Obter o NIE antes de comprar imóvel em Espanha: 2026

Última revisão: 2026-08-13. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal, e isto é orientação e não aconselhamento. Os procedimentos variam entre consulados e entre províncias espanholas, e as taxas mudam. Confirme o seu caso concreto com um advogado espanhol (abogado) ou um gestor administrativo licenciado (gestor) antes de se comprometer. As fontes estão indicadas no fim deste artigo.

Este guia destina-se a compradores britânicos, irlandeses, neerlandeses e alemães, habitualmente reformados e compradores de segunda habitação na costa mediterrânica espanhola, nas Baleares e nas Canárias. Para um comprador português os passos são os mesmos. Confirme a lista de documentos no posto onde apresentará o pedido, porque cada consulado e cada província publica a sua.

O que é o NIE, e o que não é

O NIE é um número de identificação pessoal para estrangeiros, atribuído pela polícia nacional espanhola (Policía Nacional) através de uma delegação para estrangeiros (Oficina de Extranjería), de uma esquadra (Comisaría de Policía) ou de um consulado de Espanha no estrangeiro (Oficina Consular). Estes três locais de apresentação estão impressos como opções a assinalar no próprio formulário oficial. É o identificador fiscal e administrativo com que vai assinar a escritura de compra e venda (escritura) no notário, pagar o imposto de transmissão, registar a propriedade, contratar serviços e abrir conta num banco espanhol.

As regras estão na lei de estrangeiros espanhola, a Lei Orgânica 4/2000, e no seu regulamento de execução, o Real Decreto 557/2011, que o formulário oficial cita na primeira página. O título do regulamento sobre documentação de estrangeiros, o Título XIII, contém o artigo para que o formulário remete no caso do NIE, o artigo 206.

O NIE não é residência. Não dá direito a viver, trabalhar nem aceder ao sistema público de saúde em Espanha. Quem queira residir (incluindo cidadãos britânicos após o Brexit) segue um processo distinto (TIE ou certificado de registro), do qual resulta um cartão e que incorpora o NIE.

Antes de começar: o que vai precisar

Mais ou menos por esta ordem:

• Passaporte válido, original e fotocópia legível. O formulário pede o número do passaporte, e os serviços querem ver o documento de onde ele saiu. Não existe uma regra de seis meses específica do NIE, mas os viajantes de fora da UE enfrentam regras de validade de passaporte na fronteira Schengen, por isso renove-o cedo se o seu estiver perto de caducar.
• Um motivo para pedir o NIE. O formulário apresenta três, interesses económicos, profissionais e sociais, com uma linha de texto livre para especificar. Quem compra imóvel assinala interesses económicos e escreve lá a compra. Tenha a prova pronta: contrato de reserva (contrato de arras) assinado, minuta da escritura de compra e venda (escritura) ou carta da agência do vendedor a confirmar que está em processo de compra.
• Comprovativo de morada no país de origem (fatura de serviços ou extrato bancário recente, em regra com menos de três meses).
• Formulário EX-15 preenchido, o pedido oficial do NIE e dos certificados de residência ou de não residência. Não pede fotografia. As fotografias tipo passe pertencem ao processo do cartão de residência e não a este, embora cada serviço publique a sua própria lista de documentos, por isso leia a do posto que vai usar.
• Comprovativo de pagamento da taxa administrativa, cobrada na tasa 790, código 012, o formulário de taxas da polícia espanhola para autorizações e reconhecimentos. O valor em euros muda com a lei do orçamento anual, por isso consulte o montante atual no portal de taxas da Policía Nacional ou pergunte no consulado, em vez de confiar num valor citado num fórum.
• Se o pedido for apresentado por terceiro em seu nome (um advogado ou gestor em Espanha a atuar por si), procuração notarial (poder) que o autorize a fazê-lo. Procurações portuguesas habitualmente dispensam apostilha graças a isenções da UE, e as britânicas exigem-na, pelo que convém confirmar com o seu advogado em Espanha.

