Quanto custa vender um imóvel na Alemanha

Os vendedores alemães têm um negócio melhor em custos de transação do que quase todos os outros na Europa, porque é o comprador que suporta o notário, o registo predial e o imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer). O que sai efetivamente do lado do vendedor é uma lista mais curta, e uma das suas rubricas esmaga todas as outras. Há duas datas que decidem se fica com a mais-valia, e ambas ficam fixadas muito antes de sequer falar com um comprador.

Última revisão: 3 de agosto de 2026. A Seeki.eu não é consultora fiscal nem jurídica e isto é orientação, não aconselhamento. Os níveis de comissão são de uso corrente e não legais, e o tratamento fiscal depende das suas próprias datas. Confirme o seu caso com um consultor fiscal alemão (Steuerberater) ou um notário antes de se comprometer.

Quem paga o mediador imobiliário na Alemanha desde a lei de 2020?

Ambas as partes, em partes iguais, sempre que o imóvel seja um apartamento ou uma moradia unifamiliar e o comprador seja um consumidor. É essa toda a substância da reforma que entrou em vigor a 23 de dezembro de 2020, inscrita no Código Civil alemão (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) nos §§ 656a a 656d.

São duas as disposições que fazem o trabalho. Nos termos do § 656c BGB, um mediador que receba comissão de ambas as partes só o pode fazer se ambas estiverem obrigadas ao mesmo montante e, se uma das partes for libertada do pagamento, a outra também o é. Nos termos do § 656d BGB, quando só uma das partes assinou o contrato de mediação (Maklervertrag), qualquer acordo que faça a outra parte pagar só é válido se quem contratou o mediador continuar obrigado a pelo menos o mesmo valor. O § 656b BGB limita as duas regras aos compradores consumidores. Acabou, portanto, a velha prática berlinense de despejar a comissão inteira sobre o comprador, e acabou também a ideia de que o vendedor anuncia a custo zero.

O que a lei não faz é fixar o nível. Isso continua a ser costume de mercado, e varia por estado federado (Bundesland). Segundo o panorama da baufi24 para 2026, onze estados situam-se em 7.14% do preço com IVA incluído, repartidos em 3.57% para cada lado. Hamburgo fica normalmente em 6.25%, e Brema, Hesse e Meclemburgo-Pomerânia Ocidental em 5.95%. Partes da Baixa Saxónia ficam ainda mais abaixo, a partir de cerca de 4.76%.

Num apartamento de €450,000 na Renânia do Norte-Vestfália, a metade do vendedor a 3.57% são €16,065. Essa rubrica isolada é maior do que todos os outros custos do vendedor desta página somados, e é negociável.

O que poupa ao vender ohne Makler, e o que fica a seu cargo?

Poupa a sua metade. Não poupa o notário, porque na Alemanha um contrato de compra e venda de imóvel é nulo se não for lavrado por notário (§ 311b BGB). O notário é incontornável e é também a razão pela qual uma venda particular alemã é segura de conduzir: redige o contrato, verifica o registo, controla as condições de conclusão e diz ao comprador quando pagar. Quem é opcional aqui é o mediador, não o notário.

O que fica a seu cargo é o trabalho que a agência cobrava. Fixar o preço do apartamento contra comparáveis reais. Fotografá-lo. Escrever um anúncio que sobreviva à comparação com os profissionais. Responder a contactos, conduzir visitas e verificar se o financiamento de um comprador é real antes de retirar o imóvel do mercado. Reunir a papelada: a certidão do registo predial (Grundbuchauszug), a planta cadastral (Flurkarte) e, no caso de uma fração, a escritura de constituição da propriedade horizontal (Teilungserklärung), as atas das últimas assembleias de condóminos e os mapas de encargos de condomínio (Wohngeldabrechnungen).

Quase tudo isso costumava exigir um profissional. A fotografia, o texto e os dados comparáveis já não, porque cabem num telemóvel.

