Obter o NIE antes de comprar imóvel em Espanha: 2026

Última revisão: 12-03-2026

Sim: se for estrangeiro e estiver a comprar imóvel em Espanha, precisa do NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de assinar a escritura no notário ou registar a propriedade. A exigência aplica-se independentemente da intenção de viver em Espanha. Vendedor, notário e Registro de la Propiedad vão pedi-lo, e sem ele a compra simplesmente não fecha.

Este guia destina-se a compradores britânicos, irlandeses, neerlandeses e alemães, habitualmente reformados e compradores de segunda habitação na costa mediterrânica espanhola, nas Baleares e nas Canárias. Para um comprador português os passos são os mesmos. É uma orientação, não aconselhamento jurídico. Os procedimentos variam entre consulados e entre províncias espanholas, e convém confirmar os detalhes no posto onde apresentará o pedido e, para a compra em si, com um gestor ou abogado em Espanha.

O que é o NIE, e o que não é

O NIE é um número de identificação pessoal para estrangeiros, atribuído pela Policía Nacional através da Oficina de Extranjería (a delegação para estrangeiros) ou pelos consulados de Espanha no estrangeiro. É o identificador fiscal e administrativo com que vai assinar a escritura no notário, pagar o imposto de transmissão, registar a propriedade no Registro de la Propiedad, contratar serviços e abrir conta num banco espanhol.

O NIE não é residência. Não dá direito a viver, trabalhar nem aceder ao sistema público de saúde em Espanha. Quem queira residir (incluindo cidadãos britânicos após o Brexit) segue um processo distinto (TIE ou certificado de registro), do qual resulta um cartão e que incorpora o NIE.

Antes de começar: o que vai precisar

Mais ou menos por esta ordem:

• Passaporte válido com pelo menos seis meses de validade. Original e fotocópia legível.
• Um motivo para pedir o NIE: para o comprador, os "interesses económicos" associados ao negócio. Documentos: contrato de reserva (contrato de arras) assinado, minuta da escritura ou carta da agência a confirmar que está em processo de compra.
• Comprovativo de morada no país de origem (fatura de serviços ou extrato bancário recente, em regra com menos de três meses).
• Duas fotografias tipo passe (alguns serviços aceitam uma, outros nenhuma, por isso, por precaução, leve duas).
• Formulário EX-15 preenchido (o pedido oficial do NIE).
• Comprovativo de pagamento do modelo 790 (a taxa administrativa específica do NIE, com valor exato a variar, e que deve ser confirmado no site da Policía Nacional ou no consulado).
• Se o pedido for apresentado por terceiro em seu nome (um advogado ou gestor em Espanha), procuração notarial (poder) específica. Procurações portuguesas habitualmente dispensam apostilha graças a isenções da UE, e as britânicas exigem-na, pelo que convém confirmar com o seu advogado em Espanha.

Passo a passo: como obter o NIE

1. Decida onde pedir: consulado ou Espanha

Duas vias principais:

• Num consulado de Espanha no seu país. Recomendado se tiver tempo antes da compra. O consulado instrui o pedido e emite o certificado do NIE, para levantamento ou correio. As marcações fazem-se no site do consulado, e em Lisboa, Londres, Amesterdão, Berlim e Dublim a procura é alta, por isso convém marcar com antecedência.
• Em Espanha, na Oficina de Extranjería ou num posto policial habilitado. Mais rápido em certas províncias, mais lento noutras. Precisa de marcação (cita previa) na sede electrónica oficial da Policía Nacional. Muitos compradores conjugam a marcação com a viagem de visitas.

Terceira via: procuração a um advogado ou gestor espanhol para apresentar o pedido em Espanha por si, habitual quando não pode viajar.

2. Preencha o formulário EX-15

Descarregue o EX-15 do site do Ministerio del Interior. Duas páginas. Preencha em letras de imprensa, em espanhol, com caneta preta, ou digitalmente e imprima. Campos-chave: nome completo conforme o passaporte, nomes dos pais, nacionalidade, número de passaporte, morada atual no estrangeiro e motivo do pedido (marque "intereses económicos" e especifique que vai adquirir um imóvel). Assine e date.

3. Pague o modelo 790

O modelo 790 é o formulário oficial da taxa do NIE. Descarregue-o no site da Agencia Tributaria (a autoridade tributária espanhola) ou no portal da Policía Nacional, preencha-o e pague num banco espanhol, em alguns casos também online. O banco carimba o formulário, e leva a cópia carimbada à marcação. A taxa é um valor administrativo reduzido, e convém confirmar o montante atual no site oficial.

Se apresentar o pedido no consulado, a taxa equivalente é tratada localmente pelo consulado e o modelo 790 funciona de forma distinta, pelo que deve seguir as instruções do consulado.

4. Marque a cita

Pedido em Espanha: utilize a Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial ou o portal de cita previa da Policía Nacional. Escolha província, procedimento "Asignación de NIE a instancia del interesado" e o posto mais próximo. As listas de espera são reais, sobretudo nas províncias costeiras (Málaga, Alicante, Murcia, Baleares) em época alta de compras.

Pedido no consulado: marcação pelo site do consulado de Espanha competente. Prazos de dias a vários meses, conforme a cidade.

