Comprar imóvel como não residente na Europa: 12 países

Uma engenheira sérvia de olho num apartamento em Praga, um britânico a reformar-se no Algarve, um casal de Munique a escolher entre Amesterdão e Varsóvia: todos os compradores transfronteiriços começam com a mesma preocupação. Pode um estrangeiro ser mesmo dono de uma casa aqui, e um passaporte de fora da UE acrescenta uma autorização ou um imposto que um local nunca vê? A resposta depende do país e da sua nacionalidade, e é mais aberta do que a maioria das pessoas espera.

Revisto pela última vez: 2026-08-10. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal. Isto é orientação, não aconselhamento. As regras de propriedade por estrangeiros, as autorizações e os agravamentos mudam e dependem da sua nacionalidade, da residência e do tipo de imóvel. Confirme o seu caso específico com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer. Fontes no final deste artigo.

A matriz dos 12 países: quem pode comprar e o que é preciso

A tabela confronta a regra de cada país para um cidadão da UE ou do EEE com a regra para um comprador de fora da UE (país terceiro), mais qualquer autorização e qualquer custo ou número específico de estrangeiro. Vai dos mercados mais abertos aos quatro que condicionam os compradores estrangeiros.

País	Comprador UE / EEE	Comprador fora da UE	Autorização ou aprovação	Custo ou número específico de estrangeiro
Chéquia	Mesmos direitos que os nacionais	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum (imposto de transmissão abolido em 2020)
Eslováquia	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma (teste de reciprocidade para terreno agrícola)	Nenhum
Alemanha	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum
França	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Nenhum
Bélgica	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	Imposto de 12% a 12,5% sobre qualquer casa que não seja habitação própria
Países Baixos	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma (regras locais de ocupação própria)	Taxa de investidor de 8% contra 2% de habitação própria
Espanha	Mesmos direitos	Compra diretamente	Autorização militar apenas em zonas de defesa	NIE obrigatório
Portugal	Mesmos direitos	Compra diretamente	Nenhuma	NIF mais representante fiscal, IMT de 7,5% desde maio de 2026
Polónia	Mesmos direitos	Apartamento sim, casa ou terreno exige autorização	Autorização do MSWiA (fora do EEE)	Taxa de autorização
Hungria	Mesmos direitos	Compra com autorização	Autorização do serviço público (fora do EEE)	Taxa de autorização
Áustria	Direitos em geral iguais	Normalmente precisa de aprovação	Aprovação provincial de transmissão de imóveis (fora da UE)	Processo de aprovação
Itália	Mesmos direitos	Teste de reciprocidade ou autorização de residência	Verificação de reciprocidade	Codice fiscale

Para a maior parte da Europa, a questão de saber se um estrangeiro pode ser dono de uma casa é um sim assente, e as variáveis reais são o imposto e a papelada, não a permissão. A fricção concentra-se nos quatro mercados condicionados e, à parte, no solo: o terreno agrícola e florestal está restrito ou sujeito a um teste de reciprocidade para compradores de fora da UE na maioria dos países, incluindo a Eslováquia e a Hungria. Três mercados fazem o não residente pagar mais, o IMT de 7,5% de Portugal, a taxa de investidor de 8% neerlandesa contra 2% para o proprietário-ocupante, e o imposto de 12% a 12,5% da Bélgica, que detalhamos em o custo real de comprar casa na Europa.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Chéquia?

Sim, sem autorização. A engenheira sérvia de olho naquele apartamento de Praga compra diretamente em seu nome. O período de transição pós-adesão que limitava a compra de segundas habitações por estrangeiros terminou a 1 de maio de 2009, e a restrição de nacionalidade que restava no artigo 17.º da Lei Cambial foi revogada de forma pura e simples pela Lei 206/2011 Sb., com efeitos a 19 de julho de 2011. O imposto de aquisição de imóveis de 4% seguiu-se: a Lei 386/2020 Sb. aboliu-o retroativamente para as transmissões registadas no cadastro a partir de 1 de dezembro de 2019, e não voltou a ser reintroduzido. Para a decisão entre comprar diretamente ou através de uma empresa e a mecânica do registo predial, veja não residentes a comprar imóvel na Chéquia.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Eslováquia?

