Direitos do inquilino na Áustria: o que o senhorio cobra

Está a arrendar em Viena, chegou-lhe à secretária uma exigência de uma caução pesada ou de uma comissão de mediação, e algo nela lhe soa a errado. Saber se essa cobrança é legal na Áustria resume-se quase sempre a uma coisa que pode verificar por si: que idade tem o seu edifício e sob que nível da lei federal do arrendamento, a Mietrechtsgesetz (MRG), ele se enquadra. Esclareça isso e saberá em minutos se a renda, a caução e as taxas que lhe cobram estão dentro da lei.

Última revisão: 2026-08-10. A Seeki.eu não é consultora jurídica. Isto é orientação, não aconselhamento jurídico. As regras austríacas do arrendamento dependem da idade e do tipo do seu edifício, do seu contrato e de reformas recentes, e mudam. Confirme a sua própria posição com um advogado de arrendamento ou com uma associação de inquilinos como a Arbeiterkammer ou a Mietervereinigung antes de assinar ou contestar seja o que for.

O que pode um senhorio austríaco cobrar legalmente?

Cada cobrança abaixo depende da mesma pergunta: se a MRG cobre o seu apartamento na totalidade. A caução, a comissão do mediador e os limites ao aumento da renda são os três que um inquilino mais precisa de contestar, cada um confrontado com a sua regra e a sua fonte.

Tema	A regra na Áustria	Fonte
Caução (Kaution)	Três meses de renda bruta é o costume e até seis é admissível. Acima de seis, só quando o senhorio demonstra um interesse especial de garantia	oesterreich.gv.at
Comissão do mediador	Desde 1 de julho de 2023, paga a parte que contrata o mediador. Na maioria dos arrendamentos é o senhorio, não o inquilino	oesterreich.gv.at
Que regras se aplicam (MRG)	Total para prédios de arrendamento anteriores a 1953 e apartamentos sociais ou municipais, parcial para prédios privados mais recentes, isenta para casas uni ou bifamiliares	arbeiterkammer.at
Aumentos de renda regulados	Sem aumento antes de abril de 2026, depois um máximo de 1% em 2026 e 2% em 2027 ao abrigo da lei de indexação das rendas (Mieten-Wertsicherungsgesetz)	arbeiterkammer.at, konsumentenfragen.at
Contratos a prazo	O prazo mínimo sobe de três para cinco anos nos contratos a partir de 1 de janeiro de 2026, salvo se o senhorio não atuar como empresa. O inquilino pode sair após o primeiro ano com três meses de pré-aviso	konsumentenfragen.at

A MRG cobre o seu apartamento? Descubra primeiro o seu nível

A Áustria coloca cada apartamento num de três níveis da MRG, e aquele em que o seu se enquadra decide se a renda é sequer limitada. Dois apartamentos na mesma rua podem estar sujeitos a regimes completamente diferentes, que é o facto que um recém-chegado mais vezes ignora.

Aplicação total (Vollanwendung). A MRG total cobre os apartamentos de arrendamento em edifícios de mais de duas unidades construídos antes de 1 de julho de 1953, os condomínios arrendados em edifícios anteriores a 9 de maio de 1945, e os apartamentos sociais ou municipais (Gemeinde), segundo a Arbeiterkammer, a câmara legal do trabalho que aconselha os inquilinos austríacos, em agosto de 2026. Aqui a renda é limitada por lei (o sistema do valor de referência, Richtwert, ou o sistema mais antigo de categorias, abaixo), a proteção contra a cessação é forte, e os encargos correntes são fixados por lei. Este é o único nível onde o que um senhorio cobra tem limites legais reais.

Aplicação parcial (Teilanwendung). Os apartamentos em edifícios de financiamento privado construídos depois de 30 de junho de 1953, e os condomínios arrendados posteriores a 8 de maio de 1945, ficam aqui. Só algumas regras da MRG se aplicam, sobretudo a proteção contra a cessação arbitrária e as regras dos contratos a prazo. Não há limite de renda, senhorio e inquilino acordam a renda livremente, e a maior parte do parque mais recente de construção nova enquadra-se neste nível.

Isenção total (Vollausnahme). Um arrendamento de uma casa uni ou bifamiliar, de um apartamento de férias, de um apartamento de função ou de um lugar em lar de cuidados fica totalmente fora da MRG, segundo a Arbeiterkammer. Aplica-se em vez disso o código civil geral, a renda é livre, e o senhorio pode cessar o contrato nos termos do próprio contrato.

