova residência de férias está proibida fora do parque registado existente, e nos municípios reservados o comprador entrega uma declaração de que a compra não criará nenhuma. A fiscalização não é teórica: as coimas chegam a €40,000 e a autoridade de transmissão de imóveis pode ordenar a venda do imóvel.

O Burgenland, a província que a maioria dos compradores húngaros olha primeiro, fica a meio caminho. A sua declaração do §9 é uma formalidade se estiver a comprar um sítio para viver ou para arrendar a longo prazo. Não tem nada de formalidade se o plano for uma casa de fim de semana no Neusiedler See, porque essa declaração é precisamente a afirmação que estaria a fazer falsamente, ao preço de até €36,000. Compre num município reservado e o processo passa de declaração a aprovação.

Viena, a Baixa Áustria e as províncias do leste não impõem quota nenhuma dessas. Se o apartamento for a sua casa ou um arrendamento de longa duração, a questão da segunda habitação nunca chega a surgir.

Quanto custa comprar na Áustria por cima do preço?

Orce 9% a 12% do preço de compra. O conjunto de custos de transação da Áustria fica a meio da tabela europeia, mais caro do que a Chéquia ou a Eslováquia, bastante abaixo da Bélgica, e a razão pela qual aterra onde aterra é o mediador.

Rubrica de custo	Quanto dá	Quem a fixa
Imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer)	3.5% do preço	Federal, §7 GrEStG (Ministério das Finanças, em janeiro de 2026)
Inscrição no registo predial (Grundbuch)	1.1% do preço pela inscrição de propriedade, mais 1.2% do montante garantido para registar uma hipoteca	Lei das custas judiciais, TP 9 GGG
Redator do contrato (Vertragserrichter), o advogado ou notário que escreve o contrato e guarda o dinheiro	cerca de 1% a 3% mais 20% de IVA	Negociado
Mediador imobiliário	até 3% mais 20% de IVA imputáveis ao comprador acima de €48,448.51	Regulamento dos mediadores imobiliários (Immobilienmaklerverordnung)

Uma das rubricas mexeu-se este verão. A isenção temporária que dispensava as taxas de registo predial de 1.1% e 1.2% para quem comprava para habitação própria, nos pedidos apresentados entre 1 de julho de 2024 e 30 de junho de 2026, chegou ao fim. Tudo o que der entrada depois dessa data volta a pagar as duas por inteiro, o que num apartamento de €300,000 repõe €3,300 na conta.

A rubrica do mediador é a que os compradores húngaros leem mal com mais frequência, por causa de uma reforma que não chega até eles. A regra do "paga quem contrata" (Bestellerprinzip) passou a comissão de arrendamento para a parte que contrata o mediador a partir de 1 de julho de 2023, e abrange apenas arrendamentos. Numa compra, a comissão continua repartida entre as partes, e um comprador pode legalmente ser onerado com até 3% mais 20% de IVA. Ponha isso na estimativa, ou acerte quem paga antes de fazer uma proposta. Para ver como todo o conjunto se compara com o resto do continente, veja a nossa análise sobre o custo real de comprar casa na Europa.

Consegue crédito habitação austríaco vivendo na Hungria?

Consegue, com um rácio de financiamento mais baixo do que o de um residente e com um processo mais pesado. As regras de concessão de crédito afrouxaram em 2025: o regulamento que obrigava a cerca de 20% de capital próprio na maioria dos créditos à habitação (KIM-Verordnung) caducou a 30 de junho de 2025 e não foi renovado. No seu lugar, o regulador financeiro FMA emitiu uma circular sobre crédito à habitação sólido (02/2025, publicada a 26 de junho de 2025) que mantém os mesmos três critérios como expectativas de supervisão e não como lei rígida. Um rácio máximo de 90% na origem, prestações até 40% do rendimento líquido, um teto de 35 anos no prazo, e tolerância a desvios em não mais de um quinto do crédito novo em cada semestre.

Esse é o caso do residente. Um candidato não residente da UE com rendimento documentado chega tipicamente a 60% a 70% do valor, por isso planeie um terço do preço em dinheiro por cima dos custos de transação, e conte com quatro a oito semanas de análise depois de o processo estar completo. O empréstimo é garantido por uma hipoteca sobre a inscrição no registo predial austríaco, razão pela qual será normalmente um empréstimo austríaco e não húngaro.