A publicidade é o ponto em que a Alemanha é cara. Um anúncio de particular no maior portal alemão começa em cerca de €129 por quatro semanas, depois de uma curta janela gratuita (ImmobilienScout24, 2026), o que está entre os preços mais altos da Europa para um vendedor particular. A Seeki.eu publica por uns fixos €9 ao preço de lançamento atual, contra os €29 habituais, sem comissão, e o anúncio chega a compradores de todo o continente e não apenas a quem procura em alemão. Um anúncio só interno limita o universo de compradores a quem lê alemão e, em Berlim, Munique e Frankfurt, isso não é um erro de arredondamento. O retrato mercado a mercado de onde um vendedor particular pode anunciar está em onde os vendedores particulares podem anunciar imóveis na Europa, e a versão neerlandesa desta decisão, em que o maior portal recusa liminarmente os particulares, está em vender casa nos Países Baixos sem mediador.

Que custos e documentos são incontornáveis?

Quatro, e apenas dois deles são seus.

Custo	Quem paga	Valor típico
Comissão de mediação	Repartida, partes iguais	3.57% para cada lado na maioria dos estados, com IVA
Certificado de desempenho energético (Energieausweis)	Vendedor (numa fração, o condomínio)	Cerca de €100 a €250 com base no consumo, €300 a €800 com base na necessidade, para o edifício
Cancelamento do ónus do banco (Grundschuld)	Vendedor	Cerca de 0.2% do montante do ónus inscrito
Notário e registo predial da transmissão	Comprador, por costume	Cerca de 1.5% a 2% do preço quando é registada uma hipoteca
Imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer)	Comprador, por costume	3.5% a 6.5%, fixado por estado federado

O certificado energético não é opcional e condiciona o seu anúncio. Nos termos do § 80 da Lei da Energia nos Edifícios (Gebäudeenergiegesetz, GEG), tem de mostrar um certificado válido a um potencial comprador sem que este o peça, o mais tardar na visita, e entregá-lo assim que o contrato for assinado. Nos termos do § 87 GEG, o próprio anúncio tem de incluir os valores essenciais do certificado quando este existe: de que tipo é, o valor de necessidade ou de consumo de energia final, a principal fonte de energia para aquecimento, o ano de construção e a classe de eficiência energética. Anunciar sem eles arrisca uma coima até €10,000. Os monumentos classificados e os edifícios com menos de 50 m² estão isentos.

A Alemanha é a exceção quanto a quem paga. O certificado cobre o edifício inteiro, nunca a fração individual, pelo que num condomínio é a assembleia de condóminos que suporta o custo e um proprietário individual tem direito legal a exigir-lhe uma cópia quando vende. Muitos vendedores alemães não pagam, portanto, nada, porque o edifício já tem um válido. Verifique antes de encomendar. O detalhe país a país, incluindo prazos de validade e coimas, está em o certificado energético de que precisa para vender casa na Europa.

O cancelamento do ónus do banco é a outra rubrica do vendedor. Assim que o seu empréstimo está pago, o banco emite um consentimento para cancelamento (Löschungsbewilligung), um notário certifica o pedido de cancelamento, e o serviço de registo predial (Grundbuchamt) risca a inscrição da secção III do registo (Abteilung III). O notário e o registo predial cobram cada um uma taxa de 0.5 ao abrigo do § 34 da lei de custas judiciais e notariais (GNotKG), pelo que o par dá cerca de 0.2% da soma inscrita: num ónus de €200,000, cerca de €435 no total. O banco do comprador vai insistir em que o imóvel chegue livre de encargos e, por costume, é o vendedor que paga isso, embora o contrato de compra e venda possa repartir a despesa de outra forma.

Paga imposto quando vende um imóvel na Alemanha?

Esta é a pergunta a responder antes de anunciar, e não depois de ter uma proposta. Nos termos do § 23 da Lei do Imposto sobre o Rendimento (Einkommensteuergesetz, EStG), a venda de um imóvel particular é uma alienação tributável (Veräußerungsgeschäft) quando não passam mais de dez anos entre a aquisição e a venda. As duas pontas medem-se pela data do contrato notarial, e não pela entrega nem pela inscrição no registo predial, e é por isso que uma venda assinada com quinze dias de antecedência a mais pode custar cinco algarismos.