Sim, e é um dos mercados mais simples da Europa. Qualquer nacionalidade detém uma casa eslovaca diretamente, sem autorização e sem exigência de residência, ao abrigo do artigo 19.º-A da Lei Cambial 202/1995. Também não há imposto de transmissão sobre a aquisição, abolido pela Eslováquia a 1 de janeiro de 2005.

A única exceção é o terreno agrícola, e é mais estreita do que a maioria dos guias sugere. O artigo 7.º da Lei 140/2014 é um teste de reciprocidade e não uma proibição geral: um comprador só fica vedado quando a lei do seu próprio país nega aos eslovacos o direito de aí comprar terreno agrícola, os cidadãos da UE, do EEE e da Suíça estão isentos por completo, e a sucessão está isenta em qualquer caso. O Tribunal Constitucional anulou o mecanismo de oferta pública e de prioridade do agricultor local previsto na lei, no acórdão PL. ÚS 20/2014 publicado a 11 de fevereiro de 2019, pelo que o procedimento é hoje mais leve do que descrevem os textos anteriores a 2019.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Alemanha?

Sim, sem qualquer restrição. A lei alemã não impõe qualquer condição de nacionalidade ou de residência à propriedade de imóveis, pelo que qualquer nacionalidade compra em condições idênticas. Todos os compradores pagam o mesmo imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer), e a taxa é fixada por cada estado federado: 3,5% na Baviera no extremo mais baixo, e 6,5% no topo em quatro estados, Brandeburgo, Renânia do Norte-Vestfália, Sarre e Schleswig-Holstein, ficando os restantes entre 5% e 6%, segundo a Germany Trade and Invest em agosto de 2026.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na França?

Sim, a França é um dos mercados mais abertos da lista, sem teste de nacionalidade, sem aprovação prévia e sem autorização, e um não residente compra a qualquer preço, sem que seja exigido visto ou autorização de residência para ser proprietário, segundo os Notaires de France. Todas as transações passam por um notaire, um oficial público obrigado à imparcialidade que reconstitui a cadeia de titularidade, verifica hipotecas e servidões, autentica a escritura e cobra os impostos de transmissão para o Estado.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Bélgica?

Sim: a lei belga não impõe qualquer condição de nacionalidade à compra, e não existe autorização para estrangeiros. O senão é o custo, não o acesso. O imposto de registo sobre uma casa que não seja a sua residência principal é de 12% na Flandres e 12,5% em Bruxelas e na Valónia, segundo a federação dos notários belgas em agosto de 2026. As taxas reduzidas exigem todas que viva efetivamente no imóvel, pelo que um comprador não residente não alcança nenhuma delas: a Flandres cobra 2% e a Valónia 3% sobre uma única residência principal, e Bruxelas aplica um abatimento de €200 000 à base tributável em casas até €600 000. A Flandres apertou a sua taxa de 2% a partir de 1 de janeiro de 2026, exigindo pelo menos um ano ininterrupto de residência registada na morada. Isso coloca o não residente no mercado mais caro desta lista para concretizar uma compra.

Os estrangeiros podem comprar imóvel nos Países Baixos?