5. Compareça na marcação

Leve originais e cópias de tudo: passaporte, EX-15 assinado, modelo 790 carimbado, prova do motivo económico (contrato de reserva, carta da agência), comprovativo de morada e fotografias. O funcionário confere os documentos, recolhe impressão digital ou assinatura e emite o certificado NIE no momento, ou marca o levantamento em alguns dias úteis.

6. Levante o certificado e proteja-o

O NIE é um certificado em papel: uma folha A4 com o seu número pessoal e dados. Não é um cartão. Guarde o original com cuidado e tire várias cópias certificadas. Notário, banco e Registro de la Propiedad vão querer vê-lo. Uma digitalização ajuda, mas a maioria das contrapartes exige cópia física com possibilidade de cotejo com o original.

Se o certificado indicar prazo de validade, verifique-o. Alguns serviços e consulados emitem o NIE com um prazo dentro do qual deve ser usado para o fim declarado, e o número em si é permanente, mas bancos e notários costumam exigir um certificado recente.

7. Utilize-o: notário, impostos, registo

Com o NIE em mão, pode assinar a escritura pública de compraventa junto do notário, liquidar o imposto de transmissão (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, em imóveis usados) ou o IVA (em construção nova) e registar a propriedade no Registro de la Propiedad. O seu NIE aparecerá em todos os documentos.

Erros frequentes

• Marcações esgotadas. A marcação é o gargalo. Não assine reserva com data de fecho apertada antes de saber, com realismo, quando terá o NIE.
• Modelo 790 sem carimbo. Há quem se apresente com o formulário preenchido mas sem pagamento e carimbo bancário, e o serviço manda voltar.
• "Motivo" errado no EX-15. Marque interesses económicos, não residência, e leve prova concreta da compra. Um vago "estou a pensar comprar" pode ser recusado.
• Certificado caducado. Se já obteve um NIE numa viagem anterior e o papel é antigo, bancos e notários costumam pedir nova emissão, embora o número se mantenha.
• Defeitos na procuração. Procurações sem apostilha quando exigida ou sem menção expressa ao pedido do NIE são recusadas. Peça a um advogado em Espanha que redija a cláusula.
• Nomes que não batem certo. Escreva o seu nome exatamente como no passaporte (com nomes do meio e acentos) em todos os documentos. Divergências entre passaporte, EX-15 e contrato de reserva atrasam o processo.

O que vem a seguir

Com o NIE em mão, avance no resto da compra:

• Abra conta num banco espanhol. A maioria dos bancos abre conta de não residente mediante NIE e passaporte. Necessária para sinal, impostos e serviços.
• Contrate um gestor ou advogado. Uma gestoría trata da parte fiscal e administrativa, e um abogado acrescenta a análise jurídica do contrato e do título. Para o não residente recomenda-se um abogado independente (não o do vendedor).
• Peça uma nota simple no Registro de la Propiedad: um extrato de uma página com proprietário, hipotecas e ónus. Barata, rápida e a fazer antes de qualquer sinal de reserva.

Veja a oferta atual em Espanha ou foque-se na Costa del Sol em torno de Málaga, um dos mercados mais ativos para compradores estrangeiros, para ganhar sensibilidade de preços antes da viagem.

Perguntas frequentes

Preciso de NIE se ainda só estou a visitar casas?

Não. O NIE só é exigido no momento da reserva ou da escritura. Visitar imóveis, pedir simulações de crédito e assinar cartas de interesse não vinculativas é possível sem ele. Inicie o pedido quando tiver imóvel em mente e horizonte de fecho, e não antes.

O meu advogado espanhol pode obter o NIE sem eu viajar?

Sim. Outorga procuração (poder) ao seu advogado ou gestor, que apresenta o pedido por si na Oficina de Extranjería. A procuração precisa de cláusulas específicas e, para compradores britânicos, de apostilha. Para portugueses costuma bastar a forma notarial sem apostilha, e convém confirmar com o seu advogado em Espanha.

Quanto tempo demora?

Depende. Os consulados vão de poucos dias a vários meses. Em Espanha, conseguida a marcação, o certificado costuma ser emitido no próprio dia ou em até cinco dias úteis. O difícil é a marcação, e em províncias muito procuradas pode demorar semanas. Não comprometa data de fecho enquanto não tiver o NIE em mão.

O meu cônjuge precisa de NIE próprio?

Sim. Se forem duas pessoas na escritura, cada uma precisa do seu NIE. Apresentem em conjunto: mesmos formulários, mesma taxa por pessoa, idealmente mesma marcação.

O NIE equivale a residência?

Não. O NIE é apenas um número de identificação para estrangeiros. A residência é um estatuto separado, com pedido próprio, documentos e, para britânicos pós-Brexit, visto. É possível ter NIE durante décadas sem nunca ser residente.

O que acontece se perder o certificado?

O número é permanente, não caduca nem muda. Mas, para qualquer transação seguinte, precisará de duplicado do certificado. Solicite-o em qualquer Oficina de Extranjería ou consulado de Espanha, com passaporte e, se tiver, o número original do processo.

Mais uma vez: orientação, não aconselhamento

As regras do NIE parecem simples no papel e mudam com facilidade quando se chega ao balcão. Uma chamada breve com um abogado ou gestor em Espanha antes de marcar a cita é o seguro mais barato de toda a operação: dirão exatamente que documentos o seu consulado ou província pede este mês, e poupam-lhe uma viagem em vão.