Há duas isenções que se sobrepõem ao relógio, e qualquer uma delas basta:

• O imóvel foi usado exclusivamente para fins de habitação própria desde a aquisição ou a conclusão da obra até à venda.
• O imóvel foi usado para habitação própria no ano da venda e nos dois anos anteriores. Não têm de ser anos civis completos, e é por isso que a segunda via é mais generosa do que parece.

Existe ainda um limiar de isenção (Freigrenze): se o seu ganho total com alienações particulares no ano civil ficar abaixo de €1,000, fica isento. Acima do limiar, o ganho é somado ao seu rendimento e tributado à sua taxa pessoal e não a uma taxa fixa, pelo que o mesmo lucro custa consideravelmente mais a quem tem rendimentos altos.

Arrendar o apartamento nos últimos anos antes de vender quebra a segunda isenção, e um imóvel herdado leva consigo a data de aquisição do anterior proprietário em vez de iniciar dez anos novos. Ambas as situações merecem uma hora com um consultor fiscal antes de fixar uma data, porque a diferença entre vender em novembro e vender em fevereiro é por vezes a fatura fiscal inteira.

Quanto custa liquidar o crédito antes do tempo?

Se o seu empréstimo a taxa fixa ainda tiver anos pela frente quando o comprador pagar, o banco pode cobrar uma indemnização por reembolso antecipado (Vorfälligkeitsentschädigung) pelos juros que perde. Vender o imóvel dá-lhe um interesse legítimo em resolver o empréstimo, mas esse direito vem com a compensação agarrada, e o montante sobe com o prazo de taxa fixa remanescente e com a distância entre a sua taxa e as taxas de mercado atuais.

Três coisas a reduzem ou a eliminam, segundo os centros alemães de defesa do consumidor (Verbraucherzentrale):

• A regra dos dez anos. Dez anos depois de o empréstimo ter sido integralmente desembolsado, pode resolvê-lo com seis meses de pré-aviso e não pagar nada, ao abrigo do § 489 BGB. O relógio conta a partir do desembolso, e não da data do contrato, e aplica-se independentemente da duração do período de taxa fixa.
• Uma garantia substituta. Oferecer um imóvel livre de ónus com valor de garantia equivalente, ou transferir o empréstimo para a casa que vai comprar a seguir, pode deixar o banco indemne sem qualquer pagamento.
• Papelada deficiente. Nos contratos assinados depois de 21 de março de 2016, o banco perde o direito se o contrato omitir as informações obrigatórias sobre prazo, direitos de resolução ou forma de cálculo da compensação.

O teto, quando há de facto um encargo calculado, é que este não pode exceder o dobro da perda efetiva do banco. Peça ao seu banco um cálculo por escrito antes de aceitar um preço, e não depois, porque é um número real no seu encaixe líquido e muda de mês para mês.

Quanto tempo demora a venda, e como deve definir o preço?

A sequência alemã de conclusão é fixa e bastante rápida assim que o notário entra em cena. Depois da outorga notarial (Beurkundung), o notário inscreve um registo provisório de aquisição (Auflassungsvormerkung) para reservar o direito do comprador, e o registo predial costuma inscrevê-lo em duas a quatro semanas. Quando isso está feito e chegaram todos os consentimentos de cancelamento de ónus e a renúncia municipal ao direito de preferência, o notário emite o aviso de vencimento do pagamento (Fälligkeitsmitteilung) e o comprador tem normalmente cerca de duas semanas para transferir o preço. Da marcação no notário até ao dinheiro vão habitualmente quatro a seis semanas. A transmissão formal da propriedade no registo (Eigentumsumschreibung) vem mais tarde e não atrasa o pagamento.

A parte lenta é tudo o que vem antes. É a encontrar o comprador que uma venda alemã leva meses, e isso decide-se quase inteiramente pelo preço pedido nas três primeiras semanas.

Defina o preço a partir de evidência e não do que o vizinho diz ter conseguido. A mediana de €/m² nas regiões e cidades alemãs é a referência, e o preço indicativo da Seeki.eu faz a aritmética a partir dessa mediana local ajustada por dimensão e estado. É uma estimativa de partida e não uma avaliação formal, e é construída a partir dos mesmos comparáveis que um mediador lhe citaria. O método importa mais do que o número, e está exposto em como definir o preço de venda da sua casa com dados reais. Depois gaste uma noite nas fotografias, porque o preço que consegue segurar depende delas mais do que de qualquer outra coisa que faça: como fotografar a sua casa para a vender trata da ordem das divisões e da luz. Se estiver a comprar tanto como a vender, o Comprar Imóvel na Alemanha sendo Estrangeiro (Guia 2026) cobre o outro lado da mesma transação.