Que caução pode um senhorio pedir na Áustria?

Três meses de renda são a norma, seis são o limite exterior do que é admissível, e só um interesse especial de garantia do lado do senhorio justifica ir além disso. O portal do governo austríaco oesterreich.gv.at afirma que uma caução (Kaution) de três rendas mensais brutas é o costume (bruta significa renda líquida mais encargos correntes mais 10% de IVA), que até seis rendas mensais brutas também é admissível, e que uma caução acima disso só é permitida quando o senhorio tem um interesse especial de garantia, aferido pelo nível da renda, pela solvabilidade do inquilino e pelo estado e mobiliário do apartamento, em agosto de 2026. Não existe propriamente um teto legal: a Arbeiterkammer nota que as seis rendas mensais brutas são a referência que os tribunais fixaram, e não um valor escrito na lei.

A caução é uma garantia, não dinheiro do senhorio. Tem de ser mantida em separado do património do senhorio, por exemplo numa caderneta de poupança, e devolvida com juros no fim do arrendamento, menos as reclamações justificadas por rendas em falta ou danos. Se um senhorio a retiver sem motivo, a Mietervereinigung (a associação de inquilinos), a Arbeiterkammer ou o tribunal de comarca (Bezirksgericht) são a via de recurso.

Quem paga o mediador na Áustria?

Na maioria dos arrendamentos, já não paga qualquer comissão de mediação. O Bestellerprinzip, a regra do "quem contrata, paga" para a comissão do mediador, entrou em vigor para os apartamentos de arrendamento a 1 de julho de 2023, pelo que a comissão recai sobre a parte que primeiro contratou o mediador, segundo o oesterreich.gv.at e a Arbeiterkammer em agosto de 2026. Como os senhorios quase sempre contratam um mediador para encontrar um inquilino, a taxa fica com o senhorio e não pode ser transferida nem repartida. A regra abrange apenas os arrendamentos habitacionais, não as compras nem os espaços comerciais.

Um inquilino só deve comissão quando deu ao mediador um verdadeiro encargo de procura como primeiro cliente, para um apartamento que ainda não estava na carteira desse mediador. Para um arrendatário habituado a mercados onde o inquilino que entra paga uma ou duas rendas em comissões de mediação, esta é a maior poupança de todas no sistema austríaco.

Quanto pode a sua renda subir em 2026?

Para um apartamento regulado, quase nada. O aumento está agora limitado a um valor bem abaixo da inflação. A lei austríaca de indexação das rendas (Mieten-Wertsicherungsgesetz, MieWeG) está em vigor desde 1 de janeiro de 2026, e nenhuma renda podia ser aumentada ao abrigo de uma cláusula de indexação antes de abril de 2026, segundo a Arbeiterkammer. Para os apartamentos no nível de aplicação total da MRG, cuja renda assenta no sistema do valor de referência ou no de categorias, pode subir no máximo 1% em 2026 e 2% em 2027, mesmo quando a inflação medida é mais alta, aplicando-se a fórmula geral de 3% mais metade de qualquer excesso apenas a partir de 2028, segundo o portal do consumidor konsumentenfragen.at em agosto de 2026.

O Richtwert (valor de referência) é a renda-base legal por metro quadrado, fixada em separado para cada província, que ancora os apartamentos mais antigos cobertos pela MRG. Os novos valores entraram em vigor a 1 de abril de 2026 e passam agora a ajustar-se anualmente em vez de a cada dois anos, com o valor de referência de Viena a subir de €6,67 para €6,74 por metro quadrado, exatamente o 1% permitido, segundo a Mietervereinigung e o Mieterschutzverband em agosto de 2026. Nos níveis de mercado livre e de aplicação parcial, uma cláusula de indexação segue o mesmo teto da MieWeG: a inflação até 3% passa na totalidade, apenas metade de tudo o que estiver acima, e o ajustamento só pode produzir efeitos a 1 de abril. Assim, um aumento regulado a meio do arrendamento é limitado por lei a um valor baixo e tudo o que o ultrapasse é contestável, enquanto no nível livre só a cláusula de indexação do seu contrato e o teto da MieWeG o protegem.

Quanto dura o seu contrato e como sair mais cedo?