A moeda merece mais reflexão do que a taxa de manchete. Um empréstimo em euros pago com um salário em forintes acarreta exposição cambial durante todo o prazo, e um forint mais fraco aumenta o custo real de cada prestação. Se receber em euros, na Áustria ou em qualquer outro sítio da zona euro, esse risco desaparece.

Onde procuram de facto os compradores húngaros?

Em dois sítios, por razões diferentes. O Burgenland vem primeiro por ser a província mais barata da Áustria e a mais permissiva na transmissão de imóveis, e porque Sopron fica a poucos quilómetros da fronteira. Eisenstadt, Neusiedl am See e as cidades fronteiriças colocam uma morada austríaca, uma escola austríaca e um salário austríaco dentro de um percurso diário que muitas famílias húngaras já fazem. Os húngaros estão entre as dez maiores nacionalidades estrangeiras a viver na Áustria, e a migração líquida a partir da Hungria continuava positiva em cerca de 2,700 pessoas em 2025, segundo o Fundo Austríaco de Integração (Österreichischer Integrationsfonds) com base em dados do instituto nacional de estatística (Statistik Austria) a 1 de janeiro de 2026.

Viena é o outro. É mais cara por metro quadrado do que qualquer província, mas o mercado é profundo, a lei do arrendamento é invulgarmente protetora se algum dia arrendar o apartamento, e os distritos exteriores ficam bem abaixo do valor de manchete da cidade. O distrito (Bezirk) onde compra muda o parque construído e o perfil de comprador mais do que qualquer média sugere, e é isso que a nossa revisão de meio ano do mercado de Viena expõe patamar a patamar. Se arrendar fizer parte do plano, leia primeiro o que os senhorios austríacos podem e não podem cobrar, porque o escalão regulado limita a sua renda por lei.

Os preços residenciais austríacos subiram 2.6% ao longo de 2025, segundo o índice de preços da habitação do instituto nacional de estatística publicado em março de 2026, pelo que o ponto de entrada está a derivar para cima em vez de andar de lado.

O processo, da proposta vinculativa à inscrição no registo predial

1. A proposta vinculativa (Kaufanbot). Assim que o vendedor a aceita fica comprometido, por isso todas as condições de que precisa, financiamento incluído e com ele a declaração ou aprovação provincial, entram aqui com uma data limite.
2. O contrato de compra e venda (Kaufvertrag) e a conta escrow (Treuhand). Um advogado ou notário na função de redator do contrato escreve o contrato e guarda o dinheiro em depósito até estar registado. As duas assinaturas são reconhecidas oficialmente (Beglaubigung), o que o registo predial exige antes de aceitar a apresentação.
3. O passo provincial. A declaração do Burgenland entra no prazo de três meses após o contrato. Onde um município reservado ou uma província alpina exija antes uma aprovação, é dessa decisão que a data limite do primeiro passo o protege.
4. A repartição de finanças (Finanzamt). O redator do contrato apresenta o contrato, o imposto de transmissão de 3.5% é liquidado e pago, e as finanças emitem o certificado de desimpedimento (Unbedenklichkeitsbescheinigung) que o registo vai pedir.
5. O registo predial (Grundbuch). O contrato é apresentado no tribunal de comarca (Bezirksgericht) e vence-se a taxa de 1.1%. A propriedade transmite-se com a inscrição, e não com a assinatura.
6. Libertação do depósito e entrega. O preço chega ao vendedor assim que o seu nome aparece no registo, e as chaves vêm a seguir.

Conte com 8 a 14 semanas entre uma proposta aceite e a inscrição no registo predial numa compra urbana simples. Uma aprovação provincial acrescenta quatro a doze semanas, razão pela qual as compras alpinas demoram mais do que as do leste.

Perguntas frequentes

Um cidadão húngaro pode comprar casa na Áustria sem autorização?

Pode. Todas as leis provinciais de transmissão de imóveis equiparam os cidadãos da UE e do EEE aos austríacos no momento da aquisição, pelo que a aprovação para compradores estrangeiros escrita para países terceiros (Ausländergrunderwerb) não se aplica a um passaporte húngaro. O que pode continuar a ser exigido é uma declaração de uso: o Burgenland pede uma no prazo de três meses a confirmar que o imóvel não é casa de férias, e o Tirol pede o equivalente nos seus municípios reservados.

Tenho de viver na Áustria para comprar imóvel lá?