Sim: a lei neerlandesa não impõe qualquer condição de nacionalidade, pelo que qualquer nacionalidade compra diretamente. A restrição que apanha os investidores é local, não nacional: os municípios podem aplicar uma regra de ocupação pelo proprietário (opkoopbescherming) que proíbe o arrendamento a investidores em casas baratas e de gama média durante quatro anos a contar do registo da escritura de transmissão. Amesterdão, Utreque e Haia aplicam-na a todo o município, ao passo que Roterdão, Eindhoven e Arnhem designam bairros específicos, e vincula qualquer proprietário, seja qual for a nacionalidade. Cada município fixa o seu próprio limite de valor: o de Utreque subiu para €686 000 a 1 de julho de 2026. A avaliação nacional da regra chegou ao parlamento em julho de 2026 e a resposta do governo continuava pendente em agosto de 2026, por isso confirme a regra local antes de se comprometer. Uma casa onde não vai viver tem 8% de imposto de transmissão, menos do que os anteriores 10,4%, contra 2% para o proprietário-ocupante, segundo a Belastingdienst, com efeitos a 1 de janeiro de 2026. A taxa de 10,4% continua a aplicar-se a espaços comerciais, terrenos e a uma garagem comprada separadamente da casa.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Espanha?

Sim, e o principal obstáculo é um número de identificação, não uma autorização. Todos os compradores estrangeiros precisam de um NIE, o número de identificação de estrangeiro de Espanha, porque o notário e o registo predial o exigem para concluir a compra, ao abrigo do Reglamento de Extranjería (Real Decreto 557/2011). Os compradores de fora da UE precisam ainda de autorização militar em zonas declaradas de interesse para a defesa nacional ao abrigo da Lei 8/1975 e do Real Decreto 689/1978. Esse regime abrange imóveis rústicos e urbanos dentro de uma zona designada, e as ilhas, Baleares e Canárias incluídas, estão designadas na totalidade. Na prática, surge sobretudo em terreno rústico e nas províncias fronteiriças. Os cidadãos da UE estão dele isentos.

A Espanha fechou a via do visto de investidor a 3 de abril de 2025, quando a Lei Orgânica 1/2025 revogou integralmente o regime do golden visa, tanto a via imobiliária como a de projeto empresarial e a de dívida pública. As autorizações concedidas antes dessa data mantêm-se válidas e renováveis. Um imposto separado de 100% sobre compras por não residentes de fora da UE foi anunciado em janeiro de 2025 e submetido ao Congresso a 22 de maio de 2025, e continuava aí parado, sem votação, à data da informação mais recente que conseguimos confirmar, em março de 2026 (US News). Trate-o como pendente e não como abandonado, e confirme o seu estado antes de fazer contas. O nosso guia sobre como obter o número NIE para uma compra em Espanha trata da papelada.

Os estrangeiros podem comprar imóvel em Portugal?

Sim, sem autorização de propriedade, embora duas coisas custem agora mais aos não residentes. O britânico que se reforma no Algarve tem de obter um NIF (o número de contribuinte português) e nomear um representante fiscal. E um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga um IMT único de 7,5% sobre um imóvel destinado exclusivamente a habitação, sem isenção nem redução, ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio.

Esta taxa já está em vigor. Aplica-se desde 25 de maio de 2026, e não a partir de 1 de setembro de 2026 como vários sites imobiliários ainda noticiam: o calendário do próprio decreto (artigo 18.º) adia para setembro apenas os novos regimes de arrendamento, ao passo que a alteração ao IMT produziu efeitos com o próprio decreto. Se está a concluir uma compra este verão como não residente, conte com 7,5%.

O imposto depende da residência fiscal e não da nacionalidade, pelo que um cidadão da UE que não seja residente em Portugal também o paga. Três vias o anulam, nos termos do artigo 17.º do Código do IMT na redação atual: já era residente fiscal em Portugal, torna-se residente no prazo de dois anos após a compra, ou arrenda o imóvel para habitação com renda limitada no prazo de seis meses e mantém o arrendamento pelo menos 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos. Nos dois últimos casos, a autoridade tributária devolve, a pedido, a diferença face às taxas progressivas normais, pedido esse que tem de ser apresentado no prazo de seis meses. A via imobiliária de acesso ao golden visa já tinha sido eliminada em 2023.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Polónia?

