Que documentos precisa para comprar casa na Europa?

Em França e na Alemanha, um agente imobiliário não lhe entrega as chaves para uma visita sem um dossiê financeiro completo. Em Espanha e Portugal, chega com o passaporte e a documentação pode vir depois. Os mercados imobiliários europeus dividem-se em países de dossiê e países de passaporte, e saber em qual está a entrar determina todo o seu calendário.

Última revisão: 30 de agosto de 2026. O Seeki.eu não é um consultor jurídico ou fiscal, e este artigo é uma orientação, não um aconselhamento. Os requisitos documentais e as regras fiscais mudam e variam consoante a região. Confirme a situação atual para o seu caso específico junto de um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer.

Os países de dossiê e os países de passaporte: que documentos precisa, país por país

A tabela abaixo apresenta os documentos essenciais para um comprador estrangeiro em cada um dos principais mercados imobiliários europeus e assinala onde os requisitos de arrendamento divergem. Os países estão agrupados segundo a questão prévia: pode visitar uma casa com passaporte e um sorriso, ou precisa de chegar com um processo?

País	Identificação fiscal	Comprovativo de fundos (compra)	Conta bancária local?	Compra à distância possível?	Requisitos de arrendamento
Países de dossiê
França	Numéro fiscal	Dossier de financement completo	Obrigatória para crédito	Parcial	Dossier financeiro, fiador muitas vezes exigido
Alemanha	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obrigatória para crédito	Parcial	Relatório de crédito Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, 3 últimos recibos de vencimento
Bélgica	Numéro national	Extratos bancários, declarações de IRS	Obrigatória para crédito	Parcial	Comprovativo de rendimentos, regra dos 3× a renda
Países Baixos	BSN (burgerservicenummer)	Extratos bancários, declaração da entidade patronal	Obrigatória para crédito	Parcial	Declaração da entidade patronal assinada, regra de 3 a 4× a renda bruta
Países de passaporte
Espanha	NIE	Extratos bancários (para crédito)	Recomendável	Sim, com um gestor	Comprovativo de rendimentos, contrato de trabalho
Portugal	NIF	Extratos bancários (para crédito)	Obrigatória para a escritura	Sim, com um advogado	Declaração de IRS, fiador por vezes exigido
Itália	Codice fiscale	Extratos bancários (para crédito)	Recomendável	Sim, com um notaio	Comprovativo de rendimentos
Chéquia	Nenhum (cidadãos UE)	Compra a pronto: nenhum	Recomendável	Sim	Comprovativo de rendimentos, até 3 meses de caução
Polónia	PESEL / NIP	Extratos bancários (para crédito)	Obrigatória para crédito	Parcial	Comprovativo de rendimentos, umowa najmu okazjonalnego (contrato de arrendamento notarial)
Eslováquia	Nenhum (cidadãos UE)	Compra a pronto: nenhum	Recomendável	Sim	Comprovativo de rendimentos
Hungria	Adóazonosító jel	Extratos bancários (para crédito)	Obrigatória para crédito	Parcial	Comprovativo de rendimentos, 2 meses de caução habituais
Áustria	Steuer-ID	Finanzierungsbestätigung	Obrigatória para crédito	Parcial	Gehaltsnachweis (recibos de vencimento), regra dos 3× a renda em Viena

A tabela torna uma coisa imediatamente visível: os grandes mercados regulamentados da Europa Ocidental filtram por documentos antes de filtrarem por qualquer outra coisa. A Europa Central e de Leste deixa-o entrar primeiro e pede a documentação depois.

O filtro do dossiê: em França e na Alemanha, não pode visitar uma casa sem um processo completo

Uma visita em Paris ou em Berlim não é uma visita livre. É um compromisso que chega no fim de um rasto de papel.

Em França, o dossier de financement é o primeiro passo, inegociável. Reúne as suas três últimas declarações de IRS, três meses de extratos bancários, um comprovativo de emprego e uma carta de pré-aprovação de crédito se estiver a recorrer a financiamento. Os agentes não marcam uma visita sem este dossiê. Os notários franceses trabalham exclusivamente em francês, por lei, e na prática qualquer comprador que não fale a língua precisará de um tradutor ajuramentado (traducteur assermenté). Não é uma exigência legal, mas uma convenção que os notários aplicam de forma universal. O guia do comprador estrangeiro em França percorre toda a sequência de compra.

