O que o Seeki Score mede (e porque é que o seu anúncio é B+)

Cada anúncio publicado na Seeki.eu traz dois sinais de qualidade distintos, e não um só. A classificação do anúncio, de A+ a F, avalia o anúncio: o quão completamente quem vende preencheu o formulário, quanto escreveu e quantas fotografias carregou. A pontuação de localização, de 0 a 100, avalia o terreno onde o imóvel assenta: transportes, comércio e serviços do dia a dia, escolas e parques, caminhabilidade, cultura, qualidade do ar, ruído, risco de cheia e saúde económica da região. No cartão de um imóvel aparecem lado a lado, primeiro a pontuação de localização e depois a letra.

Mantê-los separados é o ponto essencial. Um anúncio cuidadosamente escrito num subúrbio mal servido não deve pedir emprestado crédito ao bairro, e um apartamento por cima de uma estação de metro não deve ficar desculpado por duas fotografias tremidas.

Os dois sinais existem pelas mesmas duas razões. Quem compra ganha um sinal de confiança num relance: um anúncio B+ é um anúncio que quem vende preencheu mesmo, com descrição e um conjunto de fotografias a sério, e não um número de telefone e uma linha de morada. Quem vende ganha um retorno concreto: um anúncio parado no C está a ser informado de que lado da linha se encontra, sem receber uma receita.

Este artigo explica para que servem os dois sinais e como mexer naquele que controla. Não publica os pesos, os limiares nem a aritmética. O Seeki Score funciona da mesma forma que o PageRank do Google funciona na sua cabeça: sabe que existe, sabe mais ou menos o que o alimenta, sabe que conteúdo bom vence conteúdo magro. O ajuste fino é nosso e muda à medida que aprendemos.

Revisto pela última vez: 2026-08-26. Todos os comportamentos e valores deste artigo foram reconfirmados no sistema real da Seeki.eu e nos seus anúncios publicados a 26 de agosto de 2026.

Porque o construímos

Dois problemas que continuávamos a ver.

Para quem compra, todos os mercados imobiliários europeus têm uma longa cauda de anúncios meio feitos: sem descrição, duas fotografias, uma linha de contacto. A classificação permite a quem compra fixar um mínimo em vez de andar a remexer neles. A pesquisa na Seeki.eu tem um filtro de classificação do anúncio e um filtro de pontuação de localização mínima, pelo que quem só quer casas bem documentadas em sítios bem servidos pode dizê-lo uma vez e deixar de ver o resto.

Para quem vende, a distância entre um anúncio forte e um fraco costuma ser quatro ou cinco pequenas coisas, e não uma reescrita. A classificação diz de que lado da linha está. A maioria de quem vende chega a B sem grande esforço e a A com alguma atenção, usando o assistente guiado de anúncios.

O que entra na classificação do anúncio

Três componentes, por ordem aproximada do peso de cada um.

Completude. Quantos campos estruturados o anúncio preenche: preço, área, número de divisões, equipamentos, classe energética, ano de construção e o resto do formulário. Nenhum campo é decisivo isoladamente, mas em conjunto somam depressa, e este é o mais pesado dos três componentes. Os interruptores de equipamento (varanda, terraço, garagem, estacionamento, jardim, elevador, mobilado) contam quando o imóvel os tem mesmo, pelo que um rés do chão não é penalizado por não ter elevador nem jardim. As coordenadas são um caso à parte. Não sobem a classificação, mas sem uma localização onde possamos colocar o imóvel não há pontuação de localização nenhuma, pelo que o segundo sinal simplesmente não aparece.

Descrição. O corpo escrito do anúncio. A classificação lê o comprimento, não a qualidade literária: mais longo e mais substancial pontua melhor, até um limite a partir do qual mais palavras não acrescentam nada. Convém ser claro sobre esse limite, porque corta dos dois lados. A classificação não consegue perceber se os seus parágrafos dizem alguma coisa, pelo que enchimento genérico pontua tanto como detalhe concreto. Quem compra percebe, e é esse o público que conta. Umas frases sobre como é cada divisão, como é o edifício, o que há à porta e qualquer particularidade que um comprador sério precise de saber logo colocam-no na faixa certa e leem-se como escritos por uma pessoa.

