Direitos do inquilino na Áustria: o que o senhorio cobra

Está a arrendar em Viena, chegou-lhe à secretária uma exigência de uma caução pesada ou de uma comissão de mediação, e algo nela lhe soa a errado. Saber se essa cobrança é legal na Áustria resume-se quase sempre a uma coisa que pode verificar por si: que idade tem o seu edifício e sob que nível da lei federal do arrendamento, a Mietrechtsgesetz (MRG), ele se enquadra. Esclareça isso e saberá em minutos se a renda, a caução e as taxas que lhe cobram estão dentro da lei.

Revisto pela última vez: 2026-07-20. A Seeki não é consultora jurídica. Isto é orientação, não aconselhamento jurídico. As regras austríacas do arrendamento dependem da idade e do tipo do seu edifício, do seu contrato e de reformas recentes, e mudam. Confirme a sua própria posição com a Arbeiterkammer, a Mietervereinigung ou um advogado antes de assinar ou contestar seja o que for.

O que pode um senhorio austríaco cobrar legalmente?

Cada cobrança abaixo depende da mesma pergunta: se a MRG cobre o seu apartamento na totalidade. A caução, a comissão do mediador e os limites ao aumento da renda são os três que um inquilino mais precisa de contestar, cada um confrontado com a sua regra e a sua fonte.

Tema	A regra na Áustria	Fonte
Caução (Kaution)	Três meses de renda bruta é o costume. Mais do que isso (até seis) só quando o senhorio demonstra uma necessidade genuína de garantia adicional	oesterreich.gv.at
Comissão do mediador	Desde 1 de julho de 2023, paga a parte que contrata o mediador. Na maioria dos arrendamentos é o senhorio, não o inquilino	oesterreich.gv.at
Que regras se aplicam (MRG)	Total para prédios de arrendamento anteriores a 1953 e apartamentos sociais ou municipais, parcial para prédios privados mais recentes, isenta para casas uni ou bifamiliares	arbeiterkammer.at
Aumentos de renda regulados	Congelados até março de 2026, depois um máximo de 1% em 2026 e 2% em 2027 ao abrigo da nova Mieten-Wertsicherungsgesetz	konsumentenfragen.at
Contratos a prazo	O prazo mínimo sobe para cinco anos a partir de 1 de janeiro de 2026 (era três). O inquilino pode sair após o primeiro ano com três meses de pré-aviso	thelocal.at

A MRG cobre o seu apartamento? Descubra primeiro o seu nível

A Áustria coloca cada apartamento num de três níveis da MRG, e aquele em que o seu se enquadra decide se a renda é sequer limitada. Dois apartamentos na mesma rua podem estar sujeitos a regimes completamente diferentes, que é o facto que um recém-chegado mais vezes ignora.

Aplicação total (Vollanwendung). A MRG total cobre os apartamentos de arrendamento em edifícios construídos antes de 1 de julho de 1953, os condomínios arrendados anteriores a 9 de maio de 1945, e os apartamentos sociais ou municipais (Gemeinde), segundo a Arbeiterkammer em julho de 2026. Aqui a renda é limitada por lei (o sistema Richtwert ou de categorias, abaixo), a proteção contra a cessação é forte, e os encargos correntes são fixados por lei. Este é o único nível onde o que um senhorio cobra tem limites legais reais.

Aplicação parcial (Teilanwendung). Os apartamentos em edifícios de financiamento privado construídos depois de 30 de junho de 1953, e os condomínios arrendados posteriores a 8 de maio de 1945, ficam aqui. Só algumas regras da MRG se aplicam, sobretudo a proteção contra a cessação arbitrária e as regras dos contratos a prazo. Não há limite de renda, senhorio e inquilino acordam a renda livremente, e a maior parte do parque mais recente e de construção nova enquadra-se neste nível.

Isenção total (Vollausnahme). Um arrendamento de uma casa uni ou bifamiliar, de um apartamento de férias, de um apartamento de função ou de um lugar em lar de cuidados fica totalmente fora da MRG, segundo a Arbeiterkammer. Aplica-se em vez disso o código civil geral, a renda é livre, e o senhorio pode cessar o contrato nos termos do próprio contrato.

Que caução pode um senhorio pedir na Áustria?