A Alemanha é igualmente formal, com uma particularidade adicional. Comprar exige uma Finanzierungsbestätigung, uma confirmação escrita do banco de que pode financiar a aquisição. Arrendar é, paradoxalmente, mais exigente: um relatório de crédito Schufa, uma Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (um certificado do senhorio anterior a confirmar a inexistência de dívidas de renda) e os seus três últimos recibos de vencimento. Em Berlim e Munique, um senhorio pode receber trinta candidaturas para um único apartamento. O processo a que faltar uma página vai para o fundo da pilha. Consulte o guia do comprador estrangeiro na Alemanha para o processo de compra, da Finanzierungsbestätigung ao Notartermin.

Os Países Baixos e a Bélgica seguem de perto. Um makelaar neerlandês espera extratos bancários e uma carta da entidade patronal. Um notário belga precisa do número nacional (o número do registo nacional, não o BCE, que é o registo comercial) e das declarações fiscais. Nestes quatro mercados a regra é a mesma: o dossiê abre a porta. Sem ele, a porta fica fechada. A Áustria está ausente deste grupo apenas pela estrutura jurídica (o Ausländer-Grunderwerb depende de cada estado federado), mas um Makler austríaco na prática está mais próximo da Alemanha do que da Itália. As visitas em Viena ou Salzburgo exigem geralmente os mesmos documentos que em Berlim.

Os países de passaporte: Espanha, Portugal, Itália e Europa Central e de Leste, a documentação vem depois do aperto de mão

Os mercados do sul e do leste funcionam com a lógica oposta. Primeiro visita, depois decide e só no fim reúne os documentos.

Em Espanha, precisa de um NIE (Número de Identidad de Extranjero) para concluir uma compra, mas pode visitar casas, negociar e até assinar um contrato de reserva antes de o obter. O NIE é uma formalidade pós-visita, não um pré-requisito, e um gestor pode obtê-lo em seu nome sem que tenha de pôr os pés numa repartição pública. Para o quadro completo da compra, consulte o guia do comprador estrangeiro em Espanha. O mesmo padrão aplica-se em Portugal: vai precisar de um NIF (Número de Identificação Fiscal) para a escritura, mas nenhum agente lho pedirá numa visita. O guia de compra em Portugal cobre o NIF, a escritura e a estrutura fiscal em detalhe. A Itália é ainda mais descontraída. Um codice fiscale obtém-se em cerca de dez minutos num balcão da Agenzia delle Entrate se estiver no país. Se fizer o pedido através de um consulado a partir do estrangeiro, conte com uma semana ou mais. E pode visitar vinte casas antes de se preocupar com isso. O guia do comprador estrangeiro em Itália percorre toda a sequência de compra, do codice fiscale ao rogito.

A Europa Central e de Leste leva a informalidade ainda mais longe. Na Chéquia e na Eslováquia, um cidadão da UE não precisa de qualquer identificação fiscal para comprar. Um comprador a pronto em Praga ou Bratislava aparece com o passaporte e um sinal. O contrato e a transferência bancária são toda a papelada. A Polónia e a Hungria acrescentam um número de identificação fiscal e, para quem recorre a crédito, uma conta bancária local, mas os agentes em Varsóvia ou Budapeste marcam uma visita com um telefonema, sem troca de documentos.

A consequência prática para um comprador que compara mercados: num país de dossiê, conte com duas a quatro semanas de recolha de documentos antes da sua primeira viagem de visitas. Num país de passaporte, pode estar numa sala de estar no fim de semana a seguir a marcar o voo. Se quiser a comparação hierarquizada de qual é o país realmente mais fácil, para além da simples lista de documentos, o nosso artigo sobre os países europeus mais fáceis para comprar casa sendo estrangeiro dá o veredito completo cruzando regras de propriedade, custos e prazos. Para o quadro jurídico completo país por país, consulte as regras de compra para não residentes na Europa.

O que é um número de identificação fiscal e quais os seis países que o exigem

Um identificador fiscal é uma sequência de algarismos que o liga ao sistema tributário de um país. Sem ele, não pode pagar o imposto de transmissão na maior parte da Europa Ocidental, o que significa que não pode concluir uma compra. Para a discriminação completa do que estes impostos acrescentam a uma aquisição (imposto de transmissão, notário, registo, honorários), consulte o nosso artigo sobre o custo real de comprar casa na Europa, que classifica doze mercados do mais barato ao mais caro para comprar.