Depende do que compra. Um apartamento autónomo num edifício de vários fogos está isento, e um comprador de fora do EEE pode adquiri-lo sem autorização se ficar fora da zona fronteiriça. Uma casa, um lote ou um terreno exige uma autorização do MSWiA, o ministério do interior da Polónia, ao abrigo da Lei de 1920 sobre a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros. Os cidadãos da UE e do EEE estão totalmente isentos quanto a habitações. O Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026) descreve o processo de autorização.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Hungria?

Sim, mas os compradores de fora do EEE precisam de autorização. Um nacional de país terceiro tem de obter uma autorização de aquisição junto do serviço público local antes de comprar, um processo que costuma demorar 30 a 90 dias e exige prova de identidade, finalidade e fundos. Os cidadãos da UE e do EEE são tratados como locais e não precisam de autorização. O terreno agrícola e florestal está fortemente restrito para todos os estrangeiros.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Áustria?

Para os compradores de fora da UE, normalmente não sem aprovação. A Áustria é o mercado mais rigoroso desta lista, e um esquiador que sonhe com um chalé no Tirol depara-se com duas barreiras distintas que é fácil confundir.

A primeira é a autorização para estrangeiros. Não há lei federal, pelo que cada uma das nove províncias aplica a sua própria lei de transmissão de imóveis, e um comprador de país terceiro precisa geralmente de autorização da autoridade provincial de transmissão de imóveis (a Grundverkehrsbehörde). Nesta barreira, as províncias mais apertadas são o Tirol, o Vorarlberg, a Caríntia e Viena. A Caríntia inviabiliza na prática uma nova compra de casa de férias por não residente, exigindo cinco anos ininterruptos de residência principal na Áustria, e a lei vienense para estrangeiros abrange todos os tipos de imóvel. Salzburgo, muitas vezes incluída entre as mais apertadas, segue o caminho oposto neste ponto: a sua lei de transmissão de imóveis de 2023 enumera expressamente uma segunda habitação numa zona designada para o efeito como fundamento válido para conceder uma autorização a um cidadão de país terceiro.

A segunda barreira é a regra das casas de férias, e vincula austríacos e estrangeiros por igual. O Tirol não proíbe as casas de férias de estrangeiros enquanto tais. Proíbe casas de férias novas a toda a gente, ao abrigo da lei do ordenamento de 2022, admitindo apenas as registadas antes de 1999 ou expressamente zonadas, e limitando-as a 8% do parque habitacional de cada município. Desde 1 de janeiro de 2026, 181 municípios tiroleses exigem que qualquer comprador declare que não está a criar uma nova casa de férias, sob pena de venda judicial em leilão.

Os cidadãos da UE e do EEE são em geral equiparados aos austríacos na barreira dos estrangeiros, embora a maioria das províncias espere que comprove a liberdade do Tratado em que se apoia, e a igualdade de tratamento não isenta ninguém das regras das casas de férias. Os compradores suíços não são automaticamente equiparados: a plena equiparação nacional só surge quando fixa residência principal na Áustria. Leia o Comprar Imóvel na Áustria sendo Estrangeiro (Guia 2026) antes de se decidir por uma província e, se está a comprar a partir da Hungria, comprar imóvel na Áustria como cidadão húngaro percorre o caminho todo.

Os estrangeiros podem comprar imóvel na Itália?

Para os cidadãos da UE, livremente. Para os cidadãos de fora da UE, só se a condição de reciprocidade (condizione di reciprocità) estiver cumprida: a Itália permite a compra quando um italiano poderia comprar no país do estrangeiro, um teste que o notário verifica nas tabelas MAECI do Ministério dos Negócios Estrangeiros. Uma autorização de residência italiana válida elimina totalmente o teste. Todos os compradores precisam de um codice fiscale, o código fiscal de Itália. Veja o Comprar Imóvel em Itália sendo Estrangeiro (Guia 2026) para o detalhe da reciprocidade; os compradores alemães e austríacos têm o caminho completo, custos incluídos, em comprar casa em Itália a partir da Alemanha ou da Áustria.