A maioria dos arrendamentos privados austríacos é a prazo, e o prazo mínimo acabou de ficar mais longo. Um contrato a prazo (befristeter Mietvertrag) assinado ou renovado a partir de 1 de janeiro de 2026 tem de durar pelo menos cinco anos, em vez de três, salvo se o senhorio conseguir demonstrar que não está a atuar como empresa, caso em que se mantêm os três anos, segundo o portal do consumidor konsumentenfragen.at e a Câmara Económica Federal austríaca a propósito do pacote do arrendamento de 2026. Um proprietário particular que arrenda um único apartamento cabe normalmente no piso dos três anos, por isso leia o prazo que lhe propõem em vez de presumir cinco. Se um prazo simplesmente terminar e continuar lá a viver, o contrato renova-se uma vez, por cinco anos ao abrigo das novas regras, e só depois disso passa a ser sem prazo.

As regras de saída favorecem o inquilino. Num contrato a prazo, pode dar aviso assim que o primeiro ano tiver passado (três meses até ao fim de um mês), pelo que nunca fica preso pelo prazo inteiro. Um contrato sem prazo (unbefristet) num apartamento coberto pela MRG é a posição mais forte de todas: o senhorio só pode cessá-lo pela via judicial, com um fundamento legal como o não pagamento continuado ou o uso indevido grave. Esta proteção apenas pela via judicial é o Kündigungsschutz por que os arrendamentos mais antigos são valorizados.

Viena é onde estas regras mais se fazem sentir, por ser o mercado de arrendamento mais profundo da Áustria. A renda-pedido mediana nos anúncios reais de apartamentos de Viena na Seeki.eu é de €22,0 por metro quadrado ao mês, cerca de €1 320 por um apartamento típico de 60 metros quadrados, em julho de 2026. Para ver como essas rendas se comparam com o resto do continente, veja o nosso ranking de rendibilidades do arrendamento na Europa, e para a visão regional, o que €1 000 por mês arrendam na Europa Central.

Onde é que a lei austríaca favorece o senhorio?

Apesar da fama de favorável ao inquilino, a Áustria dá aos senhorios duas vantagens estruturais, ambas com a mesma raiz: a maioria dos arrendamentos nunca chega ao nível protegido. Uma grande parte do parque mais recente enquadra-se na aplicação parcial ou na isenção total, onde a renda é livre e não há teto Richtwert, pelo que os limites em destaque não se aplicam ao apartamento que um recém-chegado típico arrenda. E, como a maioria dos contratos é a prazo, a proteção contra a cessação apenas pela via judicial abrange só uma minoria de arrendatários. A lei compensa isso com um desconto obrigatório de 25% pelo prazo (Befristungsabschlag) sobre a renda admissível, mas apenas no nível de aplicação total, onde um senhorio só pode cobrar 75% da renda que um contrato sem prazo permitiria, segundo a Mietervereinigung em agosto de 2026. Isso é compensação por uma segurança mais fraca, não um substituto, e no nível de aplicação parcial não existe desconto nenhum.

O balanço honesto: um contrato sem prazo num edifício de época anterior a 1953 (Altbau) coloca-o sob algumas das leis de renda e de despejo mais protetoras da Europa, enquanto um contrato a prazo mais recente, o caso comum, dá-lhe direitos de aviso mas não o limite nem a segurança. Se estiver antes a ponderar comprar, o nosso Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) cobre o lado da compra. Mas se está a arrendar, leia a minuta à procura do ano de construção e da palavra "befristet" antes de presumir qual a proteção que é a sua.

Perguntas frequentes

Que caução pode um senhorio cobrar na Áustria?

Três meses de renda bruta é o costume e até seis rendas mensais brutas é admissível, segundo o oesterreich.gv.at em agosto de 2026, sendo bruta a renda líquida mais os encargos correntes mais o IVA. Acima de seis, o senhorio precisa de um interesse especial de garantia, aferido pelo nível da renda, pela solvabilidade ou pelo mobiliário. A caução tem de ser mantida em separado do património do senhorio e devolvida com juros no fim do arrendamento, menos as reclamações justificadas.

Os inquilinos pagam o mediador na Áustria?