Seis mercados da tabela acima exigem um identificador fiscal local para qualquer comprador estrangeiro: França (numéro fiscal), Alemanha e Áustria (Steuer-ID), Espanha (NIE), Portugal (NIF) e Itália (codice fiscale). O PESEL ou NIP polaco e o adóazonosító jel húngaro são exigidos a quem contrata um crédito. Os compradores a pronto podem por vezes prescindir dele, embora um notário insista para o obter. A Bélgica e os Países Baixos atribuem um BSN ou número nacional a qualquer pessoa que se registe numa morada. O próprio registo é muitas vezes um pré-requisito para um pedido de crédito.

A rapidez de obtenção destes números varia bastante. Um codice fiscale italiano demora dez minutos. Um NIE espanhol pode demorar entre duas a seis semanas. Um NIF português fica algures no meio, normalmente uma a duas semanas com um representante fiscal. Inclua este prazo no seu calendário antes de marcar uma escritura.

Precisa de uma conta bancária local no país onde está a comprar?

A resposta curta: só se estiver a contrair um crédito. Um comprador a pronto pode quase sempre transferir o preço de compra a partir da sua conta de origem, através da conta de depósito do notário, para o vendedor.

A resposta para o crédito varia consoante o país. Um banco francês, alemão, belga, neerlandês, austríaco, polaco ou húngaro vai querer que abra uma conta local para o débito mensal. Os bancos espanhóis e portugueses permitem muitas vezes um débito SEPA a partir de uma conta em euros noutro país do Espaço Único de Pagamentos em Euros, embora uma conta local facilite o processo. Os bancos italianos e checos são os mais flexíveis: alguns desembolsam um crédito para uma conta estrangeira se o notário o autorizar. Na Eslováquia, a maioria dos créditos a não residentes é estruturada através de uma sucursal local de um banco-mãe austríaco ou checo, e a questão da conta resolve-se por si.

Para arrendar, uma conta local é quase sempre exigida. Um senhorio em Berlim, Amesterdão ou Varsóvia quer um débito SEPA fiável, não uma transferência internacional que pode demorar três dias úteis e gerar comissões. Para o quadro completo do financiamento de uma compra transfronteiriça, a nossa comparação das condições de crédito para não residentes em todos os mercados europeus detalha quem empresta, a que loan-to-value e que documentos os próprios bancos exigem.

Que comprovativo de fundos esperam os agentes e notários

O comprovativo de fundos é um documento que diz ao vendedor, ao agente e ao notário que o seu dinheiro existe e é seu. O grau de exigência varia enormemente.

Em França e na Alemanha, a fasquia é a mais alta. O dossier de financement francês é na prática uma auditoria financeira completa: três anos de declarações de IRS, três meses de extratos e uma carta do seu banco a confirmar a disponibilidade dos fundos. A Finanzierungsbestätigung alemã é mais circunscrita mas igualmente rígida: é uma confirmação vinculativa de um banco alemão de que os fundos do crédito estão aprovados e reservados.

Em Espanha, Portugal e Itália, a exigência é mais leve. Um agente imobiliário aceitará um extrato bancário recente que mostre o saldo, e um notário poderá pedir uma carta de referência bancária que confirme a regularidade da conta. A distinção fundamental nos países de passaporte é que o comprovativo de fundos é verificado na fase notarial, não na fase de visita.

Na Europa Central, um comprador a pronto pode nunca lhe ser pedido nada além do sinal. Um comprovativo de transferência bancária é suficiente. Na Chéquia e na Eslováquia, os notários verificam a origem dos fundos apenas quando a transação aciona os deveres de prevenção do branqueamento de capitais. As transações em numerário superiores a 10 000 € são o limiar padrão segundo a lei checa e eslovaca. Antes de decidir entre comprar a pronto ou com crédito, verifique o custo real de comprar casa em cada mercado. Os documentos são uma barreira; os impostos de transmissão e as taxas são a outra.

Antes de decidir entre comprar a pronto ou com crédito, verifique os preços medianos em tempo real por metro quadrado em todos os mercados para definir um orçamento realista.

