Comprar casa em Itália a partir da Alemanha ou da Áustria

Encontrou uma casa acima do lago de Garda ou um apartamento em Merano, o preço pedido encaixa, e agora quer o número que decide de facto a questão: quanto custa a compra depois de os impostos e as taxas italianas assentarem por cima. Muito pouco disto funciona como funciona em Munique ou em Salzburgo. A Itália tributa a maioria das casas de revenda sobre um valor cadastral em vez do preço que acorda, e espera que o comprador pague um mediador imobiliário, tal como o vendedor.

Última revisão: 2026-08-03. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal; este artigo é orientação, não aconselhamento. As taxas mudam e dependem das suas circunstâncias. Confirme a sua situação com um notário italiano ou um consultor fiscal antes de assinar seja o que for. Fontes no final deste artigo.

Um cidadão alemão ou austríaco pode comprar imóvel em Itália?

Pode, livremente e sem autorização. A Itália condiciona os compradores estrangeiros através de um teste de reciprocidade (condizione di reciprocità), que pergunta se um italiano poderia comprar no país do requerente. Os cidadãos dos Estados da UE e do EEE ficam em pé de igualdade com os cidadãos italianos e estão totalmente isentos dessa verificação, segundo o Ministério dos Negócios Estrangeiros italiano (MAECI), que publica as tabelas de reciprocidade país a país que o notário consulta. Um passaporte alemão ou austríaco ultrapassa a única barreira à propriedade que a Itália tem.

O que todos os compradores precisam mesmo é de um número de identificação fiscal italiano (codice fiscale), emitido pela autoridade tributária. Os não residentes podem pedi-lo através do posto consular italiano que cobre a sua área de residência, ou através de um representante em Itália. Trate disso cedo, porque nada mais na transação avança sem ele.

Dos mercados europeus que cobrimos, quatro condicionam alguma parte da propriedade estrangeira, e o teste italiano é o mais brando de todos. O nosso artigo de referência sobre as regras de compra para não residentes nos mercados europeus explica como o teste de reciprocidade se compara com as autorizações polaca e húngara e com as aprovações provinciais da própria Áustria.

Quanto custa comprar em Itália, para além do preço?

No papel, os impostos de compra são mais pesados do que na Alemanha ou na Áustria, e na prática saem muitas vezes mais leves, porque a base é diferente. Numa casa de revenda comprada a um vendedor particular, o imposto de registo é de 9% do valor cadastral do imóvel, e não do preço, desde que compre como pessoa singular e peça ao notário, no ato da escritura, que tribute sobre esse valor de registo em vez do preço (prezzo-valore). Dois outros impostos, o imposto hipotecário (imposta ipotecaria) e o imposto cadastral (imposta catastale), estão fixados em €50 cada.

Rubrica de custo	Segunda habitação, vendedor particular	Taxa de habitação própria (prima casa)
Imposto de registo (imposta di registro)	9% do valor cadastral (mín. €1,000)	2% do valor cadastral (mín. €1,000)
Imposto hipotecário (imposta ipotecaria)	€50	€50
Imposto cadastral (imposta catastale)	€50	€50
Obra nova comprada a um promotor (aplica-se IVA em vez disso)	10% de IVA, ou 22% nas categorias de luxo A/1, A/8, A/9	4% de IVA
Imposto de registo, hipotecário e cadastral numa venda com IVA	€200 cada	€200 cada

As taxas são da Agenzia delle Entrate, que as expõe na sua orientação sobre a compra de casa e os respetivos impostos (L'acquisto di una casa: le imposte). Por cima ficam o notário e o mediador, e nenhum dos dois está limitado por uma tabela legal.

A base cadastral é o ponto que os compradores alemães e austríacos mais vezes calculam mal. Um valor cadastral deriva de um valor oficial inscrito no registo para aquele imóvel (rendita catastale), e é normalmente mais baixo do que aquilo que paga pela casa. Num apartamento de €300,000, 9% do preço seriam €27,000, ao passo que 9% de um valor cadastral de, digamos, €180,000 são €16,200. Peça esse valor de registo (rendita catastale) antes de fazer uma proposta. Optar por ser tributado sobre o valor de registo limita também a margem de a autoridade tributária contestar o valor declarado e reduz em 30% os honorários do notário.