Normalmente não. Desde que o Bestellerprinzip, a regra do "quem contrata, paga", entrou em vigor para os arrendamentos a 1 de julho de 2023, a comissão é paga por quem primeiro contratou o mediador, e como os senhorios quase sempre contratam o mediador, a taxa fica com o senhorio, segundo o oesterreich.gv.at. Um inquilino só a deve no caso raro em que deu ao mediador o seu próprio encargo de procura para um apartamento que ainda não estava anunciado por esse mediador.

Quanto pode a minha renda subir em 2026?

Para um apartamento regulado, muito pouco. Ao abrigo da lei de indexação das rendas (Mieten-Wertsicherungsgesetz), em vigor desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de aplicação total podem subir no máximo 1% em 2026 e 2% em 2027, segundo o konsumentenfragen.at, mesmo quando a inflação é mais alta. As rendas de mercado livre com cláusula de indexação seguem o limite geral: a inflação até 3% passa na totalidade, apenas metade de qualquer excesso acima, e o aumento só pode produzir efeitos a 1 de abril.

Que edifícios cobre a MRG?

A Mietrechtsgesetz aplica-se na totalidade aos apartamentos de arrendamento construídos antes de 1 de julho de 1953, aos condomínios arrendados anteriores a 9 de maio de 1945, e aos apartamentos sociais ou municipais, segundo a Arbeiterkammer. Os edifícios de financiamento privado mais recentes ficam sob aplicação parcial, onde só se aplicam as regras de cessação e de prazo e a renda é livre. As casas uni e bifamiliares, os apartamentos de férias e os apartamentos de função estão totalmente isentos.

Como encontro um apartamento com renda regulada em Viena antes de desaparecer?

Os apartamentos de época (Altbau) regulados arrendam-se depressa, por isso a oportunidade vence a sorte. Na Seeki.eu pode filtrar os apartamentos para arrendar em Viena, guardar essa pesquisa e receber um alerta diário de novas correspondências, colocando os anúncios frescos à sua frente na manhã em que aparecem. Junte a isso uma verificação do ano de construção do edifício e da palavra "befristet" na minuta, e consegue avançar sobre um apartamento com renda limitada antes de alguém que ainda anda a atualizar o mapa.

Fontes

Reverificado em agosto de 2026. As regras da caução e da comissão de mediação vêm do portal do cidadão da administração federal austríaca, o oesterreich.gv.at, que fixa três rendas mensais brutas como costume, seis como admissível, e tudo acima disso como dependente de um interesse especial de garantia, com a Arbeiterkammer, a câmara legal do trabalho, a acrescentar que as seis são uma referência da jurisprudência e não um valor inscrito na lei. A regra da comissão é o princípio do "quem contrata, paga" (Bestellerprinzip), introduzido para os arrendamentos habitacionais a 1 de julho de 2023 e explicado pelas mesmas duas entidades.

Os níveis de aplicação da lei do arrendamento (Mietrechtsgesetz) seguem a orientação da Arbeiterkammer sobre aplicação total, aplicação parcial e isenção total, incluindo as datas de construção de 1 de julho de 1953 e de 9 de maio de 1945 e a exclusão das casas uni e bifamiliares, dos apartamentos de férias, dos apartamentos de função e dos lugares em lares de cuidados.

Os limites ao aumento das rendas vêm da lei de indexação das rendas (Mieten-Wertsicherungsgesetz), aprovada com a quinta lei de atenuação da inflação em matéria de arrendamento (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz), em vigor desde 1 de janeiro de 2026, tal como exposta pelo portal federal de informação ao consumidor konsumentenfragen.at e pela Câmara Económica Federal austríaca, e pela Arbeiterkammer quanto à regra de que nenhuma cláusula de indexação podia aumentar a renda antes de abril de 2026. Os valores de referência (Richtwerte) em vigor a 1 de abril de 2026, incluindo o de Viena, são publicados pela Mietervereinigung Österreichs e pelo Mieterschutzverband. As regras dos contratos a prazo, o mínimo de cinco anos e a sua exceção para senhorios que não atuam como empresa, a renovação única, o direito do inquilino a dar três meses de pré-aviso após o primeiro ano e o desconto de 25% pelo prazo no nível de aplicação total são retirados da mesma lei e da Mietervereinigung.

As rendas e os limiares mudam, e o nível em que o seu apartamento se enquadra decide quais destas regras lhe chegam. Confirme a sua própria posição com um advogado de arrendamento ou com uma associação de inquilinos antes de assinar ou contestar seja o que for.