Passo a passo: como obter o NIE

1. Decida onde pedir: consulado ou Espanha

Duas vias principais:

• Num consulado de Espanha no seu país (Oficina Consular). Recomendado se tiver tempo antes da compra. O consulado instrui o pedido e emite o certificado do NIE, para levantamento ou correio. As marcações fazem-se no site do consulado, e em Lisboa, Londres, Amesterdão, Berlim e Dublim a procura é alta, por isso convém marcar com antecedência.
• Em Espanha, numa delegação para estrangeiros (Oficina de Extranjería) ou numa esquadra (Comisaría de Policía). Mais rápido em certas províncias, mais lento noutras. Precisa de marcação (cita previa) feita através da sede eletrónica (sede electrónica) do Estado para procedimentos de estrangeiros. Os endereços dos portais e o nome do ministério que os gere já mudaram mais do que uma vez, por isso comece pela ligação atual no site da Policía Nacional ou na página do seu consulado, e não por um favorito guardado. Muitos compradores conjugam a marcação com a viagem de visitas.

Terceira via: procuração a um advogado ou gestor espanhol para apresentar o pedido em Espanha por si, habitual quando não pode viajar.

2. Preencha o formulário EX-15

Descarregue o EX-15 no site oficial de informação sobre estrangeiros do Estado espanhol, gerido pelo Ministério da Inclusão, Segurança Social e Migrações (Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones). O formulário tem duas páginas, mais uma terceira com as instruções oficiais. Essas instruções são específicas: preencha em maiúsculas de imprensa com caneta preta e em letra de imprensa, ou escreva-o à máquina, e entregue o original mais uma cópia do mesmo documento.

Campos-chave: nome completo conforme o passaporte, nomes dos pais, nacionalidade, número de passaporte, morada atual no estrangeiro e o motivo do pedido. Nos motivos, assinale interesses económicos (por intereses económicos) e use a linha "especificar" para escrever que vai adquirir um imóvel. No local de apresentação, assinale o posto a que vai efetivamente. Depois assine e date. O formulário é gratuito. Traz a menção "impreso gratuito, prohibida su venta" no rodapé, por isso qualquer site que lhe cobre o PDF está a vender-lhe um documento oficial gratuito.

3. Pague a taxa na tasa 790, código 012

A tasa 790, código 012 é o formulário de taxas da polícia espanhola que cobre reconhecimentos, autorizações e concursos, e é nele que a taxa do NIE é cobrada. Gere-o e descarregue-o na sede eletrónica da Policía Nacional, preencha-o e pague num banco espanhol ou, onde essa opção exista, online. O banco carimba o formulário, e leva a cópia carimbada à marcação do NIE. Consulte o montante no portal de taxas no próprio dia, porque é fixado pela lei do orçamento anual e não é um valor fixo.

Se apresentar o pedido no consulado, a taxa equivalente é tratada localmente pelo consulado e este passo funciona de forma distinta, pelo que deve seguir as instruções do consulado.

4. Marque a cita

Pedido em Espanha: utilize o sistema de marcações do Estado para procedimentos de estrangeiros, acessível a partir do site da Policía Nacional. Escolha a província, o procedimento do NIE (habitualmente listado como asignación de NIE) e o posto disponível mais próximo. As listas de espera são reais, sobretudo em províncias costeiras como Málaga, Alicante, Murcia e as Baleares em época alta de compras. A duração da espera não é publicada como número nacional, por isso trate qualquer valor que lhe indiquem como local e atual, e não como regra.

Pedido no consulado: marcação pelo site do consulado de Espanha competente. Prazos de dias a vários meses, conforme a cidade.

5. Compareça na marcação

Leve originais e cópias de tudo: passaporte, EX-15 assinado, tasa 790 carimbado, prova do motivo económico (contrato de reserva, carta da agência), comprovativo de morada e fotografias. O funcionário confere os documentos, recolhe impressão digital ou assinatura e emite o certificado NIE no momento, ou marca o levantamento em alguns dias úteis.

6. Levante o certificado e proteja-o

O NIE chega como um certificado em papel com o seu número e dados pessoais. Não é um cartão. Guarde o original com cuidado e tire várias cópias certificadas. Notário, banco e Registo Predial vão querer vê-lo. Uma digitalização ajuda, mas a maioria das contrapartes quer uma cópia física ao lado do original para cotejar.

Leia as datas nele impressas. O número em si é permanente, mas o certificado é um documento com data de emissão, e bancos e notários pedem com frequência um emitido recentemente antes de agirem. Se o seu tiver anos, pergunte ao seu advogado se a contraparte o vai aceitar antes de contar com ele.