Três meses de renda é a norma, e a lei só permite mais quando o senhorio consegue apontar uma necessidade real de garantia adicional. O portal do governo austríaco oesterreich.gv.at afirma que uma caução (Kaution) de três rendas mensais brutas é o costume (bruta significando renda líquida mais encargos correntes mais IVA), e que até seis meses só é admissível em casos especiais, avaliados pelo nível da renda, pela solvabilidade do inquilino e pelo facto de o apartamento estar ou não mobilado, em julho de 2026.

A caução é uma garantia, não dinheiro do senhorio. Tem de ser mantida em separado do património do senhorio, por exemplo numa caderneta de poupança, e devolvida no fim do arrendamento menos as reclamações justificadas por rendas em falta ou danos. Se um senhorio a retiver sem motivo, a Mietervereinigung (a associação de inquilinos), a Arbeiterkammer ou o tribunal de comarca (Bezirksgericht) são a via de recurso.

Quem paga o mediador na Áustria?

Na maioria dos arrendamentos, já não paga qualquer comissão de mediação. O Bestellerprinzip, a regra do "quem contrata, paga" para a comissão do mediador, entrou em vigor para os apartamentos de arrendamento a 1 de julho de 2023, pelo que a comissão recai sobre a parte que contratou o mediador, segundo o oesterreich.gv.at em julho de 2026. Como os senhorios quase sempre contratam um mediador para encontrar um inquilino, a taxa fica com o senhorio e não pode ser transferida nem repartida.

Um inquilino só deve comissão quando deu ao mediador um verdadeiro encargo de procura como primeiro cliente, para um apartamento que ainda não estava na carteira desse mediador. Para um arrendatário habituado a mercados onde o inquilino que entra paga uma ou duas rendas em comissões de mediação, esta é a maior poupança de todas no sistema austríaco.

Quanto pode a sua renda subir em 2026?

Para um apartamento regulado, quase nada. O aumento está agora limitado a um valor bem abaixo da inflação. A Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) da Áustria está em vigor desde 1 de janeiro de 2026. Para os apartamentos no nível de aplicação total da MRG, cuja renda assenta nos sistemas Richtwert ou de categorias, pode subir no máximo 1% em 2026 e 2% em 2027, mesmo quando a inflação medida é mais alta, aplicando-se a fórmula geral de 3% mais metade de qualquer excesso apenas a partir de 2028, segundo o portal do consumidor konsumentenfragen.at em julho de 2026.

O Richtwert (valor de referência) é a renda-base legal por metro quadrado, fixada em separado para cada província, que ancora os apartamentos mais antigos cobertos pela MRG. Os novos valores Richtwert entraram em vigor a 1 de abril de 2026 e passam agora a ajustar-se anualmente em vez de a cada dois anos, com o aumento de Viena contido no 1% permitido, segundo a Mietervereinigung. Nos níveis de mercado livre e de aplicação parcial, uma cláusula de indexação segue o mesmo teto da MieWeG: a inflação até 3% passa na totalidade, e apenas metade de tudo o que estiver acima. Assim, um aumento regulado a meio do arrendamento é limitado por lei a um valor baixo e tudo o que o ultrapasse é contestável, enquanto no nível livre só a cláusula de indexação do seu contrato e o teto da MieWeG o protegem.

Quanto dura o seu contrato e como sair mais cedo?

A maioria dos arrendamentos privados austríacos é a prazo, e o prazo mínimo acabou de ficar mais longo. Um contrato a prazo (befristeter Mietvertrag) tem agora de durar pelo menos cinco anos, em vez de três, para os contratos a partir de 1 de janeiro de 2026, embora os pequenos senhorios privados possam ainda oferecer três, segundo o que o The Local noticiou sobre o pacote do arrendamento de 2026. Um prazo findo renova-se por mais cinco anos.

As regras de saída favorecem o inquilino. Num contrato a prazo, pode dar aviso assim que o primeiro ano tiver passado (três meses até ao fim de um mês), pelo que nunca fica preso pelo prazo inteiro. Um contrato sem prazo (unbefristet) num apartamento coberto pela MRG é a posição mais forte de todas: o senhorio só pode cessá-lo pela via judicial, com um fundamento legal como o não pagamento continuado ou o uso indevido grave. Esta proteção apenas pela via judicial é o Kündigungsschutz por que os arrendamentos mais antigos são valorizados.