Compare com o que se passa em casa: a Alemanha cobra um imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer) de 3.5% a 6.5% consoante o estado federado (Bundesland), sobre o preço de compra integral. A Áustria cobra o mesmo imposto de transmissão a 3.5% mais uma taxa de registo predial de 1.1%, também sobre o preço. Os 9% de manchete de Itália parecem piores e muitas vezes não o são, assim que a base muda.

Há uma rubrica sem equivalente alemão. Nos termos do artigo 1755 do código civil italiano, o mediador imobiliário (mediatore) tem direito a uma comissão de cada uma das partes, salvo estipulação contratual em contrário, e o costume do mercado italiano segue essa regra: comprador e vendedor pagam cada um a sua parte, habitualmente 2% a 4% do preço mais 22% de IVA. A reforma alemã de 2020 sobre a divisão da comissão limita a parte de um comprador consumidor a metade do total. A Itália não tem limite equivalente, por isso inclua o mediador no seu orçamento como rubrica real e não como pormenor de última hora. A nossa análise sobre quanto custa uma compra nos mercados europeus coloca a Itália em cerca de 7% a 11% no total, um valor intermédio para a Europa Ocidental e bastante acima da Europa Central.

Onde compram de facto os compradores alemães e austríacos em Itália?

Os alemães são, com larga margem, o maior grupo isolado de compradores estrangeiros de casa em Itália. A Scenari Immobiliari contou cerca de 8,700 compradores estrangeiros a gastar €5.5 mil milhões em 2025, com os alemães a representar 70% deles, à frente dos norte-americanos com 10% e dos britânicos com 8% (divulgado em março de 2026). O mapa também mudou: a quota da Sicília na procura estrangeira duplicou, de 9% em 2015 para 18% em 2025, e a Puglia chegou aos 17%, enquanto a Toscana caiu de 22% para 13%.

O corredor alpino e dos lagos continua a ser o primeiro olhar natural de um comprador da região DACH, pela razão óbvia de ficar a cinco horas de carro e de metade dele falar alemão. No segmento premium, o relatório de mercado da Engel & Völkers para a Itália em 2026, produzido com o instituto de investigação Nomisma, coloca os compradores internacionais em cerca de 35% das aquisições, e em 60% em redor do lago de Como, onde três em cada cinco negócios se concluem sem qualquer empréstimo bancário. A Riviera da Ligúria em torno de Portofino mostra a mesma atração, com uma oferta de imóveis premium em contração.

Fica aqui um aviso específico do Tirol do Sul, porque apanha compradores de língua alemã que assumem ser a opção fácil. A lei provincial 9/2018 (Raum und Landschaft) restringe as novas segundas habitações: nos municípios onde as segundas habitações já ultrapassam 10% do parque, as habitações novas ou resultantes de conversão têm de ficar afetas a uso local (convenzionate), o que significa que só podem ser detidas e usadas por quem resida na província há pelo menos cinco anos ou aí trabalhe. Não é uma regra dirigida a estrangeiros, aplica-se igualmente a italianos de Milão, mas retira do mercado de casas de férias uma fatia grande da habitação nova sul-tirolesa. Verifique a situação de qualquer imóvel concreto antes de se apaixonar por ele.

É neste ponto que um portal de um só país deixa de ajudar. Se a sua lista curta vai do lago de Garda à Ligúria e quer também saber o que o mesmo dinheiro compra na Caríntia, precisa das casas assentes num só mapa. Na Seeki.eu pode arrastar a vista através da fronteira e ver chegar em conjunto as casas dos dois lados, ler o título e a descrição de cada anúncio italiano em alemão, e guardar a pesquisa para que os novos resultados cheguem num resumo diário em vez de serem repetidos à mão.

Um não residente consegue crédito habitação italiano?

Consegue, junto de uma lista curta de bancos, e com um rácio de financiamento bem abaixo do que é oferecido a um residente. Os credores italianos ativos com não residentes financiam tipicamente 50% a 60% do valor, por isso conte com 40% ou mais de capital próprio, mais os custos da transação. As aprovações são mais lentas do que na Alemanha, seis a doze semanas é realista, e o banco empresta contra a sua própria avaliação em vez do preço acordado, o que pode cortar discretamente ainda mais o empréstimo.

Um passaporte da UE facilita a papelada e as perguntas sobre a origem dos fundos. Não altera o rácio de financiamento. A nossa comparação das condições de crédito habitação para não residentes nos mercados europeus explica que bancos italianos têm programas para não residentes e que documentos pedem.