7. Utilize-o: notário, impostos, registo

Com o NIE em mão, pode assinar a escritura pública de compra e venda (escritura pública de compraventa) junto do notário, liquidar o imposto de transmissão (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) num imóvel usado ou o IVA numa construção nova, e registar a propriedade no Registo Predial (Registro de la Propiedad). Cada um destes passos inscreve o seu NIE na documentação.

O imposto de transmissão é fixado por cada comunidade autónoma e não por Madrid, e a amplitude é grande. Vai de 6% na Comunidade de Madrid, segundo a tabela fiscal do próprio governo regional, a 13% no escalão máximo da Catalunha, segundo a agência tributária catalã, com as Ilhas Baleares a chegarem também aos 13% no seu escalão superior. A comunidade onde comprar move, por isso, a fatura fiscal em vários pontos percentuais do preço de compra, o que vale a pena saber antes de se comprometer com uma província. O nosso Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026) apresenta a taxa por região a par do resto da estrutura de custos.

Erros frequentes

• Marcações esgotadas. A marcação é o gargalo. Não assine reserva com data de fecho apertada antes de saber, com realismo, quando terá o NIE.
• Formulário de taxa sem carimbo. Há quem se apresente com a tasa 790 preenchida mas sem pagamento e carimbo bancário, e o serviço manda voltar.
• Levar o original mas não a cópia. As instruções do EX-15 exigem a entrega do original e de uma cópia do formulário em conjunto. Fotocopie tudo antes de viajar para a marcação.
• "Motivo" errado no EX-15. Marque interesses económicos, não residência, e leve prova concreta da compra. Um vago "estou a pensar comprar" pode ser recusado.
• Assumir que o NIE é a única autorização de que precisa. Os compradores de fora da UE, o que desde o Brexit inclui os britânicos, podem precisar de autorização do Ministério da Defesa para adquirir imóvel em zonas declaradas de interesse para a defesa nacional ao abrigo da Lei 8/1975 e do Real Decreto 689/1978, e as ilhas estão declaradas na totalidade. É um pedido separado do NIE e o seu advogado deve levantá-lo antes de assinar seja o que for. O quadro mais amplo de quem pode comprar o quê na Europa está no nosso guia sobre as regras de compra de imóvel para não residentes na Europa.
• Contar com um certificado antigo. Se obteve um NIE numa viagem anterior, há anos, bancos e notários podem ainda assim pedir um certificado emitido de fresco, mesmo que o número continue a ser seu.
• Defeitos na procuração. Procurações sem apostilha quando exigida ou sem menção expressa ao pedido do NIE são recusadas. Peça a um advogado em Espanha que redija a cláusula.
• Nomes que não batem certo. Escreva o seu nome exatamente como no passaporte (com nomes do meio e acentos) em todos os documentos. Divergências entre passaporte, EX-15 e contrato de reserva atrasam o processo.

O que vem a seguir

Com o NIE em mão, avance no resto da compra:

• Abra conta num banco espanhol. A maioria dos bancos abre conta de não residente mediante NIE e passaporte. Necessária para sinal, impostos e serviços.
• Contrate um gestor administrativo ou um advogado. Uma agência administrativa (gestoría) trata das declarações fiscais e da papelada. Um advogado (abogado) acrescenta a análise jurídica do contrato e do título. Para compradores não residentes, um advogado independente, ou seja não o do vendedor, é a recomendação habitual.
• Peça um extrato do registo (nota simple) no Registo Predial, o documento breve que mostra proprietário, hipotecas e ónus sobre o imóvel que pretende comprar. Barato, rápido e a fazer antes de pagar o sinal de reserva.

Veja a oferta atual em Espanha ou foque-se em Málaga, na Costa del Sol, um dos mercados mais ativos para compradores estrangeiros, para ganhar sensibilidade de preços antes da viagem. A Costa del Sol Occidental, a oeste da cidade, e as Ilhas Canárias são os outros dois polos onde se concentram os compradores britânicos, irlandeses e alemães de segunda habitação.

Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026)

Perguntas frequentes

Preciso de NIE se ainda só estou a visitar casas?