À distância ou presencialmente: o que pode fazer a partir de casa e o que exige uma viagem

A compra à distância é possível em todos os países desta lista se nomear um representante local. A diferença está na infraestrutura jurídica que cada país oferece para tal.

Espanha e Portugal têm a infraestrutura de compra à distância mais madura. Um gestor espanhol ou um advogado português pode obter a sua identificação fiscal, rever o contrato, marcar a escritura e comparecer à assinatura com uma procuração. Pode concluir toda a compra a partir do estrangeiro. O guia de compra para não residentes cobre o quadro jurídico de cada mercado.

A Itália fica um degrau abaixo. Um notaio aceitará uma procuração para a assinatura, mas os notários italianos dividem-se em dois campos: os que aceitam uma procuração redigida no estrangeiro e os que insistem em emiti-la eles próprios no seu escritório. Conte com uma deslocação, a menos que o seu notaio confirme o contrário por escrito.

França e Alemanha exigem pelo menos uma visita presencial. Um notário francês aceitará uma procuração redigida no estrangeiro, mas a exigência de tradutor ajuramentado e a preferência por uma verificação de identidade presencial fazem da comparência pessoal a norma prática. Na Alemanha, o contrato de compra e venda tem de ser lido em voz alta na presença do notário e, embora uma procuração o possa representar, os notários alemães estão entre os menos confortáveis da Europa com um comprador totalmente à distância.

Na Europa Central e de Leste, a compra à distância é comum. Um advogado checo ou eslovaco trata do contrato, guarda os fundos em depósito e trata do registo predial. O comprador desloca-se para a viagem de visitas, assina uma procuração nessa visita e volta para casa. O advogado faz o resto.

O arrendamento tem a sua própria lista de documentos, e em alguns países é mais exigente do que a compra

Os requisitos documentais para arrendar são muitas vezes mais pesados do que para comprar, porque um senhorio analisa os inquilinos mais depressa do que um notário analisa os compradores. O mercado de arrendamento mais exigente da Europa é a Alemanha: um relatório de crédito Schufa, um certificado de inexistência de dívidas de renda do senhorio anterior, três meses de recibos de vencimento e um contrato de trabalho que ultrapasse o período experimental. Nos bairros mais procurados de Berlim, os candidatos também anexam uma breve biografia e uma fotografia.

Os Países Baixos espelham esta estrutura com uma declaração da entidade patronal e a regra de 3 a 4 vezes a renda bruta. Um inquilino que ganhe menos de três vezes a renda mensal precisará de um fiador. A Bélgica aplica um multiplicador de rendimentos semelhante, normalmente 3 vezes a renda, e os senhorios em Bruxelas pedem sistematicamente um histórico profissional completo.

Nos países de passaporte, arrendar é mais simples. Espanha pede um contrato de trabalho e um comprovativo de rendimentos, mas um senhorio raramente pede um relatório de crédito. Portugal acrescenta uma declaração de IRS, e os senhorios de Lisboa podem pedir um fiador. Na Chéquia, Polónia e Eslováquia, o processo de arrendamento consiste num comprovativo de rendimentos e numa caução, normalmente de uma a três rendas. O reputado mercado de arrendamento austríaco situa-se entre os dois grupos: Viena exige recibos de vencimento e aplica a regra de 3 vezes a renda, mas o Makler trata muitas vezes da seleção por conta do senhorio. Para um olhar mais próximo sobre o mercado de arrendamento vienense, consulte o nosso guia para arrendar em Viena como expatriado. Veja o guia do comprador estrangeiro na Áustria para o quadro de compra.

Um fio condutor em todos os mercados: um senhorio, em qualquer parte da Europa, quer ver que tem um emprego. O recibo de vencimento é o passaporte do mercado de arrendamento.

Perguntas frequentes

Que países exigem um dossiê antes de os agentes sequer falarem com um comprador?

França, Alemanha, Bélgica e Países Baixos. Nestes mercados, uma visita só é marcada depois de apresentar um processo financeiro: declarações fiscais, comprovativo de fundos e, por vezes, uma pré-aprovação de crédito. A Áustria segue de perto, embora os agentes austríacos sejam ligeiramente mais flexíveis do que os seus homólogos alemães. Em todos os outros mercados europeus, as visitas começam com um telefonema.