Os compradores nacionais recorrem ao crédito com muito mais facilidade do que o segmento transfronteiriço. No primeiro trimestre de 2026, 47.8% das aquisições residenciais em Itália foram financiadas por crédito, com mais de €11 mil milhões de capital emprestado, segundo o observatório do mercado imobiliário da Agenzia delle Entrate.

Taxa de habitação própria (prima casa) ou segunda habitação: qual se aplica ao seu caso?

Quase três quartos das aquisições italianas usam a taxa reduzida de habitação própria. No primeiro trimestre de 2026 essa quota aproximou-se dos 73% (Agenzia delle Entrate, OMI, junho de 2026). A maior parte dos compradores transfronteiriços de casa de férias está no quarto restante, e a diferença é de 7 pontos percentuais de imposto de registo.

Para reclamar a taxa de 2% tem de ter residência no município onde o imóvel se situa, ou transferi-la para lá no prazo de 18 meses após a compra, e a casa tem de recair nas categorias cadastrais A/2 a A/7 ou A/11. As categorias de luxo A/1, A/8 e A/9 estão excluídas em absoluto. Também não pode deter outra casa no mesmo município comprada com essa taxa, a não ser que a venda no prazo de dois anos.

Para uma família de Frankfurt que compra um apartamento de verão em Lazise, nada disto é realista, e a taxa de 9% é o pressuposto de planeamento honesto. Para um austríaco que se muda genuinamente para Merano ou Bolzano, a taxa reduzida vale a pena e vale a pena calendarizar.

A fatura anual segue a mesma divisão. Uma habitação própria não classificada como de luxo está isenta do imposto municipal sobre imóveis (IMU). Uma segunda habitação não está: a taxa-base legal é de 0.76%, os municípios podem fixar até 1.06%, e Milão, Roma e Turim aplicam o máximo. Esse imposto incide sobre o valor cadastral, e não sobre o preço de mercado, pelo que a mesma base que o ajuda na compra ajuda-o todos os anos a seguir.

Como decorre o processo de compra em Itália?

Três assinaturas, por esta ordem, e a do meio é o passo vinculativo.

1. A proposta escrita (proposta d'acquisto). Normalmente com um pequeno sinal de cerca de 5%. Assim que o vendedor a aceita, fica comprometido.
2. O contrato preliminar (contratto preliminare, também chamado compromesso). O contrato a sério. Muda de mãos um sinal confirmatório de 10% a 20% (caparra confirmatoria) e fica fixada a data da escritura. Tem de ser registado no prazo de 30 dias após a assinatura, o que custa um imposto de registo fixo de €200 mais €16 de imposto do selo por cada quatro páginas, e ainda 0.5% sobre o sinal, valor que depois é creditado contra o imposto de registo na escritura.
3. A escritura de compra e venda (rogito). O ato notarial, assinado um a três meses mais tarde. O notário, agente público ao serviço de ambas as partes e não advogado seu, verifica o título, liquida os impostos e inscreve a transmissão no registo predial.

Duas coisas pertencem ao momento anterior ao primeiro passo, e não ao seguinte. Obtenha o número de identificação fiscal italiano e arranje quem verifique se há obras sem licença (abusi edilizi), frequentes no parque habitacional italiano mais antigo e que o notário não vai vistoriar por si. A mecânica ao nível do país, incluindo a diligência prévia e o regime fiscal de taxa fixa para pensionistas no sul, está no nosso Comprar Imóvel em Itália sendo Estrangeiro (Guia 2026), e o retrato de preços e volumes está na nossa leitura do mercado italiano em 2026.

Perguntas frequentes

Posso comprar casa em Itália sendo cidadão alemão?

Pode, nos mesmos termos que um italiano. A Itália aplica um teste de reciprocidade aos compradores estrangeiros, mas os cidadãos da UE e do EEE estão isentos dele, pelo que não há autorização nem aprovação envolvida para quem tem passaporte alemão ou austríaco. Precisa de um número de identificação fiscal italiano (codice fiscale) emitido pela autoridade tributária antes de poder assinar seja o que for. Pode ser pedido através de um consulado italiano no seu país de residência.

Quanto imposto se paga ao comprar uma casa de férias em Itália?