Fotografias. Quantidade, não composição. A classificação conta quantas imagens o anúncio traz e deixa de premiar mais a partir de certo ponto. Um apartamento normal com uma fotografia de cada divisão mais o exterior, a entrada, a vista e o espaço exterior fica numa faixa forte sem enchimento. A resolução e o enquadramento não são classificados, mas quem compra classifica-os: luz de dia vence dia cinzento, e uma planta colocada entre as imagens poupa uma ronda de perguntas.

A idade do anúncio não conta. Antes contava. A recência era um quarto componente, o que significava que um bom anúncio perdia terreno em silêncio só por continuar no mercado, e que quem vendia podia subir a letra voltando a carimbar o anúncio sem lhe melhorar nada por dentro. As duas coisas estavam erradas, por isso a recência saiu da classificação. No anúncio continua lá, numa linha própria com um "Publicado há 3 dias" e a última atualização ao lado, porque a idade vale a pena saber-se. Passou apenas a ser indicada em vez de classificada, e quem compra pesa-a por si.

O efeito prático para quem vende: a classificação só se mexe quando o anúncio se mexe. Uma letra conquistada em abril é a mesma letra em agosto, e voltar a publicar um anúncio inalterado não lhe faz nada.

As faixas de classificação

A letra vai de A+ no topo a F no fundo, e as faixas dão a quem vende um alvo. Nos dados de anúncios da Seeki.eu, contados sobre todos os anúncios publicados a 26 de agosto de 2026, 89,4% estão em B ou melhor, e a maior faixa isolada é o A.

O A+ é genuinamente estreito. Tem-no menos de um anúncio publicado em mil, porque exige os três componentes perto do máximo ao mesmo tempo: um formulário preenchido de uma ponta à outra, uma descrição longa e concreta e um conjunto de fotografias completo. O que já não faz é caducar. Assim que um anúncio conquista a sua letra, mantém-na até que o próprio anúncio mude, pelo que o A+ é um alvo permanente e não um selo que desvanece ao fim de umas semanas. Para a maioria de quem vende, o alvo realista é o A. No outro extremo, o F é quase inexistente: os anúncios que o têm juntam um formulário meio vazio a nenhuma descrição e quase nenhuma fotografia.

Os dois sinais viajam juntos no cartão do imóvel, num único selo, primeiro a pontuação de localização e depois a letra. O selo só desaparece quando um anúncio não tem nenhum dos dois, o que na prática quase nunca acontece.

Em que difere a classificação da pontuação de localização

A classificação é sobre o anúncio: o que quem vende escreveu, carregou e preencheu. A pontuação de localização é sobre a morada: transportes, comércio e serviços do dia a dia, escolas e parques, caminhabilidade, cultura, qualidade do ar, ruído, risco de cheia e saúde económica da região, ponderados num só número de 0 a 100. É calculada a partir de onde o imóvel assenta, contra dados externos, pelo que nenhuma edição do anúncio a fará mexer.

Um imóvel pode ter uma classificação forte e uma pontuação de localização média, ou o contrário. Quem compra usa as duas, e funcionam melhor em sequência: primeiro estreitar aos bairros onde viveria mesmo, pela pontuação de localização, e depois ler os anúncios mais bem classificados dentro deles.

Como subir a sua classificação

Três coisas, por esta ordem, se o seu anúncio estiver abaixo de A.

1. Preencha os campos em falta. Abra o anúncio no painel e passe pelas secções que saltou: certificado energético, andar, ano de construção, tipologia, equipamentos. Cada campo é pequeno, mas no conjunto costumam ser dez a vinte pontos.
2. Escreva três ou quatro parágrafos sobre o imóvel. Detalhes concretos, sem tom de marketing. Como são as divisões, o que é o edifício, o que há por perto, o que este sítio tem de específico.
3. Carregue mais fotografias. Uma de cada divisão mais exterior, entrada, vista e espaço exterior. Cerca de uma dúzia é confortável.