Não. A residência não é condição de propriedade em nenhum ponto da Áustria, e pode comprar como não residente que nunca teve morada austríaca. A residência muda duas coisas práticas, e não o seu direito a comprar: quanto é que um banco austríaco empresta contra o imóvel, e se o apartamento conta como a sua habitação principal ao abrigo das regras alpinas de segunda habitação. Pode montar a sua lista curta de anúncios austríacos na Seeki.eu em húngaro, com os preços apresentados na moeda que escolher.

Quanto custa comprar imóvel na Áustria para além do preço?

Cerca de 9% a 12%. As partes fixas são o imposto de transmissão de 3.5% (Grunderwerbsteuer) e 1.1% pela inscrição no registo predial (Grundbuch), mais 1.2% do empréstimo se registar uma hipoteca. Por cima vêm o redator do contrato, cerca de 1% a 3% mais IVA e, ao contrário do que sucede num arrendamento, uma comissão de mediação de até 3% mais IVA que pode ser pedida ao comprador. A nossa análise dos custos de transação na Europa coloca a Áustria contra outros onze mercados.

Posso comprar uma casa de férias no Neusiedler See?

Por vezes, e a limitação não é a sua nacionalidade. O Burgenland exige uma declaração, no prazo de três meses, de que o imóvel não servirá de casa de férias, e uma declaração falsa acarreta coimas até €36,000. Num município reservado, essa declaração passa a ser uma aprovação. Verifique o município e não a província, porque é a esse nível que a regra morde, e cada anúncio na Seeki.eu indica o município onde se situa.

Um banco austríaco empresta a quem ganha em forintes?

Normalmente sim, a 60% a 70% do valor para um não residente da UE com documentação, contra 80% ou mais para um residente. Desde que o regulamento do capital próprio mínimo (KIM-Verordnung) caducou a 30 de junho de 2025, a circular do regulador financeiro espera que os credores mantenham um teto de 90%, um rácio de serviço da dívida de 40% e um prazo máximo de 35 anos. A exposição a vigiar é a cambial: um empréstimo em euros pago com rendimento em forintes acompanha a taxa de câmbio durante toda a sua vida.

Como comparo os preços austríacos e húngaros antes de escolher?

Ponha os dois mercados no mesmo ecrã. A Seeki.eu tem anúncios austríacos e húngaros na mesma pesquisa, em húngaro se assim o quiser, com cada preço apresentado na moeda que escolher, e o seu comparador de relocalização ordena as cidades pelo que um mesmo orçamento compra depois de tudo estar normalizado em euros. As páginas de preço por metro quadrado dão-lhe depois uma mediana para cada estado austríaco, uma âncora mais estável do que qualquer preço pedido isolado.

Antes de assinar uma proposta vinculativa

Duas verificações decidem quase tudo. Confirme o que o município diz sobre segunda habitação, e não apenas a província, porque uma declaração que não pode assinar de boa-fé é a única forma de um comprador da UE ainda ser travado. Depois calcule o preço da compra inteira e não o preço pedido: 3.5% de imposto, 1.1% de registo, o redator do contrato e, salvo acordo em contrário, uma comissão de mediação que pode ser cobrada aos compradores na Áustria. Feito isso, é um problema de lista curta. Coloque a mediana de euros por metro quadrado na Áustria contra o mesmo valor para a Hungria, mantenha ambos na mesma moeda enquanto compara, e abra o Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) para a província em que se fixar.

Fontes

Compilado em agosto de 2026 a partir do Ministério Federal das Finanças austríaco sobre o imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, última atualização a 1 de janeiro de 2026), da lei das custas judiciais (TP 9 GGG) para as taxas de registo predial (Grundbuch) de 1.1% e 1.2%, das orientações da Cidade de Viena sobre aquisição por estrangeiros (Ausländergrunderwerb), da lei de transmissão de imóveis do Burgenland (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 e §32), da lei tirolesa de transmissão de imóveis de 1996 e da sua declaração para municípios reservados, dos limites de comissão do regulamento dos mediadores imobiliários (Immobilienmaklerverordnung), da circular do regulador financeiro sobre crédito hipotecário residencial sólido (FMA 02/2025, 26 de junho de 2025) na sequência da caducidade do regulamento do capital próprio mínimo (KIM-Verordnung), do índice de preços da habitação do instituto nacional de estatística (Statistik Austria), e dos dados populacionais publicados pelo Fundo Austríaco de Integração. As taxas e as regras provinciais mudam. Confirme a sua própria situação com um advogado austríaco (Rechtsanwalt) ou um notário (Notar) antes de se comprometer.