Perguntas frequentes

Que comissão cobra um mediador imobiliário na Alemanha?

Tipicamente 7.14% do preço com IVA incluído, repartidos de modo que cada lado paga 3.57%, que é o nível na maioria dos estados federados segundo o panorama da baufi24 para 2026. Hamburgo fica normalmente em 6.25%, e Brema, Hesse e Meclemburgo-Pomerânia Ocidental em 5.95%, com partes da Baixa Saxónia a partir de cerca de 4.76%. Nada disto é legal. A lei fixa apenas a repartição, pelo que a percentagem em si é negociável antes de assinar o contrato de mediação.

Quem paga o mediador imobiliário ao vender casa na Alemanha?

Ambas as partes, em partes iguais, num apartamento ou moradia unifamiliar comprada por um consumidor. Desde 23 de dezembro de 2020, o § 656c BGB exige que um mediador que trabalhe para os dois lados lhes cobre o mesmo montante, e o § 656d BGB impede um vendedor que contratou sozinho o mediador de repassar mais de metade. Carregar a comissão inteira sobre o comprador deixou de ser exigível.

Preciso de um notário para vender uma casa na Alemanha?

Preciso. O § 311b BGB torna nulo um contrato de compra e venda de imóvel que não seja lavrado por notário, pelo que não existe uma via de papelada particular. Não precisa de um mediador imobiliário, e as duas coisas são muitas vezes confundidas. O notário redige o contrato, verifica o registo predial, gere as condições de conclusão e emite o aviso de pagamento, que é o que torna segura a condução de uma venda particular.

Preciso de um Energieausweis para vender um apartamento na Alemanha?

Preciso, e o anúncio também precisa dos respetivos valores. O § 80 da Lei da Energia nos Edifícios obriga a mostrar um certificado energético válido sem que o peçam, o mais tardar na visita, e a entregá-lo depois do contrato, e o § 87 exige no anúncio o tipo, o valor energético, a fonte de aquecimento, o ano de construção e a classe de eficiência. As coimas chegam a €10,000. Numa fração, o certificado pertence ao edifício, por isso verifique se o seu condomínio já tem um.

Quando é que não se paga imposto ao vender imóvel na Alemanha?

Quando passam mais de dez anos entre o contrato notarial de compra e o de venda, ou quando se aplica alguma das isenções de habitação própria: o imóvel foi usado exclusivamente como sua casa desde que o adquiriu, ou viveu nele no ano da venda e nos dois anos anteriores. Os ganhos com alienações particulares abaixo de €1,000 num ano civil também ficam isentos. Acima disso, o ganho é tributado à sua taxa pessoal de imposto sobre o rendimento.

Quanto custa anunciar um imóvel como particular na Alemanha?

Na Seeki.eu são uns fixos €9 para publicar ao preço de lançamento atual, sem comissão, e tudo o que constrói o anúncio é gratuito: a descrição e o título escritos por IA, o melhoramento das fotografias, a decoração virtual, a planta com medidas e a vista 3D, a visita 360° e o preço indicativo. Os portais alemães são a parte cara, a partir de cerca de €129 por um anúncio de particular de quatro semanas. O pacote de exportação prepara o seu anúncio para eles, para o construir uma vez e nunca mais o reescrever.

Antes de anunciar

Confirme primeiro a data de aquisição no seu contrato notarial, porque o teste dos dez anos pode valer mais do que todas as outras rubricas aqui somadas. Peça ao seu banco por escrito quanto seria a indemnização por reembolso antecipado neste trimestre. Descubra se o seu edifício já tem um certificado energético válido. Depois defina o preço contra dados medianos locais, fotografe o sítio como deve ser, e decida se a metade de 7.14% de um mediador lhe compra alguma coisa que não consiga fazer numa noite.