Faça as três e a maioria dos imóveis fica em A. O que não ajuda é voltar a publicar ou prolongar um anúncio que não alterou: a letra reflete o que está no anúncio, e não quando lhe mexeu pela última vez.

Perguntas frequentes

Qual é a forma mais fácil de chegar a A+?

Use o assistente guiado de anúncios, preencha todos os campos que ele pede, escreva vários parágrafos de descrição concreta e carregue um conjunto de fotografias completo, que cubra cada divisão mais o exterior. Essa combinação coloca um anúncio no topo da faixa A. O A+ exige que os três componentes estejam perto do seu máximo ao mesmo tempo, e é por isso que menos de um anúncio publicado em mil o tem. A vantagem é que se aguenta: a simples passagem do tempo não o puxa para baixo.

Porque é que a minha classificação desceu?

Não foi da idade, porque a idade não entra nela. A classificação só se mexe quando o anúncio se mexe, por isso uma descida significa que o conteúdo mudou: fotografias retiradas ou substituídas por menos, uma descrição encurtada, ou campos esvaziados durante uma edição. Nos anúncios que vêm de um feed de agência, uma importação nova também pode chegar mais magra do que a versão que substitui. Abra-o no painel de quem vende, compare-o com o que lá estava antes e reponha o que desapareceu.

A classificação afeta a visibilidade do meu anúncio?

Sobretudo através do selo que quem compra vê no cartão do anúncio. A ordem por defeito dos resultados não pondera nenhum dos sinais. Quem compra pode ordenar pela pontuação de localização, opção a que o menu de ordenação chama "Melhor pontuação de localização", e pode filtrar por uma classificação mínima do anúncio ou por uma pontuação de localização mínima. Uma classificação forte ajuda, portanto, quando alguém já está a comparar opções ou levantou a fasquia, e não por enterrar os anúncios mais fracos.

Qual é a diferença entre a classificação do anúncio e a pontuação de localização?

A classificação do anúncio avalia o anúncio: campos, descrição, fotografias. Quem vende controla os três. A pontuação de localização avalia a envolvente: transportes, comércio e serviços, escolas e parques, caminhabilidade, cultura, qualidade do ar, ruído, risco de cheia e saúde económica da região. É calculada a partir de onde o imóvel está, contra dados externos, e nenhuma edição do anúncio a muda. Quem compra vê ambas na página do imóvel.

Consigo ver a decomposição da minha própria pontuação?

Sim. O painel de quem vende mostra o selo ao lado de cada um dos seus anúncios, e o assistente de anúncios mostra um indicador em direto que se atualiza à medida que preenche o formulário, com um número de 0 a 100 por trás da letra. A sugestão por baixo nomeia a única alteração que mais o faria subir, normalmente "adicione fotografias" ou "alargue a descrição" no início, e depois ajustes menores assim que passa o B+. Na página pública do imóvel, o painel de pontuação abre para uma decomposição completa dos dois sinais.

Os anúncios importados são pontuados da mesma forma?

Sim. Os anúncios que chegam de um feed de agência passam exatamente pelo mesmo código de pontuação que os construídos no assistente. Costumam começar mais abaixo porque os dados do feed são estruturados mas muitas vezes magros em descrição e fotografias, e uma agência que envie mais campos e mais imagens recebe por isso uma classificação melhor, nas mesmas condições que toda a gente.

Os dois sinais são mostrados ao lado de cada imóvel na Seeki.eu. Ordene pela pontuação de localização em qualquer página de zona para encontrar os bairros mais bem servidos de uma região, e depois leia os anúncios mais bem classificados dentro deles. Para o contexto sobre como o marketplace funciona, a explicação da pesquisa em linguagem natural percorre a forma como a Seeki.eu transforma uma frase numa pesquisa estruturada em mercados europeus.