Viena é onde estas regras mais se fazem sentir, por ser o mercado de arrendamento mais profundo da Áustria. A renda-pedido mediana nos anúncios reais de apartamentos de Viena na Seeki é de €22.0 por metro quadrado ao mês, cerca de €1,320 por um apartamento típico de 60 metros quadrados, em julho de 2026. Para ver como essas rendas se comparam com o resto do continente, veja o nosso ranking de rendibilidades do arrendamento na Europa, e para a visão regional, o que €1,000 por mês arrendam na Europa Central.

Onde é que a lei austríaca favorece o senhorio?

Apesar da fama de favorável ao inquilino, a Áustria dá aos senhorios duas vantagens estruturais, ambas com a mesma raiz: a maioria dos arrendamentos nunca chega ao nível protegido. Uma grande parte do parque mais recente enquadra-se na aplicação parcial ou na isenção total, onde a renda é livre e não há teto Richtwert, pelo que os limites em destaque não se aplicam ao apartamento que um recém-chegado típico arrenda. E, como a maioria dos contratos é a prazo, a proteção contra a cessação apenas pela via judicial abrange só uma minoria de arrendatários. A lei compensa isso com um desconto obrigatório de 25%, o Befristungsabschlag, sobre a renda admissível de um apartamento MRG a prazo, segundo a Mietervereinigung em julho de 2026, mas isso é compensação por uma segurança mais fraca, não um substituto.

O balanço honesto: um Altbau anterior a 1953 sem prazo coloca-o sob algumas das leis de renda e de despejo mais protetoras da Europa, enquanto um contrato a prazo de cinco anos mais recente, o caso comum, dá-lhe um desconto e direitos de aviso, mas não o limite nem a segurança. Se estiver antes a ponderar comprar, o nosso Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) cobre o lado da compra. Mas se está a arrendar, leia a minuta à procura do ano de construção e da palavra "befristet" antes de presumir qual a proteção que é a sua.

Perguntas frequentes

Que caução pode um senhorio cobrar na Áustria?

Três meses de renda bruta é o máximo habitual, segundo o oesterreich.gv.at em julho de 2026, sendo bruta a renda líquida mais os encargos correntes mais o IVA. Um senhorio só pode pedir até cerca de seis meses quando há uma necessidade genuína de garantia adicional, avaliada pelo nível da renda, pela solvabilidade ou pelo mobiliário. A caução tem de ser guardada com segurança e devolvida no fim do arrendamento menos as reclamações justificadas.

Os inquilinos pagam o mediador na Áustria?

Normalmente não. Desde que o Bestellerprinzip entrou em vigor para os arrendamentos a 1 de julho de 2023, a comissão é paga por quem contratou o mediador, e como os senhorios quase sempre contratam o mediador, a taxa fica com o senhorio, segundo o oesterreich.gv.at. Um inquilino só a deve no caso raro em que deu ao mediador o seu próprio encargo de procura para um apartamento que ainda não estava anunciado por esse mediador.

Quanto pode a minha renda subir em 2026?

Para um apartamento regulado, muito pouco. Ao abrigo da Mieten-Wertsicherungsgesetz em vigor desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de aplicação total podem subir no máximo 1% em 2026 e 2% em 2027, segundo o konsumentenfragen.at, mesmo quando a inflação é mais alta. As rendas de mercado livre com cláusula de indexação seguem o limite geral: a inflação até 3% passa na totalidade, e apenas metade de qualquer excesso acima.

Que edifícios cobre a MRG?

A Mietrechtsgesetz aplica-se na totalidade aos apartamentos de arrendamento construídos antes de 1 de julho de 1953, aos condomínios arrendados anteriores a 9 de maio de 1945, e aos apartamentos sociais ou municipais, segundo a Arbeiterkammer. Os edifícios de financiamento privado mais recentes ficam sob aplicação parcial, onde só se aplicam as regras de cessação e de prazo e a renda é livre. As casas uni e bifamiliares, os apartamentos de férias e os apartamentos de função estão totalmente isentos.

Como encontro um apartamento com renda regulada em Viena antes de desaparecer?

Os apartamentos Altbau regulados arrendam-se depressa, por isso a oportunidade vence a sorte. Na Seeki pode filtrar os apartamentos para arrendar em Viena, guardar essa pesquisa e receber um alerta diário de novas correspondências, colocando os anúncios frescos à sua frente na manhã em que aparecem. Junte a isso uma verificação do ano de construção do edifício e da palavra "befristet" na minuta, e consegue avançar sobre um apartamento com renda limitada antes de alguém que ainda anda a atualizar o mapa.