Numa casa de revenda vendida por um particular, 9% de imposto de registo mais dois impostos fixos de €50 cada. Os 9% incidem sobre o valor cadastral e não sobre o preço de compra se comprar como pessoa singular e pedir para ser tributado sobre esse valor de registo (prezzo-valore), que é normalmente mais baixo do que o preço. Uma obra nova comprada a um promotor tem em vez disso 10% de IVA, ou 4% ao abrigo da taxa de habitação própria (prima casa).

Um comprador alemão tem direito à taxa prima casa em Itália?

Só fixando residência. A taxa de 2% para habitação própria (prima casa) exige que tenha, ou que estabeleça no prazo de 18 meses, residência no município onde o imóvel se situa, e a casa não pode estar nas categorias cadastrais de luxo. Um comprador de casa de férias que mantém a habitação principal na Alemanha ou na Áustria não vai qualificar-se, por isso orce a taxa de 9% de segunda habitação.

Quem paga o mediador imobiliário em Itália?

Ambas as partes, na maioria dos negócios. O artigo 1755 do código civil italiano dá ao mediador (mediatore) direito a comissão de cada uma das partes, salvo estipulação contratual em contrário, e o costume do mercado segue essa regra: comprador e vendedor pagam cada um cerca de 2% a 4% do preço mais 22% de IVA. Não existe um limite à parte do comprador como o alemão, por isso um orçamento transfronteiriço construído com hábitos alemães ou austríacos vai ficar curto.

Um não residente consegue crédito habitação em Itália?

Consegue, junto de um conjunto restrito de bancos com programas para não residentes, tipicamente entre 50% e 60% do valor. Isso significa 40% ou mais de capital próprio, mais os custos da transação. As aprovações demoram habitualmente seis a doze semanas, mais do que na Alemanha, e o banco empresta contra a sua própria avaliação em vez do preço acordado. São exigidos um número de identificação fiscal italiano (codice fiscale) e comprovativos de rendimento traduzidos antes de se candidatar.

Onde procuram normalmente os compradores de língua alemã em Itália?

Primeiro nos lagos e na faixa alpina, depois na Toscana e na Ligúria, embora as regiões do sul tenham ganho terreno depressa. A Scenari Immobiliari reportou que a quota da Sicília na compra estrangeira duplicou para 18% entre 2015 e 2025, enquanto a da Toscana caiu de 22% para 13%. O Tirol do Sul merece uma verificação antes de se comprometer: a lei provincial restringe as novas segundas habitações nos municípios onde estas já ultrapassam 10% do parque.

Fontes

As taxas de imposto na compra, a base do valor de registo (prezzo-valore), os impostos fixos hipotecário e cadastral (imposta ipotecaria e imposta catastale) e as condições da taxa de habitação própria (prima casa) provêm da autoridade tributária italiana (Agenzia delle Entrate, orientações L'acquisto di una casa: le imposte e L'acquisto con i benefici prima casa). A quota de 47.8% de aquisições com crédito, os €11 mil milhões de capital financiado e a quota de 73% de prima casa são das estatísticas trimestrais OMI da Agenzia delle Entrate para o primeiro trimestre de 2026, publicadas a 10 de junho de 2026. O tratamento de reciprocidade para cidadãos da UE e do EEE segue as páginas de reciprocidade do Ministério dos Negócios Estrangeiros italiano (MAECI). A comissão do mediador assenta no artigo 1755 do código civil italiano e no costume dominante do mercado. O registo do contratto preliminare no prazo de 30 dias, o imposto fixo de €200, os €16 de imposto do selo e os 0.5% sobre a caparra confirmatoria seguem as orientações da Agenzia delle Entrate sobre contratos preliminares. Os volumes e as quotas por nacionalidade dos compradores estrangeiros são da Scenari Immobiliari, divulgados a 7 de março de 2026; as quotas do segmento premium vêm do relatório de mercado da Engel & Völkers para a Itália em 2026, produzido com a Nomisma. As regras de segunda habitação do Tirol do Sul constam da lei provincial 9/2018 (Raum und Landschaft). As taxas alemãs de Grunderwerbsteuer de 3.5% a 6.5% são fixadas por cada Bundesland; os 3.5% de Grunderwerbsteuer e a taxa de registo predial de 1.1% da Áustria são nacionais. Confirme a sua própria situação com um notário, advogado ou consultor fiscal italiano antes de se comprometer.