Não. O NIE só é exigido no momento da reserva ou da escritura. Visitar imóveis, pedir simulações de crédito e assinar cartas de interesse não vinculativas é possível sem ele. Inicie o pedido quando tiver imóvel em mente e horizonte de fecho, e não antes.

O meu advogado espanhol pode obter o NIE sem eu viajar?

Sim. Outorga procuração (poder) ao seu advogado ou gestor, que apresenta o pedido por si na Oficina de Extranjería. A procuração precisa de cláusulas específicas e, para compradores britânicos, de apostilha. Para portugueses costuma bastar a forma notarial sem apostilha, e convém confirmar com o seu advogado em Espanha.

Quanto tempo demora?

Depende. Os consulados vão de poucos dias a vários meses. Em Espanha, conseguida a marcação, o certificado costuma ser emitido no próprio dia ou em até cinco dias úteis. O difícil é a marcação, e em províncias muito procuradas pode demorar semanas. Não comprometa data de fecho enquanto não tiver o NIE em mão.

O meu cônjuge precisa de NIE próprio?

Sim. Se forem duas pessoas na escritura, cada uma precisa do seu NIE. Apresentem em conjunto: mesmos formulários, mesma taxa por pessoa, idealmente mesma marcação.

O NIE equivale a residência?

Não. O NIE é um número de identificação para estrangeiros. A residência é um estatuto separado, com pedido próprio, documentos e, para os cidadãos britânicos desde o Brexit, visto. É possível ter NIE durante décadas sem nunca ser residente em Espanha, e muitos proprietários britânicos e irlandeses de segunda habitação fazem exatamente isso. Comprar um imóvel também não é caminho para ela: o visto para investidores espanhol, vulgarmente chamado golden visa, foi totalmente abolido pela Lei Orgânica 1/2025, pelo que a via da compra de imóvel para obter residência deixou de existir.

O que acontece se perder o certificado?

O número é permanente, não caduca nem muda. Mas, para qualquer transação seguinte, precisará de duplicado do certificado. Solicite-o em qualquer Oficina de Extranjería ou consulado de Espanha, com passaporte e, se tiver, o número original do processo.

Mais uma vez: orientação, não aconselhamento

As regras do NIE parecem simples no papel e mudam com facilidade quando se chega ao balcão. Uma chamada breve com um advogado espanhol (abogado) ou um gestor administrativo (gestor) antes de marcar a cita é o seguro mais barato de toda a operação: dirão exatamente que documentos o seu consulado ou província pede este mês, e poupam-lhe uma viagem em vão.

Fontes

O procedimento de pedido, o formulário e a sua base legal são retirados do EX-15 oficial, "Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados", publicado pelo Ministério da Inclusão, Segurança Social e Migrações. O formulário nomeia a Lei Orgânica 4/2000 e o Real Decreto 557/2011 na primeira página, cita o artigo 206 para o tipo de documento, expõe os três locais de apresentação, lista os interesses económicos, profissionais e sociais como motivos disponíveis, e traz as instruções de preenchimento aqui citadas, incluindo a exigência de entregar o original e uma cópia e a menção de que o formulário é gratuito. O Real Decreto 557/2011, tal como consolidado pelo Boletín Oficial del Estado, coloca o artigo 206 no Título XIII, sobre documentação de estrangeiros. O formulário de taxas é a tasa 790, código 012 da Policía Nacional, para reconhecimentos, autorizações e concursos, publicada na sede eletrónica da força, que é também onde deve ser consultado o montante atual.

Os valores do imposto de transmissão são as tabelas publicadas pelas próprias comunidades autónomas: 6% da Comunidade de Madrid e o escalão máximo de 13% da Agência Tributária da Catalunha, com as Ilhas Baleares a chegarem ao mesmo escalão máximo. A abolição do visto para investidores é a Lei Orgânica 1/2025, tal como publicada pelo Estado espanhol. A exigência de autorização militar para compradores de fora da UE assenta na Lei 8/1975 sobre zonas de interesse para a defesa nacional e no seu Real Decreto de execução 689/1978, ambos consolidados no Boletín Oficial del Estado. Os montantes das taxas, os tempos de espera para marcação e os endereços dos portais mudam sem aviso e não são aqui citados como números, deliberadamente.