Quando uma empresa local ou esperar pela residência é o melhor caminho

Duas situações invertem o conselho por defeito de comprar diretamente como particular. A primeira é uma carteira de imóveis ou um negócio de arrendamento: uma empresa local (uma s.r.o. checa, uma S.L. espanhola) pode separar a responsabilidade, arrumar a sucessão transfronteiriça e simplificar a detenção de vários imóveis. A segunda é um mercado condicionado: como a maioria das restrições recai sobre o estatuto de fora da UE, obter residência primeiro pode levantá-las. Uma autorização de residência italiana dispensa a verificação de reciprocidade, e o estatuto de UE ou EEE elimina de vez as autorizações da Polónia, da Hungria e da Áustria.

Isto não é para todos. Para uma única casa onde vai viver, num dos oito mercados abertos, uma empresa é exagero, acrescentando custos de constituição, contas anuais e imposto sobre as sociedades sem benefício. Esperar pela residência só faz sentido se já se ia mudar de qualquer forma. Se está a ponderar mais do que um país, o comparador de relocalização da Seeki.eu coloca dois mercados lado a lado, com preços numa só moeda, antes de se decidir por qualquer um.

Perguntas frequentes

Os cidadãos de fora da UE podem comprar imóvel na Europa?

Sim, na maior parte da Europa. Dos 12 mercados aqui, 8 não impõem qualquer restrição de propriedade a um comprador de fora da UE e não exigem autorização: Chéquia, Eslováquia, Alemanha, França, Bélgica, Países Baixos, Espanha e Portugal. Quatro condicionam pelo menos algumas compras: a Polónia e a Hungria exigem autorização, a Áustria uma aprovação provincial, e a Itália um teste de reciprocidade. Normalmente vai precisar sempre de um número fiscal local.

Que países europeus exigem autorização para comprar imóvel?

Quatro. A Polónia exige uma autorização do MSWiA para compradores de fora do EEE de uma casa ou terreno, embora um apartamento autónomo fora da zona fronteiriça esteja isento. A Hungria exige uma autorização do serviço público para todos os compradores de fora do EEE. A Áustria exige aprovação provincial de transmissão de imóveis para compradores de fora da UE, mais apertada no Tirol, no Vorarlberg, na Caríntia e em Viena. A Itália faz uma verificação de reciprocidade e não uma autorização. O terreno agrícola está restrito à parte na maioria dos países.

Os estrangeiros pagam imposto extra ao comprar imóvel na Europa?

Às vezes. Portugal cobra aos não residentes fiscais um IMT único de 7,5% sobre habitação desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), um agravamento que depende da residência fiscal e não da nacionalidade, pelo que até um não residente da UE é apanhado. Os Países Baixos cobram 8% sobre uma casa de investimento contra 2% para o proprietário-ocupante. O imposto de 12% a 12,5% da Bélgica aplica-se a qualquer casa que não seja habitação própria. No resto, o imposto é igual para todos.

Os estrangeiros conseguem crédito habitação local na Europa?

Normalmente sim, mas em condições mais apertadas do que um residente. Os bancos de toda a UE emprestam a não residentes, e muitas vezes a compradores de fora da UE, mas a percentagem financiada é mais baixa: onde um local poderia pedir 80% a 90% do preço, um não residente fica muitas vezes limitado a cerca de 60% a 70%, por isso conte com uma entrada em dinheiro maior. Comparamos quem empresta e em que condições no guia sobre créditos habitação para não residentes na UE.

Preciso de viver num país para comprar imóvel lá?

Não. Nenhum destes mercados exige residência para ser dono de uma casa, e pode comprar como não residente que nunca lá viveu. O que pode ser exigido é uma autorização (Polónia, Hungria, Áustria para compradores de fora da UE), um número fiscal (o NIE de Espanha, o NIF de Portugal, o codice fiscale de Itália) e a prova da origem dos seus fundos ao abrigo das regras da UE contra o branqueamento de capitais. A residência muda a sua posição fiscal, não o seu direito a comprar.

Como comparo dois destes países antes de escolher um?