O que é um número de identificação fiscal e que países o exigem?

Um número de identificação fiscal liga-o ao sistema tributário de um país e é necessário para pagar o imposto de transmissão. França (numéro fiscal), Alemanha e Áustria (Steuer-ID), Espanha (NIE), Portugal (NIF) e Itália (codice fiscale) exigem-no a qualquer comprador estrangeiro. Polónia, Hungria, Bélgica e Países Baixos exigem-no a quem contrai um crédito. Chéquia e Eslováquia não exigem nenhum aos cidadãos da UE.

Preciso de uma conta bancária local para comprar casa na Europa?

Só se estiver a contrair um crédito. Um comprador a pronto pode transferir o preço de compra a partir da sua conta de origem através da conta de depósito do notário. Os bancos em França, Alemanha, Bélgica, Países Baixos, Áustria, Polónia e Hungria exigem geralmente uma conta local para o débito mensal. Para arrendar, uma conta local é quase sempre esperada.

Que comprovativo de fundos esperam os agentes e notários?

Nos países de dossiê, a fasquia é alta. França exige três anos de declarações de IRS, três meses de extratos bancários e uma carta do banco. A Alemanha quer uma confirmação bancária vinculativa de aprovação de crédito, conhecida como Finanzierungsbestätigung. Nos países de passaporte, um extrato bancário recente e uma carta de referência bancária são suficientes. Na Chéquia e na Eslováquia, um comprador a pronto pode nunca lhe ser pedido nada além do comprovativo da transferência do sinal.

Posso comprar casa na Europa à distância, sem viajar?

Sim, com um representante local e uma procuração. Espanha e Portugal têm a infraestrutura de compra à distância mais madura. Um gestor ou advogado pode tratar de toda a transação. França e Alemanha esperam pelo menos uma visita presencial. Na Europa Central e de Leste, um advogado pode concluir a compra após uma única viagem de visitas em que assina a procuração.

O arrendamento exige os mesmos documentos que a compra?

Frequentemente não. Na Alemanha, o dossiê de arrendamento é mais pesado do que o dossiê de compra: um relatório de crédito Schufa, um certificado de inexistência de dívidas de renda do senhorio anterior (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), três recibos de vencimento e muitas vezes um contrato de trabalho. Os Países Baixos exigem uma declaração da entidade patronal e um comprovativo de rendimentos de 3 a 4 vezes a renda. Nos países de passaporte, arrendar é mais leve: um contrato de trabalho e uma caução são muitas vezes suficientes.

Fontes

Os requisitos documentais e os quadros de identificação fiscal descritos neste artigo provêm dos serviços de informação pública da autoridade fiscal e do organismo notarial de cada país:

• França: service-public.fr (portal do governo francês), requisitos de agendamento notarial e processo do numéro fiscal. Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
• Alemanha: Bundesnotarkammer (Câmara Federal dos Notários), requisitos do contrato de compra e venda notarial. Schufa Holding AG, processo de relatório de crédito para inquilinos.
• Bélgica: Fédération Royale du Notariat Belge / Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, imposto de selo e processo notarial.
• Países Baixos: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), processo notarial. Rijksoverheid (portal do governo neerlandês), BSN e requisitos de registo.
• Espanha: Agencia Tributaria, NIE e identificação fiscal. Consejo General del Notariado, requisitos notariais para compradores estrangeiros.
• Portugal: Autoridade Tributária e Aduaneira, processo do NIF. Ordem dos Notários, formalidades da escritura.
• Itália: Agenzia delle Entrate, codice fiscale e imposto de registo. Consiglio Nazionale del Notariato, prática notarial para compradores estrangeiros.
• Polónia: Ministerstwo Finansów, PESEL/NIP e imposto sobre transações civis (PCC). Krajowa Rada Notarialna, requisitos notariais.
• Chéquia: Notářská komora České republiky, processo notarial e registo predial. Finanční správa, identificação fiscal.
• Eslováquia: Notárska komora Slovenskej republiky, processo notarial. Finančné riaditeľstvo SR, identificação fiscal.
• Hungria: Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), processo de identificação fiscal. Magyar Országos Közjegyzői Kamara, requisitos notariais.
• Áustria: Österreichische Notariatskammer, notário e requisitos do contrato de compra e venda. Bundesministerium für Finanzen, processo do Steuer-ID.