Coloque-os lado a lado primeiro. O comparador de relocalização da Seeki.eu confronta quaisquer dois destes mercados em preços e casas típicas, a sua pesquisa normaliza cada orçamento em euros, pelo que uma lista de €250 000 significa o mesmo em Varsóvia e em Lisboa, e a maioria destes países traz um guia para o comprador estrangeiro que cobre as autorizações e os impostos acima. Isso permite incluir ou excluir um mercado antes de gastar num advogado ou numa viagem de visita.

Antes de fazer uma proposta no estrangeiro

O passo mais útil que um comprador transfronteiriço pode dar é separar as três perguntas que se confundem: posso comprar aqui, o que acrescentam os impostos e as autorizações, e consigo pagá-lo quando o orçamento estiver numa só moeda. Para 8 destes 12 mercados a primeira resposta é um sim claro. Para os outros quatro é sim com uma autorização ou um teste que depende do estatuto de fora da UE. Daí em diante é um problema de pré-seleção, e é aí que a Seeki.eu ganha o seu lugar: alinhe os preços por metro quadrado de Espanha contra o equivalente polaco, mantenha cada preço em euros enquanto compara, e abra o guia do país para o comprador estrangeiro, onde temos um, antes de reduzir a um.

Fontes

Este artigo foi reverificado a 10 de agosto de 2026 face à legislação primária e a organismos oficiais, sempre que estes estavam acessíveis.

Portugal: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, publicado no Diário da República, 1.ª série, n.º 97, em especial o artigo 6.º (que altera o artigo 17.º do Código do IMT) e o artigo 18.º, que fixa a produção de efeitos de cada medida.

Chéquia: Lei 206/2011 Sb., que revoga o artigo 17.º da Lei Cambial 219/1995 Sb., e Lei 386/2020 Sb., que abole o imposto de aquisição de imóveis.

Eslováquia: artigo 19.º-A da Lei Cambial 202/1995 Z. z., artigo 7.º da Lei 140/2014 Z. z., e acórdão do Tribunal Constitucional PL. ÚS 20/2014, promulgado como Nález 33/2019 Z. z.

Espanha: Lei 8/1975 e Real Decreto 689/1978 sobre zonas de interesse para a defesa nacional, o Reglamento de Extranjería (Real Decreto 557/2011), e a Lei Orgânica 1/2025 que revoga o regime do visto de investidor.

Alemanha: Germany Trade and Invest, sobre as taxas do imposto de transmissão por estado federado.

França: Notaires de France, sobre compras por não residentes e o papel do notaire.

Bélgica: a federação dos notários belgas, sobre os impostos de registo regionais, o abatimento de Bruxelas e as condições da taxa flamenga aplicáveis desde 1 de janeiro de 2026.

Países Baixos: a Belastingdienst sobre as taxas do imposto de transmissão, e a Volkshuisvesting Nederland com o município de Utreque sobre a regra de ocupação pelo proprietário e a respetiva avaliação nacional pendente.

Áustria: os textos provinciais consolidados no sistema federal de informação jurídica (RIS), na versão em vigor a 10 de agosto de 2026, em especial a Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 e a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, a Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, a Vorarlberg Grundverkehrsgesetz, a Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, a Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz e a Tiroler Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026. O tratamento dos suíços decorre do acordo entre a UE e a Suíça sobre a livre circulação de pessoas.

Polónia, Hungria e Itália: as regras de autorização e de reciprocidade destas três secções foram compiladas em julho de 2026 a partir do Ministério do Interior e Administração polaco, do regime húngaro de autorização pelos serviços públicos e das tabelas de reciprocidade MAECI de Itália. Não foram refontadas na revisão de agosto de 2026, pelo que devem ser tratadas como atuais a julho de 2026 e confirmadas com um advogado local antes de se apoiar nelas.

As taxas e os limiares mudam e variam por região, por tipo de imóvel e pela sua própria residência fiscal. Isto é orientação, não aconselhamento. Confirme a sua situação com um notário, advogado ou consultor fiscal local antes de se comprometer.